Ratgeber Eigenbedarfskündigung

Das müssen Sie bei Kündigungen wegen Eigenbedarf beachten

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Vermieter kann wegen Eigenbedarf für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts kündigen.
  • Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, warum und für welche Person er die Wohnung benötigt.
  • Wird ein Gebäude während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt, ist die Eigenbedarfskündigung für mindestens drei Jahre ausgeschlossen. Die Sperrfrist kann in einigen Städten auch zehn Jahre betragen.
  • Der Mieter kann gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen, wenn der Auszug eine besondere Härte für den Mieter bedeuten würde.
  • Stellt der Mieter im Nachhinein fest, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, stehen ihm Schadensersatzansprüche zu. Er kann vom früheren Vermieter verlangen, Teile seiner Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung zu tragen.
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Eigenbedarf ist der häufigste Grund für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter. Das gilt nach Auskunft des Deutschen Mieterbunds für den Fall, dass sich der Mieter pflichtgemäß verhält und zum Beispiel seine Miete immer pünktlich zahlt. Doch nicht nur deswegen führt eine solche Kündigung auch besonders häufig zu Rechtsstreitigkeiten. Denn der Vermieter muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen und Formalien beachten, damit die Kündigung auch wirksam wird. Tut er das nicht, hat der Mieter gute Chancen, den Rauswurf aus seiner Wohnung zu verhindern oder zumindest zu verzögern - und kann in manchen Fällen sogar Schadenersatz vom Vermieter einfordern.

Wann wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann

Braucht ein Vermieter seine Wohnung selbst, kann er seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Dieser Begründung sind allerdings durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enge Grenzen und Fristen gesetzt (§§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c BGB). Werden sie nicht beachtet, kann die Kündigung unwirksam sein.

Für wen gekündigt werden darf

Der Kreis der Angehörigen, für den ein Vermieter außer für sich selbst Eigenbedarf geltend machen kann, ist auf nahe Verwandte begrenzt. Dazu zählen:

  • Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
  • Geschwister (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 276/02)
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. VIII ZR 159/09)

Auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Menschen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Das sind: Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Schwiegereltern, Haushaltshilfen und Pflegepersonal.

Nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf für entferntere Angehörige wie

  • Onkel, Cousin und Cousine, Großnichte, Großneffe,
  • geschiedener Ehegatte oder Eltern des Lebenspartners,
  • Kinder des Lebensgefährten,
  • Patenkind,
  • Schwager und Schwägerin, wobei der Wohnbedarf des Schwagers einen Eigenbedarf zumindest dann begründen kann, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihm besteht (BGH, Urteil vom 3. März 2009, Az. VIII ZR 247/08).
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Wie der Vermieter kündigen muss

Aus Gründen des Mieterschutzes sieht das Gesetz vor, dass bestimmte Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf vorliegen müssen. Hält er sich nicht an diese Formalien, ist die Kündigung wahrscheinlich unwirksam.

Tipp

Wohnsituation

Mit Urteil vom 6. Juli 2011 hat der BGH die vormals recht hohen Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung abgesenkt (Az. VIII ZR 317/10). Demnach ist die Darlegung der derzeitigen oder früheren Wohnsituation im Kündigungsschreiben nicht mehr nötig (§ 573 Abs. 3 BGB).

Konkrete Benennung - Der Vermieter muss die fraglichen Räume tatsächlich für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen. Er muss im Kündigungsschreiben konkret benennen, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Es reicht, wenn er angibt, er melde Eigenbedarf für seine Tochter an, die mit ihrem Lebensgefährten zusammenziehen möchte. Der Name des Lebensgefährten muss nicht genannt werden (BGH, Urteil vom 30. April 2014, Az. VIII ZR 284/13). Es reicht allerdings nicht, dass der Vermieter seinen Lebensgefährten benennt, falls zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht feststand, wer von beiden in die Wohnung ziehen wollte. Die Kündigung ist dann unwirksam (AG Köln, Urteil vom 9. August 2015, Az. 212 C 86/13).

Nachvollziehbare Gründe - Der Vermieter muss nachvollziehbar und vernünftig darlegen, warum er gerade diese Wohnung benötigt – insbesondere, wenn er eine weitere Wohnung besitzt und eventuell auch diese für seinen Eigenbedarf nutzen könnte. Die Begründung sollte detailliert sein, denn hier verbirgt sich einer der Knackpunkte im möglichen juristischen Streit. Mögliche Gründe sind die Eigennutzung der Wohnung etwa als Altersruhesitz, weil sie für einen älteren Menschen besser geeignet ist als die derzeitige Wohnung, oder weil die eigenen Kinder sie nutzen wollen, zum Beispiel, um eine Familie zu gründen. Eine Kündigung ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn der Eigentümer den Umzug auch ernsthaft verfolgt. Eine eher vage Absicht, zu einem späteren Zeitpunkt in die Wohnung einziehen zu wollen, reicht nicht (BGH, Urteil vom 23. September 2015, Az. VIII ZR 297/14).

