Mietkaution anlegen So bekommst Du die Kaution zurück

Expertin für Recht - Dr. Britta Beate Schön
Dr. Britta Beate Schön
Finanztip-Expertin für Recht

Das Wichtigste in Kürze

 

  • Mit einer Mietkaution sichert sich Dein Vermieter finanziell ab, falls Du die Miete  nicht zahlst oder etwas in der Wohnung beschädigst. Er darf nicht mehr als drei Nettomieten von Dir verlangen.

  • Dein Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen anlegen. Die Zinsen stehen Dir zu.

  • Die Kaution bekommst Du nach Deinem Auszug vollständig zurück, wenn Du die Wohnung ohne Beanstandungen übergibst. Das kann bis zu sechs Monate dauern.

So gehst Du vor

  • Überprüfe im Mietvertrag, ob Dein Vermieter mehr Kaution verlangt als erlaubt.
  • Du darfst die Kaution auch in drei Raten zahlen.
  • Nach Deinem Auszug solltest Du die Kaution zurückverlangen – am besten schriftlich. Dazu kannst Du unseren Musterbrief Mietkaution nutzen, den wir zum Download anbieten.

    Muster: Rück­for­de­rung Mietkaution

Der Umzug in eine neue Wohnung kann ganz schön teuer werden. Auch wenn Du viele Dinge mitnimmst, musst Du wahrscheinlich das ein oder andere Möbelstück neu kaufen, die Umzugskosten fallen an und dann musst Du auch noch zum Einzug die erste Monatsmiete plus Mietkaution zahlen – insgesamt können das zu Beginn also fast vier Monatsmieten sein, die Du aufbringen musst. Wir erklären Dir, wieviel Dein Vermieter an Kaution verlangen darf und wie Du diese nach dem Auszug wieder zurückbekommst.

Wie viel Mietkaution musst Du zahlen?

Viele Vermietende verlangen vor dem Einzug vom neuen Mieter eine Mietkaution. Sie soll als finanzielle Sicherheit dienen, falls der Mieter seine Miete nicht zahlt oder Schäden an der Wohnung hinterlässt. Gesetzlich gibt es keine Pflicht für Mieterinnen und Mieter, eine Kaution zu leisten, die Höhe der Mietkaution ist aber vom Gesetzgeber gedeckelt.

Ob und wieviel Du an Kaution zahlen musst, steht in Deinem Mietvertrag. Ist dort eine Kaution vorgesehen, darf diese höchstens drei Kaltmieten – also ohne Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale – betragen (§ 551 BGB).

Beispiel: Alena hat eine neue Wohnung in Münster gefunden. Laut Mietvertrag zahlt sie insgesamt monatlich 890 Euro. Die Kaltmiete beläuft sich auf 700 Euro und die Nebenkostenvorauszahlung auf 190 Euro. Wie hoch darf die Mietkaution sein? Alenas Vermieter darf höchstens 2.100 Euro als Kaution verlangen (3 x 700 Euro = 2.100 Euro).

Wenn Du auf einen Schlag nicht so viel Geld an den Vermieter zahlen kannst oder willst, darfst Du die Mietkaution in drei Raten abstottern. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen in den Monaten danach (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Ratenzahlung darf der Vermieter im Mietvertrag nicht ausschließen.

Wie kannst Du die Mietkaution zahlen?

Die gängigste Art, die Kaution an seinen Vermieter zu leisten, ist die Barkaution. Anders als der Name vermuten lässt, zahlst Du aber dem Vermieter das Geld nicht bar auf die Hand, Du kannst es auch überweisen. Dein Geld muss der Vermieter oder die Vermieterin als Kaution anlegen, zum Beispiel auf einem besonderen Mietkautionskonto und getrennt von seinen anderen Konten (§ 551 Abs. 3 BGB).

