Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen

Der Mietspiegel rechtfertigt nicht jede Erhöhung

Das Wichtigste in Kürze

  • Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er zwei Grenzen beachten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.
  • Überschreitet der Vermieter diese Grenzen, muss der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen.
  • Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Das ist die gesetzlich vorgeschriebene Kappungsgrenze.
  • In 274 Städten und Gemeinden darf der Vermieter die Miete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. Dazu haben elf Bundesländer sogenannte Kappungsgrenzen-Verordnungen erlassen.

So gehen Sie vor

  • Wer eine Mieterhöhung bekommen hat, sollte sie immer überprüfen oder überprüfen lassen.
  • Erkundigen Sie sich, ob in Ihrer Kommune eine Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent gilt. Alle Bundesländer, die entsprechende Verordnungen erlassen haben, sowie die geschützten Städte finden Sie in dieser Tabelle.
  • Lehnen Sie die Mieterhöhung ab, falls Ihr Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht und die Steigerung mehr als 20 beziehungsweise 15 Prozent entspricht.
  • Lassen Sie sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten.
  • Weitere Informationen zur Mieterhöhung finden Sie in unserem Ratgeber Mieterhöhung.
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Schon wieder ist eine Mieterhöhung ins Haus geflattert. Bevor Sie sich ärgern, sollten Sie zunächst überprüfen, ob die Erhöhung zulässig  ist und ob Ihr Vermieter überhaupt so viel mehr verlangen kann. Es gibt nämlich eine Obergrenze, die er nicht überschreiten darf: die ortsübliche Vergleichsmiete. Außerdem muss der Vermieter eine weitere Grenze beachten: die Kappungsgrenze. Sie gilt auch dann, wenn etwa der Mietspiegel eine höhere Miete zuließe. In vielen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gibt es zudem Verordnungen, die den Mieter vor schnell ansteigenden Mieten noch besser schützen. Diese Regelungen sind nicht mit der Mietpreisbremse zu verwechseln, die nur bei Neuvermietungen gilt.

Kappungsgrenze im Bürgerlichen Gesetzbuch

In einem laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das ist die absolute Obergrenze. Nur wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete liegt, kommt die Kappungsgrenze ins Spiel. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. An diese Kappungsgrenze muss er sich laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) halten (§ 558 Abs. 3 BGB). Dadurch soll ein zu rascher Anstieg solcher Mieten verhindert werden, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen.

Beispiel: Der Mieter bekommt eine Mieterhöhung von 6,80 Euro auf 8,50 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter will damit die Miete um 25 Prozent erhöhen. Dadurch verstößt er gegen die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent. Er darf die Miete höchstens um 1,36 Euro pro Quadratmeter auf 8,16 Euro pro Quadratmeter anheben.

Bezugspunkt des Vergleichs ist die Nettokaltmiete, die der Mieter drei Jahre vor dem Beginn der Mieterhöhung zahlen musste. Unberücksichtigt bleiben dabei die innerhalb der Drei-Jahres-Frist erfolgten Mieterhöhungen, die der Vermieter wegen Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhter Betriebskosten zu Recht verlangt hat.

Wichtig: Die Kappungsgrenze gilt auch, wenn die Miete länger als drei Jahre nicht erhöht wurde.

Hier gelten Kappungsgrenzen-Verordnungen

Die Bundesländer können durch eine Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken, sofern die Gefahr besteht, dass es nicht mehr genug Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gibt (§ 558 Abs. 3 BGB). Davon haben die meisten Bundesländer Gebrauch gemacht. Die niedrigeren Kappungsgrenzen gelten für alle Mieterhöhungen, die dem Mieter ab Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung zugegangen sind (Landgericht München I, Urteil vom 8. Januar 2014, Az. 14 S 25592/13).

