Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Mieteinnahmen versteuern - das musst Du wissen

Wenn Du eine Wohnung oder ein Haus vermietest, kannst Du Dich über das eingenommene Geld freuen. Beachte aber, dass Du Mieteinnahmen versteuern musst. Immerhin kannst Du davon Deine Ausgaben abziehen. Um eine Steuererklärung kommst Du deshalb fast immer nicht herum. Wir geben Dir dazu in diesem Ratgeber die wichtigsten Information an die Hand. 

Du musst bei Vermietung und Verpachtung Deine Einkünfte versteuern. Es gilt dabei das generell übliche Prinzip im Steuerrecht:

Einkünfte = Einnahmen abzüglich Ausgaben

Das heißt: Die Einkünfte sind Dein Gewinn - und nur diesen musst Du versteuern. Machst Du mit der Vermietung Verlust, kannst Du damit Steuern sparen. 

Wenn Du Dich also fragst, ob Du Deine Mieteinnahmen versteuern musst, solltest Du zuerst Deinen Gewinn oder Deinen Verlust aus der Vermietung ermitteln. Dazu sagen wir Dir jetzt, was zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehört und gleich danach, welche Ausgaben Du geltend machen kannst.

Was sind Einnahmen bei Vermietung?

Die Einnahmen sind alle aus Vermietung oder Verpachtung zugeflossenen Gelder. Bei Vermietung ist es die Bruttomiete - und nicht etwa die Nettokaltmiete. Zahlt Dir zum Beispiel Deine Mieterin für Deine Eigentumswohnung jeden Monat 1.000 Euro Miete, hast Du aufs Jahr gerechnet 12.000 Euro Einnahmen. Das gilt übrigens auch, wenn Du nur gelegentlich vermietest, etwa auf Internet-Plattformen wie Airbnb. 

Zu den Einnahmen gehören generell:

• Miete oder Pacht von Gebäuden oder Gebäudeteilen und von Ferienwohnungen
• Geld für Keller, Garagen oder andere Nebenräume
• Geld für unbebaute Grundstücke
• Geld für Werbeflächen auf Deinem Grundstück

Was sind Ausgaben bei Vermietung?

In den meisten Fällen kannst Du von Deinen Einnahmen die Werbungskosten komplett abziehen. Anders sieht es nur aus, wenn Du die Wohnung oder das Haus 

• deutlich unter Wert vermietest. Dann ist nur ein anteiliger Abzug möglich, mehr dazu in diesem Kapitel.
• ausschließlich zum vermeintlichen Sparen von Steuern vermietest. Wenn Du also nicht nachweisen kannst, dass Du damit auf lange Sicht wirklich Gewinne erzielen willst. Das nennt sich im Steuerrecht Liebhaberei und führt dazu, dass sich das Minus aus der Vermietung nicht mit anderen Steuern in der Steuererklärung verrechnen lässt. Ausführliche Informationen dazu findest Du in diesem Kapitel.

Du versteuerst Deine Mieteinnahmen, indem Du Deine Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung in der Steuererklärung in der Anlage V angibst. Vermietest Du eine Ferienwohnung oder zeitweise Deine eigene Wohnung, zum Beispiel über Airbnb, kommt seit dem Steuerjahr 2023 zusätzlich die Anlage V-FeWo dazu.

Machst Du mit diesen Einkünften Gewinn, wird dieser mit anderen Einkünften - etwa als Arbeitnehmerin - zusammengerechnet, daraus zu versteuernde Einkommen ermittelt und schließlich Deine Einkommensteuer berechnet.

Hast Du einen Verlust, wird dieser entsprechend von anderen Einkünften abgezogen. Du kannst also mit einem Verlust aus Vermietung prinzipiell Steuern sparen. Aber: Das Finanzamt wird das nicht ewig so hinnehmen. Es muss klar sein, dass Du einen Gewinn anstrebst. Anlaufverluste sind aber in Ordnung, wenn die sogenannte Totalüberschussprognose über einen langen Zeitraum Gewinne verspricht.

