Nebenkostenabrechnung Prüfe Deine Betriebskostenabrechnung – sie ist oft falsch

Hast Du Deine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2024 schon bekommen? Oder wartest Du noch und hoffst, dass keine hohe Nachzahlung auf Dich zukommt? Egal wie die Abrechnung für Dich ausfällt, Du solltest sie auf jeden Fall überprüfen oder überprüfen lassen. Denn viele Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft. Wir erklären Dir die häufigsten Fehler und wie viel Du durch eine Überprüfung sparen kannst.

Über kaum ein Thema streiten Mieter und Vermieter so häufig wie über die Nebenkosten. Zu Recht, denn viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler, die bares Geld bedeuten. Das von Finanztip empfohlene Unternehmen Mineko teilt auf seiner Website mit, dass 90 Prozent der von ihm geprüften Abrechnungen fehlerhaft seien. Im Durchschnitt sparten die Mieter durch die Kontrolle 320 Euro.

Übrigens: Oft wird der Begriff Nebenkostenabrechnung und Betriebskostenabrechnung gleichermaßen verwendet. Genaugenommen sind Betriebskosten nur die laufenden Kosten, die ein Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Zu den Nebenkosten zählen auch Kosten, die der Vermieter nicht umlegen kann, zum Beispiel einmalige Kosten für die Reparatur des Dachs. Die Nebenkosten umfassen damit mehr Kostenpositionen als die Betriebskosten. In diesem Ratgeber findest Du beide Begriffe, da beide in der Praxis vorkommen. 

So kann Du Deine Nebenkostenabrechnung prüfen

Willst Du Deine Nebenkostenabrechnung selbst überprüfen, solltest Du auf sechs typische Fehler achten:

1. Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch abgerechnet
Warmwasserkosten muss der Vermieter nach Verbrauch abrechnen. Oft wird hingegen geschätzt oder der Verbrauch nach einer Formel berechnet. In einem solchen Fall darfst Du die Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV).

2. Kosten, die nicht im Mietvertrag stehen
Vergleiche die einzelnen Kosten in Deiner Betriebskostenabrechnung mit den Angaben im Mietvertrag. Fehlen einzelne Kostengruppen im Vertrag, die Du aber in der Abrechnung findest, musst Du sie nicht bezahlen. Welche Kosten genau Dein Vermieter umlegen darf, erklären wir ausführlich im Ratgeber Nebenkosten Miete.

3. Unzulässige Kosten
Du kannst der Nebenkostenabrechnung widersprechen, wenn Dein Vermieter Kosten auf Dich umgelegt hat, die er selbst tragen muss. Dazu zählen zum Beispiel folgende Positionen:

• Reparaturkosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV),
• Kosten für die Hausverwaltung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV),
• Mietkosten für Rauchmelder oder Feuerlöscher,
• Bank- und Kontoführungsgebühren,
• eine einmalige Dachrinnenreinigung sowie
• Beiträge für eine Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung.

Gibt es in Deiner Abrechnung den Posten „sonstige Kosten“ ohne nähere Erläuterung, musst Du diesen Betrag erst einmal nicht zahlen. Erkundige Dich bei Deinem Vermieter, was sich dahinter verbirgt. 

Als Faustregel gilt: Einmalig anfallende Kosten können keine Betriebskosten sein. Das kannst Du nur herausfinden, indem Du Dir die Rechnungsbelege bei Deinem Vermieter anschaust. Mehr dazu weiter unten.

4. Gewerberäume im Wohnhaus
Gibt es in Deinem Wohnhaus eine Gewerbeeinheit, etwa einen Laden, ein Büro, eine Arztpraxis oder eine Gaststätte, sollte das berücksichtigt werden. Denn in aller Regel verursacht ein Gewerbe höhere Nebenkosten. Mehr Strom, mehr Müll oder höhere Heizkosten. Bei Versicherungen ist meist ein Beitragsaufschlag für das Gewerbe fällig. Auch die Grundsteuer kann höher ausfallen für einen Gewerberaum.

Aber: Dein Vermieter muss die Kosten für die Gewerbeeinheit nur dann gesondert abrechnen, wenn Dir durch eine gemeinsame Abrechnung erhebliche Nachteile entstehen, also deutlich höhere Nebenkosten durch das Gewerbe anfallen (BGH, 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05).

