Rechtsinformationen zur Mietkaution / Mietsicherheit
Die Mietkaution stellt eine Sicherheit für den Vermieter dar, die es ihm ermöglichen soll, im Falle des Auszuges des Mieters eventuelle Schäden oder auch Mietrückstände abzudecken. Es handelt sich daher um eine Mietsicherheit - umgangssprachlich Mietkaution - des Mieters an seinen Vermieter. Voraussetzung für einen Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Erbringung der Sicherheit ist die vertragliche Vereinbarung.
Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht keine gesetzliche Verpflichtung vor, eine Mietsicherheit zu verlangen. Es ist jedoch üblich, dass Mietverträge mit einer Sicherheitsleistung (Mietsicherheit) zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossen werden.
Die Kaution kann in bar (Barkaution) oder als Bürgschaft einer Bank oder eines Dritten erbracht werden. Denkbar sind auch die Verpfändung von Wertsachen oder Sparbüchern. Die Barkaution ist immer noch eine weit verbreitete Form der Beibringung der Mietsicherheit im Sinne des § 551 BGB.
Höhe der Kaution / Anlage der Kaution / Zahlungszeitpunkt
- Gemäß § 551 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum die Höhe der Sicherheit auf den dreifachen Mietzins begrenzt. Höhere - schon geleistete Zahlungen - kann der Mieter zurückverlangen.
- Die Mietkaution darf bei einer Wohnraumvermietung also maximal 3 Monatsmieten ausmachen. Grundlage ist die Kaltmiete oder Nettomiete bzw. die Summe der Zahlungen an den Vermieter ohne Nebenkosten. Bei der Bestimmung der maximalen Kautionshöhe werden mithin nicht die Nebenkosten berücksichtigt, über die getrennt abzurechnen ist. Bei der Vermietung von Gewerberaum (gewerblichen Objekten) können Mieter und Vermieter eine andere Regelung frei treffen.
- § 551 BGB bestimmt, dass der Mieter berechtigt ist, die als Sicherheit bereit zustellende Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Die erste Teilleistung ist dabei zu Beginn des Mietverhältnisses (nicht der Vertragsschluss, sondern die Übergabe der Wohnung), die zweite bei Beginn des zweiten Vertragsmonats und die dritte Teilleistung zu Beginn des 3. Vertragsmonats zu zahlen.
- Die als Geldleistung erbrachte Kaution muss der Vermieter auf einem Sonderkonto zu den üblichen Zinsbedingungen einer Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Das Geld muss also vom Vermögen des Vermieters getrennt aufbewahrt werden. (Zweck dieser Regelung: Gerät der Vermieter in die Insolvenz, haben dessen Gläubiger auf die Kaution keinen Zugriff; Aussonderungsrecht.)
- Der Mieter kann die Zahlung von bis zu zwei Kautionsraten zurückhalten, wenn der Vermieter die ordnungsgemäße Anlage der ersten Kautionsrate nicht nachweisen kann. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter nachweist, dass die Mietkaution vom Vermietervermögen getrennt angelegt ist.
- Die auf die Geldsumme anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen. Vielmehr erhöhen diese die Sicherheit. Ist der Zinssatz höher als gefordert, stehen die Zinsen trotzdem in voller Höhe dem Mieter zu, da der Vermieter durch die Kaution lediglich gesichert werden soll. Sie stellt jedoch nicht eine zusätzliche Einnahmequelle dar.
- Gegen den Vermieter besteht ein Auskunftsanspruch darüber, dass das Geld in der oben beschriebenen Weise angelegt wurde.
- Neben der Kaution als Mietsicherheit darf der Vermieter nicht noch zusätzlich die Bürgschaft einer anderen Person verlangen. Verlangt der Vermieter neben der Barkaution eine Bürgschaft, so hat er die Bürgschaftsurkunde auf Verlangen des Bürgen herauszugeben (z.B. Amtsgericht Lübeck im Urteil vom 17.08.2011 - Az 23 C 1448/11). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mietere die Sicherheit von sich aus anbietet und nicht vom Vermieter verlangt wurde.
- Anderweitige Vereinbarungen sind nur zulässig, wenn sie nicht zum Nachteil des Mieters abweichen.
Kautionsrückzahlung / Befriedigung des Vermieters aus der Kaution
- Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution besteht erst nach dem Ende des Mietverhältnisses. Dieser Anspruch umfasst auch die Verzinsung, so dass der Vermieter die Zinsen, hat er die Kaution nicht angelegt, trotzdem zahlen muss.
- Zunächst ist der Vermieter berechtigt, nach dem Auszug des Mieters die Mietsache auf eventuelle Schäden zu untersuchen. Sind Schäden vorhanden, darf sich der Vermieter i.d.R. nicht sofort für die Beseitigung der Schäden aus der Kauton befriedigen, sondern muss dem Mieter zunächst die Gelegenheit zur Beseitigung der Schäden geben.
- Schuldet der Mieter noch Mietzins, kann die Kaution in dieser Höhe sofort einbehalten werden. Bei rückständiger Miete darf der Vermieter den Betrag einbehalten, wenn über seine Forderung entweder rechtskräftig entschieden ist oder aber seine Forderung ganz offensichtlich begründet ist.
