Erhaltungsaufwand

So beteiligen Vermieter den Fiskus an Renovierungskosten

Das Wichtigste in Kürze

  • Aufwendungen für vermietete Immobilien lassen sich bei der Steuererklärung in folgende Kategorien unterteilen: Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten, anschaffungsnahe Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen.
  • Die Zuordnung ist bei manchen Renovierungsarbeiten nicht eindeutig und führt daher immer wieder zum Streit mit dem Finanzamt.
  • Nur Erhaltungsaufwendungen können Sie sofort als Werbungskosten abziehen. Alle anderen Kosten müssen Sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben – meist über einen Zeitraum von 50 Jahren.
  • Abschreibbar ist nur der Gebäudewert, nicht jedoch die Kosten für Grund und Boden. Für die Kaufpreisaufteilung auf diese zwei Bereiche stellt die Finanzverwaltung ein Excel-Tool zur Verfügung.
  • Wenn die Netto-Aufwendungen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, die Sie nur über die Laufzeit abschreiben können.

So gehen Sie vor

  • Als Vermieter können Sie umso mehr abschreiben, je niedriger der Anteil des Verkaufspreises auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden ist. Berücksichtigen Sie dies am besten bereits im notariellen Kaufvertrag und vermerken dort einen realistischen Wert für das Grundstück.
  • Falls Sie eine sanierungsdürftige Immobilie kaufen, sollten Sie die 15-Prozent-Grenze beachten und in den ersten drei Jahren nicht so viel in die Modernisierung investieren.
  • Sofern Sie die 15-Prozent-Grenze überschreiten, müssen Sie die Instandsetzungskosten abschreiben – meist über 50 Jahre.
  • Ersetzen Sie ab 2017 Spüle oder Kochherd einer Einbauküche, so zählen alle Elemente zu einer Gesamtheit Einbauküche. Die Kosten müssen Sie über zehn Jahre abschreiben. Eine frühere vorteilhaftere Regelung gilt nur noch für Erstveranlagungen bis 2016.
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Die Preise für Immobilien in Großstädten sind in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Bezahlbarer Wohnraum ist insbesondere in den Metropolen knapp. Wer eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie erwirbt, um diese zu vermieten, kann seinen Aufwand steuerlich geltend machen.

Dabei ist zwischen folgenden verschiedenen Ausgabekategorien mit unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen zu unterscheiden:

  • Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten,
  • anschaffungsnahe Herstellungskosten und
  • Erhaltungsaufwendungen.

Erhaltungsaufwendungen sind sofort abziehbar

Nur Erhaltungsaufwendungen können Vermieter sofort als Werbungskosten abziehen. Die anderen Ausgaben müssen sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes – meist über einen Zeitraum von 50 Jahren – abschreiben.

Abschreiben lässt sich nur der Gebäudewert, nicht aber der Grundstückswert. Ist nur der Gesamtpreis bekannt, ist er auf diese beiden Werte aufzuteilen. Am besten ist es, wenn bereits im Kaufvertrag beide aufgeteilt sind und die Bewertung plausibel erscheint. Falls die Aufteilung fehlt, muss sie anderweitig ermittelt werden.

Tipp

Excel-Arbeitshilfe

Mit einer Excel-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung können Sie in einem typisierten Verfahren entweder selbst den Kaufpreis aufteilen oder die Plausibilität einer solchen Aufteilung prüfen. Dabei handelt es sich um eine anerkannte Schätzung, von der aber sowohl Sie als auch das Finanzamt abweichen dürfen. Mit dem aktuellen Berechnungsmodul lassen sich ältere Immobilien realistischer bewerten als mit der Vorgängerversion. Denn in einem gesonderten Tabellenblatt können Sie ein fiktives Baujahr ermitteln, um Modernisierungen entsprechend zu berücksichtigen.

Abschreibbar ist nur der Gebäudewert

Für den Verschleiß eines Gebäudes kann der Vermieter für jedes volle Jahr 2 Prozent abschreiben. Denn als gewöhnliche Nutzungsdauer einer Wohnung oder eines Hauses definiert der Fiskus 50 Jahre. Im Kaufjahr ist nur eine monatsweise zeitanteilige Abschreibung möglich.

Beispiel: Sie kaufen im Juli 2016 eine Eigentumswohnung. Der abschreibbare Wert der Wohnung (also nach Abzug des Wertes für Grund und Boden) beträgt 100.000 Euro. Pro Jahr dürfen Sie 2 Prozent, also 2.000 Euro abschreiben (= Jahres-AfA), die als Werbungskosten von Ihren zu versteuernden Mieteinnahmen abzuziehen sind. Weil Sie aber erst im Juli Eigentümer geworden sind, steht Ihnen nur für die Monate Juli bis Dezember die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) zu. Das heißt in diesem Beispiel: nur 1.000 Euro für das Jahr 2016.

