Schönheitsreparaturen

Diese Klauseln sind unwirksam – so wehren Sie sich dagegen

Das Wichtigste in Kürze

  • In fast jedem Mietvertrag steht, dass der Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss.
  • Viele dieser Klauseln haben Gerichte aber für unwirksam erklärt.
  • Enthält Ihr Vertrag eine unwirksame Regelung, muss der Vermieter die gesamte Renovierung auf seine Kosten übernehmen. Sie sind dafür nicht mehr verantwortlich.
  • Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) sind Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, falls sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben (Az. VIII ZR 185/14).
  • Haben Sie renoviert, obwohl Sie gar nicht mussten, können Sie vom Vermieter Ihre Auslagen zurückfordern. Dazu haben Sie aber nur bis sechs Monate nach Auszug Zeit.
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Die Kartons sind verladen, die Wohnung ist geputzt. Jetzt fehlt nur noch die Schlüsselübergabe und die alte Bleibe ist passé. Doch plötzlich verlangt der Vermieter von Ihnen, dass die Wände weiß gestrichen werden, obwohl sie noch tadellos aussehen – und das Parkett abgeschliffen. Sein Argument: Das steht so im Mietvertrag! Spätestens jetzt sollten Sie hellhörig werden, denn nicht immer sind solche Regelungen rechtens. Mehr noch: Ist die entsprechende Klausel in Ihrem Vertrag unwirksam, muss der Vermieter die gesamten sogenannten Schönheitsreparaturen übernehmen.

Gesetzgebung und Alltag klaffen auseinander

Eigentlich ist es laut Gesetz Sache des Vermieters, eine Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten sowie Renovierungen zu veranlassen und zu bezahlen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dafür bekommt er im Gegenzug vom Mieter schließlich Miete. Jedoch ist es in der Realität oft genau anders herum: Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter zur Durchführung von bestimmten Renovierungsmaßnahmen. Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich auch zulässig (BGH, Urteil vom 14. Juli 2014, Az. VIII ZR 339/03).

So ganz einig sind sich die Gerichte aber nicht: Das Landgericht Berlin hat am 9. März 2017 entschieden, dass eine Klausel unwirksam ist, mit der der Vermieter den Mieter uneingeschränkt zu Schönheitsreparaturen verpflichten wollte – auch wenn der Mieter die Wohnung renoviert übernommen hat (LG Berlin, Az. 67 S 7/17). Das Urteil könnte das Ende der Schönheitsreparaturen für Mieter bedeuten. Das Gericht hat die Revision zum BGH ausdrücklich zugelassen. Sollte der Vermieter in die nächste Instanz gehen, erwarten wir das Urteil des obersten Gerichtshofs mit Spannung.

Aber auch bisher gibt es Grenzen für Vermieter, die Mieter kennen sollten.

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Was genau unter Schönheitsreparaturen fällt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht definiert. Die Rechtsprechung orientiert sich allerdings an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz).

Das sind typische Schönheitsreparaturen:
Tapezieren,
Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
Streichen von Holz-Fußböden,
Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre,
Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren von innen.

Alles, was hier nicht aufgelistet ist, müssen Sie beim Auszug auch nicht renovieren.

Das sind keine Schönheitsreparaturen:
das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, Az. VIII ZR 48/09),
das Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodens,
das Streichen von Sockel- oder Fußleisten,
das Beseitigen von Rissen in der Decke (LG Berlin, Beschluss vom 7. Februar 2017, Az. 67 S 20/17).

Auch wenn im Mietvertrag nicht vereinbart wurde, wie oft Sie die Zimmer Ihrer Wohnung streichen müssen, gelten nach der Rechtsprechung diese Fristen:

Fristen bei den Schönheitsreparaturen

Streichen von Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
Streichen von Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
Streichen von anderen Nebenräume alle 7 Jahre

Wenn neue Mieter die Wohnung nicht renoviert übernehmen

Haben Sie Ihre Wohnung unrenoviert übernommen, kann der Vermieter von Ihnen nicht mehr ohne weiteres die Rückgabe der Wohnung in renoviertem Zustand verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 18. März 2015 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben (Az. VIII ZR 185/14). Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen darf nicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter abgewälzt werden, falls die Wohnung beim Einzug unrenoviert war. Damit wird das Übergabeprotokoll besonders wichtig: Fordern Sie vom Vermieter beim Einzug ein ausführliches schriftliches Protokoll des Wohnungszustandes, dass Sie gemeinsam unterschreiben. Das wird für die Frage, ob Sie beim Auszug renovieren müssen oder nicht, entscheidend sein.

