Fristlose Kündigung der Wohnung

Wenn Dein Mietvertrag fristlos gekündigt wird

Dr. Britta Beate Schön 09. November 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Dein Vermieter kann Dir nur dann fristlos kündigen, wenn er einen wichtigen Grund dazu hat – zum Beispiel, weil Du mit der Miete erheblich in Rückstand bist.
  • Auf die Straße setzen darf er Dich nicht; er muss dazu erst eine Räumungsklage vor Gericht gewinnen.
So gehst Du vor
  • Du solltest nicht in Panik geraten, wenn Dir eine fristlose Kündigung ins Haus flattert. Denn nicht jede Kündigung ist wirksam.
  • Lass Dich beraten und unterstützen von einem Mieterverein oder einem Anwalt.
  • Hat Dir Dein Vermieter wegen Mietschulden gekündigt, solltest Du rasch zahlen. Bei Bedarf kann das Sozialamt oder das Jobcenter helfen. Wie, das erklären wir in diesem Abschnitt.

Ein solcher Brief löst schnell Panik aus: „Hiermit kündigen wir Ihnen das Mietverhältnis fristlos.“ Doch es lohnt sich, Ruhe zu bewahren, denn Dein Vermieter kann Dich nicht sofort vor die Tür setzen. Wir erklären Dir, wie Du Dich gegen die Kündigung wehren und den Auszug verhindern oder zumindest verzögern kannst.

Wann darf Dein Vermieter fristlos kündigen?

Nur in Ausnahmefällen darf Dein Vermieter den Mietvertrag beenden, ohne eine Frist einzuhalten – zum Beispiel, wenn Du schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen hast, die der Vermieter nicht hinnehmen muss oder falls Du Deine Miete nicht gezahlt hast (§ 543 BGB).

Aber auch dann ist eine Räumung der Wohnung gegen Deinen Willen nur möglich, wenn die Kündigung von einem Gericht geprüft und als wirksam bestätigt wurde. Gerate daher nicht in Panik, wenn Dein Vermieter Dich auffordert, aus der Wohnung kurzfristig auszuziehen.

Im Kündigungsschreiben muss Dein Vermieter angeben, warum er gekündigt hat (§ 569 Abs. 4 BGB). Es reicht nicht, wenn er zum Beispiel ganz allgemein wegen erheblicher Lärmbelästigung kündigt, ohne konkret zu schreiben, wann das gewesen sein soll (LG Stuttgart, Beschluss vom 7. Juni 2006, Az. 19 T 33/06). Er kann auch nicht einfach den Grund nachliefern. Notwendig ist eine erneute Kündigung, der Du den Grund entnehmen kannst.

Ein Gericht wägt immer die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander ab. Und es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Sprechen schwerwiegende persönliche Gründe gegen eine Kündigung wie Pflegebedürftigkeit oder Krankheit, muss der Vermieter diese auch bei einer fristlosen Kündigung berücksichtigen (BGH, Urteil vom 9. November 2016, Az. VIII ZR 73/16).

Bei welchem Mietrückstand darf Dein Vermieter kündigen?

Bist Du mit der Miete in Verzug, riskierst Du eine fristlose Kündigung. Dazu musst Du aber erheblich im Rückstand sein (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Das ist der Fall, wenn Du entweder

  1. in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete bezahlt hast oder,
  2. in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise gezahlt hast und insgesamt mehr als eine Monatsmiete schuldest oder,
  3. über mehr als zwei Monate hinweg, die nicht zusammenhängend sein müssen, die Miete teilweise nicht gezahlt hast und insgesamt mit zwei Monatsmieten in Rückstand bist.

Wichtig: Dein Vermieter muss den Mietrückstand nicht anmahnen, er kann sofort kündigen. Das gilt auch, falls Du die Kaution nicht gezahlt hast. Zur Miete zählen auch die Nebenkostenvorauszahlungen. Hat Dein Vermieter eine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung, darf er aber nicht fristlos kündigen.