Die Abgrenzung ist nicht leicht. Wurden die Betriebskosten für das Gewerbe nicht herausgerechnet, sondern auf alle Mieter umgelegt, kannst Du zumindest Bedenken anmelden und um Offenlegung der Kosten bitten.

5. Falscher Abrechnungszeitraum
Wohnst Du schon ein Jahr in der Wohnung, ist der Abrechnungszeitraum das letzte Kalenderjahr. Bist Du während des Jahres eingezogen, läuft er von Mietbeginn bis zum Ende des Jahres. Dein Vermieter darf deshalb die Kosten auch nur anteilig für die Monate berechnen, die Du im Haus gewohnt hast und nicht für das gesamte Jahr.

6. Falscher Verteilerschlüssel
Die Verteilerschlüssel müssen in der Nebenkostenabrechnung richtig angegeben sein. Dein Vermieter kann die Kosten nach drei „Schlüsseln“ umlegen: Verbrauch, Anzahl der Bewohner, Quadratmeter. Wie abgerechnet wird, legt der Vermieter im Mietvertrag fest. Daran muss er sich halten. Findest Du zu den Verteilerschlüsseln nichts im Vertrag, darf Dein Vermieter alle Nebenkosten auf die Wohnfläche umlegen, mit Ausnahme der Heizkosten. Die muss er nach Deinem Verbrauch abrechnen (§ 556a BGB).

Tipp: Du solltest Deine Wohnung nachmessen. Sollte sie kleiner sein als im Mietvertrag angegeben, musst Du weniger Nebenkosten zahlen. Vermieter müssen nach der tatsächlichen Wohnfläche abrechnen. Auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße kommt es nicht an (BGH, 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17).

Hast Du bei der Kontrolle der Nebenkostenabrechnung Fehler gefunden, kannst Du widersprechen und Deinen Vermieter um Klärung bitten.

Wichtig: Du solltest genau erklären, welche Kosten Du nicht akzeptierst. Es reicht nicht, pauschal zu behaupten, die Kosten seien überhöht oder die Kostensteigerungen seien nicht nachvollziehbar (AG Berlin Mitte, 21.01.2015, Az. 17 C 247/14).

Rund um die Nebenkostenabrechnung gibt es drei wichtige Fristen. Dein Vermieter muss die Abrechnungsfrist beachten. Für Dich als Mieter ist die Einwendungsfrist wichtig. Und Mieter und Vermieter müssen sich an die Zahlungsfrist halten.

Abrechnungsfrist: Dein Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die endet in der Regel am 31. Dezember. Der Vermieter darf sich also ein Jahr Zeit lassen für die Abrechnung. Viele Mieter bekommen die Abrechnung schon im Frühjahr, andere im Laufe des Jahres, wieder andere erst auf den letzten Drücker im Dezember.

Ob und wann ein Mieter während des Zeitraumes auszieht, ist nicht entscheidend. Bist Du zum Beispiel im März ausgezogen, muss Dein Vermieter die Abrechnung bis spätestens Ende des darauffolgenden Jahres fertigstellen, nicht etwa schon bis März des folgenden Jahres. Denn Vermieter sind nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet.

Einwendungsfrist: Du hast zwölf Monate Zeit, um Deine Bedenken vorzubringen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Jahresfrist gilt für Dich auch dann, wenn Du den gleichen Einwand schon bei Abrechnungen aus den Vorjahren erhoben hast (BGH, 12.05.2010, Az. VIII ZR 185/09).

In der Nebenkostenabrechnung steht oft, dass innerhalb von vier Wochen Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen ist. Damit kann Dein Vermieter die Widerspruchsfrist nicht verkürzen. Dieser Hinweis in der Abrechnung bedeutet nur, dass Du die Nachforderung innerhalb von 30 Tagen zahlen musst. Das gilt auch für den Fall, dass Du der Abrechnung insgesamt widersprochen hast.

Die Frist für Deine Einwendungen endet am gleichen Tag ein Jahr nachdem Dir die Abrechnung zugegangen ist und nicht zum Jahresende (LG Berlin, 25.10.2016, Az. 63 S 35/16).

Zahlungsfrist: Ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung, dass Du eine Erstattung bekommst, dann kann sich Dein Vermieter höchstens 30 Tage Zeit lassen, bis Du das Geld auf dem Konto hast. Ansonsten gerät er in Verzug (§ 286 Abs. 3 BGB). Das bedeutet: Du hast zusätzlich Anspruch auf Verzugszinsen (§ 288 BGB).

