Fristlose Kündigung der Wohnung

Wenn Ihr Mietvertrag fristlos gekündigt wird

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Vermieter kann nur dann fristlos kündigen, wenn er einen wichtigen Grund dazu hat.
  • Der häufigste Kündigungsgrund ist, dass der Mieter mit seinen Zahlungen erheblich in Rückstand geraten ist.
  • Innerhalb einer Schonfrist kann der Mieter seine Schulden begleichen, auch wenn er schon die Kündigung bekommen hat. Sie wird dadurch unwirksam.
  • Bei anderen Pflichtverletzungen muss der Vermieter zunächst abmahnen.
  • Kein Vermieter kann seinen Mieter eigenmächtig auf die Straße setzen. Er muss dazu Räumungsklage einreichen.

So gehen Sie vor

  • Geraten Sie nicht in Panik, wenn Sie eine fristlose Kündigung Ihrer Wohnung erhalten haben: Nicht jede Kündigung ist wirksam.
  • Lassen Sie die Kündigung überprüfen. Wenden Sie sich dazu entweder an einen Mieterverein oder an einen Fachanwalt für Mietrecht.
  • Sind Sie gekündigt worden, weil Sie mit der Miete im Rückstand sind, sollten Sie Ihre Schulden rasch vollständig zahlen. Bei Bedarf kann das Sozialamt oder das Jobcenter helfen.
  • Haben Sie weniger gezahlt, weil Sie die Miete gemindert haben, sollten Sie sich umgehend mietrechtlich beraten lassen.
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Wer wünscht sich das nicht: ein faires und harmonisches Miteinander zwischen Mieter und Vermieter. Doch manchmal gibt es Situationen, in denen der Mieter sofort ausziehen will – oder der Vermieter will den Mieter am liebsten sofort vor die Tür setzen. Doch so einfach ist es nicht.

Mieter genießen Kündigungsschutz. Nur in gesetzlich klar umrissenen Fällen darf Ihr Vermieter kündigen. Eine Räumung der Wohnung gegen Ihren Willen ist nur möglich, wenn die Kündigung von einem Gericht geprüft und als wirksam bestätigt wurde. Geraten Sie daher nicht in Panik, wenn Ihr Vermieter Sie auffordert, aus der Wohnung kurzfristig auszuziehen.

Nur in Ausnahmefällen kann Ihr Vermieter den Mietvertrag beenden, ohne eine Frist einzuhalten – zum Beispiel, wenn Sie derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen haben, die der Vermieter nicht hinnehmen muss oder falls Sie Ihre Miete nicht gezahlt haben (§ 543 BGB).

Ein Gericht wägt immer die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander ab. Und es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Sprechen schwerwiegende persönliche Gründe gegen eine Kündigung wie Pflegebedürftigkeit oder Krankheit, muss der Vermieter diese auch bei einer fristlosen Kündigung berücksichtigen (BGH, Urteil vom 9. November 2016, Az. VIII ZR 73/16).

Mietrückstand: Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Wenn Sie mit Ihrer Miete in Verzug sind, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Dazu muss der Mietrückstand aber erheblich sein (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Die fristlose Kündigung wegen Mietrückstands ist möglich, wenn

  • Sie in zwei aufeinanderfolgenden Monaten überhaupt keine Miete bezahlt haben,
  • Sie in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise bezahlt haben und die zwei rückständigen Beträge in der Summe eine Monatsmiete überschreiten,
  • Sie über mehr als zwei Monate hinweg, die nicht zusammenhängend sein müssen, die Miete teilweise nicht gezahlt haben und ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten entstanden ist.

Ihr Vermieter muss den Mietrückstand nicht anmahnen, er kann sofort kündigen. Zur Miete zählen auch die Nebenkostenvorauszahlungen. Wegen Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung kann Ihr Vermieter den Mietvertrag aber nicht fristlos kündigen.

Haben Sie die Miete wegen bestehender Wohnungsmängel zu Recht gemindert, dann darf Ihr Vermieter nicht kündigen. Vorsicht: Wer zu Unrecht oder zu viel mindert, riskiert die Kündigung. Sind Sie unsicher, sollten Sie sich an einen Mieterverein oder an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.