- Umstritten ist die Frage, wie lange der Vermieter die Kaution zurückhalten kann. Grds. ist der Vermieter angehalten, Ansprüche gegen den Mieter schnellstmöglich zu ermitteln. Da gerade versteckte Schäden oftmals erst nach einem längerem entdeckt werden, gilt als Orientierung ein Zeitraum von 2 bis 6 Monaten. Der Rückzahlungsanspruch kann u.U. aber auch erst nach einem erheblich längeren Zeitraum fällig werden, z.B. wenn etwa die Betriebskostenabrechnung erst später erstellt wird. Die Rechtsprechung nimmt hier Zeiträume bis zu einem Jahr an. Im Ergebnis wird es auf die Gesamtschau ankommen.
- Der Mieter ist nicht berechtigt, gegen Forderungen des Vermieters auf Zahlung von Miete mit seiner Kaution "aufrechnen". Der Mieter darf also nicht am Ende der Mietzeit seine Kaution "abwohnen", weil er vermutet, dass der Vermieter sie ohnehin nicht ohne Rechtstreit zurückzahlen wird.
- Hat der Mieter die Miete gemindert und war die Mietminderung berechtigt, darf der Vermieter den Betrag der Mietminderung nicht einfach von der Mietkaution abheben. Die Mietminderung ist entweder berechtigt oder unberechtigt. Ggf. muss der Vermieter den entnommenen Betrag wieder auf das Kautionskonto einzahlen.
- Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt gem. § 195 BGB nach 3 Jahren.
- Folgende Abweichungen sind zu dem oben gesagten zu berücksichtigen:
- Bei Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheimes ist, besteht für den Vermieter keine Kautionsverzinsungspflicht (§ 551 Abs. 3 BGB)
- Bei preisgebundenem Wohnraum ist hinsichtlich der Kaution § 9 Abs. 5 WoBindG zu beachten.
- Bei Geschäftsraummietverträgen ist die Kaution - einschließlich aller weiteren Abreden - zwischen den Parteien zu treffen. Gesetzliche Bestimmungen bestehen insoweit nicht.
Versicherung für Mietkaution als Mietsicherheit
Nicht jeder Mieter verfügt über die Liquidität, um die Mietkaution ohne Probleme sofort beim Einzug zahlen zu können. Denn beim Umzug in eine neue Wohnung fallen zumeist auch viele andere Kosten an. Insbesondere an diese Zielgruppe wenden sich einige Versicherungen mit einer Art "Mietkautionsversicherung", so zum Beispiel die R+V-Versicherung mit ihrem "Mietkautionsschutzbrief". Der "Kautionsschutzbrief" kostet jährlich 5,25 Prozent der Mietkaution. Bei 500 Euro Kaltmiete und 3 Monatsmieten an Kaution (1.500 Euro) macht das 78,75 Euro im Jahr - oder 6,56 Euro im Monat.
Dies ist zwar günstiger als eine Kreditaufnahme und der Mieter ist vor einem Totalverlust der Kaution geschützt. Aber die Vertragslaufzeit macht den "Kautionsschutzbrief" sehr teuer. Auf einem Zeitraum von 10 Jahren gerechnet sind es schon rund 800 Euro (inkl. kalkulatorischem Zinsverlust). Praktisch wird niemand einen Kredit für 10 Jahre aufnehmen, um die Mietkaution damit zu finanzieren. Der Kautionsschutzbrief entbindet den Mieter auch nicht von einer Regressforderung der Versicherung. Im Schadensfall zahlt die Versicherung die Kautionssumme an den Vermieter und nimmt Regress beim Mieter.
Wer sein Giro-Konto noch bei einer Hausbank (Filialbank) unterhält, ist ggf. mit einer selbstschuldnerischen Bürgschaft von der Hausbank und der Zahlung einer Aval-Provision besser dran. Die Mietkaution sollte ohnehin nur über einen sehr überschaubaren kurzen Zeitraum fremdfinanziert werden. Wer im Ausnahmefall längerfristig das Geld für die Kaution nicht erbringen kann, für den ist auch im Hinblick auf den besseren Schutz eine Mietkautionsversicherung eine Alternative.
Mietkautionsversicherung und Vermieter
Dem Vermieter wird die Mietkautionsversicherung von den Anbietern des "Schutzbriefes" ans Herz gelegt, um so nach Auszug des Mieters eventuelle Forderungen sofort erstattet zu bekommen. Für den Vermieter macht es aber einen großen Unterschied, ob er den direkten Zugriff auf "echtes Geld" hat oder ob er erst Forderungen anmelden und begründen muss. Die Bonität des Mieters kann der Vermieter selbst durch Vorlage einer Schufa-Auskunft prüfen. Der Vermieter kann vom potenziellen Mieter auch eine Art "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" erbitten. Wenn der Mietvertrag hierzu keine ausdrückliche Regelung enthält, hat der Mieter hierauf zwar keinen Anspruch. Dieser Anspruch kann auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht hergeleitet werden (§ 241 Abs. 2 BGB). Allerdings kann der Mieter vom Vermieter eine Quittung für erhaltene Mietzahlungen anfordern oder zum Beispiel die Mietzahlungen über eigene Bankkontenauszüge nachweisen.