Anschaffungsnahe Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen So können Vermieter Bau- und Sanierungskosten absetzen

Die Preise für Immobilien in Großstädten sind in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Bezahlbarer Wohnraum ist insbesondere in den Metropolen knapp. Wer eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie erwirbt, um diese zu vermieten, kann seinen Aufwand steuerlich geltend machen.

Vermieterinnen und Vermieter können nur sogenannte Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Für anschaffungsnahe Herstellungskosten passiert das nur, wenn die Ausgaben innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie 15 Prozent der Nettoanschaffungskosten nicht übertreffen.

Alle anderen Ausgaben, also die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten, müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes über einen Zeitraum von rund 33 bis 50 Jahren abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass Du diese anderen Kosten über die Nutzungsdauer aufteilen musst - und dadurch weniger Steuern sparst.

Beispiel: Du hast Kosten von 20.000 Euro. Dann kannst Du bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren jeweils nur 400 Euro pro Jahr bei der Steuer geltend machen. Sind die 20.000 Euro jedoch für den Erhaltungsaufwand der Immobilie, kannst Du diese sofort auf einen Schlag komplett absetzen.  

Was bedeutet das für Dich konkret?

Erhaltungsaufwendungen sind steuerlich gut, anschaffungsnahe Herstellungskosten können es in gewissen Grenzen sein, Herstellungs- oder Anschaffungskosten musst du hingegen immer über einen langen Zeitraum absetzen.

Das klingt in der Theorie klar und eindeutig. Doch das ist es in der Praxis oft nicht. Denn das größte steuerliche Problem an dieser Stelle ist, dass die Grenzen zwischen den drei Kategorien - trotz aller Steuergesetze und Richtlinien - manchmal fließend sind. 

Wir zeigen Dir in den folgenden Kapiteln, was in welche Kategorie gehört, wie die Rechtssprechung ist und was Du beachten solltest.

Du kannst immer nur den Gebäudewert abschreiben, nicht aber den Grundstückswert. Ist nur der Gesamtpreis bekannt, ist er auf diese beiden Werte aufzuteilen. Am besten ist es, wenn bereits im Kaufvertrag beide aufgeteilt sind und die Bewertung plausibel erscheint. Falls die Aufteilung fehlt, muss sie anderweitig ermittelt werden.

Wie kannst Du die Kaufpreisaufteilung machen? 

Mit einer immer wieder aktualisierten amtlichen Excel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung kannst Du in einem typisierten Verfahren entweder selbst den Kaufpreis aufteilen oder die Plausibilität einer solchen Aufteilung prüfen. Dabei handelt es sich um eine anerkannte Schätzung, von der aber sowohl Du als auch das Finanzamt abweichen dürfen.

Mit dem aktuellen Berechnungsmodul lassen sich ältere Immobilien realistischer bewerten als mit der Vorgängerversion. Denn in einem gesonderten Tabellenblatt kannst Du ein fiktives Baujahr ermitteln, um Modernisierungen entsprechend zu berücksichtigen.

Wie läuft das mit der Abschreibung ab?

Für den Verschleiß eines Gebäudes kannst Du für jedes volle Jahr zwischen 2 und 3 Prozent abschreiben. Wie viel es tatsächlich ist, hängt vom Jahr der Fertigstellung ab (§7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz EStG):

• 3 Prozent für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden - das bedeutet etwas mehr als 33 Jahre
• 2 Prozent für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt worden sind - also 50 Jahre
• 2,5 Prozent für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden, also 40 Jahre

Das bedeutet: Als gewöhnliche Nutzungsdauer einer Wohnung oder eines Hauses definiert der Fiskus zwischen rund 33 und 50 Jahren. Im Kauf- beziehungsweise Fertigstellungsjahr ist nur eine monatsweise zeitanteilige Abschreibung möglich.

Wie läuft das mit der monatsweisen Abschreibung? 

