Kündigung Mietvertrag & Kündigungsfristen So kündigst Du Deinen Mietvertrag fristgerecht

Du hast Deine Traumwohnung gefunden und gekauft und willst demnächst umziehen? Oder Du willst eine neue Wohnung mieten? Dann solltest Du Deine alte Wohnung rechtzeitig kündigen, damit Du nicht doppelt zahlen musst – für die alte und für die neue Bleibe. Wir erklären Dir alles rund um die Kündigung eines Mietvertrags, aber auch an welche Kündigungsfristen sich Dein Vermieter halten muss. 

Mieterinnen und Mieter können ihre Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen – immer zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Mietvertrag endet damit immer am Monatsende. 

Wie lange Du schon in der Wohnung wohnst, ist für die Dauer der Kündigungsfrist nicht entscheidend. Sie verlängert sich für Mieter nicht.

Bis wann muss die Kündigung der Wohnung eintreffen?

Die Kündigung des Mietvertrags muss spätestens am dritten Werktag eines Monats Deinen Vermieter erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Diese drei Tage zu Beginn eines Monats werden als Karenzzeit bezeichnet. 

Nicht der Poststempel, sondern der Empfang der Kündigung durch den Vermieter ist entscheidend, wenn Du die Frist berechnen willst. 

Wichtig: Samstage sind Werktage und zählen in der Karenzzeit grundsätzlich mit (BGH, 27.04.2005, Az. VIII ZR 206/04). Mit einer Ausnahme: Fällt der dritte Tag des Monats auf einen Samstag, zählt er im Rahmen der Karenzzeit nicht mit. Dann kannst Du noch am nächsten Werktag kündigen (§ 193 BGB).

Beispiel: Antonia will ihre Wohnung zum 31. Dezember 2025 kündigen.

Antonias Kündigungsschreiben musste bis spätestens Montag, den 6. Oktober, beim Vermieter eingehen. Die ersten beiden Tage im Oktober sind Werktage. Der 3. Oktober war der Tag der Deutschen Einheit, somit ein Feiertag. Er zählt bei den Karenztagen nicht mit. Der 4. Oktober war ein Samstag. Da es sich dabei um den dritten Tag der Karenzzeit handelt, zählt er nicht mit. Die Kündigung war damit fristgerecht, wenn sie am Montag, den 6. Oktober, bei Antonias Vermieter einging. 

Wann endet die Karenzzeit im Beispiel?

Quelle: Finanztip-Recherche, Paragraf 573c BGB (Stand: November 2025)

Warum ist die Berechnung der Kündigungsfrist wichtig? 

Für Dich als Mieter ist die Berechnung der Frist besonders wichtig, da Du ansonsten vielleicht doppelt zahlen musst. An Deinen alten Vermieter und zusätzlich an den neuen oder schon an die Bank, wenn Du eine Wohnung gekauft und finanziert hast.

Wichtig: Hast Du die ordentliche Kündigungsfrist verpasst, weil Deine Kündigung zum Beispiel erst am vierten Werktag bei Deinem Vermieter angekommen ist, musst Du nicht erneut kündigen. Die Beendigung verschiebt sich dann einfach um einen Monat nach hinten.

Die Kündigung Deiner Wohnung muss schriftlich sein: Du musst also einen Brief aufsetzen und unterschreiben. Per Whatsapp oder E-Mail kannst Du nicht wirksam kündigen, da sie nicht der erforderlichen Schriftform entsprechen (§ 568 BGB). 

Wie weist Du den Zugang der Kündigung nach? 

Du kannst Deinem Vermieter die Kündigung der Wohnung in Anwesenheit einer weiteren Person übergeben. Diese ist dann Zeugin bei der Übergabe. So gelingt der Nachweis, wann Dein Vermieter die Kündigung bekommen hat.

