Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Vermieter muss die Modernisierung drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen.
  • Trifft die Modernisierung den Mieter in einer besonderen Situation und erscheinen die Baumaßnahmen unzumutbar, kann er im Einzelfall gegen den Umbau vorgehen.
  • Der Mieter kann die Miete während des Umbaus kürzen, sofern die Bewohnbarkeit eingeschränkt ist. Das gilt nicht für energetische Sanierungen in den ersten drei Monaten.
  • Von den Modernisierungskosten darf der Vermieter 11 Prozent auf die Jahresmiete umlegen.
  • Es gelten weder die Kappungsgrenzen noch ist die Erhöhung durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.

So gehen Sie vor

  • Hat Ihr Vermieter die Arbeiten nicht schriftlich angekündigt, müssen Sie keine Handwerker in die Wohnung lassen.
  • Haben Sie eine Ankündigung bekommen, sollten Sie sie von einem Mieterverein oder Anwalt überprüfen lassen.
  • Bedeutet die Modernisierung eine besondere Härte für Sie, müssen Sie das dem Vermieter schriftlich mitteilen. Dazu haben Sie bis zum Ablauf des Monats Zeit, der auf die Ankündigung des Vermieters folgt.
  • Mindern Sie die Miete, falls Sie Ihre Wohnung nur noch eingeschränkt nutzen können.
  • Wehren Sie sich gegen die Mieterhöhung, falls sie Ihnen wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Wenden Sie sich dazu an einen Mieterverein oder an einen Fachanwalt für Mietrecht.
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Ihr Vermieter will Ihre Wohnung modernisieren und dadurch die Energiekosten senken. Das klingt eigentlich gut, auch wenn Sie sich auf Lärm und Dreck gefasst machen müssen. Es stellen sich aber auch Unsicherheiten ein: Steigt nach der Sanierung womöglich die Miete? Dürfen Sie die Miete während der Bauarbeiten kürzen? Und müssen Sie den Umbau überhaupt zulassen?

Erhaltungsmaßnahmen oder Modernisierung

Mieter müssen zunächst wissen, ob der Vermieter tatsächlich modernisieren oder nur etwas reparieren will, um den Zustand der Wohnung zu erhalten. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil der Vermieter die Kosten für die Erhaltung allein tragen muss, Modernisierungen aber auf die Miete umlegen darf.

Beispiel: Die alte Heizung ist defekt. Lässt der Vermieter die reparaturbedürftige Heizung durch eine neue Heizanlage ersetzen, die Energie einsparen soll, so überschneidet sich die Instandsetzungspflicht des Vermieters mit einer Modernisierungsmaßnahme.

Der Vermieter erhält den Zustand der Wohnung, wenn er etwa Mängel oder verbrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigt. Typische Erhaltungsmaßnahmen sind (§ 555a BGB): Reparatur der Heizung, Austausch von Rohren, Austausch eines abgenutzten Teppichs, Austausch von Fenstern, Austausch einer alten Badewanne.

Zu baulichen Veränderungen, die als typische Modernisierungsmaßnahmen einzuordnen sind (§ 555b BGB), zählen:

Verbesserung der Wärmedämmung, Installation einer Solaranlage, Umstellungen von einer Ofen- auf eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung, Einbau von Wasserzählern, Einbau eines Aufzugs.

Vermieter muss Mieter die Modernisierung rechtzeitig ankündigen

Der Vermieter kann nicht einfach die Handwerker vorbeischicken, ohne dass die Mieter vorher Bescheid wissen. Er muss den Umbau spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. Dazu reicht eine E-Mail. Aus dem Schreiben muss hervorgehen, wann die Modernisierung beginnen und enden und was überhaupt gemacht werden soll (§ 555c BGB). Will der Vermieter anschließend die Miete erhöhen, muss er das auch schon jetzt mitteilen. Er muss zumindest den voraussichtlichen Betrag nennen, um den die Miete steigen wird. Die Ankündigung sollte zudem einen Hinweis darauf erhalten, dass der Mieter einen sogenannten Härteeinwand geltend machen kann, sowie auf die nötige Form und Frist verweisen.

Ein Gespräch im Hausflur oder ein Aushang am schwarzen Brett reicht dafür nicht aus. Solange keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt, sollten Mieter keine Handwerker in die Wohnung lassen.

Achtung: Wer auf die Modernisierungsankündigung nicht reagiert, aber die Handwerker in die Wohnung lässt, dem wird unterstellt, dass er mit der Modernisierung einverstanden ist.

Bagatellmaßnahmen muss der Vermieter nicht formell ankündigen. Darunter fallen zum Beispiel der Anschluss an das Breitbandkabel-Netz, der Einbau eines Wasserzählers oder einer Klingelanlage. Die Miete darf dadurch in der Regel nicht um mehr als 5 Prozent steigen (§ 555c Abs. 4 BGB).