Der jährliche AfA-Satz von 2 Prozent ist der Standard. In einigen anderen Fällen dürfen Sie das Gebäude schneller abschreiben. Die Sätze liegen bei

Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, hat Anschaffungskosten. Der Bauherr, der etwas Neues schafft, hat Herstellungskosten. Gesetzlich definiert sind die Herstellungskosten im Paragraf 255 Absatz 2 Satz 1 Handelsgesetzbuch. Die Prinzipien für Herstellungskosten gelten analog auch für die Anschaffungskosten. In beiden Fällen kann der Aufwand nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes, also meist über 50 Jahre, abgeschrieben werden.

Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Makler- und Gerichtskosten gehören zu den Anschaffungskosten. Anschaffungs- und Herstellungskosten werden weitgehend analog behandelt. Als solche gelten alle Aufwendungen, die nötig sind, um eine Funktionsfähigkeit und Nutzbarkeit herzustellen.

Auch wenn der Eigentümer das Gebäude wesentlich verbessert oder erweitert, zum Beispiel durch Anbau oder Aufstocken, fallen Anschaffungs- oder Herstellungskosten an. Wird die nutzbare Fläche vergrößert, führen diese Aufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten. 

Was als Substanzvermehrung gilt

Kniffliger wird es bei der Frage, was als „Substanzvermehrung“ eines Gebäudes gilt, ohne dass die nutzbare Fläche vergrößert wird. Die Finanzverwaltung hat konkrete Beispiele aufgelistet (Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 18. Juli 2003, Bundessteuerblatt I 2003 Seite 386 ff.):

  • Einsetzen von zusätzlichen Trennwänden,
  • Errichtung einer Außentreppe,
  • Einbau einer Alarmanlage,
  • Montage einer Sonnenmarkise,
  • Bau einer Treppe zum Spitzboden und
  • Einbau eines Kachelofens oder Kamins.

In diesen Fällen sieht der Fiskus eine Erweiterung des bestehenden Gebäudes. Konsequenz: Die Ausgaben dafür lassen sich nur als Herstellungskosten abschreiben.

Voraussetzungen für eine wesentliche Verbesserung

Zu Herstellungskosten führen auch alle Maßnahmen, die das Gebäude im Vergleich zum ursprünglichen Zustand wesentlich verbessern. Dafür müssen die

  • Modernisierungsaufwendungen in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen,
  • den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöhen und
  • damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit schaffen.

Wenn beispielsweise durch die Renovierung der Standard einer Wohnung von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll angehoben wird, liegt eine wesentliche Verbesserung vor. Die Rechtsprechung hat dazu Kriterien entwickelt: Wenn mindestens drei der vier Kernbereiche der Ausstattung einer Wohnung funktionell deutlich erweitert und ergänzt werden, führen die Aufwendungen zu Herstellungskosten. Die vier Kernbereiche sind Heizung, Fenster, Sanitär- und Elektroinstallationen.

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Schönheitsreparaturen und Einbauküche

Doch was ist mit Schönheitsreparaturen? Gemeint sind damit zum Beispiel das Tapezieren, der neue Farbanstrich bei Wänden und Decken oder das Streichen von Innen- und Außentüren sowie von Fenstern. Bislang konnten solche Maßnahmen als Erhaltungsaufwendungen sofort abgezogen werden. Doch nach mehreren Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) dürfte dies künftig nicht mehr möglich sein (Urteile vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14, IX 15/15 und IX R 22/15).  

Achtung: Der BFH bezieht solche Aufwendungen in die Drei-Jahres-Betrachtung mit ein. Folge: Übersteigen Sie mit den Gesamtmaßnahmen der Sanierung inklusive der Schönheitsreparaturen die 15-Prozent-Grenze, sind die gesamten Kosten nur verteilt auf die Nutzungsdauer abschreibbar – die Schönheitsreparaturen sind nicht mehr sofort abzugsfähig.

Schönheitsreparaturen und Arbeiten, die das Gebäude erst betriebsbereit und damit vermietbar machen, gehören zu den „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG).

Ein weiteres BFH-Urteil betrifft die Erneuerung einer Einbauküche. In dem Fall hatte der Vermieter Spüle, Herd, Elektromöbel und -geräte ausgetauscht und wollte dies als Werbungskosten sofort absetzen. Auch das lässt der BFH nicht mehr zu. Bis dahin hatten die Richter die Spüle und den Herd einer Einbauküche als wesentlichen Bestandteil eines Wohngebäudes betrachtet; der Aufwand dafür war als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand steuerlich geltend zu machen. Spüle und Kochherd sowie auch alle anderen Elemente einer Einbauküche gelten nun als unselbstständige Gebäudebestandteile einer Gesamtheit Einbauküche und müssen über zehn Jahre abgeschrieben werden ( BFH, Urteil vom 3. August 2016, Az. IX R 14/15).