Alternativ schickst Du das Schreiben als Einwurf-Einschreiben an Deinen Vermieter. Bei der Zustellung wird dokumentiert, dass die Kündigung in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen wurde.

Ein Einschreiben mit Rückschein ist nicht erforderlich, es hat sogar einen entscheidenden Nachteil: Falls der Briefträger den Vermieter nicht persönlich antrifft, wirft er nur eine Mitteilung in den Briefkasten. Die Kündigung selbst muss der Vermieter bei der Postfiliale abholen. Erst dann geht ihm Deine Kündigung zu. Dadurch kann sich schlimmstenfalls Dein Auszugstermin verschieben.

Bevor Du kündigst, solltest Du in Deinem Mietvertrag nachlesen, ob die Kündigung für einen festgelegten Zeitraum ausgeschlossen ist. Dann kommst Du nicht ohne Zustimmung des Vermieters früher aus dem Vertrag. 

Ein Kündigungsausschluss ist grundsätzlich zulässig, aber nur für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren (BGH, 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16).

Auch bei befristeten Mietverträgen ist die ordentliche Kündigung oft ausgeschlossen. Wenn Du einen solchen Zeitmietvertrag abgeschlossen hast, bist Du darauf angewiesen, dass Dich Dein Vermieter früher aus dem Vertrag entlässt.

Ein Sonderkündigungsrecht ist für Dich interessant, wenn Du einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder einen Kündigungsausschluss unterschrieben hast und eigentlich nicht früher aus dem Vertrag aussteigen kannst. 

1. Modernisierung der Wohnung
   Kündigt Dein Vermieter eine umfassende Sanierung an, verkürzt sich Deine Kündigungsfrist. Nach einer solchen Ankündigung kannst Du außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). 

   Beispiel: Ben bekommt von seiner Vermieterin am 15. September Post. Seine Vermieterin will die Wohnung umfassend sanieren. Ben wollte ohnehin ausziehen. Er kann bis Ende Oktober kündigen. Der Vertrag endet dann am 30. November.

2. Mieterhöhung
   Hast Du eine Mieterhöhung bekommen, steht Dir ein Sonderkündigungsrecht zu. Du kannst die Erhöhung prüfen und falls es Dir zu teuer wird, außerordentlich bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhung kündigen – mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB).

   Beispiel: Carla bekommt von ihrem Vermieter am 15. September eine Mieterhöhung. Die neue Miete soll sie ab dem 1. Dezember zahlen. Die Wohnung wird Carla zu teuer; außerdem will sie mit ihrem Freund zusammenziehen. Sie muss sich nicht hetzen, sondern kann noch bis Ende November 2025 kündigen. Das Mietverhältnis endet dann Ende Januar. Bis dahin muss sie keine höhere Miete zahlen.

3. Gesundheitliche Gefährdung
   Schimmel oder Baufälligkeit sind nicht nur Gründe, um die Miete zu mindern. Besteht darüber hinaus eine ernste gesundheitliche Gefährdung, entfällt die Kündigungsfrist (§ 543 BGB). In einem solchen Fall kannst Du außerordentlich fristlos kündigen.

4. Tod eines Mieters
   Wer gemeinsam mit seinem Partner oder seiner Partnerin eine Wohnung angemietet hat, kann nach dem Tod des oder der anderen innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB). Ansonsten bleibt das Mietverhältnis mit dem verbleibenden Mieter bestehen. 

   Ist nur ein Ehepartner Hauptmieter und verstirbt er, geht das Mietverhältnis automatisch auf den noch lebenden Ehepartner über. Wohnte der Mieter allein, so geht das Mietverhältnis nach seinem Tod auf die Erben über. Die Erben können dann mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn sie nicht in die Wohnung einziehen wollen (§ 564 BGB). Das gilt auch für den Vermieter – auch er kann das Mietverhältnis mit den Erben ohne besonderen Grund beenden. Einen Erbschein müssen die Erben dem Vermieter nicht vorlegen.