Keine Steuern zahlst Du auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zum Beispiel in den folgenden Fällen:

• Deine gesamte Einkünfte liegen unter dem Grundfreibetrag. Dieser beträgt im Jahr 2025 12.096 Euro für Singles und 24.192 Euro für Ehepaare. Bist du zum Beispiel Student mit einem Minijob und hast mit der Vermietung 10.000 Euro Gewinn im Jahr, sind Deine Mieteinnahmen steuerfrei.
• Dein Gewinn aus Vermietung und Verpachtung liegt bei einer dauerhaften Vermietung höchstens 410 Euro im Jahr, bei gelegentlicher Vermietung, etwa über Airbnb, höchstens 520 Euro.
• Deine Mieteinnahmen sind auch steuerfrei, wenn Du gar keinen Gewinn gemacht hast. Dann solltest aber unbedingt Deine Verluste in der Steuererklärung angeben.

Zusätzlich gibt es eine Härtefallregelung. Demnach werden Einkünfte zwischen 410 und 820 Euro ermäßigt besteuert. Dann musst Du zwar Deine Mieteinnahmen versteuern, aber nicht mit dem vollen Steuersatz. Mehr dazu liest Du im Ratgeber zum Härteausgleich.

Vermietest Du zu billig, kannst Du nicht die kompletten Werbungskosten bei der Steuer geltend machen. 

Früher war das ein beliebtes Steuersparmodell, bei dem Leute innerhalb der Familie, an nahe Angehörige oder an Freunde zu einer sehr geringen Miete vermieteten. Damit zahlten sie nach Abgabe der Steuererklärung erheblich weniger Steuern zahlen als bei einer angemessenen Miete. Weil sie mit der Vermietung einen Verlust machten. 

Dieses Modell der verbilligten Vermietung funktioniert in Grenzen zwar immer noch. Du musst aber beachten, dass die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ausmacht. Ist die vereinbarte und gezahlte Miete geringer, so ist die sogenannte Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz EStG). Deine Werbungskosten musst Du dann anteilig kürzen.

Mit der Vermietung von Immobilien mit sehr großer Wohnfläche wird immer wieder versucht, mit der Vermietung Verluste anzuhäufen - um damit Steuern zu sparen. Das nennt sich Liebhaberei.

Dem hat der BFH hat in mehreren Entscheidungen einen Riegel vorgeschoben. Zuletzt im Urteil vom 20. Juni 2023 (Az. IX R 17/21). 

In dem Fall hatte ein Ehepaar drei Villen mit jeweils mehr als 250 Quadratmeter Wohnfläche gekauft, komplett fremdfinanziert. Anschließend vermieteten sie diese Häuser an ihre Kinder. Auf die gerade erwähnte 66-Prozent-Regel hatten sie geachtet. Doch sie machten jedes Jahr Minus, von etwas mehr als 172.000 Euro bis zu knapp 217.000 Euro. Diese Verluste machten sie in den jeweiligen Steuererklärungen geltend.

Der BFH stellte fest, dass die Verrechnung der Verluste aus der Vermietung mit den übrigen Einkünften nicht zulässig ist.

Du kannst auch die Kosten für Arbeiten an Deiner Immobilie steuerlich geltend machen. Doch nicht alles kannst Du sofort absetzen, viele Kosten musst Du über viele Jahre in vielen kleineren Beträgen abschreiben.

Für einen Vermieter ist daher die Kenntnis der Unterschiede zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand sehr wichtig, denn diese steuerliche Unterscheidung ist teilweise sogar eine Voraussetzung für die Durchführung einer derartigen Baumaßnahme beziehungsweise einer Gebäudemodernisierung.

Im Ratgeber zu Erhaltungsaufwendungen kannst Du Dich detailliert darüber informieren und erfährst zudem ausführlich, was unter den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ zu verstehen ist.