Umgekehrt hast Du 30 Tage Zeit, um die Nachforderung der Nebenkosten zu bezahlen. Du gerätst nur nach einer Mahnung in Verzug, wenn Dein Vermieter Dich nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die 30 Tages-Frist und das Risiko des Verzugs hingewiesen hat. Wichtig: Falls Du nachzahlen musst, die Abrechnung aber noch nicht überprüft hast, solltest Du in der Überweisung schreiben: „Nachzahlung unter Vorbehalt“. 

In der folgenden Tabelle haben wir alle wichtigen Fristen rund um die Betriebskostenabrechnung zusammengefasst:

Fristen rund um die Betriebskostenabrechnung

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: Mai 2025)

Wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt

Sind zwölf Monate nach Jahresende vergangen, darf Dein Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Etwa weil die zu späte Abrechnung ergeben hat, dass Du mehr verbraucht als an Vorauszahlungen geleistet hast. Anspruch auf ein Guthaben hast Du hingegen schon. 

Dass Du die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig bekommen hast, muss Dein Vermieter beweisen, wenn er sich darauf beruft, die Frist eingehalten zu haben. So erging es einem Vermieter, der mit seiner Abrechnung spät dran war. Er verschickte Ende Dezember die Abrechnung mit Einschreiben Rückschein. Der Postbote traf den Mieter nicht an, da er im Urlaub war. Der Mieter holte die Sendung bei der Post nicht ab. Das Gericht entschied, dass der Mieter die Abrechnung nicht rechtzeitig bekommen hat. Die Benachrichtigung im Briefkasten ersetzt nicht die Betriebskostenabrechnung selbst. Der Mieter musste nicht nachzahlen (AG Berlin-Köpenick, 05.03.2024, Az. 3 C 243/23). 

Darf Dein Vermieter die Abrechnung nach Fristende korrigieren?

Es kann vorkommen, dass Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist die Nebenkostenabrechnung nochmal korrigieren. Auch in einem solchen Fall kann es sein, dass Du als Mieterin oder Mieter zahlen musst, falls die Korrektur eine Nachforderung ergeben hat. 

Die Nachforderung ist nicht zu spät, wenn Dein Vermieter für die Korrektur nicht verantwortlich ist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Liegen bestimmte Rechnungen nicht rechtzeitig vor, kann der Vermieter sie nicht berücksichtigen. Solche Korrekturen passieren häufiger, weil die Stadt oder Gemeinde einen Gebührenbescheid erst sehr spät erstellt. Dann hat der Vermieter bis zu drei Monate Zeit, die höheren Gebühren von den Mieterinnen und Mietern nachzufordern, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen (BGH, 05.07.2006, Az. VIII ZR 220/05).

Was tun, wenn Dein Vermieter die Abrechnung nicht erstellt?

Du kannst auch nach zwölf Monaten noch eine Abrechnung einfordern. Erstellt Dein Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht, steht Dir ein Druckmittel zur Verfügung: Du darfst die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen so lange einstellen, bis Du die Abrechnung bekommst (BGH, 29.03.2006, Az. VIII ZR 191/05). Du machst von Deinem Recht Gebrauch, Zahlungen zurückzuhalten, weil der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt (§ 273 BGB). So bist Du als Mieter in einem noch laufenden Mietverhältnis gut abgesichert.

Ist das Mietverhältnis schon beendet und rechnet Dein Vermieter nicht innerhalb der gesetzlichen Fristen über die Nebenkosten ab, kannst Du die Nebenkostenvorauszahlungen, die Du im vergangenen Abrechnungszeitraum gezahlt hast, in voller Höhe zurückzufordern (BGH, 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04). 

Nebenkosten und Kaution

Wenn Du aus der Wohnung ausziehst, darf Dein Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten, sofern er Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung erwartet (BGH 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).

Wichtig: Er darf nicht die gesamte Kaution wegen der noch ausstehenden Nebenkosten zurückbehalten. Zur Orientierung dient die letzte Nebenkostenabrechnung. Musstest Du zum Beispiel 500 Euro nachzahlen, darf er etwa 500 Euro von der Kaution einbehalten.

Kannst Du mit den Mietnebenkosten Steuern sparen?

