Fristlose Kündigung der Wohnung Wenn Dein Mietvertrag fristlos gekündigt wird

Ärger mit Deiner Vermieterin oder Deinem Vermieter? Das kann passieren – unangenehm wird es aber, wenn die fristlose Kündigung ins Haus flattert. Denn dann musst Du unbedingt reagieren, ohne in Panik zu geraten. Wir erklären Dir, was Du gegen eine außerordentliche Kündigung tun kannst.

Für die Kündigung einer Wohnung benötigen Vermietende immer ein berechtigtes Interesse wie zum Beispiel Eigenbedarf. Und selbst dann sind die ordentlichen Kündigungsfristen einzuhalten.

Eine fristlose Kündigung ist der Ausnahmefall, kommt aber dennoch häufiger vor. In der Praxis sind vorwiegend Mietschulden die Ursache (§ 543 BGB). Dann besteht ein wichtiger Grund, das Mietverhältnis sogar fristlos zu beenden. Es gibt auch andere Gründe, um das Mietverhältnis ohne Beachtung von Fristen zu beenden, dann muss aber der Vermieter vorher in aller Regel eine Abmahnung ausgesprochen haben. Weitere Kündigungsgründe erläutern wir weiter unten.

Wichtig: Eine Räumung der Wohnung gegen den Willen des Mieters ist nur möglich, wenn ein Gericht die Kündigung als wirksam bestätigt hat. Gerate daher nicht in Panik, wenn Dein Vermieter Dich auffordert, sofort aus der Wohnung auszuziehen. Er darf auch nicht die Schlösser auswechseln oder Deine Möbel eigenmächtig ausräumen.

Im Kündigungsschreiben muss stehen, warum Dir die Wohnung gekündigt wurde (§ 569 Abs. 4 BGB). Dein Vermieter kann Dir zum Beispiel nicht wegen Lärmbelästigung kündigen, wenn er nicht genau schreibt, wann das gewesen sein soll (LG Stuttgart, 07.06.2006, Az. 19 T 33/06). Er kann auch nicht einfach den Grund nachliefern. Notwendig ist ein neues Kündigungsschreiben, dem Du den Grund entnehmen kannst.

Wenn ein Gericht die Wirksamkeit einer Kündigung prüft, wägt es immer die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander ab. Und es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Sprechen schwerwiegende persönliche Gründe gegen eine Kündigung wie Pflegebedürftigkeit oder Krankheit, sind diese auch bei einer fristlosen Kündigung zu berücksichtigen (BGH, 09.11.2016, Az. VIII ZR 73/16).

Bist Du mit der Miete in Verzug, riskierst Du eine fristlose Kündigung. Dazu musst Du aber erheblich im Rückstand sein (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Das ist der Fall, wenn Du entweder

1. in zwei aufeinanderfolgenden Monaten gar keine Miete bezahlt hast oder

2. in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise gezahlt hast und insgesamt mehr als eine Monatsmiete schuldest oder

3. über mehr als zwei Monate hinweg, die nicht zusammenhängend sein müssen, die Miete teilweise nicht gezahlt hast und insgesamt mit zwei Monatsmieten in Rückstand bist.

Wichtig: Dein Vermieter muss den Mietrückstand nicht anmahnen, er kann sofort kündigen. Das gilt auch, falls Du die Kaution nicht gezahlt hast. Zur Miete zählen auch die Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zahl­ung­en. Hat Dein Vermieter eine Nachforderung aus der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung, die Du nicht gezahlt hast, darf er Dich deshalb nicht fristlos kündigen.

Hast Du die Miete wegen Woh­nungs­män­gel gemindert, darf Dein Vermieter nicht kündigen. Aber Vorsicht: Hast Du zu Unrecht oder zu viel gemindert, riskierst Du die Kündigung. Bist Du Dir unsicher, solltest Du Dich unterstützen lassen. Wende Dich dazu an einen Mieterverein oder lass Dich anwaltlich beraten.

