Rechte beim Zeitmietvertrag

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012
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In Kürze: Mieter und Vermieter können nur unter bestimmten Voraussetzungen einen befristeten Mietvertrag ("qualifizierter Zeitmietvertrag") abschließen. Die gesetzlichen Voraussetzungen enthält der § 575 Absatz 1 BGB. Im befristeten Mietvertrag ist der konkrete Befristungsgrund vom Vermieter zu nennen (z.B. Eigenbedarf, wesentliche Instandsetzung der Mietsache, Wohnung für Hausmeister). Fehlt ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Ein qualifizierter zulässiger Zeitmietvertrag endet nach Ablauf der zeitlichen Befristung. Es gibt keine zeitliche Obergrenze, so dass auch Mietverträge mit einer Laufzeit von über 10 Jahre abgeschlossen werden können. Kann ein Zeitmietvertrag außerordentlich gekündigt werden, so gelten die allgemeinen Vorschriften zu Kündigungsfristen im Mietrecht.

Gesetzliche Gründe für die Befristung

Eine Befristung im Mietvertrag ist nur bei Vorliegen von im Gesetz abschließend aufgezählten Befristungsgründen möglich. So heißt es im § 575 Absatz 1 BGB: "Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  • die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  • in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  • die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen".

Dabei darf der Vermieter den Gesetzestext nicht einfach per "Copy & Paste" oder allgemein gehalten in den Mietvertrag übernehmen. Der Befristungsgrund ist konkret aufzuführen. Beispiel: Unzureichend ist die Angabe "wegen Eigenbedarf". Konkret ist hingegen: "Der Mietvertrag ist bis zum ... befristet, weil dann mein Sohn sein Studium in dieser ... (Stadt) aufnehmen und die Wohnung einziehen wird".

Auch kann nicht einfach ein Befristungsgrund ausgetauscht werden. So kann zum Beispiel der Grund "Eigenbedarf für Familienagehörige" nicht durch "umfassende Sanierung" ausgetauscht werden.

Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Das bedeutet, dass der Mieter tätig werden muss, wenn er Interesse daran hat, dass dieses Mietverhältnis über das vereinbarte Mietende weiterhin bestehen bleibt.

Wahlrecht des Mieters bei Wegfall der Befristung

Ist der ursprüngliche Grund für die Befristung entfallen, kann der Mieter wählen, ob er die Wohnung per "Zeitablauf" aufgibt oder vom Vermieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangt.

Wie komme ich aus dem Zeitmietvertrag heraus?

Ein Mieter hat generell eine dreimonatige Kündigungsfrist. Beim Zeitmietvertrag und beim Ausschluss der Kündigung ist der Mieter aber an lange Zeiträume gebunden. Hier stellt sich die Frage: "Wie komme ich aus dem Mietvertrag vorzeitig raus"?

Zunächst ist zu unterscheiden zwischen Zeitmietvertrag und Ausschluss des Kündigungsrechts. Grundsätzlich gilt beim Zeitmietvertrag: Keiner der beiden Parteien kann das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit "ordentlich" kündigen. Möglich ist die außerordentliche Kündigung (so genannte fristlose Kündigung), die aber eines besonderen Grundes bedarf.

Mieter versuchen manchmal zu "tricksen". Gemeint ist hiermit insbesondere der Trick mit der vorgetäuschten Untervermietung. Details entnehmen Sie bitte dem Ratgeber zur Untervermietung. Eine Alternative bietet die Suche nach einem Nachmieter, der dann dem Vermieter als Nachmieter genannt wird. Der Artikel Kann ich als Mieter die Kündigungsfrist durch einen Ersatzmieter verkürzen? beschreibt, wann ein Mieter nachweisbar ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag hat und wann der Vermieter den Ersatzmieter ablehnen darf.

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Sonderfall: Verzicht auf Kündigungsrecht / Ausschluss des Kündigungsrechts

Es handelt sich hierbei nicht um einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag, sondern einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag mit vorübergehendem Ausschluss des Kündigungsrechts. Solche Vereinbarungen, wonach das Recht zur Kündigung vorübergehend ausgeschlossen wird, sind grundsätzlich wirksam, zumindest dann, wenn dieses Recht für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten soll. Eine derartige Kündigungsausschlussklausel verstößt auch nicht gegen den Schutzzweck des § 573c Abs. 4 BGB.

Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 zur Frage geäußert, wie lange das Kündigungsrecht längstens ausgeschlossen werden kann. So heißt es u.a. im Urteil: "... lässt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, dass sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist".

Der Leitsatz des Urteils lautet demgemäß: "In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH-Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04).

"Altverträge" vor dem 1. September 2001

Vor dem 01.09.2001 konnten noch so genannte "einfache" Zeitmietverträge abgeschlosen werden. Bei am 1. September 2001 bereits bestandenen befristeten Mietverträgen konnte der Mieter zwei Monate vor Ablauf der Mietdauer schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen. Seitdem können aber nur noch die oben beschriebenen "qualifizierten" Zeitmietverträge abgeschlossen werden.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Julia Rieder
von Finanztip,
Expertin für Versicherungen

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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