Du kannst einen Teil der Mietnebenkosten in Deiner Steuererklärung angeben. Beauftragt Dein Vermieter einen Gärtner oder legt er die Gebühren für den Schornsteinfeger anteilig auf die Mieter um, kannst Du diese Kosten aus Deiner Betriebskostenabrechnung steuerlich absetzen (BFH, 20.04.2023, Az. VI R 24/20). All das, was Du mit den Nebenkosten an haushaltsnahen Dienstleistungen, an Handwerkerleistungen und an Aufwendungen für Lohnkosten zahlst, kannst Du bei der Steuer angeben. 

Tipp: Einige Vermieter legen der jährlichen Betriebskostenabrechnung automatisch eine Bestätigung der absetzbaren Kosten für die Steuererklärung ihrer Mieter bei. Hast Du keine Bestätigung bekommen, kannst Du Deinen Vermieter bitten, Dir eine solche für die Steuer auszustellen. Dazu kann er dieses Muster vom Bundesfinanzministerium verwenden.

Wie viel Du mit den Nebenkosten bei der Steuer sparen kannst und wie Du die Kosten geltend machst, haben wir in den Ratgebern Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerkosten zusammengefasst.

Es gibt vier Anlaufstellen, an die Du Dich wenden kannst, wenn Dir die Betriebskostenabrechnung zu hoch erscheint oder sie nicht verständlich ist.

1. Spezialisierte Rechtsdienstleister

Du kannst Dich an einen spezialisierten Rechtsdienstleister wenden. Wir empfehlen Mineko. Die prüfen Deine Abrechnung und Deinen Mietvertrag. Sie übermitteln Dir einen ausführlichen Prüfbericht zu Deinen Nebenkosten, der auch einen möglichen Rückforderungsbetrag enthält. 

Der Dienstleister stellt Dir ein Schreiben zur Verfügung, das Du selbst an Deinen Vermieter schicken kannst. Damit forderst Du zu viel gezahlte Nebenkosten zurück. Wie wir zu unseren Empfehlungen gekommen sind, erfährst Du am Ende des Textes.

2. Service der Rechtsschutzversicherung nutzen

Falls Du eine Rechtsschutzversicherung hast, lohnt sich ein Blick in deren Leistungen. Rund 30 Versicherer bieten ihren Versicherten den Service an, die Nebenkostenabrechnung direkt von Mineko ohne zusätzliche Kosten prüfen zu lassen. 

Das betrifft zum Beispiel Versicherte bei der Arag im Tarif Arag Aktiv Komfort. Den empfiehlt Finanztip neben anderen Tarifen als guten Rechtsschutztarif. Aber auch als WGV-Versicherte mit Mietrechtsschutz kannst Du die Abrechnung von Mineko kostenlos prüfen lassen. 

Du kannst auch über Mineko herausfinden, ob Deine Rechtsschutzversicherung eine Kooperation mit dem Dienstleister hat. Dann kannst Du den Service von Mineko ohne zusätzliche Kosten nutzen. 

3. Mieterverein vor Ort 

Du kannst Dich auch an den Mieterverein in Deiner Stadt wenden. Die Fachleute dort kennen sich mit Betriebskostenabrechnungen sehr gut aus. Um die Dienstleistungen des Vereins in Anspruch nehmen zu können, musst Du Mitglied werden.

Die Kosten sind je nach Mieterverein unterschiedlich hoch. Der Mieterverein Köln erhebt zum Beispiel eine Jahresgebühr von 99 Euro und eine Aufnahmegebühr von 20 Euro. Etwas mehr kostet die Mitgliedschaft beim Mieterverein in München: 120 Euro Jahresgebühr und 15 Euro Aufnahmegebühr (Stand: Mai 2025).

4. Anwaltliche Prüfung zum Festpreis

Willst Du Deine Abrechnung lieber von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, der auch den Schriftverkehr mit Deinem Vermieter übernimmt, kannst Du Dich an ein Anwaltsvermittlungsportal wenden. Wir empfehlen Yourxpert. 

Ein von Yourxpert vermittelter Rechtsanwalt prüft Deine Nebenkostenabrechnung zu einem Festpreis von 68,90 Euro. Falls Du zusätzlich ein anwaltliches Schreiben an Deinen Vermieter haben möchtest, fallen insgesamt 98,90 Euro an.