Die Finanzämter lassen es jedoch bei Erstveranlagungen bis einschließlich dem Veranlagungszeitraum 2016 zu, dass Vermieter die Kosten für eine erneuerte Spüle oder einen erneuerten Herd sofort absetzen (Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 16. Mai 2017, Az. IV C 1 - S 2211/07/10005 :001). Grundsätzlich ist jedoch das BFH-Urteil in allen offenen Fällen anzuwenden.

Vereinfachung bis 4.000 Euro netto
Bei kleineren Posten können Sie die sogenannte Vereinfachungsregelung für sich nutzen, die die Finanzverwaltung für Finanzämter festgelegt hat (Richtlinie 21.1 Absatz 2 Satz 2 der Einkommensteuer-Richtlinien). Ausgaben für Bauarbeiten bis zu einem Rechnungsbetrag von 4.000 Euro (ohne Umsatzsteuer) können Sie auf Antrag als Erhaltungsaufwendungen behandeln lassen. Dieser Betrag gilt für jede einzelne Maßnahme. Den Antrag stellen Sie einfach formlos im Rahmen Ihrer Steuererklärung.

Sanieren Sie in mehreren 4.000-Euro-Etappen, könnte sich das für Sie als Vermieter also auszahlen. Tauschen Sie beispielsweise im Sommer die Fenster aus und lassen Sie im Winter die Elektroinstallation erneuern. Bleiben Sie jeweils unter 4.760 Euro (inklusive Umsatzsteuer), können Sie die kompletten Kosten im Steuerjahr als Werbungskosten ansetzen. Ihre Ausgaben werden auf Antrag als Erhaltungsaufwand behandelt.

Allerdings gehen Finanzämter davon aus, dass Sie in Raten sanieren, wenn sich der Standard einer Wohnung durch mehrere Baumaßnahmen innerhalb eines Fünf-Jahreszeitraums wesentlich verbessert. Dann werten die Behörden die Aufwendungen als Herstellungskosten.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Eine Sonderstellung nehmen anschaffungsnahe Herstellungskosten ein. Der Gesetzgeber definiert diese in Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz. Demnach gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Voraussetzung: Diese erfolgen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes und die Ausgaben übersteigen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes.

Das Finanzamt rechnet alle Aufwendungen in den drei Jahren nach dem Erwerb zusammen. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem das wirtschaftliche Eigentum übergegangen ist. Sie sollten daher in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf das Sanieren nicht übertreiben. Möglicherweise lassen sich geplante Renovierungen noch ein wenig aufschieben, damit die Drei-Jahres-Frist verstreicht, ohne dass Ihre Ausgaben die 15-Prozent-Grenze überschreiten. Der Fiskus prüft die Grenze gebäudebezogen, selbst wenn das Objekt aus mehreren selbstständigen Wirtschaftsgütern, zum Beispiel Eigentumswohnungen, besteht.

Beispiel: Sie kaufen ein Zweifamilienhaus, in dem sich zwei gleich große Wohnungen befinden. Der Gebäudepreis – also ohne Grundstückswert – beträgt 250.000 Euro. Eine Wohnung bewohnen Sie selbst, die andere vermieten Sie. Vorher renovieren Sie die Mietwohnung für 40.000 Euro brutto. Um zu prüfen, ob Sie die 15-Prozent-Grenze überschreiten, berücksichtigen Sie die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes. Sie rechnen so: 250.000 Euro x 15 Prozent = 37.500 Euro.

Ihre Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer betragen 33.613 Euro (Nettobetrag). Sie haben die 15-Prozent-Grenze nicht erreicht. Sie können daher Ihre gesamten Renovierungsausgaben (40.000 Euro brutto) sofort als Erhaltungsaufwand von den Vermietungseinkünften absetzen.

Wenn das Objekt im Beispiel vor dem Kauf allerdings in zwei Eigentumswohnungen geteilt worden wäre und Sie es mit gesonderten Verträgen für je 125.000 Euro gekauft hätten (reine Gebäudekosten), würde eine Steuerfalle drohen. Denn der Kauf einer Eigentumswohnung wird steuerrechtlich dem Kauf eines Gebäudes gleichgestellt. Der Fiskus prüft die 15-Prozent-Grenze daher für jede der beiden Wohnungen gesondert. Für jede Wohnung würde die Grenze bei 18.750 Euro liegen (125.000 Euro x 15 Prozent), die Renovierung der Mietwohnung übersteigt diesen Betrag jedoch deutlich (33.613 Euro netto). Die gesamten Renovierungskosten für die Mietwohnung (40.000 Euro brutto) gelten daher als anschaffungsnahe Herstellungskosten und könnten steuerlich nur über die Abschreibung berücksichtigt werden.

