Heizkostenverordnung und verbrauchsabhängige Abrechnung
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass die Heizkosten verbrauchsabhängig zu verteilen sind. Um seiner Verpflichtung nachzukommen ist der Vermieter verpflichtet, geeignete Messgeräte in der Mietwohnung anzubringen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden (§ 5 HeizkV).
Nach § 1 HeizkV gilt die Verordnung auch für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung und Warmwasserlieferung auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume, soweit der Lieferer unmittelbar mit den Nutzern abrechnet und dabei nicht den für den einzelnen Nutzer gemessenen Verbrauch, sondern die Anteile der Nutzer am Gesamtverbrauch zu Grunde legt. Und nach § 2 HeizkV gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Ausnahme: Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.
Leerstehende Wohnungen
Stehen Wohnungen in einem Mietshaus leer, muss der Vermieter die Grundkosten der Heizung auch auf alle Wohnungen verteilen. So kann der Vermieter nicht einfach den Verteilerschlüssel ändern und die Heizkosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen.
Kürzungsrecht des Mieters
Der § 12 HeizkV gewährt dem Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent, wenn der Vemieter seiner Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten nicht nachkommt.Der Mieter kann auch den Vermieter auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung verklagen.
Passivhaus ohne konventionelle Heizung
Dort wo kaum Heizkosten anfallen und der Energieverbrauch ohnehin gering ist, kann auf die Heizkostenabrechung nach dem Verbrauch ganz verzeichtet werden. Gemeint sind hiermit in erster Linie Passivhäuser, die ohne konventionelle Heizung auskommen. Für Gebäude mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m2 pro Jahr (Passivhausstandard) entfällt damit die Verbrauchserfassungspflicht (vgl. § 11 HeizkV). Diese Maßnahme soll einen zusätzlichen Anreiz zum Bau von Passivenergiehäusern oder zur energetischen Sanierung von Mehrfamilienhäusern geben. Die vorgenannte Rechtsvorschrift enthält auch noch weitere Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten. Beispiel: Wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich ist oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten erfolgen könnte. Ist die Mietwohnung mit einem eigenen Heizungssystem (Etagenheizung) ausgestattet, kann die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausgeschlossen werden.
Solaranlage im Haus
In der Heizkostenabrechnung für den Betrieb einer Solaranlage darf dem Mieter kein fiktiver Preis für ersparte Brennstoffkosten in Rechnung gestellt werden. Damit kommen praktisch nur Kosten für den Strom sowie für Prüfung und Wartung (Reinigung) der Solaranlage in Betracht, denn für die Erzeugung der Heizenergie oder der Warmwassererwärmung fallen beim ausschließlichen Betrieb einer Solaranlage beim Vermieter keine weiteren Betriebskosten an. Nach § 11 HeizkV gehören Solaranlagen auch zu den Ausnahmen für die Nichtanwendung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung.
Heizung in Gemeinschaftsräume
Die Heizkosten für Gemeinschaftsräume (Treppenhaus, Trockenraum usw.) werden in der Regel nach der Wohnfläche umgelegt. Gemeinschaftsräume müssen daher auch nicht mit Erfassungsgeräten ausgestattet sein.
Mieterwechsel innerhalb der Abrechnungsperiode
Der verbrauchsabhängige Kostenanteil ist beim Mieterauszug durch eine Zwischenablesung festzuhalten. Eine Zwischenabrechnung ist aber nicht erforderlich, d.h. dass der Mieter keinen Anspruch auf eine gesonderte Zwischenabrechnung hat. Der Mieter muss sich daher gedulden bis die Heizkostenabrechnung für alle Mieter für die übliche Abrechnungsperiode (zumeist das Kalenderjahr) erstellt worden ist. Ein Sonderfall kann sich ergeben bei der Vermietung eines Einfamilienhauses. Hier muss der Vermieter bei einer Ölheizung dem Mieter die Restmenge des vom Mieter gekauften Heizöls abnehmen. Ausnahme: Es erfolgt eine Umstellung auf eine andere Heizungsart.
Heizkostenmessgerät als Modernisierungsaufwand
Die Anschaffung von Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler und Warmwasserkostenverteiler können im freifinanzierten Wohnungsbau als Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umgelegt werden. Werden die Geräte nicht angeschafft, sondern lediglich angemietet, ist im allgemeinen das Einverständnis der Mehrheit der Mieter hierzu einzuholen. Nach § 7 Abs. 2 HeizkV zählen die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und können entsprechend auf die Mieter abgewälzt werden.
Nach dem BGH-Urteil vom 29. September 2011 – VIII ZR 326/10 hat der Mieter den Einbau funkbasierter Verbrauchsmessgeräte zu dulden. Der BGH hat entschieden, dass der Mieter den Einbau der funkbasierten Zähler zu dulden hat. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 HeizkV. Diese Norm erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme. Zudem besteht gemäß § 554 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Danach muss der Mieter alle Maßnahmen hinnehmen, die der Einsparung von Energie und Wasser dienen.
Stellungnahme der Bundesregierung zur Heizkostenverordnung: Vor dem 01.01.2009 flossen in die Heizkostenberechnung verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten, zum Beispiel für Wartung und Instandhaltung, zu gleichen Teilen ein. Seit dem 01. Januar 2009 erhalten die verbrauchsabhängigen Kosten bei bestimmten Gebäuden mit 70 Prozent ein stärkeres Gewicht und geben Mieterinnen und Mieter einen größeren Anreiz zum sparsamen Heizen. Maßvolles Heizen rechnet sich damit mehr als in der Vergangenheit.
Einbau von Funkzählern
Den Einbau von funkbasierten Ablesegeräten hat der Mieter nach dem BGH-Urteil vom 29. September 2011 – VIII ZR 326/10 hinzunehmen. Der Einbaus von funkbasierten Ablesesystemen in Mietwohnungen ist daher rechtlich zulässig. Gemäß § 4 HeizkV hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Diese Rechtsvorschrift erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.
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