Wohnst Du in einem Mehrfamilienhaus, muss Dein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten für das Haus aufführen, also alle Kosten – von der Grundsteuer über Liftwartungskosten bis hin zu Versicherungen. Welche Kosten Dein Vermieter umlegen darf, erklären wir ausführlich im Ratgeber Mietnebenkosten.

Von den Gesamtkosten des Hauses zahlst Du nur Deinen Anteil. Die Berechnung muss nachvollziehbar sein. Es muss klar sein, welche Kosten Dein Vermieter auf Dich nach welchem Verteilerschlüssel umgelegt hat. Bei den Heizkosten zählt Dein Verbrauch, einige Betriebskosten werden nach den Quadratmetern Deiner Wohnung umgelegt, andere nach der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen. 

Deine Vorauszahlungen sollte Dein Vermieter in der Abrechnung auflisten und von den gesamten Nebenkosten abziehen. Fehlen die Vorauszahlungen, ist die Abrechnung nicht automatisch unwirksam (LG Kassel, 16.02.2022, Az. 1 T 427/21). Sie kann allerdings inhaltlich falsch sein, wenn Dein Vermieter nicht alle Vorauszahlungen in der richtigen Höhe berücksichtigt hat.

Schließlich muss klar in der Abrechnung stehen, wie viel Geld Du nachzahlen musst oder wie viel Geld Du zurückbekommst.

Heizkostenabrechnung ist Teil der Betriebskosten

Die Heizkostenabrechnung ist ein Teil Deiner Betriebskostenabrechnung. Dazu beauftragen Vermieter oft besondere Dienstleister wie zum Beispiel Techem oder Ista. Mit den Heizkosten werden in der Regel auch die Warmwasserkosten abgerechnet. 

Zu den Heizkosten zählen die Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme, und auch die Heizungsnebenkosten wie Heizungswartung, Betriebsstrom für Pumpen und Kosten für die Messdienstleister.

Seit 2021 wird beim Heizen mit Öl oder Erdgas eine CO2-Abgabe erhoben. Seit 2023 müssen Mieterinnen und Mieter den CO2-Preis nicht mehr allein zahlen. Je weniger klimafreundlich das Haus ist, desto mehr muss der Vermieter übernehmen. Der Anteil, den Du zahlen musst, siehst Du in der Heizkostenabrechnung. 

Fehlt in der Abrechnung die Einstufung des Gebäudes in das CO2-Stufenmodell oder fehlt die Offenlegung der CO2-Kosten, darfst Du die Heizkosten pauschal um drei Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAuftG). 

Mit der Finanztip-Lesehilfe für die Heizkostenabrechnung kannst Du an einem Beispiel sehen, wie eine Abrechnung aussehen kann. Beachte: Abrechnungen können unterschiedlich aufgebaut sein. Bestimmte Bestandteile müssen sie aber immer enthalten.

Lesehilfe Heizkostenabrechnung

Unstimmigkeiten in der Heizkostenabrechnung gehen zu Lasten des Vermieters. Dazu ein Beispiel: Der Vermieter gab in zwei aufeinander folgenden Jahren eine unterschiedliche Gesamtfläche des Mietshauses an. Im Jahr 2020 wurde eine Fläche von 2.208 Quadratmetern genannt, im Jahr darauf stand in der Abrechnung eine Gesamtfläche von 1.004 Quadratmeter. Das Gericht entschied, dass die Mieter nicht nachzahlen mussten, da die Abrechnung Widersprüchlichkeiten enthielt, die sich nicht aufklären ließen (AG Recklinghausen, 10.07.2023, Az. 17 C 24/23). 

Ausführliche Informationen zur Heizkostenabrechnung findest Du im Ratgeber zur Heizkostenverordnung.

Können sich Mieter und Vermieter über die Abrechnung der Nebenkosten nicht einigen, bleibt nur der Gang zum Gericht. Wir listen Dir einige interessante Urteile auf, von denen Du profitieren kannst. Ein Urteil gilt zwar immer nur zwischen dem Kläger und dem Beklagten. Du kannst Dich aber gegenüber Deinem Vermieter auf ein veröffentlichtes Urteil berufen, in dem es um einen vergleichbaren Sachverhalt ging. 