Das erklären wir an einem Beispiel: Du hast im Juli 2022 eine Eigentumswohnung gekauft. Der abschreibbare Wert der Wohnung, also nach Abzug des Wertes für Grund und Boden, beträgt 100.000 Euro. Pro Jahr darfst Du 2 Prozent, also die Jahres-Afa 2.000 Euro abschreiben, die als Werbungskosten von Deinen zu versteuernden Mieteinnahmen abzuziehen sind. Weil Du aber erst im Juli Eigentümer geworden bist, steht Dir nur für die Monate Juli bis Dezember die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) zu. Das heißt in diesem Beispiel: nur 1.000 Euro im Anschaffungsjahr und erst in den Folgejahren jeweils 2.000 Euro.

Gibt es spezielle Abschreibungen in Sanierungsgebieten und bei Denkmalschutz?

Ja, für Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) und für Denkmalschutzimmobilien (§ 7i EStG) sind es jeweils neun Prozent in den ersten acht Jahren und jeweils sieben Prozent in den folgenden vier Jahren. 

Das betrifft in Sanierungsgebieten die Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und bei denkmalgeschützten Immobilien die Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. 

Gibt es Unterschiede zwischen Herstellungs- und Anschaffungskosten?

Die Prinzipien für Herstellungskosten gelten analog für die Anschaffungskosten.  In beiden Fällen kann der Aufwand nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes, also zwischen 33 und 50 Jahren lang, abgeschrieben werden.

Es gilt: Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, hat Anschaffungskosten. Wer etwas Neues schafft, hat Herstellungskosten. Gesetzlich definiert sind die Herstellungskosten im Paragraf 255 Absatz 2 Satz 1 Handelsgesetzbuch. 

Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar-, Makler- und Gerichtskosten gehören zu den Anschaffungskosten.

Auch wenn Du das Gebäude wesentlich verbessert oder erweitert, zum Beispiel durch Anbau oder Aufstocken, fallen Anschaffungs- oder Herstellungskosten an. Wird die nutzbare Fläche vergrößert, führen diese Aufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten. 

Ebenfalls zu den Herstellungskosten zählen die sogenannte Substanzvermehrung und die wesentliche Verbesserung. Das erklärt Dir Finanztip jetzt.

Was bedeutet Substanzvermehrung?

Der Begriff Substanzvermehrung bedeutet: Ein Gebäude wird zwar erweitert, aber die nutzbare Fläche steigt nicht. Klingt erstmal unlogisch, aber immerhin die Finanzverwaltung  konkrete Beispiele aufgelistet (Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 18. Juli 2003):

• Einsetzen von zusätzlichen Trennwänden
• Errichtung einer Außentreppe
• Einbau einer Alarmanlage
• Montage einer Sonnenmarkise
• Bau einer Treppe zum Spitzboden und
• Einbau eines Kachelofens oder Kamins

In diesen Fällen sieht der Fiskus eine Erweiterung des bestehenden Gebäudes. Konsequenz: Die Ausgaben dafür lassen sich nur als Herstellungskosten abschreiben.

Wann spricht man von einer wesentlichen Verbesserung?

Von einer wesentlichen Verbesserung des Zustands wird gesprochen, wenn

• Modernisierungsaufwendungen in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen
• diese den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöhen
• sie damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit schaffen

Wenn beispielsweise durch die Renovierung der Standard einer Wohnung von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll angehoben wird, liegt eine wesentliche Verbesserung vor. Die Rechtsprechung hat dazu Kriterien entwickelt: Wenn mindestens drei der vier Kernbereiche der Ausstattung einer Wohnung funktionell deutlich erweitert und ergänzt werden, führen die Aufwendungen zu Herstellungskosten. Die vier Kernbereiche sind

1. Heizung
2. Fenster
3. Sanitär- und
4. Elektroinstallationen

Das heißt auch in diesem Fall: Du kannst die Kosten dieser Maßnahmen nicht sofort absetzen, sondern über viele Jahre abschreiben.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten nehmen eine Sonderrolle ein: Wenn Deine baulichen Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes erfolgen und die Ausgaben ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen, kannst Du die Kosten - wie Erhaltungsaufwendungen - direkt und auf einen Schlag absetzen. Ausnahme: Deine Sanierungsmaßnahmen zählen dann doch zu den weiter oben beschriebenen Herstellungskosten. 