Das Besondere an einem Mietkautionskonto ist, dass es während der Laufzeit des Mietvertrags nicht gekündigt werden kann. Für das Konto gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten – entsprechend der Kündigungsfrist für Mieterinnen und Mieter bei einer Wohnung.

Wer eröffnet das Mietkautionskonto?

Es gibt zwei Wege, um ein Mietkautionskonto zu eröffnen. Entweder eröffnet die Vermieterseite ein Bankkonto und zahlt dann die erhaltene Mietkaution ein. Darauf zugreifen darf er nicht ohne Weiteres, es handelt sich nämlich um ein sogenanntes Treuhandkonto. Beim Treuhandkonto gehört das Guthaben nicht dem Kontoinhaber also dem Vermieter; Eigentümer ist weiter der Mieter.

Oder die Mieterseite eröffnet selbst ein Konto und überweist einen Betrag in Höhe der Mietkaution. Auf das Guthaben kann die Mietpartei aber nicht mehr zugreifen, obwohl das Konto auf ihren Namen läuft. Das wird rechtlich durch eine Verpfändung zugunsten des Vermieters sichergestellt. Sobald die Kautionssumme gutgeschrieben wurde und die Verpfändungserklärung unterschrieben vorliegt, sendet die Sparkasse oder die Bank die Kontoinformationen an die Vermieterseite.

Alternativ kann die mietende Person ein Mietkautionskonto mit Sperrvermerk eröffnen. Dann wird in den Kontobedingungen vermerkt, dass Abbuchungen vom Konto nur mit Zustimmung von beiden Parteien erlaubt sind.

Du solltest mit Deinem Vermieter oder Deiner Vermieterin absprechen, wer das Mietkautionskonto eröffnen soll. Beide Varianten sind möglich

Gibt es Zinsen auf die Mietkaution?

Zahlt die Bank für das Guthaben auf dem Mietkautionskonto Zinsen, stehen sie Dir als Mieterin oder Mieter zu. Die meisten Kautionskonten sind sehr schlecht oder überhaupt nicht verzinst. In einer Finanztip-Stichprobe im März 2024 lagen die Zinssätze bei höchstens 0,5 Prozent pro Jahr.

Kautionskonten bei Filial- und Direktbanken im Vergleich

Bank

Gebühren

ZinsenEröffnung

BW-Bank

 

40 € Eröffnungsgebühr0 %Vermieter

Commerzbank

 

59 € Eröffnungsgebühr0,5 %Mieter oder Vermieter

DKB

 

0 €0,01 %Vermieter

GLS Bank

 

25 €0 %Vermieter

Quelle: Finanztip-Recherche, Websites der Anbieter (Stand: März 2024)

Tipp: In Zeiten steigender Zinsen solltest Du Dich bei Deiner Bank erkundigen, ob sie ein Mietkautionskonto anbietet und wie hoch der aktuelle Zinssatz ist.

Auch die Anlage der Mietkaution auf einem gemeinsamen Sparbuch ist üblich oder ein Sparbuch des Mieters oder der Mieterin mit Sperrvermerk. Das muss allerdings im Mietvertrag festgelegt sein.

Kannst Du die Mietkaution auf ein Tagesgeld-Konto einzahlen?

Nicht weit verbreitet aber dennoch möglich ist die Anlage der Mietkaution auf einem guten Tagesgeldkonto. Die sind derzeit mit durchschnittlich 3 Prozent deutlich besser verzinst als Mietkautionskonten. Die aktuell besten Banken im Tagesgeldvergleich findest Du mit unserem Tagesgeld-Rechner. Für Mieterinnen und Mieter ist diese Option wegen der höheren Zinsen deutlich attraktiver.

Aber: Das Verfahren zur Einrichtung eines Tagesgeldkontos für die Mietkaution ist kompliziert. Das liegt daran, dass ein Treuhandkonto nötig ist. So bist Du Inhaberin oder Inhaber des Kontos, allerdings ohne Zugriffsrechte, damit Du die Sicherheit nicht einfach abheben kannst. Die Bank muss diesem Vorgang zustimmen und die Einrichtung eines Treuhandkontos ermöglichen.