Reinigungskosten: Darunter fallen regelmäßige Kosten für Putzmittel und Personalkosten, wenn der Vermieter zum Beispiel jemanden mit der Reinigung des Treppenhauses beauftragt hat (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Sonderreinigungskosten aufgrund einer Baustelle muss Dein Vermieter selbst bezahlen. Die Kosten für die vorbeugende Reinigung von Wasserrohren darf Dein Vermieter nicht als Betriebskosten auf Dich als Mieter umlegen, auch wenn solche Reinigungsarbeiten durchaus sinnvoll sind (AG Gelsenkirchen, 21.05.2021, Az. 202 C 181/20).

Beleuchtung: Zu diesem Posten gehören die Stromkosten für die Außenbeleuchtung sowie für die Beleuchtung von Hausflur, Treppe, Keller, Bodenräumen oder Waschküche (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Die Preise für Lampen und Glühbirnen darf Dein Vermieter nicht umlegen. Umlagefähig sind nur die Stromkosten für die Beleuchtung (AG Hamburg, 03.03.2022, Az. 48 C 320/20). Findest Du in Deiner Abrechnung die Position „Hausstrom“, musst Du sie nicht bezahlen. Sie ist formell unwirksam, weil Dein Vermieter darunter auch andere Stromquellen abrechnen könnte.

Hausmeister: Nicht alle Hausmeisterkosten darf Dein Vermieter in Rechnung stellen. Das Gehalt und die Sozialversicherungsbeiträge für den Hausmeister sind grundsätzlich Betriebskosten für alle Mieter (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Wird der Hausmeister aber auch zur Hausverwaltung herangezogen oder erledigt er Reparaturen, dann musst Du als Mieter diesen Anteil seiner Arbeit nicht bezahlen. 

Tipp: Schlüsselt Dein Vermieter die Hausmeisterkosten nicht auf in umlagefähige Kosten und nicht umlagefähige, darfst Du davon pauschal 20 Prozent abziehen (AG Leonberg, 22.04.2016, Az. 4 C 446/14). 

Gartenpflege: Oft ist der Hausmeister auch gleichzeitig Gärtner. Diese Kosten darf der Vermieter nicht zusätzlich als Reinigungskosten oder Kosten für den Garten abrechnen. Du würdest sonst doppelt zahlen. Ebenfalls nicht zulässig ist es, die Positionen Gartenpflege und Hausmeister zusammenzufassen. Denn die beiden Kostenblöcke sind einzeln aufzulisten. Werden die Kosten nicht getrennt aufgeführt, müssen Mieter diese nicht zahlen (AG Hamburg, 12.08.2024, (Az. 49 C 535/23). 

Kabelanschluss: Die Kabelgebühren darf Dein Vermieter nicht mehr ohne weiteres auf Dich umlegen. Seit 1. Juli 2024 hast Du die freie Wahl zwischen den Anbietern, weil das Nebenkostenprivileg abgeschafft ist. Hast Du bisher über die Nebenkosten Deinen Kabelanschluss bezahlt, darf Dir der Vermieter nur noch die ersten sechs Monate im Jahr 2024 über die Nebenkosten abrechnen. Findest Du in der Abrechnung Gebühren für den Kabelanschluss über den 30. Juni hinaus, musst Du sie nicht zahlen.

Dachrinnenreinigung: Diese Kosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt (BGH, 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03). Wenn mit der Reinigung eine einmalige Verstopfung beseitigt wurde, darf der Vermieter die Kosten dafür nicht umlegen.

Rauchmelder: Anschaffungskosten für Rauchmelder dürfen Vermieter nicht umlegen. Auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind laut Bundesgerichtshof keine sonstigen Betriebskosten (BGH, 11.05.2022, Az. VIII ZR 379/20).

Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern darf Dein Vermieter unter Umständen abrechnen, wenn es im Mietvertrag dazu eine ausdrückliche Vereinbarung gibt. Ansonsten darf der Vermieter sie als sonstige, neue Betriebskosten nur mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung auf den Mieter umlegen (LG München I, 15.04.2021, Az. 423 C 8482/16).

Eigenleistungen des Vermieters: Vermieter dürfen für selbst erbrachte Hausmeister- oder Gartenpflegearbeiten das abrechnen, was sie einem Dritten dafür gezahlt hätten (BGH, 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12). Voraussetzung ist aber, dass sie klarmachen, welche Kosten sie angesetzt haben und wie teuer solche Dienstleistungen durchschnittlich sind.

Du musst überprüfen können, ob Dein Vermieter die Kosten, die er Dir in Rechnung gestellt hat, auch tatsächlich gezahlt hat. Dazu darfst Du die Originalbelege in den Büroräumen des Vermieters oder der Hausverwaltung einsehen (§ 259 Abs. 1 BGB). Das nennt sich Belegeinsicht.