Bei anschaffungsnahen Herstellungskosten ist meist die Rede von Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG).

Was musst Du unbedingt beachten?

Du solltest in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf das Sanieren nicht übertreiben. Denn das Finanzamt rechnet alle Aufwendungen in den drei Jahren nach dem Erwerb zusammen. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem das wirtschaftliche Eigentum übergegangen ist. Liegst Du nach drei Jahren über der 15-Prozent-Grenze, ist Dein ganzer steuerlicher Vorteil mit dem direkten Absetzen dahin. Dann müssen die Kosten dann doch als Herstellungskosten über viele Jahre abgeschrieben werden. 

Tipp: Möglicherweise lassen sich geplante Maßnahmen noch ein wenig aufschieben, damit die Drei-Jahres-Frist verstreicht, ohne dass Deine Ausgaben die 15-Prozent-Grenze überschreiten. 

Was gilt für Schönheitsreparaturen?

Früher konnten Schönheitsreparaturen als Erhaltungsaufwendungen sofort abgezogen werden. Das meint zum Beispiel das Tapezieren, der neue Farbanstrich bei Wänden und Decken oder das Streichen von Innen- und Außentüren sowie von Fenstern. 

Aber: Das ist nach mehreren Urteilen des BFH deutlich schwieriger geworden (Urteile vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15).  

Was bedeuten die BFH-Urteile zu Schönheitsreparaturen konkret? 

Das höchste deutsche Finanzgericht bezieht Schönheitsreparaturen in die Drei-Jahres-Betrachtung mit ein. Übersteigst Du also mit den Gesamtmaßnahmen der Sanierung inklusive der Schönheitsreparaturen die 15-Prozent-Grenze, sind die gesamten Kosten nur verteilt auf die Nutzungsdauer abschreibbar – die Schönheitsreparaturen sind nicht mehr sofort abzugsfähig. 

Das wäre in der Tat ärgerlich, wenn Du die Ausgaben für das Streichen und Tapezieren der Räume nur über bis zu 50 Jahre abschreiben kannst. 

Tipp: Die 15-Prozent-Grenze musst Du nur beachten, wenn Du das Objekt im steuerrechtlichen Sinn angeschafft hast. Bei einem unentgeltlichen Erwerb, also vor allem durch vorweggenommene Erbfolge, der Schenkung der Eltern an ihr Kind, gilt die 15-Prozent-Grenze nicht.

Von Erhaltungsaufwendungen spricht man, wenn Einrichtungen und Anlagen bereits vorhanden sind und lediglich in ihrer Funktionstüchtigkeit erneuert werden. Es darf kein zusätzlicher Wohnraum entstehen. Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind:

• Austausch von Türen oder Fenstern
• Vergrößern eines bereits vorhandenen Fensters
• Austausch von Türschlössern gegen Sicherheitsschlösser
• Einbau einer Türsprechanlage
• Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung zu Wärme- und Schallschutzzwecken
• neuer Hausanstrich
• Erneuerung der Elektroinstallation
• Badezimmer-Renovierung
• Umstellung von Einzelöfen auf eine Zentralheizung oder Austausch der Heizungsanlage
• Versetzen von Wänden
• Dachreparatur, Neueindeckung eines Dachs
• Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach, um eine größere Raumhöhe zu schaffen
• Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten
• Einbau einer privaten Breitbandanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Breitbandnetz und
• alle Reparaturen an den vier oben genannten Kernbereichen, wenn dadurch kein höherer Wohnungsstandard erreicht wird

Wie oben beschrieben liegen für Erhaltungsarbeiten keine anschaffungsnahen Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre vor, wenn diese üblicherweise jährlich anfallen. 

Zur Erinnerung: Erhaltungsaufwendungen führen zu sofort abziehbaren Werbungskosten für Dich als Vermieterin oder Vermieter.

Wie kannst Du die 4.000-Euro-Regel nutzen? 