Begründung des Termins - Der Vermieter muss darlegen, warum er die Wohnung zu dem in der Kündigung genau genannten Zeitraum benötigt. Dabei sind die auch sonst üblichen Kündigungsfristen zu beachten, die je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate betragen.

Weitere Wohnungsnutzung - Die Wohnung muss weiter zum Wohnen genutzt werden, zumindest überwiegend. Eine geplante künftige Nutzung als Gewerberaum oder Atelier stellt keinen Grund für eine Eigenbedarfskündigung dar. Allerdings darf der Vermieter einen Teil des Wohnraums später beispielsweise zu seinem Büro umfunktionieren.

Checkliste für Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Mieter, denen wegen Eigenbedarf gekündigt wird, haben bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Zeit, um Widerspruch einzulegen. Um die Rechtmäßigkeit der Kündigung einzuschätzen, hier eine kurze Checkliste für den Mieter:

1. Kündigungsfristen eingehalten? Rechnen Sie nach, ob der Vermieter die Kündigungsfristen gewahrt hat: drei Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.

2. Formalien beachtet? Prüfen Sie, ob sich der Vermieter an die Formalien gehalten hat - insbesondere, ob er  in der Kündigung konkret einen geeigneten Nachmieter oder sich selbst benannt hat und ob er sie nachvollziehbar und vernünftig begründet hat.

3. Kündigungsperrfrist nach Wohnungsumwandlung beachtet? Denken Sie an die Sperrzeit, falls das gesamte Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde. Dann kann der neue Eigentümer frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb Eigenbedarf geltend machen. In einigen Städten darf der Vermieter sogar innerhalb der nächsten zehn Jahre kein Eigenbedarf anmelden (§ 577a BGB). Erkundigen Sie sich dazu bei Ihrer Stadt oder einem Mieterverein.

4. Unzumutbare Härte? Überlegen Sie, ob Sie ein Auszug aus der Wohnung unzumutbar hart treffen würde. Das kann etwa der Fall sein bei älteren Menschen, bei Kranken oder bei Schwangeren. Dann sollten Sie der Kündigung wegen sozialer Härte widersprechen (§ 574 BGB). Das Landgericht Berlin hat auf den Widerspruch hin, eine Eigenbedarfskündigung wegen sozialer Härte für unwirksam erklärt. Der Mieter war 82 Jahre alt. Bei einem Auszug habe Suizidgefahr bestanden (LG Berlin, Urteil vom 8. Juli 2015, Az. 65 S 281/14).

5. Wohnung für den Zweck geeignet? Überlegen Sie, ob die Wohnung für den vom Vermieter angegebenen Zweck überhaupt geeignet ist. Die 18-jährige Tochter benötigt in der Regel keine 150 Quadratmeter große Wohnung. Die Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug ist wahrscheinlich für die 80-jährige Mutter des Vermieters eher ungeeignet.

6. Kündigung rechtsmissbräuchlich? Finden Sie heraus, ob der Vermieter nicht noch eine andere Wohnung im Haus oder in der Stadt besitzt, die er genauso gut für seinen Eigenbedarf nutzen könnte.

Forschen Sie nach, ob der Vermieter die Wohnung vielleicht nur vorübergehend nutzen will oder ob der Kündigungsgrund bereits vorlag, als der Mietvertrag unterzeichnet wurde. In beiden Fällen wäre die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Aber: Der Vermieter darf kündigen, obwohl er die Wohnung nur für eine begrenzte Zeit nutzen will. Das kann der Fall sein, wenn der Vermieter die Wohnung seinen Kindern für die Dauer eines Studiums von zwei Jahren zur Verfügung stellen möchte und ungewiss ist, was danach ist (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 4 April 2006, Az. 2/11 S 245/05).

Vermietet ein Vermieter seine Wohnung auf unbestimmte Zeit, obwohl er entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald wegen Eigenbedarfs wieder zu kündigen, kann der Mieter mit guten Chancen gegen die Kündigung vorgehen. Das ist allerdings nicht leicht zu beweisen. Es kommt dabei nicht allein auf die Darstellung des Vermieters an, sondern auf die Gesamtumstände, die das Gericht würdigen muss (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015, Az. VIII ZR 154/14).