Aber eine fristlose Kündigung bedeutet nicht, dass Sie sofort ausziehen müssen. Ihren Auszug kann der Vermieter erst durchsetzen, nachdem er erfolgreich die Räumung der Wohnung eingeklagt hat.

Wie wirkt sich eine Zahlung der Mietschulden aus?

Wenn Sie spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand voll bezahlen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), müssen Sie nicht ausziehen. Denn die fristlose Kündigung wird durch die Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam. Teilzahlungen genügen selbst bei einem nur geringen Restbetrag nicht. Ebenso wenig reicht es, wenn Sie Ratenzahlungen anbieten.

Sie können Ihren Mietrückstand auch mit eventuellen Forderungen gegenüber Ihrem Vermieter verrechnen. Eine solche Aufrechnung ist zum Beispiel möglich, wenn Sie einen Anspruch auf die Rückerstattung von Nebenkosten haben.

Wenn Sie das Geld nicht selbst aufbringen können, sollten Sie sich an das Sozialamt Ihres Bezirks wenden: Sie können bei der Abteilung Soziale Wohnhilfe einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden stellen. Erkundigen Sie sich zugleich, ob Sie Anspruch auf Wohngeld haben.

Falls Sie arbeitslos sind, Arbeitslosengeld II erhalten und die Mietrückstände nicht alleine aufbringen können, sollten Sie beim Jobcenter einen Antrag auf Übernahme Ihrer Mietschulden stellen und so den drohenden Verlust der Wohnung abwenden. Wichtig ist, dass Sie schnell handeln.

Fristlose Kündigung mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung

Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung sprechen Vermieter häufig gleichzeitig hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus. Das ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zulässig (Urteile vom 19. September 2018, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Vermieter hoffen darauf, dass vor Gericht wenigstens die ordentliche Kündigung Bestand hat, selbst wenn die außerordentliche Kündigung für unwirksam erklärt wird oder nachträglich unwirksam wird.

Wird nämlich die fristlose Kündigung unwirksam, weil der Mieter seine Schulden innerhalb der Schonfrist gezahlt hat, kann die ordentliche weiter Bestand haben (BGH, Beschluss vom 20. Juli 2016, Az. VIII ZR 238/15; Urteil vom 19. September 2018, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 ). In diesem Fall müssten Sie nach Ablauf der regulären Kündigungsfrist ausziehen – auch wenn Sie Ihre Schulden beglichen haben.

Mehrfacher Mietrückstand

Wenn Sie innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten haben und jetzt erneut in Rückstand geraten, können Sie die zweite Kündigung auch durch eine Nachzahlung nicht mehr aus der Welt schaffen.

Enttäuschtes Vertrauen

Ihr Vermieter darf auch dann fristlos kündigen, wenn er nicht mehr darauf vertrauen kann, dass Sie pünktlich zahlen. Zahlen Sie kurz nach einer Abmahnung wegen Unpünktlichkeit schon wieder zu spät, dann darf er auch fristlos kündigen (BGH, Urteil vom 4. Februar 2009, Az. VIII ZR 66/08).

Aus welchen Gründen darf der Vermieter fristlos kündigen?

Neben Zahlungsrückstand gibt es weitere wichtige Gründe und Pflichtverletzungen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Wir haben die wichtigsten für Sie zusammengestellt.

Erhebliche Belästigung der Hausbewohner - Wer seine Mitbewohner belästigt, riskiert eine fristlose Kündigung, wenn er dadurch nachhaltig den Hausfrieden stört (AG Berlin-Wedding, Urteil vom 25. Juni 2013, Az. 7 C 148/12). Auch wenn der Mieter mehrfach täglich Tauben füttert, kann das eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen (AG Nürnberg, Urteil vom 8. April 2016, Az. 14 C 7772/15).