Mieter kann die Modernisierung in besonderen Fällen ablehnen

Mieter müssen Modernisierungen an ihren Mieträumen in der Regel dulden, sofern diese die Wohnung verbessern, Energie oder Wasser einsparen oder neuen Wohnraum schaffen (§ 555d Abs. 1 BGB).

In fast allen Bundesländern ist inzwischen nicht nur bei Neubauten, sondern auch im Altbaubestand baurechtlich vorgeschrieben, dass Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein müssen. Der Einbau ist eine Modernisierungsmaßnahme, die der Mieter zu dulden hat. Das gilt auch, wenn der Mieter bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht hat (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 290/14).

Sie können sich gegen eine Modernisierung zur Wehr setzen, falls sie für Sie oder Ihre Familie eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Der Spielraum dafür ist allerdings eng begrenzt. Dazu folgende Beispiele:

  • Die Maßnahmen sollen kurz vor dem Auszug des Mieters aus der Wohnung erfolgen.
  • Der Vermieter will im Winter die Fenster auswechseln oder die neue Heizungsanlage einbauen lassen.
  • Sie oder ein Familienmitglied sind krank, alt, schwanger oder stecken mitten in Prüfungen, sodass Schmutz, Lärm oder zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar sind.


Bedeutet der Umbau eine besondere Härte für Sie oder Ihre Familie, müssen Sie Ihren Vermieter darüber informieren – und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung des Vermieters folgt.

Beispiel für die Fristberechnung:
Der Vermieter schickt Ihnen am 18. April 2016 eine Modernisierungsankündigung. Bis Ende Mai 2016 können Sie ihn darüber informieren, dass die Maßnahmen für Sie eine besondere Härte darstellen.

Wer nur ein geringes Einkommen hat und wem durch die Mieterhöhung spürbar weniger Geld zum Leben bleibt, kann auf seine wirtschaftliche Situation hinweisen. Dieser Härtegrund führt jedoch nicht dazu, dass sich die Bauarbeiten verzögern. Ihre finanzielle Lage muss der Vermieter erst berücksichtigen, sobald er die Mieter erhöht. Dazu müssen Sie ihm Ihre Situation innerhalb der Frist darlegen, schon nachdem der Vermieter die Sanierung angekündigt hat (§ 559 Abs. 5 BGB).

Bei energetischer Sanierung dürfen Mieter nur eingeschränkt mindern

Wenn der Wohnwert durch die Modernisierungsarbeiten erheblich beeinträchtigt wird, können Mieter auch dann mindern, wenn sie den Arbeiten zugestimmt haben. Die Kürzung müssen sie aber schriftlich ankündigen.

Achtung: Plant der Vermieter energetisch zu sanieren, dann dürfen Mieter in den ersten drei Monaten nicht mindern (§ 536 Abs. 1a BGB). Sie müssen also Dreck, Handwerker und Lärm ertragen, ohne dass sie die Miete kürzen dürften.

Bei allen anderen Modernisierungen im oder am Haus, bei Reparaturen und Instandhaltungen können Mieter die Miete dagegen nach wie vor mindern, etwa wenn der Vermieter neue Balkone oder ein neues Bad einbauen lässt oder das Dachgeschoss ausbaut. Führen Sie ein Lärmprotokoll, aus dem sich der Bauverlauf und die Störungen ergeben. Fotos helfen auch, um Ihre Ansprüche zu begründen.

Schäden, die während der Modernisierung in und an der Mietwohnung entstanden sind, hat der Vermieter zu ersetzen. Dem Mieter sind auch die Aufwendungen zu ersetzen, die infolge der Modernisierungsarbeiten notwendigerweise entstanden sind.

Beispiele: Müssen Sie Ihre Wohnung nach den Bauarbeiten reinigen lassen, können Sie die Kosten dafür einfordern. Das gilt ebenso für die Ausgaben für die Miete einer Ausweichwohnung, falls Sie während der Baumaßnahmen nicht in der Wohnung bleiben konnten. Oder wenn Sie Ihre Küche aufgrund einer Küchenmodernisierung für längere Zeit nicht nutzen können und daher auch erhöhte Verpflegungskosten haben, weil Sie nicht selber kochen können. 

Die Miete darf nicht mehrfach erhöht werden

Hat der Vermieter den Zustand der Wohnung verbessert, so kann er wählen, ob er einen jährlichen Modernisierungszuschlag verlangt oder ob er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht und zwar aufgrund des neuen Ausbaustandards. Beides zugleich geht jedoch nicht (Landgericht Berlin, Urteil vom 30. September 2015, Az. 65 S 240/15).

Einer Modernisierungsumlage muss der Mieter nicht zustimmen, einer regulären Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Modernisierung hingegen schon.

Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung (§ 559 BGB). Der Vermieter kann die jährliche Miete um bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den Kosten zählen zum Beispiel Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare. Finanzierungskosten und Zuschüsse, die aus öffentlichen Mitteln stammen, gehören nicht zu den Modernisierungskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf (§ 559a BGB).

Es kommt nicht darauf an, wie hoch die Ausgangsmiete ist, wenn der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung berechnet.  

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Beispielrechnung für eine Modernisierungsumlage

Monatsmiete vor Modernisierung: 500 € (Jahresmiete 6.000 €)
Kosten der Modernisierung: 10.000 €
davon 11 Prozent: 1.100 €
neues Jahresmiete: 7.100 €
neue Monatsmiete: 591,67 €
tatsächliche Erhöhung um: 18,3 %

Quelle: Finanztip-Berechnung, (Stand: 17. Mai 2016)

Die Kappungsgrenze ist bei der Modernisierungsumlage nicht zu beachten. Auch die Begrenzung der Miethöhe durch einen Mietspiegel gilt bei dieser Form der Mieterhöhung nicht.

Stellt der Vermieter die Kosten zur Berechnung der Modernisierungsumlage zusammen, muss er gesparte Instandsetzungskosten abziehen (§ 559 Abs. 2 BGB). Ist nicht deutlich, welche Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme und welche für die Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind, darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Es reicht nicht, wenn er von den Gesamtkosten einfach den Teil abzieht, der seiner Meinung nach auf die Instandsetzung entfällt. Er muss die Kosten betragsmäßig oder in Form einer Quote angeben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Dezember 2014, Az. VIII ZR 88/13).

Eine Mieterhöhung ist selbst dann rechtens, wenn die Ausgaben für die energetische Sanierung die eingesparten Heizkosten deutlich übersteigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. März 2004, Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03). Entgegen früherer Rechtsprechung einiger Landgerichte ist der Modernisierungszuschlag damit nicht auf das Doppelte der vom Mieter eingesparten Heizkosten begrenzt (Landgericht Leipzig, Urteil vom 24. Januar 2002, Az. 12 S 6262/01).

Ab dann müssen Mieter die erhöhte Miete zahlen

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mitteilung, dass die Miete erhöht wird (§ 559b BGB). Das Schreiben kann der Vermieter erst nach Abschluss der Arbeiten verschicken. Er muss also zwei Schreiben schicken: zunächst die Ankündigung der Arbeiten mit dem Hinweis auf die Mieterhöhung und dann ein zweites Schreiben, in dem er die Miete erhöht und erläutert.

Beispiel: Der Vermieter verlangt nach Abschluss der Arbeiten mit Schreiben vom 18. April 2016 eine Mieterhöhung. Er hat die Modernisierung korrekt angekündigt. Der Mieter muss die erhöhte Miete ab dem 1. Juli 2016 zahlen.

Hat der Vermieter die Modernisierung nicht oder nicht richtig angekündigt, so ist die Mieterhöhung selbst zwar nicht unwirksam, sie greift aber erst später. Die Frist, ab wann der Mieter die höhere Miete zahlen muss, verlängert sich dann um sechs Monate, gerechnet vom normalen Eintritt (§ 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das heißt: Die erhöhte Miete ist erst ab Beginn des neunten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zu zahlen.

Beispiel: Der Vermieter verlangt nach Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhung mit Schreiben vom 18. April 2016. Er hat die Modernisierung nicht korrekt angekündigt. Der Mieter muss die erhöhte Miete erst ab dem 1. Januar 2017 zahlen.

Bei unzumutbarer Härte ist Mieterhöhung ausgeschlossen

Der Mieter kann wegen einer wirtschaftlichen Härte nicht die Modernisierung selber verhindern, wohl aber die anschließende Mieterhöhung (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB). Die Gerichte prüfen diesen Einwand immer im Einzelfall. Denkbar ist, dass der Mieter zwar nicht 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wohl aber eine niedrigere Summe tragen kann. Macht die Miete nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aus, kann die Mieterhöhung ausgeschlossen sein.

Tipp

Anspruch auf Wohngeld prüfen

Liegt die neue Miete nach der Modernisierung deutlich höher als Ihre alte Miete, sollten Sie prüfen, ob Sie nun vielleicht Anspruch auf Wohngeld haben.

Ausblick: Gesetzesänderung geplant

Das Bundesjustizministerium erwägt, die Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozent zu deckeln. Für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung soll ferner eine neue Kappungsgrenze eingeführt werden: Innerhalb von acht Jahren soll die Miete um höchstens 50 Prozent steigen dürfen und maximal um 3 Euro pro Quadratmeter. Zudem soll eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich untersagt werden, sobald der Mieter nach der Mieterhöhung mehr als 40 Prozent seines Nettoeinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müsste.

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Julia Rieder
von Finanztip,
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter [email protected].