Hast Du die Miete wegen Wohnungsmängel gemindert, darf Dein Vermieter nicht kündigen. Aber Vorsicht: Hast Du zu Unrecht oder zu viel gemindert, riskierst Du die Kündigung. Bist Du Dir unsicher, solltest Du Dich unterstützen lassen. Wende Dich dazu an einen Mieterverein oder an einen Rechtsanwalt.

Was ist, wenn Du Deine Mietschulden zahlst?

Wenn Du spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage Deine Schulden bezahlst, musst Du nicht ausziehen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Denn die fristlose Kündigung wird durch die Zahlung innerhalb dieser Schonfrist unwirksam. Teilzahlungen genügen nicht. Ebenso wenig reicht es, wenn Du Ratenzahlung anbietest.

Du kannst Deinen Mietrückstand auch mit eventuellen Forderungen gegenüber Deinem Vermieter verrechnen. Eine solche Aufrechnung ist zum Beispiel möglich, wenn Du einen Anspruch auf die Rückerstattung von Nebenkosten hast.

Kannst Du das Geld nicht selbst aufbringen, solltest Du Dich an das Sozialamt wenden: Du kannst bei der Abteilung Soziale Wohnhilfe einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden stellen. Erkundige Dich auch, ob Du vielleicht Wohngeld bekommen kannst.

Bist Du derzeit ohne Arbeit oder bekommst Du Arbeitslosengeld II, solltest Du beim Jobcenter einen Antrag auf Übernahme Deiner Mietschulden stellen. Dadurch kannst Du vielleicht verhindern, dass Du die Wohnung verlierst. Wichtig ist, dass Du schnell handelst.

Mehrfacher Mietrückstand

Hast Du innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden bekommen, kannst Du eine zweite Kündigung auch durch eine Nachzahlung nicht mehr aus der Welt schaffen.

Enttäuschtes Vertrauen

Dein Vermieter darf auch dann fristlos kündigen, wenn er nicht mehr darauf vertrauen kann, dass Du pünktlich zahlst. Zahlst Du kurz nach einer Abmahnung wegen Unpünktlichkeit schon wieder zu spät, dann darf er auch fristlos kündigen (BGH, Urteil vom 4. Februar 2009, Az. VIII ZR 66/08).

Ordentliche Kündigung – hilfsweise

Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung sprechen Vermieter häufig gleichzeitig hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Das ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zulässig (Urteile vom 19. September 2018, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Vermieter hoffen darauf, dass vor Gericht wenigstens die ordentliche Kündigung Bestand hat, selbst wenn die außerordentliche Kündigung für unwirksam erklärt wird oder nachträglich unwirksam wird.

Wird nämlich die fristlose Kündigung unwirksam, weil der Mieter seine Schulden innerhalb der zweimonatigen Schonfrist gezahlt hat, kann die ordentliche weiter Bestand haben (BGH, Beschluss vom 20. Juli 2016, Az. VIII ZR 238/15; Urteil vom 19. September 2018, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 ). In diesem Fall hast Du nur Zeit gewonnen. Nach Ablauf der regulären Kündigungsfrist musst Du ausziehen – auch wenn Du Deine Schulden beglichen hast.

Wann darf Dein Vermieter ansonsten fristlos kündigen?

Dein Vermieter darf auch aus einigen anderen Gründen fristlos kündigen, selbst wenn Du Deine Miete pünktlich gezahlt hast. Und zwar immer dann, wenn Du als Mieter Deine Pflichten verletzt hast. Wir haben einige Fälle für Dich zusammengestellt, zu denen Gerichte bereits geurteilt haben.

Erhebliche Belästigung der Hausbewohner - Wer seine Mitbewohner belästigt, riskiert eine fristlose Kündigung, wenn er dadurch nachhaltig den Hausfrieden stört (AG Berlin-Wedding, Urteil vom 25. Juni 2013, Az. 7 C 148/12). Auch wenn ein Mieter mehrfach täglich Tauben füttert, kann das eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen (AG Nürnberg, Urteil vom 8. April 2016, Az. 14 C 7772/15).