Ausgaben für Bauarbeiten bis zu einem Rechnungsbetrag von 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer kannst Du auf Antrag als Erhaltungsaufwendungen behandeln lassen - und damit sofort von der Steuer absetzen. Den Antrag stellst Du einfach formlos im Rahmen Deiner Steuererklärung. 

Möglich macht das bei solch kleineren Posten die Vereinfachungsregelung, die die Finanzverwaltung für Finanzämter festgelegt hat (Richtlinie 21.1 Absatz 2 Satz 2 der Einkommensteuer-Richtlinien). 

Weil dieser Betrag sogar für jede einzelne Maßnahme gilt, solltest Du in “4000-Euro-Etappen” sanieren. Tausche beispielsweise im Sommer die Fenster aus und lasse im Winter die Elektroinstallation erneuern. Bleibst Du jeweils unter 4.000 Euro netto (4.760 Euro inklusive Umsatzsteuer), kannst Du die kompletten Kosten im Steuerjahr als Werbungskosten ansetzen.

Aber Achtung: Die Finanzämter gehen davon aus, dass Du in Raten sanierst, wenn sich der Standard einer Wohnung durch mehrere Baumaßnahmen innerhalb eines Fünf-Jahreszeitraums wesentlich verbessert. Dann werten die Behörden die Aufwendungen dann doch wieder als Herstellungskosten.

Sind Kosten für Mieterschäden Erhaltungsaufwendungen?

Ja, Kosten für Mieterschäden können Erhaltungsaufwendungen sein. Das kann passieren, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb der Wohnung Substanzschäden beseitigt werden müssen. Sie können sofort als Werbungskosten abziehbar sein, falls der Mieter oder die Mieterin schuld an den Schäden ist. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten, entschied der Bundesfinanzhof am 9. Mai 2017 (Az. IX R 6/16).

Im Fall hatte die Vermieterin der Mieterin gekündigt, weil sie Nebenkosten nicht zahlte. Bei der Rückgabe stellte sich heraus, dass ein nicht gemeldeter Rohrbruch hatte weitere Schäden verursacht hatte, dazu eingeschlagene Türscheiben, Schimmelbefall und kaputte Bodenfliesen –  Schäden von rund 20.000 Euro, auf denen die Vermieterin sitzengeblieben ist. Nun konnte sie dank des Richterspruchs einen Teil davon über die Steuer zurückholen.

Beachte: Dokumentiere, dass solche Schäden erst nach dem Kauf eingetreten sind. Sollte die Mieterin Schadensersatz leisten, dann muss das von den Erhaltungsaufwendungen abgezogen werden.

Gibst Du Erhaltungsaufwendungen in Deiner Steuererklärung an, erwartet das Finanzamt eine Einzelaufstellung: mit gezahltem Rechnungsbetrag, Rechnungsdatum, Gegenstand der Leistung und das ausführende Unternehmen. 

Was ist bei einer neuen Einbauküche?

Eine neue Einbauküche kannst Du nicht als Werbungskosten absetzen. Das entschied der BFH (Urteil vom 3. August 2016, Az. IX R 14/15). In dem Fall hatte der Vermieter Spüle, Herd, Elektromöbel und -geräte ausgetauscht und wollte das sofort absetzen. 

Vor diesem BFH-Urteil galten Spüle und Herd einer Einbauküche als wesentliche Bestandteile eines Wohngebäudes; der Aufwand dafür war als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand steuerlich geltend zu machen. Spüle und Kochherd sowie auch alle anderen Elemente einer Einbauküche gelten nun als unselbstständige Gebäudebestandteile einer Gesamtheit Einbauküche und müssen über zehn Jahre abgeschrieben werden.

Darfst Du größere Ausgaben verteilen?

Größere Ausgaben für den Erhalt des Gebäudes kannst Du gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, wenn mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dient (§ 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung). Die Erhaltungsaufwendungen lassen sich so unter anderem auch bei selbstgenutzten Baudenkmalen sowie Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen absetzen.

Du findest weitere Informationen im Ratgber zu Steuer-Tipps für Vermieter.