Vereinbare einen Termin mit Deinem Vermieter oder der Hausverwaltung. Es gibt keine Regelung, bis wann Dein Vermieter Dir die Belegeinsicht ermöglichen muss. Meldet er sich auf Deine Terminanfrage nicht, kannst Du nach einer entsprechenden Ankündigung 14 Tage später bei Deinem Vermieter zu üblichen Geschäftszeiten erscheinen (LG Berlin, 14.06.2019, Az. 63 S 255/18). 

Du hast keinen Anspruch darauf, Kopien der Abrechnungsbelege zu erhalten. Auch dann nicht, wenn Du sie bezahlen würdest. Es gibt allerdings eine Ausnahme: Dein Vermieter wohnt weit entfernt (BGH, 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05). Dann kannst Du Kopien verlangen und Dir eine Einsicht in die Originale vorbehalten. Denn verwehren darf Dir der Vermieter die Einsicht grundsätzlich nicht (BGH, 15.12.2021, Az. VIII ZR 66/20). 

In einem Fall urteilte das Gericht, dass die Mieterin nicht von Hamburg nach Leipzig fahren muss, um die Belege für die Nebenkosten einzusehen. Eine mehrstündige Autofahrt ist dem Mieter nicht zumutbar. Der Vermieter muss ermöglichen, dass die Mieterin die Originale auch in Hamburg einsehen kann (AG Hamburg, 11.7.2024, Az. 49 C 410/23).

Lässt Dich der Vermieter die Belege nicht überprüfen, darfst Du die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen vorübergehend einstellen (BGH, 26.10.2021, Az. VIII ZR 150/20).

Tipp: Sprich mit den Nachbarn im Haus. Erkundige Dich, ob sie auch nachzahlen müssen und ob sie sich gegen die Abrechnung wehren möchten. Vielleicht könnt Ihr Euren Vermieter gemeinsam anschreiben und ihn bitten, Euch Einsicht in die Belege zu gewähren.

Legt Dir Dein Vermieter keine geordneten Rechnungsbelege vor, musst Du nicht nachzahlen. Man kann von Dir nicht erwarten, dass Du die einzelnen Rechnungen erst umfangreich zu den Zahlungsbelegen sortieren musst. So kannst Du Dein Prüfungsrecht nicht ausüben (AG Münster, 25.10.2023, Az. 38 C 1947/22).

Bei allen Betriebskosten gilt für den Vermieter der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Zahlt Dein Vermieter dem Hausmeister zum Beispiel eine Summe, die Dir sehr hoch vorkommt, sind diese Kosten zumindest angreifbar. 

Dein Vermieter muss nicht immer den günstigsten Anbieter auswählen. Die Kosten müssen aber insgesamt angemessen sein. Willst Du Dich gegen unwirtschaftliche Kosten wehren, musst Du beweisen, dass Dein Vermieter zu viel ausgibt und dabei die Grenzen der Wirtschaftlichkeit überschreitet. 

Es reicht nicht, wenn Du die abgerechneten Betriebskosten mit den durchschnittlichen Kosten in Deiner Stadt vergleichst, auch wenn Dein Vermieter sie deutlich überschritten hat. Das kann nur ein erster Anhaltspunkt sein für Dich (AG Berlin-Wedding, 17.01.2024, Az. 7 C 554/22). Du musst konkret nachweisen, dass Dein Vermieter unwirtschaftlich gehandelt hat. Dazu könntest Du mehrere Angebote zu abgerechneten Dienstleistungen einholen und vorlegen.

Hier ein Beispiel, in dem das Gericht rügte, dass der Vermieter nicht sparsam genug gewirtschaftet hat. Es ging um Reinigungskosten. Bisher hatten die Mieter den Hausflur selbst geputzt. Die Sauberkeit des Treppenhauses wurde nie beanstandet. Dann beauftragte der Vermieter damit eine Reinigungsfirma. Die dadurch entstandenen Kosten legte er auf die Mieter um. 

Es war unwirtschaftlich, eine Reinigungsfirma zu beauftragen und auf die Mieter umzulegen, urteilte das Gericht. Die Mieter mussten diese Reinigungskosten nicht zahlen, da es keine Beschwerden gab (AG Neubrandenburg, 17.09.2021, Az. 103 C 432/21).

