Fristen aus dem Mietrecht (Mietvertrag)
Die wichtigsten Fristen im Mietrecht betreffen das Kündigungsrecht im Mietrecht. Aus diesem Grund hat Finanztip.de einen speziellen Ratgeber mit den wichtigsten Aspekten zur "Kündigung im Mietrecht" aufgelegt. Die wichtigsten Links sind im nachstehenden Info-Kästchen enthalten. An dieser Stelle wird Sie sehr wahrscheinlich der neue Artikel
Welche Kündigungsfristen sind im Mietrecht zu beachten? interessieren. Folgen Sie für die ausführlichen Erläuterungen zum Kündigungszeitraum im Mietrecht den vorgenannten Link.
Nutzen Sie den speziellen Ratgeber für Fragen zum Kündigungrecht bei Mietverträgen nicht für die Fristsetzung. Die normale Kündigung des Mietverhältnisses wird auch als "Ordentliche Kündigung" bezeichnet. Unbefristete Mietverträge kann der Mieter jeder Zeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Er muss aber die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten.
Der nachstehende Inhalt gibt in Form einer kleinen Checkliste lediglich kurze Hinweise zu Zeiträumen, die bei einer Kündigung des Mietvertrages zu beachten sind.
Sonderfall Zeitmietvertrag
Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss der von beiden Seiten eingehalten werden. Während der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kündigen. Das Kündigungsrecht kann auch durch einen so genannten Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss im Mietvertrag bis zu 4 Jahre lang ausgeschlossen sein.
Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum und regelmäßige Kündigungsfrist
Die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum, der auf unbestimmte Zeit vermietet wurde, hat spätestens am dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen (
§ 57 3c Abs. 1 BGB). Beispiel: Kündigung am 03.März, vorbehaltlich der Wirksamkeit der Kündigung im übrigen endet das Mietverhältnis am 31.Mai des selben Jahres.
Sonderkündigungsrechte des Vermieters bei möbliertem Wohnraum
Ein Sonderkündigungsrechte des Vermieters gibt es schließlich dann, wenn der Vermieter den Wohnraum ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenstände ausgestattet hat und die vom Vermieter bewohnten Räumlichkeiten ein Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sind. Ist in solchen Fällen der Mietzins
- nach Tagen bemessen, kann an jedem Tag auf den
Ablauf des folgenden Tages,
- nach Wochen bemessen, am ersten Werktag der Woche
auf den Ablauf des folgenden Sonnabends,
- nach Monaten bemessen, am 15. eines Monats
spätestens nach Ablauf des Monats gekündigt
werden.
In jedem Fall muss
die Kündigung auf die Sonderkündigungsvorschrift
gestützt werden.
-->
Kündigung eines Mietvertrages über Werkmietwohnung
Die Sonderkündigungsrechte gelten auch für Werkmietwohnungen:
- Bestand zum Zeitpunkt der Beendigung des
Dienstverhältnisses der Mietvertrag bereits über 10
Jahre, gelten keine Besonderheiten, hier ist der
Vermieter auf die üblichen Kündigungsfristen
angewiesen.
- Wurde das Mietverhältnis nach dem 01.09.1993
eingegangen, kann zum 3. Werktag eines Kalendermonats mit
Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. (Kündigungszeit: 3 Monate)
- Eine erheblich verkürzte Kündigungsfrist gilt für
Wohnungen, die so gelegen sind, dass sie eine
unmittelbare Beziehung zur Dienst- bzw. Arbeitsleistung
haben. Hier wäre zu denken an Wohnungen für Verwalter,
Hausmeister, Bereitschaftsdienst u.ä.m. In einem solchen
Fall kann das Mietverhältnis spätestens am 3. eines
Monats für den Ablauf des Monats gekündigt werden. Alle
Kündigungen haben in engem zeitlichen Zusammenhang mit
der Kündigung des Dienstverhältnisses zu erfolgen.
Tod einer Vertragspartei aus dem Mietvertrag
Der Tod des Vermieters berührt den Bestand
des Mietverhältnisses nicht. Das Mietverhältnis wird vielmehr
zu unveränderten Bedingungen mit den Erben des Vermieters
fortgesetzt.
Stirbt der Mieter, treten gegebenenfalls
dessen Familienangehörige in das Mietverhältnis ein. Beim Tod
des Mieters besteht aber für dessen Erben ein einmaliges,
außerordentliches Kündigungsrecht, d.h., die Erben können das
Mietverhältnis ohne die verlängerten Kündigungsfristen zum
ersten zulässigen Termin kündigen. Machen die Erben von diesem
Recht keinen Gebrauch, gelten die vertraglichen
Kündigungsfristen fort.
Sonderkündigungsrechte der Mieter
Mieter haben z.B. ein besonderes abgekürztes Kündigungsrecht, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt. Hier ist zu unterscheiden:
- Verlangt der Vermieter eine Erhöhung bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Mieter
das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten
Monats, der auf den Zugang des
Erhöhungsverlangens folgt, zum Ablauf des
übernächsten Monats kündigen.
- Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung
aufgrund durchgeführter baulicher Maßnahmen, so
kann am dritten Werktag des Kalendermonats, von
dem an der Mietzins erhöht werden soll mit
Ablauf des übernächsten Monats gekündigt
werden. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung
nicht ein.
Befristete Mietverhältnisse
Auch wenn Mietverhältnisse befristet eingegangen wurden, kann
der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn
seiner Ansicht nach die Gründe, aus denen das Mietverhältnis
befristet wurde, nicht oder nicht mehr vorliegen. Das
Fortsetzungsverlangen muss dem Vermieter spätestens zwei Monate
vor der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich mitteilen.
Kündigt der Vermieter bei einem unbefristeten Mietverhältnis
und macht berechtigte Eigeninteressen geltend, kann der Mieter
gleichfalls spätestens zwei Monate vor Beendigung des
Mietverhältnisses widersprechen. Diese Frist verlängert sich, wenn es der Vermieter versäumt hat, den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs rechtzeitig hinzuweisen.
Geschäftsräume
Bei Geschäftsräumen ist zu beachten, dass diese, wenn keine besondere Kündigungsfrist vereinbart wurde, am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden können. In aller Regel sind aber in einem Gewerberaum-Mietvertrag besondere Kündigungsfristen vereinbart.