Andauernde Lärmbelästigung - Andauernder Lärm kann den Hausfrieden stören und zur fristlosen Kündigung berechtigen (LG Berlin, Urteil vom 11. Februar 2010, Az. 67 S 382/09). Normale Wohngeräusche und Lärm von Kindern müssen aber alle Nachbarn ertragen. Deshalb darf ein Vermieter nicht fristlos kündigen (AG Frankfurt am Main, Urteil vom 9. September 2005, Az. 33 C 3943/04).

Unerlaubte Untervermietung - Auch wenn Du als Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis hast, einen Untermieter in Deine Wohnung aufzunehmen, darf Dein Vermieter kündigen, wenn Du ihn nicht informiert hast. Du kannst Dich aber gegen die Kündigung wehren und einwenden, dass er der Untermiete ohnehin hätte zustimmen müssen (dazu auch BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013, Az. VIII ZR 5/13).

Unpünktliche Mietzahlung - Überweist Du die Miete ständig ein paar Tage zu spät, riskierst Du die Kündigung. Allerdings muss Dich Dein Vermieter vorher abgemahnt haben (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, Az. VIII ZR 91/10).

Vertragswidrige Nutzung - Nutzt Du Deine Wohnung vertragswidrig, kann das nach erfolgloser Abmahnung zur fristlosen Kündigung führen – etwa weil Du in der Wohnung ein Gewerbe betreibst oder dort arbeitest und Kunden bei Dir ein- und ausgehen (BGH, Urteil vom 10. April 2013, Az. VIII ZR 213/12).

Gefährdung der Mietsache - Lüftest Du Deine Wohnung nicht regelmäßig, kann das eine Kündigung nach sich ziehen, wenn sich dadurch Schimmel bildet (AG Hannover, Urteil vom 31. August 2005, Az. 565 C 15388/04). Auch wenn Du Heizkosten sparen willst und deshalb nicht ausreichend heizt, obwohl Frostgefahr besteht, darf Dein Vermieter kündigen (LG Hagen, Urteil vom 19. Dezember 2007, Az. 10 S 163/07).

Kaution nicht gezahlt - Hast Du Deine Kaution noch nicht gezahlt und entsprechen Deine Kautionsschulden einer zweifachen Monatsmiete, darf Dein Vermieter fristlos kündigen. Eine Schonfrist, in der Du nachzahlen könntest, gibt es nicht. Auch eine Abmahnung ist nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB).

Vorvermieterbescheinigung gefälscht - Wer eine Vorvermieterbescheinigung fälscht, kann fristlos gekündigt werden (BGH, Urteil vom 9. April 2014, Az. VIII ZR 107/13).

Kündigung ist meist erst nach Abmahnung möglich

Bevor Dich Dein Vermieter wegen einer Pflichtverletzung kündigen darf, muss er Dich in der Regel abmahnen und auffordern, das vertragswidrige Verhalten zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB).

Erst wenn Du die Abmahnung nicht beachtest, darf er kündigen. Das bedeutet für Dich: Hast Du keine Abmahnung bekommen, ist die Kündigung Deines Vermieters in vielen Fällen unwirksam.

Wann musst Du nach fristloser Kündigung ausziehen?

Ziehst Du trotz der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus, kann Dein Vermieter Dich nicht einfach auf die Straße setzen: Er muss beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die außerordentliche fristlose Kündigung zulässig und begründet war.

Selbst wenn Du vor Gericht verloren hast, kann Dich Dein Vermieter nicht eigenmächtig auf die Straße setzen: Er muss in jedem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Urteils beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen. Er versiegelt dann die Wohnung und verweigert Dir den Zutritt. Die Kosten dafür musst Du zahlen.