Typische Klauseln in Mietverträgen

Für Gerichte sind Schönheitsreparaturen ein Dauerthema. Leider gibt es bisher kein klares eindeutiges Urteil des Bundesgerichtshofs, mit dem alle Fälle geklärt wären – auch wenn die Legal Tribune Online das in einem Aprilscherz 2014 so behauptet hat. Hier finden Sie einige typische Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag, die durch die Gerichte für unwirksam erklärt wurden:

Beispiel 1 - Umfang der Renovierungen: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“

Diese Regelung ist unwirksam, da der Mieter dadurch sowohl zur Versiegelung von Parkett, als auch ganz allgemein zum Streichen von Türen und Fenstern verpflichtet wird, was den Außenanstrich mitumfasst. Das geht über die Pflichten in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinaus und ist damit unwirksam. Folge: Der Mieter muss überhaupt nicht renovieren.

Beispiel 2 - Farbwahlklausel: „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren.“

Die Klausel ist unzulässig. Denn diese Farbvorgabe gilt auch für die Zeit, während der Sie in der Wohnung leben. Und das schränkt den Mieter zu sehr ein. Folge: Die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09, BGH, Urteil vom 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).

Beispiel 3 - Endrenovierungsklausel: „Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Tapeten/Wände neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen neu lackiert. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben.“

Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Endrenovierungsklausel. Sie besagt, dass der Mieter die Wohnung in einem Tipptopp-Zustand zurückgeben muss – egal, ob sie überhaupt renovierungsbedürftig ist oder nicht. Auch so eine Klausel ist unwirksam (BGH, Urteil vom 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).

Beispiel 4 - starrer Fristenplan: „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.“

Der Mieter kann auch während der Mietzeit zu regelmäßigen Renovierungen verpflichtet sein, allerdings nicht nach einem starren Zeitplan. Abweichungen müssen zugelassen werden, wenn zum Beispiel die Wände noch keine Gebrauchsspuren aufweisen (BGH, Urteil vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05). Werden vom Fristenplan keine Ausnahmen zugelassen, ist die Klausel unwirksam.

Beispiel 5 - Abgeltungsklausel: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen."

Raum Nutzungsdauer von mehr als Anteil vom Kostenvoranschlag
Küche 12 Monaten 33 %
Küche 24 Monaten 66 %
Wohnzimmer 12 Monaten 20 %
Wohnzimmer 24 Monaten 40 %

Fristenpläne werden manchmal mit solchen Abgeltungsklauseln oder Quotenklauseln kombiniert. Wenn nach dem Fristenplan die Küche alle drei Jahre gestrichen werden muss, der Mieter aber bereits nach zwei Jahren auszieht, muss er zwar nicht renovieren, aber seinen Anteil an den zukünftigen Renovierungskosten entsprechend der Mietdauer zahlen. Eine solche Klausel ist unzulässig, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung dabei nicht berücksichtigt wird (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006, Az. VIII ZR 52/06). Grund: Der Mieter müsste auch dann zahlen, wenn die Wohnung in einem perfekten Zustand ist. Folge: Der Mieter muss an den Vermieter bei Auszug nichts zahlen.

Der BGH hat in einem Urteil vom 18. März 2015 der „Quotenabgeltungsklausel“ eine grundsätzliche Absage erteilt, auch wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung beim Auszug berücksichtigt wird (Az.VIII ZR 242/13). Der Mieter wird durch eine solche Klausel benachteiligt. Er könne nämlich seinen Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln. Sollte Ihr Vermieter nach dem Auszug Geld als Abgeltung für nicht erfolgte Reparaturen verlangen, können Sie sich unter Berufung auf die neue Rechtsprechung dagegen wehren.

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Checkliste zur Prüfung Ihres Vertrages

Wenn Sie wissen möchten, ob die Schönheitsreparatur-Klausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist, dann müssen Sie die Regelung genau prüfen. Als Anhaltspunkt dient Ihnen die folgende Checkliste, in der die wichtigsten Fehler aufgeführt sind:

1. Umfang der Schönheitsreparaturen - Sind in Ihrem Vertrag Schönheitsreparaturen aufgelistet, die nicht in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV enthalten sind, verlangt der Vermieter zu viel von Ihnen. Eine solche Klausel ist in aller Regel unwirksam.

2. Ausführung der Reparaturen durch Fachfirma - Ist im Mietvertrag festgelegt, dass die Renovierung durch einen Fachmann (Maler, Schreiner etc.) erfolgen muss, ist die Klausel unwirksam. Der Mieter muss auch die Möglichkeit haben, die Arbeiten selbst zu erledigen (BGH, Urteil vom 09.06.2010, Az. VIII 294/09).

3. Farbvorgabe auch während der Mietzeit - Steht in Ihrem Mietvertrag, dass Sie Türen oder Decken nur weiß streichen dürfen, ist das unwirksam. Eine Farbvorgabe beim Auszug ist aber möglich.

