Checkliste für Mieter bei Wohnungsmängel

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

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Wenn es in der Mietwohnung ein Problem gibt, stellt sich die Frage, wie sich der Mieter korrekt verhält. Grundsatz: Die laufende Instandhaltung der vermieteten Wohnung obliegt nach dem Gesetz grundsätzlich dem Vermieter. Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. R

eparaturen aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs bzw. ein altersbedingter Verschleiß gehen zu Lasten des Vermieters. Die Instandhaltungspflicht kann jedoch in begrenztem Rahmen teilweise durch eine so genannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag dem Mieter auferlegt werden. Der vorgenannte Artikel beschreibt im Detail die Voraussetzungen und das Verfahren für die Abwälzung der Kosten für kleinere Reparaturen auf den Mieter.

Bei einem Schaden in der Wohnung darf der Mieter nicht einfach Handwerker bestellen und die Rechnung der Handwerker dem Vermieter zusenden. Der Mieter muss sich dann nicht wundern, wenn er auf den Kosten hängen bleibt. Denn nur unter den engen Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB darf ein Mieter Kostenersatz vom Vermieter verlangen, wenn er eigenmächtig die Reparatur durchführt oder Handwerker damit beauftragt. Der Mieter kann sogar zu Schadenersatz herangezogen werden, wenn er einen Schaden nicht unverzüglich dem Vermieter mitteilt. Beispiel: Die Wasserleitung ist spröde und es ist mit einem Platzen der Wasserleitung zu rechnen.

Auf keinen Fall sollte der Mieter eigenmächtig einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen. Dann ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass er auf seinen Kosten hängen bleibt. Es sei an dieser Stelle nur auf das BGH-Urteil vom 16.1.2008 - VIII ZR 222/06 hingewiesen. Danach gilt: "Ein Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB) hat keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung. Der Mieter kann auch keinen Ersatz der Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 677 BGB) verlangen. Diese Bestimmungen bieten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung".

Im Urteilsfall hatte die Mieterpartei die Kosten für die Erneuerung von zwei Ausdehnungsgefäßen der Heizung sowie für sämtliche dreizehn Heizkörperventile und einen Außenwasseranschluss selber zu tragen. Die Mietpartei hatte zuvor ohne Wissen des Vermieters einen Handwerker damit auftragt, die Heizung zu reparieren. Grund: Der Vermieter soll nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Was tun, wenn der Vermieter den Schaden nicht beheben lässt?

Sofern kein Umstand des § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt, sollte der Mieter den Vermieter eine Mahnung mit einer angemessenen Frist senden. Aber erst wenn auch nach dem Verstreichen der gesetzten Frist der Vermieter untätig bleibt, darf der Mieter auf eigene Faust Handwerker beauftragen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Grundsätzlich verjähren die Ansprüche der Mieter nicht (vgl. Artikel zu Wann verjähren Mängel in der Mietwohnung?).

Auf jeden Fall kann er mit dem Zurückbehaltungsrecht "argumentieren". Das Zurückbehaltungsrecht ist das Recht eines Schuldners eine Leistung oder eine Herausgabe so lange zu verweigern, bis der Vertragspartner seine Schuld ausgeglichen hat. So hat auch der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bzw. einem Teil der Miete. Der Mieter kann also einen bestimmten Betrag des Mietzinses so lange zurückhalten, bis der Vermieter die erforderlichen Reparaturen veranlasst hat. Im Gegensatz zur Mietminderung muss der Mieter aber beim Zurückbehaltungsrecht den einbehaltenen Betrag nach der Reparatur an den Vermieter zahlen.

In vielen derartigen Fällen hat der Mieter auch schon ein Mietminderungsrecht. Voraussetzungen und Umfang einer Mietminderung sind ein Sonderthema für sich. Spezielle Artikel widmen sich dem umfassenden Thema der Mietminderung.

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