Kannst Du die Mietkaution in Aktien anlegen?

Es kommt immer darauf an, was Du mit Deiner Vermieterin oder Deinem Vermieter vereinbarst. Es ist sogar möglich, mit der Kautionssumme Aktien zu kaufen, auch wenn das unüblich ist. Denn Aktien können im Kurs sehr schwanken. Sie sollten nur mit einem langfristigen Anlagehorizont gekauft werden und eignen sich deshalb als Sicherheit für ein Mietverhältnis nicht. Denn anders als bei Konten gibt es bei Aktien keine Einlagensicherung.

Für eine Mieterin, die über 50 Jahre in einer Wohnung gewohnt hat, hatte sich allerdings die Anlage der Mietkaution in Aktien wirklich gerechnet: aus umgerechnet 400 Euro bei Einzug im Jahr 1960 ist bis zum Auszug im Jahr 2018 eine Summe vom 100.000 Euro in Aktien geworden.

Wie kam es dazu? Die Eltern der Klägerin mieteten 1960 eine Kölner Wohnung bei einer Wohnungsgesellschaft. Der Mietvertrag sah eine Kaution in Höhe von 800 Deutsche Mark (DM) vor. Die wurde wie vereinbart durch einen Treuhänder verwaltet und in Aktien angelegt. Im Mietvertrag stand auch, dass nach Ende des Mietverhältnisses nach Wunsch der Vermieterin die Aktien oder der Nominalwert von 800 DM auszuzahlen sind. Nach dem Tod der Eltern trat die Klägerin als Erbin zunächst in das Mietverhältnis ein, kündigte den Vertrag und gab die Wohnung an die Vermieterin zurück.

Die Mieterin forderte nach Auszug die Kaution zurück und verlangte die Herausgabe der Aktien. Das lehnte die Vermieterin ab. Sie machte von ihrem Wahlrecht laut Mietvertrag Gebrauch und zahlte die Kaution in Höhe von 409,03 Euro zurück. Das Amtsgericht Köln gab der Mieterin Recht, weil das Gesetz vorsehe,dassErträge aus der Mietsicherheit unabhängig von der gewählten Anlageform dem Mieter zustehen. Zu den Erträgen bei Aktien zählten nicht nur Dividenden, sondern auch Kursgewinne (AG Köln, 19.07.2022., Az. 203 C 199/21). Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Vermieter wollte das Urteil nicht akzeptieren und hat Berufung beim Landgericht Köln eingelegt.

Was ist eine Mietkautionsbürgschaft?

Statt drei Monatsmieten als Kaution zu überweisen, ist auch eine Mietkautionsbürgschaft möglich. Eine solche Bürgschaft wird auch Mietaval genannt. Eine Mietkautionsbürgschaft funktioniert so: Die Bank der Mieterin oder des Mieters gibt dem Vermieter eine Bürgschaft und damit die Sicherheit, dass sie bei Schäden oder Mietschulden dafür aufkommt, allerdings nur bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Kaution. Der Vorteil für Mietende ist: Sie müssen nicht die gesamte Kautionssumme aufbringen und haben damit finanziell, gerade in der Zeit des Umzugs, mehr Spielraum.

Die Bank verlangt für die Bürgschaft monatliche oder jährliche Gebühren, oft zusätzlich eine Bearbeitungspauschale. Sollte die Bank aus der Bürgschaft zahlen müssen, weil Du zum Beispiel einen Schaden am Parkett hinterlassen hast, verlangt sie diese Summe von Dir zurück. Derzeit bieten kaum Banken Mietbürgschaften an. Bei einer Stichprobe im März 2024 fanden wir zum Beispiel das Angebot einer Mietkautionsbürgschaft der SWK Bank zum Preis einer jährlichen Gebühr von 3,99 Prozent der Kautionssumme.

