Für welche Familienangehörige kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?
Hierzu zählen: Nutzung für Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister, oder eine Person, die für die persönliche häusliche Pflege benötigt wird. Für entferntere Familienangehörige kann ggf. Eigenbedarf geltend gemacht werden. Im Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters wirksam ist. Damit gehören im Sinne der Vorschrift zur Eigenbedarfskündigung auch Nichten und Neffen. Insoweit ist der Kreis der Familienangehörigen etwas größer gezogen worden.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat damit entschieden, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt war. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.
Enge familiäre Bindung / besondere Beziehung
Im vorgenannten Urteil war wegen der engen Verwandtschaft nicht zu prüfen, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Bei einem entfernteren Verwandten kommt es ggf. auf die familiäre Beziehung an. Beispiel: Der Schwager des Vermieters ist grundsätzlich kein Angehöriger, zu dessen Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Es können aber im Einzelfall durchaus besondere Umstände gegeben sein, die als besondere soziale und moralische Verpflichtung des Vermieters eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen können.
Eine solche besondere Bindung und Beziehung könnte sich aus dem Sachverhalt des o.a. Urteil ergeben, was die Richter wegen engen Verwandtschaft im konkreten Urteilsfall aber nicht mehr als prüfungsrelevant sahen.
Zum Urteilsfall: Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden aus und übersiedelte in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Sie vermietete die Wohnung ab September 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €. Im August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte; dabei behielt sie sich einen Nießbrauch an der Wohnung vor. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Durch Anwaltsschreiben ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aussprechen. Als Kündigungsgrund wurde auch Eigenbedarf für die Nichte aufgrund der Pflegevereinbarung im Vertrag vom August 2007 geltend gemacht.
Vernünftige und nachvollziehbare Gründe für Eigenbedarf
Der bloße Wunsch des Vermieters in seinem Eigentum zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe nennen kann. Die Betonung liegt auf "vernünftig" und "nachvollziehbar". Als "unvernünftig" haben Richter am Amtsgericht Köln zum Beispiel das Zusammenziehen der 14-jährigen Tochter mit ihrem 16-jährigen Verlobten angesehen. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, diese Gründe richtig nachprüfen zu können.
Sofern der Wohnbedarf des Vermieters befriedigt werden kann ohne dass dem jetztigen Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, hat diese Betrachtung Vorrang. Beispiel: Eine andere (vergleichbare) Wohnung im Eigentum des Vermieters ist frei und der Vermieter könnte dort einziehen. Beispiele für zulässigen Eigenbedarf:
Eigenbedarfskündigung wegen Wohnraum für Tochter
Im Mieterlexikon des DMB (Deutscher Mieterbund) wird folgendes Beispiel zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung genannt:
"Vernünftig und nachvollziehbar kann es sein, wenn der Vermieter behauptet, er wolle seiner Tochter die Wohnung zur Verfügung stellen, damit diese die Möglichkeit zur Famliengründung und Verwirklichung des Kinderwunsches habe. Nicht erforderlich ist, dass die Tochter verheiratet ist. Ebenfalls nicht erforderlich ist, dass zum Zeitpunkt der Kündigung oder während des Räumungsprozesses die Tochter bereits schwanger ist (BVerfG WuM 95,260). Eine weitere Konkretisierung des Kinderwunsches kann der Mieter nicht verlangen (BVerfG WuM 2003, 435). Im Kündigungsschreiben selbst müssen noch nicht einmal der Name des Verlobten stehen oder dessen Wohnverhältnis beschrieben werden, wenn der Vermieter zu Gunsten seiner Tochter und ihres Verlobten wegen Eigenbedarfs kündigt (LG Oldenburg WuM 96, 220).
Dies darf aber nicht so verstanden werden, dass die Amts- oder Landgerichte den Nutzungswunsch des Vermieters weitestgehend kommentarlos respektieren müssen und allenfalls prüfen können, ob die Kündigung willkürlich oder missbräuchlich ist (BVerfG WuM 89, 481)."
Inhalt des Briefes zur Eigenbedarfskündigung
Schon in der Erklärung des Eigenbedarfs begehen viele Vermieter entscheidende Fehler. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt und er muss einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt (§ 573 Abs. 3 BGB).
Keine ausreichende Kündigungsbegründung liegt vor, wenn der Vermieter als Kündigungsgrund lediglich angibt, er benötige die Wohnung dringend für eigene Wohnzwecke oder wegen der besseren Wohnverhältnisse. Der bloße Wunsch, in der eigenen Wohnung auch zu wohnen, ist kein ausreichender Kündigungsgrund.