Andauernde Lärmbelästigung - Normale Wohngeräusche und Lärm von Kindern berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung (AG Frankfurt am Main, Urteil vom 9. September 2005, Az. 33 C 3943/04). Andauernder Lärm kann allerdings den Hausfrieden nachhaltig stören und zur fristlosen Kündigung berechtigen (LG Berlin, Urteil vom 11. Februar 2010, Az. 67 S 382/09).

Unerlaubte Untervermietung - Hat der Mieter einen vertraglichen oder gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung, diese aber nicht eingeholt, kann der Vermieter zwar kündigen. Sie können sich aber gegen die Kündigung mit dem Einwand der unzulässigen Rechtsausübung wehren (dazu auch BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013, Az. VIII ZR 5/13).

Ständig unpünktliche Mietzahlung - Wichtig ist, dass bei einer solchen Kündigung eine Abmahnung erforderlich ist, da es sich nicht um einen vom Bürgerlichen Gesetzbuch erfassten Fall des Zahlungsverzugs handelt (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, Az. VIII ZR 91/10).

Vertragswidrige Nutzung - Wenn Sie die Wohnung vertragswidrig nutzen, also beispielsweise in einer Wohnimmobilie ohne Wissen des Vermieters ein Gewerbe betreiben oder ihrer beruflichen Tätigkeit mit Publikumsverkehr nachgehen, kann das nach Abmahnung zur fristlosen Kündigung führen (BGH, Urteil vom 10. April 2013, Az. VIII ZR 213/12).

Erhebliche Gefährdung der Mietsache - Gefährdende Pflichtverletzungen können sein: kein regelmäßiges Lüften der Mieträume (AG Hannover, Urteil vom 31. August 2005, Az. 565 C 15388/04); Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht; Herbeiführung einer Brandgefahr; übermäßige Tierhaltung (LG Karlsruhe, Urteil vom 12. Januar 2001, Az. 9 S 360/00); unterlassenes Heizen trotz Frostgefahr (LG Hagen, Urteil vom 19. Dezember 2007, Az. 10 S 163/07).

Kaution nicht gezahlt - Wenn Sie Ihre Kaution noch nicht gezahlt haben und der noch nicht gezahlte Betrag einer zweifachen Monatskaltmiete entspricht, darf der Vermieter fristlos kündigen. Eine Schonfrist, in der Sie nachzahlen können, gibt es dann nicht. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB).

Vorvermieterbescheinigung gefälscht - Wer eine Vorvermieterbescheinigung fälscht, kann fristlos gekündigt werden (BGH, Urteil vom 9. April 2014, Az. VIII ZR 107/13).

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Vermieter muss vorher in der Regel abmahnen

Beachten Sie, dass der Vermieter Sie vor der Kündigung wegen einer Pflichtverletzung immer abmahnen und auffordern muss, das vertragswidrige Verhalten zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB).

Zugleich muss er Ihnen die fristlose Kündigung androhen. Erst wenn Sie die Abmahnung nicht beachten, kann er Ihnen fristlos kündigen. Haben Sie also keine Abmahnung erhalten, ist die Kündigung in aller Regel unwirksam.

Achtung: Ihr Vermieter muss Sie nicht erst abmahnen, wenn er Ihnen wegen Mietschulden kündigt. Das gilt auch, falls Sie die Kaution nicht gezahlt haben.

Was muss in der fristlosen Kündigung stehen?

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter angeben, warum er gekündigt hat (§ 569 Abs. 4 BGB). Es reicht nicht, wenn er zum Beispiel ganz allgemein wegen erheblicher Lärmbelästigung kündigt, ohne sie konkret zu benennen (LG Stuttgart, Beschluss vom 7. Juni 2006, Az. 19 T 33/06). Er kann auch nicht einfach den Grund nachliefern, sondern muss Ihnen erneut eine Kündigung schicken, aus der Sie den Grund entnehmen können.

Wann muss der Mieter nach fristloser Kündigung ausziehen?

Ziehen Sie trotz der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus, kann der Vermieter Sie nicht einfach auf die Straße setzen: Er muss beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die außerordentliche fristlose Kündigung zulässig und begründet war.

