Mit dieser vom Ring Deutscher Makler (RDM) selbst aufgeworfenen Frage setzte sich gestern anläßlich des 66. Deutschen Maklertages in Suhl/Thüringen der wohl bedeutenste Kenner des Maklerrechts, Prof. Peter Schwerdtner, vor den Delegierten auseinander. Hintergrund des in Suhl heiß diskutierten Themas ist die vom RDM beobachtete Zunahme solcher Makler, die Objekte ohne Zustimmung des Verfügungsberechtigten anbieten und dadurch ihren – beauftragten oder sogar allein beauftragten – Kollegen ins Handwerk pfuschen.
Die derzeitige Rechtsprechung macht’s möglich: Bietet ein nicht beauftragter Makler einem Interessenten ein Objekt courtagepflichtig an und nimmt dieser in Kenntnis der Provisionserwartung des Maklers Maklerdienste in Anspruch, so kommt regelmäßig ein Maklervertrag zustande mit der Folge, daß bei Zustandekommen eines Hauptvertrages – z.B. Kauf– oder Mietvertrag – die Provision zu zahlen ist.
In der Wohnraumvermittlung ist das auch nicht anders. § 6 Abs. 1 Wohnraumvermittlungsgesetz bestimmt zwar, daß der Vermittler Wohnräume nur anbieten darf, wenn er dazu einen Auftrag hat. Ein Verstoß gegen diese Vorschrift stellt jedoch lediglich eine Ordnungswidrigkeit dar, die durch ein Bußgeld von der zuständigen Behörde geahndet werden kann, was in der Praxis aber selten geschieht. Beide Sachverhalte stellen zwar einen Wettbewerbsverstoß dar, die als solche verfolgt werden können, führen jedoch nicht zur Unwirksamkeit einer Provisionsabrede.
Unter dem Gesichtspunkt des Verbraucherschutzes sieht Schwerdtner einen Lösungsansatz in einer Verallgemeinerung des § 6 des Wohnraumvermittlungsgesetzes: Beim Fehlen eines Auftrages soll es keine Provision geben. Gleichzeitig aber warnte der Rechtsprofessor vor einem Ruf nach dem Gesetzgeber. Es sei nämlich völlig unklar, was unter einem „Auftrag“ im Sinne des Wohnraumvermittlungsgesetzes zu verstehen sei. Im Prozeßfalle sei zudem nur schwer vom Makler nachzuweisen, daß er nicht nur mit dem Interessenten eine klare Provisionsabrede getroffen, sondern zugleich „mit einer irgendwie gearteten Zustimmung des Verfügungsberechtigten gehandelt hat.“
Die „aggressive Einwerbungspraxis mancher Makler“, wie es der Bundesgerichtshof formuliert hat, sei sicherlich ein Ärgernis, nicht zuletzt deshalb, weil ein Interessent dadurch mehrfach provisionspflichtig werden könne, was wiederum dem Ansehen des Berufsstandes des Maklers nicht gerade zuträglich sei, meinte Schwerdtner. Diesem Ärgernis, dem Hineindrängen in bestehende Maklerauftragsverhältnisse, sollte, so Schwerdtner, durch eine großzügige Handhabung des § 654 BGB Rechnung getragen werden, wonach der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt, wenn er seine Treuepflichten zumindest grob fahrlässig verletzt und deshalb den Maklerlohn nach allgemeinem Billigkeits– und Rechtsempfinden nicht verdient hat. Das Oberlandesgericht Hamm, an dem Schwerdtner auch als Richter wirkt, habe bereits darauf erkannt, daß ein Makler, an den sich der Kunde wendet und der weiß, daß dieser Kunde schon mit einem anderen Makler einen Maklerauftrag geschlossen hat, nachfragen muß, ob es sich dabei um einen Alleinauftrag handelt. Gegebenenfalls muß er ihn dann auf die Gefahr einer doppelten Provisionszahlung aufmerksam machen, anderenfalls er seinen Anspruch verwirkt.
Dieser Gesichtspunkt könnte verallgemeinert werden, schlug Schwerdtner den RDM-Mitgliedern vor, warnte aber angesichts der Darlegungs– und Beweislast, die den Makler bei entsprechenden Zustimmungserfordernissen treffen würde, vor einer verbandlichen Initiative. Dem stimmte RDM-Präsident Franz Rohrer in der anschließenden Diskussion im Hinblick auf die ohnehin schon äußerst strenge Rechtsprechung zum Maklerrecht ausdrücklich zu. Rohrer: „Die Makler werden von den Gerichten schon genug gebeutelt.“
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