Es gibt eine Möglichkeit, wie Du den Rauswurf verhindern kannst. Zahlst Du innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage Deine Mietschulden, musst Du nicht ausziehen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die fristlose Kündigung wird durch die Zahlung innerhalb dieser Schonfrist unwirksam. Teilzahlungen genügen nicht. Ebenso wenig reicht es, wenn Du Ratenzahlung anbietest.

Du kannst Deinen Mietrückstand auch mit eigenen Forderungen gegenüber Deinem Vermieter verrechnen. Eine solche Aufrechnung ist zum Beispiel möglich, wenn Du einen Anspruch auf die Rückzahlung von Nebenkosten hast.

Wichtig: Hast Du innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden bekommen, wird es eng. Eine zweite Kündigung kannst Du auch durch eine Nachzahlung nicht mehr aus der Welt schaffen.

Dein Vermieter darf auch dann fristlos kündigen, wenn er nicht mehr darauf vertrauen kann, dass Du pünktlich zahlst. Zahlst Du kurz nach einer Abmahnung wegen Unpünktlichkeit schon wieder zu spät, dann darf er auch fristlos kündigen (BGH, 04.02.2009, Az. VIII ZR 66/08).

Warum kündigt der Vermieter hilfsweise ordentlich?

Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung sprechen Vermietende häufig gleichzeitig hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Selbst wenn ein Gericht die außerordentliche Kündigung für unwirksam erklärt oder sie nachträglich unwirksam wird, weil der Mieter innerhalb der Schonfrist die Schulden gezahlt hat, kann die ordentliche Kündigung weiter Bestand haben (BGH, 20.07.2016, Az. VIII ZR 238/15; 19.09.2018, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 ). Nach Ablauf der regulären Kündigungsfrist muss der Mieter ausziehen – auch wenn er seine Schulden beglichen hat.

Kann das Sozialamt bei Mietschulden helfen?

Kannst Du das Geld nicht selbst aufbringen, solltest Du Dich an das Sozialamt wenden: Du kannst bei der Abteilung Soziale Wohnhilfe einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden stellen, wenn Du derzeit keine Sozialleistungen wie Bürgergeld oder Wohngeld beziehst. Der Staat hilft Dir, wenn durch die Zahlung vermieden werden kann, dass Du die Wohnung verlierst. Die Schulden werden als Beihilfe oder Darlehen übernommen, das Du dann an das Jobcenter zurückzahlen musst (§ 36 SGB 12).

Bist Du derzeit ohne Arbeit oder bekommst Du Bürgergeld, solltest Du beim Jobcenter einen Antrag auf Übernahme Deiner Mietschulden stellen (§ 22 Abs. 8 SGB 2). Wichtig ist, dass Du schnell handelst.

Vermietende dürfen auch aus einigen anderen Gründen fristlos kündigen, selbst wenn die Miete immer pünktlich gezahlt wurde. Wir haben einige Fälle für Dich zusammengestellt, zu denen Gerichte bereits geurteilt haben.

Erhebliche Belästigung der Hausbewohner - Wer seine Mitbewohner belästigt, riskiert eine fristlose Kündigung, wenn er dadurch nachhaltig den Hausfrieden stört (AG Berlin-Wedding, 25.06.2013, Az. 7 C 148/12). Auch wenn ein Mieter mehrfach täglich Tauben füttert, kann das eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen (AG Nürnberg, 08.04.2016, Az. 14 C 7772/15).

Andauernde Lärmbelästigung - Andauernder Lärm kann den Hausfrieden stören und zur fristlosen Kündigung berechtigen (LG Berlin, 11.02.2010, Az. 67 S 382/09). Normale Wohngeräusche und Lärm von Kindern müssen aber alle Nachbarn ertragen. Deshalb darf kein Vermieter fristlos kündigen (LG Köln, 02.04.2020, Az. 1 S 189/18).