Wir haben zwei Arten von Anbietern im Zeitraum vom 9. November bis zum 18. Dezember 2018 untersucht: spezialisierte Dienstleister, die Nebenkostenabrechnungen überprüfen, sowie Anwaltsvermittlungsportale. Diese vermitteln einen Anwalt, der zum Festpreis eine Nebenkostenabrechnung überprüft und bei Bedarf ein Anwaltsschreiben an den Vermieter schickt.

Dabei beschränkten wir uns auf die sechs Anbieter, die bei einer Google-Suche am 9. November 2018 auf den ersten drei Ergebnisseiten zu den Begriffen „Nebenkostenabrechnung überprüfen Mieter“ und „Betriebskostenabrechnung prüfen lassen“ angezeigt wurden.

Alle sechs Anbieter bekamen einen Fragebogen mit Fragen zum Unternehmen, zur Anzahl der bisher geprüften Abrechnungen, zum Umfang der Leistungen und zur Qualitätssicherung. Zudem erkundigten wir uns nach einem Beispiel für das Ergebnis einer Überprüfung.

Von zwei Rechtsdienstleistern erhielten wir eine Antwort: Mineko und IHS Dienstleistungen. Anhand der folgenden vier Kriterien sprachen wir unsere Empfehlung für einen Rechtsdienstleister aus.

1. Leistungsumfang: Für eine Empfehlung setzen wir voraus, dass der Anbieter neben einem Prüfbericht als zusätzlichen Service auch einen Widerspruch verfasst, den der Mieter in eigenem Namen an seinen Vermieter versenden kann.
2. Erfahrung: Uns war wichtig, dass die Anbieter bereits ausreichend Erfahrung vorweisen können und die Prüfung von Betriebskostenabrechnungen seit mindestens drei Jahren anbieten.
3. Anzahl der Mitarbeiter: Wir haben abgefragt, wie viele Mitarbeiter für den Dienstleister tätig sind. Um eine Urlaubsvertretung oder ausreichende Vertretung im Krankheitsfall zu gewährleisten, war uns wichtig, dass der Anbieter mindestens fünf Mitarbeiter hat.
4. Preis: Wir haben auch auf die Kosten geschaut. Da die Anbieter keine Rechtsberatung anbieten, sollten sie um einiges günstiger sein als ein Anwalt. Rechtsanwälte bieten die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung zum Zeitpunkt dieser Untersuchung im Dezember 2018 ab 64 Euro an. Empfohlene Rechtsdienstleister sollten die Prüfung, den Widerspruch sowie ein außergerichtliches Mahnschreiben zu einem fairen, niedrigeren Preis anbieten.

Auf Basis dieser Kriterien empfehlen wir Mineko.

Aus der Gruppe der Anwaltsvermittlungsportale antworteten uns ebenfalls zwei, die das Rechtsprodukt Nebenkostenabrechnung zu einem Festpreis anbieten: Advocado und Yourxpert. Anhand der folgenden zwei Kriterien empfehlen wir ein Portal:

1. Erfahrung: Wichtig war uns, dass das Portal seit mindestens drei Jahren tätig ist und über diesen Zeitraum die anwaltliche Prüfung von Nebenkostenabrechnungen zum Festpreis anbietet.
2. Fairer und transparenter Preis auf der Website: Bei einem klar umrissenen Rechtsprodukt ist es für den Ratsuchenden aus unserer Sicht wichtig, dass er schon vor der ersten Kontaktaufnahme weiß, mit welchen Kosten er rechnen muss. Voraussetzung war deshalb, dass sich auf der Website des Anwaltsvermittlungsportals ein Preis für die Prüfung der Abrechnung finden lässt.

Auf der Basis dieser Kriterien empfehlen wir die Anwaltsvermittler Yourxpert.

Einer der untersuchten Vermittler verfolgt ein etwas anderes Geschäftsmodell: Der vermittelte Anwalt bietet eine kostenlose Erstberatung an und erst in einem zweiten Schritt unterbreitet er ein individuelles Festpreisangebot, abhängig vom Aufwand und Umfang der Prüfung. Es gibt deshalb auf der Website keinen pauschal festgelegten Preis. Wir konnten dabei nicht überprüfen, wie viel ein Ratsuchender zahlen muss und ob der Preis tatsächlich fair ist.