Mietkaution

Der Vermieter muss die Mietsicherheit anlegen

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Mieter zahlt an den Vermieter eine Kaution von höchsten drei Nettomieten als Sicherheit für eventuelle Schäden in der Wohnung.
  • Sind während der Miete keine Schäden entstanden, bekommt der Mieter die Kaution nach seinem Auszug in voller Höhe zurück.
  • Der Inhaber muss die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen für den Mieter anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
  • Mit der Rückzahlung darf sich der Vermieter bis zu sechs Monate nach Auszug Zeit lassen.

So gehen Sie vor

  • Überprüfen Sie im Mietvertrag, ob Ihr Vermieter mehr Kaution verlangt als erlaubt. Mehr als drei Nettomieten müssen Sie nicht zahlen.
  • Sie können die Kaution auch in drei Raten zahlen.
  • Überzeugen Sie Ihren Vermieter, die Mietsicherheit als Tagesgeld anzulegen. So bekommen Sie mehr Zinsen.
  • Verlangen Sie beim Auszug die Kaution zurück – am besten schriftlich. Dazu können Sie unseren Musterbrief Mietkaution nutzen.
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Eine Kerze, die Brandflecken auf dem Teppich hinterlässt, oder nicht richtig gespachtelte Bohrlöcher: In der Mietwohnung kann viel kaputtgehen oder Schaden nehmen, was nicht dem Mieter, sondern dem Vermieter gehört. Als Sicherheit gegen solche Schäden bestehen die meisten Vermieter auf eine Mietkaution als Sicherheit. Aber auch Mietausfälle sind durch die Kaution abgedeckt.

Mietkaution mit Obergrenze

Es besteht keine gesetzliche Pflicht für den Mieter, eine Mietkaution an den Vermieter zu zahlen. Ist im Mietvertrag aber eine Kaution vorgesehen, darf diese höchstens drei Nettomieten – also ohne Nebenkostenvorauszahlung – betragen (§ 551 BGB). Wer mehr gezahlt hat, kann die zu viel gezahlten Beträge zurückverlangen. Eine Ausnahme besteht, wenn Vermieter die Wohnung behindertengerecht gestalten. Um die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses wieder zurückzubauen, kann der Eigentümer in diesen Fällen auch eine höhere Sicherheit verlangen (§ 554a BGB). Auch wenn der Vermieter die Miete im Laufe der Jahre erhöht, kann er keine höhere Kaution verlangen.

Wer auf einen Schlag nicht so viel Geld an den Vermieter zahlen kann oder will, kann die Mietkaution in drei Raten abstottern. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine Ratenzahlung darf der Vermieter im Mietvertrag nicht ausschließen.

Achtung

Kaution rechtzeitig zahlen

Wer seine Kaution nicht rechtzeitig zahlt, riskiert eine fristlose Kündigung. Dazu muss der Mieter mit der Kautionszahlung aber mindestens in Höhe von zwei Netto-Kaltmieten in Rückstand sein. Der Vermieter muss vor der Kündigung nicht einmal mahnen (§ 569 Abs. 2a BGB).

Verschiedene Kautionsarten möglich

Die gängigste Art, die Kaution zu leisten, ist die Barkaution. Anders als der Name vermuten lässt, zahlen Sie aber dem Vermieter das Geld nicht zwangsweise bar auf die Hand, Sie können es auch überweisen.

Eine Alternative ist eine Mietkautionsbürgschaft, auch Mietaval genannt. Dabei gibt die Bank des Mieters dem Vermieter die Sicherheit, dass sie im Falle von Schaden oder Mietausfall dafür aufkommt, allerdings nur bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Kaution. Der Vorteil für den Mieter ist, dass er wegen der meist hohen Kosten eines Umzugs nicht auch noch die Kaution aufbringen muss. Allerdings bieten nicht mehr so viele Banken einen Mietaval an, außerdem fallen jährliche Gebühren an. Dazu kommt meist eine Bearbeitungspauschale. Auch Verwandte oder Freunde können als Bürgen infrage kommen. Das muss der Vermieter aber nicht akzeptieren.

Ebenfalls möglich ist eine Mietkautionsversicherung, bei der der Anbieter im Zweifelsfall für den Schaden einspringt. Dafür müssen Sie monatlich oder jährlich Beiträge zahlen. Aus dem Schneider sind Sie damit aber nicht. Die Versicherung fordert den Schadensbetrag von Ihnen zurück. Insgesamt zahlen Sie also definitiv Geld, auch wenn in der Wohnung oder Haus kein Schaden entsteht. In einer Finanztip-Stichprobe im Mai 2016 lagen die Kosten der Versicherung bei einer geforderten Kaution von 1.800 Euro zwischen 80 und 117 Euro pro Jahr. Wir raten von einer solchen Versicherung ab. Einzige Ausnahme: Sie können selbst die Kaution nicht stellen und haben auch niemanden, der für Sie bürgt.