Unerlaubte Untervermietung - Auch wenn Du grundsätzlich einen Anspruch darauf hast, einen Untermieter in Deine Wohnung aufzunehmen, riskierst Du die Kündigung, wenn Du Deinen Vermieter nicht darüber informiert hast. Zunächst musst Du aber eine Abmahnung bekommen haben. Du kannst Dich aber gegen die Kündigung wehren, falls der Vermieter der Untermiete ohnehin hätte zustimmen müssen (BGH, 04.12.2013, Az. VIII ZR 5/13).

Unpünktliche Mietzahlung - Wer die Miete ständig ein paar Tage zu spät überweist, kann zu Recht fristlos gekündigt werden. Allerdings erst, wenn der Mieter eine Abmahnung nicht beachtet und weiter unpünktlich zahlt (BGH, 01.06.2011, Az. VIII ZR 91/10).

Vertragswidrige Nutzung - Nutzt Du Deine Wohnung vertragswidrig, kann das nach erfolgloser Abmahnung zur fristlosen Kündigung führen – etwa weil Du in der Wohnung ein Gewerbe betreibst oder in der Wohnung arbeitest und Kunden bei Dir ein- und ausgehen (BGH, 10.04.2013, Az. VIII ZR 213/12).

Gefährdung der Mietsache - Lüftest Du Deine Wohnung nicht regelmäßig, kann das eine Kündigung nach sich ziehen, wenn sich dadurch Schimmel bildet (AG Hannover, 31.08.2005, Az. 565 C 15388/04). Auch wenn Du Heizkosten sparen willst und deshalb nicht ausreichend heizt, obwohl Frostgefahr besteht, darf Dein Vermieter kündigen (LG Hagen, 19.12.2007, Az. 10 S 163/07).

Kaution nicht gezahlt - Hast Du Deine Kaution noch nicht gezahlt und entsprechen Deine Kautionsschulden einer zweifachen Monatsmiete, darf Dein Vermieter fristlos kündigen. Eine Schonfrist, in der Du nachzahlen könntest, gibt es nicht. Auch eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB).

Straftaten des Mieters - Beleidigungen, Tätlichkeiten, Stromdiebstahl, Bedrohung oder Hausfriedensbruch können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Wer die Bescheinigung seines vorherigen Vermieters gefälscht hat, kann fristlos gekündigt werden (BGH, 09.04.2014, Az. VIII ZR 107/13). Eine fristlose Kündigung war auch gerechtfertigt, weil ein Mieter gedroht hatte, sein Pitbull werde die Mitarbeiter des Vermieters zerfleischen (AG Berlin-Charlottenburg, 26.08.2021, Az. 203 C 45/21). Wichtig ist immer, wie sich die konkrete Situation entwickelt hat und ob es vorherige Provokationen gab.

Hast Du eine Abmahnung vom Vermieter bekommen?

Bevor Dir Dein Vermieter wegen einer Pflichtverletzung kündigen darf, muss er Dich in der Regel abmahnen und auffordern, das vertragswidrige Verhalten zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB).

Die Abmahnung muss so gefasst sein, dass Du erkennen kannst, worauf der Vermieter sie stützt und auch klar wird, dass er bei Wiederholung des Verhaltens kündigen wird. Erst wenn Du die Abmahnung nicht beachtest, darf er kündigen. Das bedeutet für Dich: Hast Du keine Abmahnung bekommen, ist die Kündigung Deines Vermieters in vielen Fällen unwirksam.

Ziehst Du trotz der Kündigung nicht aus, kann Dein Vermieter Dich nicht einfach auf die Straße setzen: Er muss beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die außerordentliche Kündigung zulässig und begründet war.

Selbst wenn Du vor Gericht verlieren solltest, kann Dich Dein Vermieter nicht eigenmächtig auf die Straße setzen: Er muss in jedem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Urteils beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen. Er versiegelt dann die Wohnung und verweigert Dir den Zutritt. Die Kosten dafür musst Du zahlen.