7. Zum Mieterverein oder Rechtsanwalt gehen! Holen Sie sich Hilfe bei einem Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Lassen Sie sich beraten, wie Sie am besten mit der Kündigung wegen Eigenbedarf umgehen und Ihre Rechte wahren können. Wichtig: Einfach auf die Straße setzen kann Sie der Vermieter nicht. Dazu braucht er einen sogenannten Räumungstitel von einem Gericht. Und das wird erst prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig war.

Wenn sich ein Rechtsstreit anbahnt

Häufig wird schnell nach Eingang des Kündigungsschreibens klar, dass der Mieter einen erzwungenen Auszug nicht widerstandslos hinnehmen wird. Sie sollten trotzdem versuchen, einen gerichtlichen Streit zu vermeiden. Denn der kann teuer werden. Wir empfehlen Ihnen deshalb:

  • Gütliche Einigung: Zeichnet sich Streit ab oder ist es bereits zum Widerspruch gekommen, bietet es sich für beide Seiten an, über eine gütliche Einigung zu sprechen. Die kann etwa so aussehen, dass der Vermieter seinen Mieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung unterstützt und sich zum Beispiel an den Umzugs- oder Maklerkosten beteiligt. Auch über eine pauschale Abfindung kann geredet werden. Eine solche Einigung bietet mehr Sicherheit als der Gang vor Gericht. Beide Seiten sollten sich allerdings Rat von Fachleuten holen, bevor sie irgendeine Erklärung unterzeichnen.
  • Belege aufheben: Sind Sie wegen Eigenbedarf gekündigt worden, sollten Sie alle Belege für Ihren Aus- und Umzug einige Jahre lang aufbewahren. Können Sie im Nachhinein beweisen, dass Ihr ehemaliger Vermieter die Gründe für seine Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht hat, ist er Ihnen gegenüber zu Schadenersatz verpflichtet. Die Belege sind dann eine gute Basis für die Berechnung der Summe.
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Sonderfälle bei Eigenbedarfskündigungen

Eine Eigenbedarfskündigung birgt rechtliche Fallstricke, die häufig vor Gericht geklärt werden müssen. Das liegt auch an einigen Sonderfällen.

Schadenersatz bei vorgetäuschtem Kündigungsgrund: Hat der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht und kann der Mieter das beweisen, kann er Schadenersatz verlangen. Er umfasst den Kostenunterschied zwischen dem, was der Mieter in seiner alten Wohnung hätte zahlen müssen, und dem, was er nach dem Auszug bezahlen muss. Hinzu kommen möglicherweise Kosten für Umzug und Makler.

Achtung

Selbst bewohntes Zweifamilienhaus

Sonderregelungen gelten für ein Haus mit zwei Mietwohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird. Der Vermieter muss sich nicht auf Eigenbedarf als Grund berufen und kann seinem Mieter auch ohne begründetes Interesse kündigen. Allerdings verlängert sich dabei die Kündigungsfrist nach § 573a BGB) um drei Monate.

Entfallen des Kündigungsgrunds: Entfällt der Grund für den Eigenbedarf noch bevor der Auszugstermin erreicht ist, muss der Vermieter den Mieter davon unbedingt und sofort unterrichten. Denn damit ist auch die Kündigung hinfällig. Der Mieter kann also bleiben, wenn die Mutter des Vermieters, die in die Wohnung im Erdgeschoss einziehen wollte, unerwartet verstirbt.

Schutzfrist bei Verkauf: Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genießen Mieter einen besonderen Schutz. Der neue Besitzer der Wohnung darf seinem neuen Mieter erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB). In manchen Bundesländern beträgt die Frist sogar zehn Jahre. Vor dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung sollten Sie sich unbedingt bei der jeweiligen Gemeinde nach der genauen Sperrzeit erkundigen. Noch besser: Sie kaufen gleich eine nicht vermietete Immobilie.

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Britta Schön
von Finanztip,
Expertin für Recht

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Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Ja, das können Sie. Ihre "Vorgeschichte" ist nicht relevant.
11. Mai 2016 zum Beitrag
Kündigung wegen Eigenbedarf
Meine Frau und ich bewohnen ein eigenes Haus mit 230 qm Wohn- Nutzfläche. Dazu kommt ein Garten von ca. 500 qm. Wir wollen diese Immobilie nun verkaufen und in eine Eigentumswohnung ...
11. Mai 2016 zum Beitrag
Es war sicherlich falsch, dass Sie der Kündigung nicht widersprochen haben. Sie hätten auf Ihren Anwalt hören sollen.
Allerdings bestehen durchaus noch gute Chancen für Sie.
Der Vermieter ...
30. Januar 2016 zum Beitrag
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.