Kappungsgrenzen in den Bundesländern

Bundesland Gilt seit Städte
Baden-Württemberg 01.07.2015 44 Städte, darunter Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und andere
Bayern 15.05.2013 89 Städte, darunter München, Regensburg, Ingolstadt und andere
Berlin 19.05.2013 ganz Berlin
Brandenburg 01.09.2014 30 Städte, darunter Potsdam, Wildau, Hoppegarten und andere
Bremen 01.09.2014 ganz Bremen
Hamburg 01.09.2013 ganz Hamburg
Hessen 18.10.2014 30 Städte, darunter Frankfurt, Kassel, Gießen und andere
Nordrhein-Westfalen 01.06.2014 58 Städte, darunter Düsseldorf, Köln, Münster und andere
Rheinland-Pfalz 13.02.2015 4 Städte, darunter Landau, Speyer, Mainz und Trier
Sachsen 31.07.2015 Dresden
Schleswig-Holstein 01.12.2014 15 Städte, darunter Sylt, Wyk auf Föhr, Helgoland und andere

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 11. Mai 2016)

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof musste übrigens überprüfen, ob die Kappungsgrenzen-Verordnung mit der bayerischen Verfassung in Einklang steht. Das Gericht sah keine Verletzung des Eigentumsrechts dadurch, dass der Eigentümer nicht mehr die höchstmögliche Rendite aus seinem Eigentum erzielen kann. Es wies die Klage ab und erklärte die Verordnung für verfassungsgemäß (Urteil vom 22. Juni 2015, Az. Vf. 12-VII-14).

Auch die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung wurde überprüft und ist laut Bundesgerichtshof verfassungsgemäß (Urteil vom 4. November 2015, Az. VIII ZR 217/14).

Keine Mieterhöhung ohne Zustimmung des Mieters

Jeder Mieterhöhung muss der Mieter zustimmen. Selbst wenn das Schreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt oder gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird.

Um die Mieterhöhung zu prüfen, dürfen Sie sich als Mieter etwas Zeit lassen. Die Frist zum Überlegen berechnet sich so: Zu dem Monat, in dem Sie Ihr Vermieter über die Mieterhöhung informiert, kommen die beiden folgenden Monate hinzu. Sie haben also immer mehr als zwei Monate Zeit, aber nie ganze drei Monate.

Beispiel: Der Vermieter übergibt die Mieterhöhung am 18. Mai 2016. Dann können Sie es sich bis Ende Juli 2016 überlegen, ob Sie zustimmen oder nicht.

Innerhalb dieser Zeit können Sie auch das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei weiteren Monaten schriftlich kündigen. Machen Sie als Mieter von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Sie sind aber auch die Wohnung los.

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Wenn der Vermieter gegen die Kappungsgrenze verstoßen hat

Hat der Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet und die Miete um mehr als 20 oder 15 Prozent erhöht, muss der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen. Ein Verstoß gegen die Kappungsgrenze führt aber nicht dazu, dass die gesamte Mieterhöhung unwirksam ist. Die Folge ist vielmehr, dass die zu hoch veranschlagte Miete auf das zulässige Maß reduziert wird.

Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhung, die Sie bekommen haben, grundsätzlich in Ordnung, aber zu hoch ist, sollten Sie der Erhöhung nur bis zur zulässigen Höhe zustimmen.

Beispiel: Der Mieter bekommt eine Mieterhöhung von 6,80 Euro auf 8,50 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht dem aktuellen Mietspiegel. Der Vermieter will damit die Miete um 25 Prozent erhöhen, hat aber übersehen, dass an seinem Wohnort die Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt. Er darf die Miete also höchstens um 1,02 Euro pro Quadratmeter auf 7,82 Euro pro Quadratmeter anheben. Der Mieter sollte deshalb der Erhöhung nur bis zur Kappungsgrenze auf 7,82 Euro zustimmen.

Verweigern Sie nämlich insgesamt die Zustimmung, kann der Vermieter Sie verklagen. In Höhe der zulässigen Miete wird das Gericht Sie in so einem Fall zur Zustimmung verurteilen – es sei denn, die Erhöhung ist aus anderen Gründen insgesamt unwirksam. Wann das Fall ist, finden Sie in unserem Ratgeber Mieterhöhung.

Lassen Sie sich im Zweifel von einem Experten beraten. Gute Anlaufstellen sind die Mietervereine am Ort oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

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Julia Rieder
von Finanztip,
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter [email protected].