Damit es nicht so weit kommt: Wehre Dich rechtzeitig gegen eine unrechtmäßige Kündigung! Lass Dich von einem Mieterverein oder anwaltlich beraten. Wie Du einen guten Rechtsanwalt für Mietrecht findest, haben wir näher erklärt in unserem Ratgeber zu Anwaltssuche und Anwaltskosten.

Auch als Mieter kannst Du fristlos kündigen, wenn Du die Mietwohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig oder gar nicht mehr nutzen kannst. Dass von der Wohnung möglicherweise erhebliche Gefahren für Deine Gesundheit ausgehen (etwa Schimmel), ist ein weiterer Grund.

Dieses Kündigungsrecht ist besonders wichtig, wenn Du Dein Mietverhältnis gar nicht ordentlich kündigen kannst, weil Du einen befristeten Mietvertrag unterschrieben hast. Auch in einem ordentlich kündbaren Mietverhältnis bietet die fristlose Kündigung die Möglichkeit, schneller aus dem Vertrag auszusteigen.

Wir haben einige Gründe aufgelistet, wann Du als Mieter fristlos kündigen kannst. Das ist immer dann der Fall, wenn Du die Wohnung nicht nutzen kannst:

• Dein Vermieter hat den Schlüssel nicht übergeben oder die Wohnung ist noch anderweitig vermietet.

• Wegen Bauarbeiten kannst Du die Wohnung zeitweise nicht nutzen.

• Die tatsächliche Wohnfläche unterschreitet die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 Prozent (BGH, 29.04.2009, Az. VIII ZR 142/08).

• Der Vermieter behält Schlüssel für die Wohnung und betritt sie ohne hinreichenden Grund (OLG Celle, 05.10.2006, Az. 13 U 182/06).

• Während der Heizperiode fällt Deine Heizung für längere Zeit aus (KG Berlin-Brandenburg, 28.04.2008, Az. 8 U 209/07).

Geht von der Wohnung eine Gefahr für Deine Gesundheit aus, kannst Du ohne die Kündigungsfrist abzuwarten, fristlos kündigen. Dazu einige Beispiele, zu denen Gerichte geurteilt haben.

• Wegen Schimmels kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Ob der Schimmelpilz tatsächlich die Gesundheit der Bewohner gefährdet, kann in vielen Fällen nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden (BGH, 18.04.2007, Az. VIII ZR 182/06).

• Entsprechen Haus oder Wohnung nicht den baulichen Sicherheitsstandards, kannst Du kündigen. Das gilt besonders dann, wenn Treppen, Fußböden oder Galerien nicht verkehrssicher sind (OLG Brandenburg, 02.07.2008, Az. 3 U 156/07). Aber auch wenn Dein Vermieter die Brandschutzvorschriften nicht eingehalten hat, riskierst Du Deine Gesundheit und kannst deshalb den Mietvertrag beenden.

• Ist die Wohnung nach einem Hochwasser auf absehbare Zeit nicht bewohnbar und sind Gesundheitsgefährdungen wegen Schlamm in der Wohnung zu befürchten, darfst Du ebenfalls fristlos kündigen.

Du solltest nicht vergessen, den Vermieter abzumahnen oder ihm eine Frist zur Abhilfe zu setzen, bevor Du die fristlose Kündigung aussprichst. Erläutere genau, was nicht in Ordnung ist und fordere Deinen Vermieter auf, den Missstand innerhalb einer angemessenen Zeit zu beheben. Die Frist, die Du einräumen musst, hängt davon ab, was Du beanstandet hast. Wir empfehlen zwei Wochen.

Deinen Mietvertrag kannst Du nicht außerordentlich kündigen, wenn Du Deinen Job wechselst oder verlierst. Du kannst aber Deinen Vermieter bitten, den Vertrag vorzeitig aufzuheben. Eine Einigung kann leichter gelingen, wenn Du einen Nachmieter stellst.