Du kannst zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung ausziehen. Du musst dann aber trotzdem bis zum Ende des Mietverhältnisses Miete zahlen. 

Das gilt auch für den Fall, dass Du einen Nachmieter vorschlägst. Dein Vermieter kann, muss aber keinen Nachmieter akzeptieren.

Anders ist es nur, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel steht. Dann kannst Du die Kündigungsfrist verkürzen, indem Du mehrere Ersatzmieter vorschlägst.

Wichtig: Ziehst Du vor Ablauf der Kündigungsfrist aus und übergibt Dein Vermieter die Wohnung schon vor Vertragsende einem neuen Mieter, darf der Vermieter nicht doppelt kassieren (§ 537 Abs. 2 BGB). 

Auch wenn er nach Deinem Auszug, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung umfangreich umbaut und renoviert, musst Du ab dieser Zeit keine Miete mehr bezahlen.

Will eine Person aus einer Wohngemeinschaft ausziehen, kann es kompliziert werden. Alles hängt davon ab, welche Verträge die Wohngemeinschaft geschlossen hat. Es gibt drei mögliche Konstellationen:

1. Wie kündigst Du, wenn mehrere Mieter im Vertrag stehen?

Hast Du gemeinsam mit den anderen Mitbewohnern den Mietvertrag unterschrieben, könnt ihr nur gemeinsam kündigen. Genauso ist es, wenn Du mit Deinem Freund oder Deiner Freundin zusammen eine Wohnung angemietet hast und wegen einer Trennung ausziehen willst. Das geht nur gemeinsam, wenn ihr zusammen den Vertrag unterschrieben habt.

Tipp: Versucht eine einvernehmliche Lösung zu finden. Nur so kommst Du unter Umständen früher aus dem Mietvertrag. Oft lohnt sich auch ein Gespräch mit der Vermieterin oder dem Vermieter.

Schwierig wird es, wenn keine Einigung möglich ist. Denn eine Wohngemeinschaft ist rechtlich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Das bedeutet: Kein Mitbewohner kann den Vertrag allein beenden (LG Frankfurt a. M., 07.12.2020, Az. 2-11 T 117/20). 

Nur in besonders krassen Fällen hast Du die Chance, gerichtlich durchzusetzen, dass Dein Mitbewohner der Kündigung zustimmt. Zum Beispiel, wenn er es kategorisch ablehnt, jemals zu kündigen. Dann hast Du das Recht, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden.

 2. Wie kündigst Du bei einem Hauptmietvertrag und Untermietverhältnissen?

In einer Wohngemeinschaft, in der eine Person als Hauptmieter im Mietvertrag steht, die dann Untermietverträge mit den Mitbewohnern abgeschlossen hat, kommt es für die Kündigung darauf an, mit wem Du in einem Vertragsverhältnis stehst. 

Als Untermieter kannst Du problemlos gegenüber dem Hauptmieter kündigen und ausziehen. 

Bist Du der Hauptmieter und willst ausziehen, kann das die Auflösung der Wohngemeinschaft bedeuten. Du musst gegenüber dem Vermieter kündigen, aber auch allen Untermietern. Weitere Informationen findest Du in unserem Ratgeber zum Untermietvertrag.

3. Wie funktioniert es bei mehreren Einzelverträgen?

Lebst Du in einer Wohngemeinschaft, in der der Vermieter mit jedem Mieter einen Einzelvertrag über sein Zimmer gemacht hat, kannst Du das Zimmer gegenüber Deinem Vermieter kündigen. Du kannst unabhängig von den anderen Mitbewohnern ausziehen.

Vermietende dürfen eine Wohnung grundsätzlich nur bei berechtigtem Interesse kündigen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf.

Ein weiterer Kündigungsgrund liegt dann vor, wenn der Mieter die Miete nicht, zu spät oder zu wenig zahlt (§ 573 BGB). 