Selbst wenn vor Gericht ein Räumungsurteil ergangen ist, kann der Eigentümer nicht einfach eigenmächtig gegen Sie vorgehen, wenn Sie die Wohnung nicht räumen: Er muss in jedem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Urteils beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen und Ihnen den weiteren Zutritt verweigern, indem er die Wohnung versiegelt. Die Kosten dafür müssen Sie tragen.

Damit es jedoch nicht so weit kommt: Schützen und wehren Sie sich rechtzeitig! Lassen Sie sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten! Wie Sie einen guten Rechtsanwalt für Mietrecht finden, lesen Sie in unserem Ratgeber Anwaltssuche und Anwaltskosten.

Wann können Mieter fristlos kündigen?

Auch als Mieter können Sie außerordentlich fristlos kündigen, wenn Sie die Mietwohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig oder gar nicht mehr nutzen können. Dass von der Wohnung möglicherweise erhebliche Gefahren für Ihre Gesundheit ausgehen, ist ein weiterer Grund.

Dieses Kündigungsrecht ist besonders wichtig, wenn Sie Ihr Mietverhältnis gar nicht ordentlich kündigen können, weil Sie einen befristeten Mietvertrag unterschrieben haben. Auch in einem ordentlich kündbaren Mietverhältnis bietet es Ihnen die Möglichkeit, aus dem Mietvertrag herauszukommen, ohne dass Sie sich an die Kündigungsfrist halten müssen.

Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs

  • Der Vermieter hat den Schlüssel nicht übergeben oder die Wohnung ist noch anderweitig vermietet.
  • Wegen Bauarbeiten kann die Wohnung zeitweise nicht genutzt werden.
  • Die tatsächliche Wohnfläche unterschreitet die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 Prozent (BGH, Urteil vom 29. April 2009, Az. VIII ZR 142/08).
  • Der Vermieter behält die Schlüssel ein und betritt die Mietwohnung unberechtigterweise (OLG Celle, Beschluss vom 5. Oktober 2006, Az. 13 U 182/06).
  • Während der Heizperiode fällt die Heizung aus (KG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. April 2008, Az. 8 U 209/07).

Erhebliche Gesundheitsgefährdung

Ohne die Kündigungsfrist abzuwarten können Sie fristlos kündigen, wenn Ihre Gesundheit in Gefahr ist. Dazu einige Beispiele aus der Rechtsprechung.

  • Schimmelpilz in Mieträumen: Ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich allerdings nicht allgemein beantworten und kann in vielen Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden (BGH, Urteil vom 18. April 2007, Az. VIII ZR 182/06).
  • Sicherheitsmängel: Nicht verkehrssichere, bauliche Beschaffenheit von Treppen, Fußböden oder Galerien (OLG Brandenburg: Urteil vom 2. Juli 2008, Az. 3 U 156/07).
  • Hochwasserschäden: Ist die Wohnung auf absehbare Zeit nicht bewohnbar und sind Gesundheitsgefährdungen wegen Schlamm in der Wohnung zu befürchten, können Sie ebenfalls fristlos kündigen.

Zuerst abmahnen

Denken Sie daran, den Vermieter abzumahnen oder ihm eine Frist zur Abhilfe zu setzen, bevor Sie die fristlose Kündigung aussprechen. Schreiben Sie genau, was nicht in Ordnung ist und fordern Sie ihn auf, diesen Missstand innerhalb einer angemessenen Zeit zu beheben. Die Frist, die Sie Ihrem Vermieter lassen, hängt davon ab, was er machen muss. Wir empfehlen zwei Wochen.

Keine fristlose Kündigung bei Jobwechsel oder -verlust

Sie können Ihren Mietvertrag nicht aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen, wenn Sie Ihren Job wechseln oder verlieren. Sind Sie am Verlust Ihrer Stelle oder am Arbeitsplatzwechsel nicht selbst schuld, können Sie von Ihrem Vermieter aber verlangen, den Mietvertrag vorzeitig aufzuheben – häufig wenn Sie einen Nachmieter stellen.

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Julia Rieder
von Finanztip,
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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.