Auch Verwandte oder Freunde können als Bürgen für die Kaution infrage kommen. Eine Bürgschaft statt Kaution muss Deine Vermieterin oder Dein Vermieter nicht akzeptieren.

Achtung: Gerade bei Auszubildenden oder Studierenden verlangen Vermietende manchmal zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft der Eltern. Eine solche Bürgschaft wäre unwirksam. Denn mehr als drei Kaltmieten als Sicherheit sind nach dem Gesetz nicht erlaubt - das nennt man auch Übersicherung (§ 551 Abs. 4 BGB).

Was ist eine Mietkautionsversicherung?

Ebenfalls möglich ist eine Mietkautionsversicherung, bei der der Anbieter im Ver­si­che­rungsfall für den Schaden einspringt. Dafür musst Du monatlich oder jährlich an das Ver­si­che­rungs­un­ter­neh­men eine Ver­si­che­rungsprämie zahlen. Aus dem Schneider bist Du damit aber nicht. Die Ver­si­che­rung bezahlt die Forderungen der Vermieterseite nach dem Auszug. Aber sie fordert den Schadensbetrag von Dir zurück. Insgesamt zahlst Du also immer, auch wenn in der Wohnung oder dem Haus kein Schaden entsteht – und zwar die monatliche oder jährliche Ver­si­che­rungsprämie.

In einer Finanztip-Stichprobe im März 2024 lagen die Kosten der Ver­si­che­rung bei einer geforderten Kaution von 2.400 Euro bei rund 80 Euro pro Jahr.

Kosten einer Mietkautionsversicherung

VersichererKosten1
Allianz105,60 €
Basler Ver­si­che­rungen105,60 €
R+V Ver­si­che­rungen112,80 €
Württembergische Ver­si­che­rung108,00 €

1 Wir gehen von einer Kaution in Höhe von 2.400 Euro aus.
Quelle: Finanztip-Recherche, Websites der Anbieter (Stand: März 2024)

Wir raten von einer solchen Ver­si­che­rung ab, wenn Du die Möglichkeit hast, die Kaution auch in bar zu bezahlen. Der Grund liegt in den zusätzlichen Kosten und darin, dass die Ver­si­che­rung eventuell aus der Mietkautionsversicherung zahlt, obwohl Du für den Schaden gar nicht verantwortlich warst. Und dann musst Du die Summe häufig sofort an das Ver­si­che­rungs­un­ter­neh­men zurückzahlen.

Wann bekommst Du die Kaution zurück?

Du bekommst die Mietkaution zurück, nachdem Du ausgezogen bist und die Schlüssel für die Wohnung abgegeben hast. Dein Vermieter oder Deine Vermieterin können eventuelle Forderungen gegen Dich von der Kaution abziehen. Dazu müssen sie aber berechtigt sein.

Sind Mängel an der Wohnung schon zum Auszug bekannt, muss der Vermieter Dir eine kurze Frist gewähren, um diese auszubessern.

Damit Du möglichst schnell Deine Kaution zurückbekommst, solltest Du sie nach dem Auszug aus der Wohnung am besten schriftlich einfordern. Du solltest darauf verweisen, dass keine Mängel bei Übergabe festgestellt wurden oder Du die Mängel mittlerweile beseitigt hast. Du kannst dazu unser Mus­ter­schrei­ben verwenden.

Mus­ter­schrei­ben Mietkaution

Hier kannst Du Dir unser Mus­ter­schrei­ben für die Rück­for­de­rung der Mietkaution herunterladen:

Download: Rückzahlung Kaution

Leider bekommst Du die Kaution in vielen Fällen auch dann nicht umgehend zurück, wenn bei der Übergabe der Wohnung alles gepasst hat.