Achtung: Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach, benötigt der Vermieter kein berechtigtes Interesse, um das Mietverhältnis zu kündigen. 

Die Kündigungsfrist richtet sich für Vermieter danach, wie lange das Mietverhältnis mit den Mietern schon besteht. 

Wie verlängern sich die Kündigungsfristen für Vermieter?

Je länger der Mieter in der Wohnung wohnt, desto mehr Zeit soll ihm bleiben, um eine neue Wohnung zu finden. Dementsprechend verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Kündigungsfristen für Vermieter

Quelle: Paragraf 573c Abs. 1 BGB (Stand: November 2025)

Wohnen Mieter und Vermieter unter einem Dach, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Wohnt der Mieter bereits seit fünf Jahren in der Wohnung, hat er statt sechs Monaten neun Monate Zeit, um sich etwas Neues zu suchen (§ 573a BGB).

Was bewirkt eine verlängerte Kündigungsfrist im Mietvertrag?

Steht im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist als im Gesetz vorgesehen, so gilt diese Frist nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, darf nur der Mieter mit einer kürzeren Frist kündigen, der Vermieter muss mindestens die gesetzlichen Fristen einhalten.

Für Vermieter können sich die Kündigungsfristen verkürzen, wenn es nicht zumutbar ist, dass der Mieter länger in der Wohnung bleibt. Zum Beispiel, wenn er zwei Monate hintereinander seine Miete nicht bezahlt hat – dann kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Du kannst Dich als Mieterin oder Mieter gegen eine Kündigung wehren, wenn der Umzug für Dich oder Deine Familie eine besondere Härte bedeuten würde (§ 574 BGB).

In diesen Härtefällen könntest Du einer Kündigung des Mietvertrags widersprechen:

• fortgeschrittene Schwangerschaft
• kurz bevorstehender Schulabschluss oder Universitätsexamen
• schwere Erkrankung, Behinderung oder Invalidität
• drohende Obdachlosigkeit, weil kein anderer Wohnraum gefunden werden kann
• eine sehr lange Wohndauer von mehr als 30 Jahren und damit Verwurzelung in der Gegend
• hohes Alter
• notwendiger Zwischenumzug, etwa, wenn jemand auf die Fertigstellung seines Eigenheims oder den Platz in einem Alten- oder Pflegeheim wartet

Was tun, wenn Dein Vermieter den Widerspruch nicht akzeptiert?

Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht darüber entscheiden. Dein Vermieter muss gerichtlich gegen Dich vorgehen, damit Du ausziehen musst. Das Gericht wägt ab: die Härte für den Mieter auf der einen Seite und das Interesse des Vermieters auf der anderen Seite, dass der Mieter auszieht. 

Braucht der Vermieter dringend selbst eine Bleibe und klagt auf Eigenbedarf, wird das höher bewertet, als wenn die Wohnung für ihn nur eine Kapitalanlage ist.

Das Gericht kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängern. In einigen Fällen wie bei Schwangerschaft oder Examen ergibt sich die Frist bis zur Geburt oder dem Prüfungsabschluss von selbst, bei dem Härtefall „knapper Wohnraum“ wird normalerweise eine verlängerte Frist zur Wohnungssuche gewährt. Eine unbefristete Verlängerung ist eher die Ausnahme, sie kann aber vorkommen, wenn der Mieter schon sehr alt ist.

Die Gerichte müssen beim Widerspruch wegen sozialer Härte sehr sorgfältig prüfen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr müssen sich die Richter mit sachverständiger Hilfe ein genaues Bild verschaffen (BGH, 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15).

Hast Du eine Kündigung bekommen, benötigst Du vielleicht Unterstützung. Wende Dich dazu an einen Mieterverein vor Ort oder an eine Anwaltskanzlei. Einige Rechtsschutzversicherungen bieten als besonderen Service eine Beratung in Mietrechtsangelegenheiten.