Tipp

Gilt nicht bei Schenkung oder Erbschaft

Die 15-Prozent-Grenze müssen Sie nur beachten, wenn Sie das Objekt im steuerrechtlichen Sinn angeschafft haben. Bei einem unentgeltlichen Erwerb, also vor allem durch vorweggenommene Erbfolge (Schenkung der Eltern an ihr Kind), gilt die 15-Prozent-Grenze nicht.

Erhaltungsaufwendungen

Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten liegen vor für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen. Schönheitsreparaturen zählen allerdings nach der neusten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht mehr dazu. Als Erhaltungsaufwendungen gelten vielmehr Fälle, in denen Einrichtungen und Anlagen bereits vorhanden sind und lediglich in ihrer Funktionstüchtigkeit erneuert werden. Es darf kein zusätzlicher Wohnraum entstehen. Erhaltungsaufwendungen führen zu sofort abziehbaren Werbungskosten für den Vermieter.

Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind:

  • Austausch von Türen oder Fenstern,
  • Vergrößern eines bereits vorhandenen Fensters,
  • Austausch von Türschlössern gegen Sicherheitsschlösser,
  • Einbau einer Türsprechanlage,
  • Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung zu Wärme- und Schallschutzzwecken,
  • neuer Hausanstrich,
  • Erneuerung der Elektroinstallation,
  • Badezimmer-Renovierung,
  • Umstellung von Einzelöfen auf eine Zentralheizung oder Austausch der Heizungsanlage,
  • Versetzen von Wänden,
  • Dachreparatur, Neueindeckung eines Dachs,
  • Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach, um eine größere Raumhöhe zu schaffen,
  • Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten,
  • Einbau einer privaten Breitbandanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Breitbandnetz und
  • alle Reparaturen an den vier oben genannten Kernbereichen, wenn dadurch kein höherer Wohnungsstandard erreicht wird.

Mieterschäden
Wenn der Vermieter Pech mit seinem Mieter hat, können ebenfalls Erhaltungsaufwendungen vorliegen. Wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb der Wohnung Substanzschäden beseitigt werden müssen, können sie sofort als Werbungskosten abziehbar sein, falls der Mieter schuld an den Schäden ist. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten, entschied der Bundesfinanzhof am 9. Mai 2017 (Az. IX R 6/16).

In dem Fall hatte die Vermieterin der Mieterin gekündigt, weil sie fällige Nebenkosten nicht zahlte. Bei der Rückgabe der Wohnung erlebte sie ihr blaues Wunder: Ein nicht gemeldeter Rohrbruch hatte weitere Schäden verursacht, dazu gab es eingeschlagene Türscheiben, Schimmelbefall und kaputte Bodenfliesen – insgesamt Schäden in Höhe von rund 20.000 Euro, auf denen die Vermieterin sitzengeblieben ist. Nun konnte sie dank des Richterspruchs einen Teil davon über die Steuer zurückholen.

Wichtig ist jedoch, dass Vermieter dokumentieren, dass solche Schäden erst nach dem Kauf eingetreten sind. Sollte der Mieter Schadensersatz leisten, dann muss diese Zahlung von den Erhaltungsaufwendungen abgezogen werden.

Wenn Sie Erhaltungsaufwendungen in Ihrer Steuererklärung angeben, erwartet das Finanzamt eine Einzelaufstellung. Daraus müssen der gezahlte Rechnungsbetrag, das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung und das ausführende Unternehmen hervorgehen.

Tipp

Größere Ausgaben verteilen

Größere Ausgaben für den Erhalt des Gebäudes können Sie gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, wenn mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dient (§ 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung). Die Erhaltungsaufwendungen lassen sich so unter anderem auch bei selbstgenutzten Baudenkmalen sowie Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen absetzen.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Udo Reuß

Finanztip-Experte für Steuern

Der Steuerrechtler und Diplom-Kaufmann Udo Reuß ist bei Finanztip für Steuerthemen verantwortlich. Zuvor war er bei verschiedenen Wirtschafts- und Fachverlagen wie Handelsblatt, F.A.Z.-Verlagsgruppe, Haufe-Lexware und Vogel Business Media tätig – 14 Jahre davon arbeitete er als Chefredakteur von Fachzeitschriften. Aus dem komplexen Steuerrecht zieht er die relevanten Urteile für Steuersparer. Den Autor erreichen Sie unter redaktion@finanztip.de.