Bereits in der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof mehrfach klar gemacht, dass eine Pflicht zur Endrenovierung unwirksam ist, wenn sie unabhängig von einer Renovierungsbedürftigkeit im Mietvertrag auferlegt ist. Beispiel: Schönheitsrepratur bei Auszug unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur gemacht wurde.
Mit dem obigen Urteil hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs seine Rechtsprechung fortgeschrieben, wonach Schönheitsreparaturpflichten nicht nach starren Fristen verlangt werden können, sondern nur entsprechend dem tatsächlichen Renovierungsbedarf (hier beim Auszug).
Der Vermieter sollte daher keine starre allgemeine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag verwenden. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er statt dessen dem Mieter die Renovierungspflicht auferlegt, wenn zum Beispiel die Wohnung renovierungsbedürftig ist oder wenn Wohnräume deutliche Wohnspuren beim Auszug aufweisen.
Zum Urteilsfall: formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel).
Eine derartige Endrenovierungsklausel in einem Wohnraummietvertrag ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Klausel lautete: "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben". In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter anderem:
"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."
Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.
Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn eine deratige Klausel im Mietvertrag verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.
Fazit: Die Rechtsprechung des BGH zu starren und formularmäßigen Renovierungsklauseln ist eindeutig. Auch im Gewerberaummietrecht sind benachteiligende Renovierungsklauseln in Gewerbemietverträgen unwirksam.
| Verwandt: Renovierungsklausel und Schönheitsreparaturen |
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