4. Fristenregelung - Enthält die Regelung in Ihrem Mietvertrag starre Fristen für die Renovierung während der Mietzeit? Falls ja, dann ist die Klausel in der Regel unwirksam. Achtung: Enthält der Vertrag dagegen Abschwächungen, wonach Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ alle drei Jahre vorgenommen werden müssen, kann die Fristenregelung wirksam sein. Sind die Fristen zu kurz bemessen (zum Beispiel Streichen der Küche alle zwei Jahre), ist die Regelung ebenfalls wahrscheinlich unwirksam.

5. Verpflichtende Endrenovierung - Sind Sie laut Vertrag verpflichtet, Ihre Wohnung bei Auszug in renoviertem Zustand zurückzugeben, ohne dass zwischenzeitlich erfolgte Renovierungen berücksichtigt werden, ist die Klausel unwirksam. Aber: Sie kann zulässig sein, wenn beim Auszug auch berücksichtigt wird, wie der tatsächliche Zustand der Wohnung ist und ob der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. Haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen, kann der Vermieter von Ihnen keine vollständig renovierte Wohnung beim Auszug verlangen. Hat der Vermieter bei Ihrem Einzug ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem vermerkt ist, dass die Wohnung nicht renoviert überlassen wurde, sind Sie auf der sicheren Seite: Sie können ohne zu renovieren ausziehen.

6. Quotenabgeltungsklausel - Enthält Ihr Vertrag eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel? Das ist eine Regelung, die für jedes volle abgelaufene Jahr den Mieter mit einer Quote von bis zu X Prozent an den entstehenden Renovierungskosten beteiligt. Eine solche Klausel ist nach neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig, da Sie als Mieter beim Einzug nicht klar erkennen können, mit welchen Belastungen Sie beim Auszug rechnen müssen. Ihr Vermieter kann keine Zahlung verlangen.

7. Kostenvoranschlag zur Berechnung der Abgeltung durch Fachfirma - Enthält Ihr Mietvertrag eine Abgeltungsklausel und soll Ihr Anteil nach dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs berechnet werden, der allein vom Vermieter ausgewählt wird, ist das unwirksam (BGH, Urteil vom 29.05.2013, Az. VIII 285/12). Das müssen Sie nicht akzeptieren. Sie müssen auch die Möglichkeit haben, einen weiteren Kostenvoranschlag vorzulegen.

Hat Ihre Prüfung ergeben, dass die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist, sollten Sie im Fall der Kündigung schreiben, dass Sie die Wohnung nicht renovieren werden. Grund: Die Regelung im Vertrag ist unwirksam. Es ist nicht gut, einfach auszuziehen und die Wohnung unrenoviert zu übergeben. Das bringt den Vermieter gegen Sie auf und zieht möglicherweise gerichtlichen Ärger nach sich.

Dürfen Renovierungskosten mit der Kaution verrechnet werden?

Ja und nein – hier kommt es auf Ihren Vertrag an. Waren Sie rechtlich in der Pflicht zu renovieren und haben es vor dem Auszug trotzdem nicht getan, darf Ihr Vermieter Ihnen dafür die Kosten von der Mietkaution abziehen. Sollte er allerdings auf die Idee kommen, die Wohnung beispielsweise streichen zu lassen, obwohl Sie das gar nicht gemusst hätten, darf er deswegen nicht die Kaution kürzen. In einem solchen Fall sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich auffordern, die Kaution in voller Höhe auszuzahlen und ihm dazu eine Frist von etwa zwei Wochen setzen.

Ersatz der Renovierungskosten

Was ist, wenn Sie die Wohnung bei Auszug renoviert haben und danach feststellen, dass Ihre Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam war? Dann können Sie sich die entstandenen Kosten erstatten lassen. Reichen Sie Handwerkerrechnungen an Ihren Vermieter weiter. Haben Sie die Arbeiten in Eigenregie ausgeführt, können Sie die Materialkosten, aber auch einen finanziellen Ausgleich für Ihre geopferte Freizeit verlangen. Gleiches gilt für Freunde und Bekannte, die Ihnen geholfen haben. (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009, Az. VIII ZR 302/07).

Achtung

Kurze Verjährung!

Haben Sie zum Beispiel an Ihren Vermieter bei Auszug etwas gezahlt, weil Sie laut Fristenplan zwar mit der Renovierung noch nicht an der Reihe waren, sich aber kostenmäßig beteiligen sollten, können Sie das von ihm zurückfordern. Die vom Vermieter verwendete Regelung muss dazu allerdings unwirksam sein. Sie müssen aber rasch innerhalb der Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags aktiv werden und die Zahlung zurückfordern. Es gilt die kurze Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 20. Juni 2012, Az. VIII ZR 12/12).

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von Finanztip,
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter [email protected].