Damit es nicht so weit kommt: Wehre Dich rechtzeitig gegen die Kündigung! Lass Dich von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten! Wie Du einen guten Rechtsanwalt für Mietrecht findest, haben wir näher erklärt in unserem Ratgeber Anwaltssuche und Anwaltskosten.

Wann kannst Du als Mieter fristlos kündigen?

Auch als Mieter kannst Du außerordentlich fristlos kündigen, wenn Du die Mietwohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig oder gar nicht mehr nutzen kannst. Dass von der Wohnung möglicherweise erhebliche Gefahren für Deine Gesundheit ausgehen, ist ein weiterer Grund.

Dieses Kündigungsrecht ist besonders wichtig, wenn Du Dein Mietverhältnis gar nicht ordentlich kündigen kannst, weil Du einen befristeten Mietvertrag unterschrieben hast. Auch in einem ordentlich kündbaren Mietverhältnis bietet die fristlose Kündigung die Möglichkeit, schneller aus dem Vertrag auszusteigen.

Beispiele für Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs

Wir haben einige Gründe aufgelistet, wann Du als Mieter fristlos kündigen kannst:

  • Dein Vermieter hat den Schlüssel nicht übergeben oder die Wohnung ist noch anderweitig vermietet.
  • Wegen Bauarbeiten kannst Du die Wohnung zeitweise nicht nutzen.
  • Die tatsächliche Wohnfläche unterschreitet die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 Prozent (BGH, Urteil vom 29. April 2009, Az. VIII ZR 142/08).
  • Der Vermieter behält Schlüssel für die Wohnung und betritt sie ohne hinreichenden Grund  (OLG Celle, Beschluss vom 5. Oktober 2006, Az. 13 U 182/06).
  • Während der Heizperiode fällt Deine Heizung für längere Zeit aus (KG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. April 2008, Az. 8 U 209/07).

Beispiele für eine erhebliche Gesundheitsgefährdung

Ohne die Kündigungsfrist abzuwarten, kannst Du als Mieter fristlos kündigen, wenn Deine Gesundheit in Gefahr ist. Dazu einige Beispiele aus der Rechtsprechung.

  • Ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden (BGH, Urteil vom 18. April 2007, Az. VIII ZR 182/06).
  • Entsprechen Haus oder Wohnung nicht den baulichen Sicherheitsstandards, kannst Du kündigen. Das gilt besonders dann, wenn Treppen, Fußböden oder Galerien nicht verkehrssicher sind  (OLG Brandenburg, Urteil vom 2. Juli 2008, Az. 3 U 156/07). Aber auch wenn Dein Vermieter die Brandschutzvorschriften nicht eingehalten hat, riskierst Du Deine Gesundheit und kannst deshalb den Mietvertrag beenden.
  • Ist die Wohnung nach einem Hochwasser auf absehbare Zeit nicht bewohnbar und sind Gesundheitsgefährdungen wegen Schlamm in der Wohnung zu befürchten, darfst Du ebenfalls fristlos kündigen.

Zuerst abmahnen

Du solltest nicht vergessen, den Vermieter abzumahnen oder ihm eine Frist zur Abhilfe zu setzen, bevor Du die fristlose Kündigung aussprichst. Erläutere genau, was nicht in Ordnung ist und fordere Deinen Vermieter auf, den Missstand innerhalb einer angemessenen Zeit zu beheben. Die Frist, die Du Deinem Vermieter einräumen musst, hängt davon ab, was Du beanstandet hast. Wir empfehlen zwei Wochen.

Keine fristlose Kündigung bei Jobwechsel oder -verlust

Deinen Mietvertrag kannst Du nicht außerordentlich kündigen, wenn Du Deinen Job wechselst oder verlierst. Du kannst aber Deinen Vermieter bitten, den Vertrag vorzeitig aufzuheben – zum Beispiel weil Du einen Nachmieter stellst.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

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Autor
Dr. Britta Beate Schön

09. November 2020


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