Es gibt keine feste Frist im Gesetz, bis wann Vermietende eine Mietkaution nach dem Auszug freigeben müssen. Nach der Rechtsprechung ist es in Ordnung, dass Mietende bis zu sechs Monate auf die Kaution warten müssen. Diese Frist entspricht der kurzen Verjährung für Ersatzansprüche der Vermietenden, die sie nach dem Auszug von ihren Mieterinnen und Mietern verlangen können, die etwas in der Wohnung beschädigt haben (§ 548 BGB). Tauchen bis zum Ablauf von sechs Monaten keine Schäden auf, muss der Vermieter die Kaution spätestens dann freigeben. Die Zinsen erhält der Mieter oder die Mieterin nach Auflösung des Mietkautionskontos ebenfalls ausbezahlt.

Wann bekommst Du weniger Kaution zurück?

Steht noch die Abrechnung der Betriebskosten aus, darf der Vermieter einen Teil der Kaution auch länger als sechs Monate zurückzuhalten. Dabei muss er sich aber an den Werten der Vorjahre orientieren und darf nicht die ganze Kaution behalten (BGH, 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05; 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

Beispiel: Ben ist Ende Oktober 2023 aus seiner Wohnung in Köln ausgezogen. Er hatte seiner Vermieterin für die Wohnung eine Kaution von 1.800 Euro gezahlt. Bis spätestens April 2024 sollte der Vermieter die Kaution an Ben zurückzahlen. Da die Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung für 2023 noch nicht erstellt ist, will die Vermieterin einen Teil der Kaution zur Sicherheit einbehalten. In den vergangenen Jahren musste Ben rund 350 Euro nachzahlen. Seine Vermieterin darf also höchstens 350 Euro von der Kaution über den April 2024 hinaus zurückhalten.

Darf der Vermieter Schäden mit der Kaution verrechnen?

Vermietende dürfen die Kaution beziehungsweise Teile davon dann einbehalten, wenn beim Auszug Schäden in der Wohnung festgestellt wurden. Das können Flecken an der Wand, Schäden am Laminat oder Parkett oder auch nicht richtig verputzte Bohrlöcher sein.

In vielen Mietverträgen steht, dass der Mieter regelmäßige Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Diese Klauseln sind unwirksam, sofern der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat (BGH, 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Die Vermieterseite darf in einem solchen Fall die Kaution nicht kürzen, nur weil Du die Wohnung beim Auszug nicht gestrichen hast.

Wichtig: Verschleißmängel sind kein Grund, die Kaution zu mindern. Das sehen Vermieter häufig anders. Mietrückstände und ausstehende Nebenkosten darf der Vermieter aber durch die Kaution ausgleichen.

Manche Mieter kommen auf die Idee, in den letzten Monaten nach Kündigung bis zum Auszug keine Miete mehr zu zahlen und die Kaution somit „abzuwohnen“. Sie wollen ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mit der Miete verrechnen; das ist nicht zulässig (OLG Frankfurt am Main, 03.03.2004, Az. 2 W 10/04; AG München, 05.04.2016, Az. 432 C 1707/16).

Solltest Du Ärger mir Deinem Vermieter haben, weil er Dir die Kaution gar nicht oder nicht in voller Höher zurückzahlt, brauchst Du in der Regel Unterstützung. Du kannst Dich an einen Mieterverein vor Ort wenden oder an eine Anwaltskanzlei, die Beratungen zum Mietrecht anbietet. Erkundige Dich vor Beauftragung nach den Kosten. Wer eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung hat, sollte sich bei der Ver­si­che­rung erkundigen, inwieweit sie die Kosten eines Streits um die Rückzahlung der Kaution übernimmt.

Emp­feh­lungen aus dem Ratgeber Rechts­schutz­ver­si­che­rung

Wir haben im Sommer 2023 Rechtsschutztarife mit den Bausteinen Privat, Beruf und Verkehr untersucht. Unsere Emp­feh­lungen aus diesem Test sind:

Zum Ratgeber

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