Es reicht auch nicht aus, den Gesetzestext per "copy&paste" einzusetzen und darauf hinzuweisen, die bisherige Wohnung ist deutlich kleiner als die vermietete Wohnung. In derartigen Fällen kann vom Vermieter verlangt werden, dass er darlegt, warum er zukünftig ausgerechnet in der bisherigen Mietwohnung wohnen will. Fazit: Eine allgemeine Begründung ist nicht ausreichend.
Denn der Mieter soll aufgrund der Darlegung im Kündigungsschreiben prüfen können, ob eine Verteidigung gegen die Eigenbedarfskündigung sinnvoll ist. Sofern die notwendigen Angaben fehlen ist die Kündigung unwirksam, d.h. die Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf wird auch nicht durch das Nachschieben von (neuen) Gründen wirksam. Gründe, die den schon benannten Eigenbedarf hingegen ergänzen und erst nach der erfolgten Kündigung entstanden sind, können aber nachgeholt werden. Es ist auch zulässig, im Zivilprozess die genannten Kündigungsgründen zu ergänzen und besser zu konkretisieren.
Stehen im Mietvertrag mehrere Personen als Mieter, so ist allen Mietern entsprechend zu kündigen. Beispiele für Fehler im Brief der Eigenbedarfskündigung:
Kurzer Mustertext einer Eigenbedarfskündigung für Nutzung der Wohnung für Familienangehörige
Sehr geehrter ...,
hiermit kündige ich den mit Ihnen bestehenden Mietvertrag vom ... über die Wohnung in ... (genaue Anschrift) wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt nach § 573c Abs. 2 BGB ... Monate, so dass unser Mietverhältnis am ... endet.
Grund der Kündigung wegen Eigenbedarf (... Sachverhalt genau darlegen)
Ich weise Sie darauf hin, dass Sie dieser ausgesprochenen Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen können. Sie sind nach den Vorschriften des BGB berechtigt, dieser Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Ihr eventueller Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit mir schriftlich erklärt werden. Die Widerspruchsgründe, warum Sie in der Kündigung eine nicht zu rechtfertigende Härte sehen, bitte ich im Einzelnen darzulegen.
Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus widerspreche ich bereits jetzt (§ 545 BGB). Ich bitte Sie, dafür Sorge zu tragen, dass die gemietete Wohnung einschließlich der von Ihnen genutzten Räumlichkeiten spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ordnungsgemäß geräumt sind.
Unzulässige Vorratskündigung
Zulässig sind nie die so genannten Vorratskündigungen. Dabei handelt es sich um Fälle, in denen der Vermieter den Eigenbedarf gleich an mehreren Wohnungen seines Hauses oder seiner Häuser mit einer Kündigung geltend macht. Eine unzulässige Vorratskündigung liegt auch vor, wenn der Vermieter noch nicht absehen kann, wann er die vermietete Wohnung konkret benötigt.
Weitere Punkte zur Mietvertragskündigung wegen Eigenbedarf
Weitere Punkte sind zum Beispiel: Gibt es in der Person des Mieters persönliche Härtegründe? Vereinbaren Mieter und Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag wegen des vorgetragenen Eigenbedarfs, und fällt der Grund für die Geltendmachung des Eigenbedarfs später weg, ist auch der Aufhebungsvertrag hinfällig.
Unbegründeter Eigenbedarf ist das Vorschieben von Eigenbedarf, um einen Mieter loszuwerden. Sehr häufig ist das Hauptziel, die Wohnung anzuschließend frei zu verkaufen oder ggf. auch neu zu vermieten. Bei einer Eigenbedarfskündigung kann der Mieter schon einmal prüfen, ob es Hinweise auf vorgeschobenen Eigenbedarf gibt. Hin und wieder schaltet ein so "rausgeworfener" Mieter auch schon mal einen Detektiv ein, der die Gründe im nachhinein überprüft. Der Vermieter ist dem Mieter gegenüber dann zum Schadensersatz verpflichtet.
Wird im Gebäude nach erfolgter Kündigung wegen Eigenbedarf eine andere, für den Mieter geeignete Wohnung frei, muss der Vermieter sie dem Mieter als Ersatz anbieten.[Mehr hierzu im Artikel Bei Eigenbedarfskündigung ist vergleichbare freie Wohnung anzubieten].
Nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung gilt eine Kündigungsbeschränkung mit einer Frist von mindestens 3 Jahren (Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB). Diese Sperrfristen sind in den Bundesländern unterschiedlich geregelt und sind teilweise auf bis zu 10 Jahren erweitert worden. Die Grundlage bildet hierzu § 577a Abs. 2 BGB.
Eigenbedarf kann als Kündigungsgrund im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Dieser Ausschluss ist schriftlich zu fassen, zumindest wenn er mehr als 1 Jahr gelten soll.
Hinweise zu Gerichtsurteilen zum Eigenbedarf
Der Mieterbund gibt auf der eigenen Website die folgenden Urteilshinweise in der Information zu einer kostenpflichtigen Broschüre:
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