Kaution wird angelegt

Der Vermieter darf Ihre Kaution nicht auf sein Privatkonto einzahlen. Er ist verpflichtet, das Geld anzulegen, zum Beispiel auf einem Kautionskonto (§ 551 Abs. 3 BGB). Das Konto darf maximal eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben, da so lang in der Regel auch die Kündigungsfrist für eine Wohnung ist. Falls der Vermieter in Insolvenz gerät, ist die Kaution vor den Gläubigern geschützt und Sie bekommen Ihr Geld wieder zurück.

Allerdings sind die meisten Kautionskonten sehr schlecht verzinst. In einer Finanztip-Stichprobe im Mai 2016 lagen die Zinssätze zwischen 0,01 und 0,4 Prozent. Auch die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches oder eines Sparbuches mit Sperrvermerk ist üblich. Das muss allerdings im Mietvertrag festgelegt sein.

Nicht weit verbreitet, aber dennoch möglich ist die Anlage der Kaution auf einem guten Tagesgeldkonto. Dann liegen die Zinsen immerhin noch bei rund 1 Prozent. Allerdings ist das ein bisschen komplizierter: Sie brauchen ein Treuhandkonto. Das bedeutet, dass der Vermieter Zugriff auf das Geld hat, obwohl Sie Inhaber des Kontos sind. So hat er die Sicherheit, dass Sie das Geld nicht einfach abheben können. Die Bank muss diesem Vorgang allerdings auch zustimmen. Versuchen Sie, Ihren Vermieter davon zu überzeugen, die Kaution so anzulegen, damit sich Ihr Geld schneller als auf einem normalen Kautionskonto vermehrt.

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss Ihnen auf Anfrage mitteilen, wo er Ihr Geld zu welchem Zinssatz angelegt hat. Er darf Ihnen keine Kontoführungsgebühren in Rechnung stellen, die sind seine Sache.

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Tipp

Musterschreiben

Nutzen Sie unser Musterschreiben, um die Kaution von Ihrem Vermieter zurückzufordern.

Rückzahlung darf auf sich warten lassen

Es gibt keine feste Frist, bis wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Ziehen Sie aus der Wohnung aus, kann sich der Vermieter grundsätzlich bis zu sechs Monate Zeit lassen, Ihnen die Kaution zurückzuzahlen. Ausnahme davon ist, wenn im Übergabeprotokoll keine Mängel oder Schäden vermerkt sind. Dann muss der Vermieter Ihnen die Kaution inklusive Zinsen sofort überweisen.

Sind Mängel an der Wohnung schon zum Auszug bekannt, kann der Vermieter Ihnen eine Frist gewähren, um diese auszubessern. Ansonsten darf er sich mit dem Zurückzahlen zwischen drei und höchstens neun Monaten Zeit lassen, bis alle Mängel geklärt beziehungsweise die Reparaturen bezahlt sind.

Auch die noch ausstehende Abrechnung der Betriebskosten ist ein Grund für den Vermieter, Teile der Kaution zurückzuhalten. Allerdings muss er sich dabei an den Werten der Vorjahre orientieren und darf nicht die ganze Kaution behalten (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az. VIII ZR 71/05; Urteil vom 20. Juli 2016, Az.  VIII ZR 263/14).

Manche Mieter kommen auf die Idee, in den letzten Monaten nach Kündigung bis zum Auszug keine Miete mehr zu zahlen und die Kaution somit „abzuwohnen". Sie wollen Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mit der Miete verrechnen; das ist aber nicht zulässig (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 3. März 2004, Az. 2 W 10/04; AG München, Urteil vom 5. April 2016, Az. 432 C 1707/16).

Tipp

Falls der Vermieter stirbt

Sollte Ihr Vermieter sterben, ist die Kaution weiterhin sicher angelegt. Die Rechte und Pflichten springen auf die Erben über, dazu gehören auch die Wohnung und die hinterlegte Kaution.

Dann gibt es weniger Kaution zurück

Der Vermieter darf die Kaution beziehungsweise Teile davon einbehalten, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat. Das können zum Beispiel Flecken an der Wand oder auch nicht richtig verputzte Bohrlöcher sein. In vielen Mietverträgen steht, dass der Mieter regelmäßige Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Diese Klauseln hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18. März 2015, AZ. VIII ZR 185/14) für nichtig erklärt, sofern der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat.

Verschleißmängel, zum Beispiel am Herd, sind kein Grund, die Kaution zu mindern. Mietrückstände und ausstehende Nebenkosten darf der Vermieter aber durch die Kaution ausgleichen.

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Julia Rieder
von Finanztip,
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Eric Brandmayer

Redakteur bei Finanztip (bis Januar 2017)

Eric Brandmayer hat bei Finanztip volontiert. Er kümmerte sich als Redakteur im Versicherungsteam vor allem um die Themen Hausrat und Haftpflicht. Während seines Bachelors in Journalismus und Public Relations arbeitete er als Werksstudent beim Deutschen Olympischen Sportbund in der Pressestelle. Praktische Erfahrungen sammelte er zuvor in verschiedenen Redaktionen, in der Versicherungsbranche sowie als Autor.

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.