Die gesetzlichen Regelungen enthält § 543 BGB. Danach können sowohl Mieter als auch Vermieter den Mietvertrag außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihnen eine Fortsetzung des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann.
Der Mieter kann außerdem fristlos kündigen, wenn ihm die Wohnung nicht rechtzeitig übergeben wird oder wenn der Vermieter sie ihm später vorenthält. Beispiel: Der Mieter will am 01. September einziehen aber der Vormieter ist noch nicht ausgezogen. Der Mieter ist in Urlaub, währenddessen beginnt der Vermieter mit Bauarbeiten im Treppenhaus. Nach Rückkehr aus dem Urlaub kann der Mieter seine Wohnung nicht betreten.
Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung
Der Mieter kann außerdem fristlos kündigen, wenn die Benutzung der Wohnung seine Gesundheit erheblich gefährdet. Dieses Problem tritt häufig bei Schimmel in der Mietwohnung auf. Von einer voreiligen Kündigung seitens des Mieters ist jedoch abzuraten. Es sollte jedenfalls festgestellt werden, ob nicht durch falsches Lüftungsverhalten der Schimmel erst entstanden ist.
Nach dem BGH-Urteil vom 28.04.2007 - AZ: VIII ZR 182/06 ist der Mieter im Regelfall verpflichtet, dem Vermieter vor Ausspruch der Kündigung die angemessene Möglichkeit zur Beseitigung des Schimmels zu geben. So heißt es im Urteil: "Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn-raum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1 BGB, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.".
In der Regel muss der Mieter daher dem Vermieter also vorher eine Mängelanzeige zusenden oder den Vermieter abmahnen. Dem Vermieter ist die Möglichkeit zur Beseitigung des Mangels einzuräumen. Da es sich bei einem Mietvertrag in der Regel um ein langfristig angelegtes Vertragsverhältnis handelt, sind die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung auch streng zu berücksichtigen.
Kündigung wegen Unzumutbarkeit
Der Vermieter kann fristlos kündigen, und zwar insbesondere dann, wenn der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht und so die Rechte des Vermieters erheblich verletzt werden und der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten fortsetzt. In vielen Fällen ist eine vorherige Abmahnung mit klarer Fristsetzung zur Beseitigung des vertragswidrigen Verhaltens erforderlich, es sei denn, die Setzung einer Frist oder die Erteilung einer Abmahnung ist offensichtlich erfolglos oder die sofortige Kündigung ist aus anderen Gründen gerechtfertigt.
Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache
Beispiel: Der Mieter eines 1-Zimmer-Appartements belegt die Wohnung über Monate hinweg mit zusätzlich 3 Verwandten. Auch auf die Aufforderung des Vermieters (Abmahnung), dies zu unterlassen, bleiben sie dort wohnen. Dann kann der Vermieter fristlos kündigen.
Weitere Beispiele: Ständige Verstoß gegen die Hausordnung oder gegen ein wirksames Haustierhaltungsverbot; häufige Störung des Hausfriedens; vorsätzliche Beschädigung der Mietsache usw.
Kündigung wegen Zahlungsverzug
Ferner kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete erheblich in Verzug gerät. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Mieten nicht gezahlt hat oder mit Teilen von Mietraten in Verzug ist und der geschuldete Betrag insgesamt mindestens eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Eine vorherige Abmahnung ist im Fall des Zahlungsverzugs des Mieters nicht erforderlich.
Der Mieter kann durch Zahlung des rückständigen Betrags bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die Kündigung des Mietvertrages abwehren. Der Mieter kann selbstverständlich auch mit einer fälligen Gegenforderung seine Mietschuld aufrechnen. Der Mieter darf aber nicht mit einer noch nicht fälligen Mietkaution aufrechnen. Aber auch eine Mietzahlung von schwankenden Monatsbeträgen kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrages begründen.
Diese Erfahrung musste ein Mieter in Leipzig machen. Die Richter am BGH haben nämlich in ihrem Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09 entschieden, dass eine fristlose Kündigung bei Zahlungsrückstand und schwankenden Mietzahlungen zulässig ist, wenn die Begründungsanforderung des § 569 Abs. 4 BGB erfüllt ist. Nach dieser Rechtsvorschrift ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Vermieter hatte wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt und den Mietrückstand im Kündigungsschreiben in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen aufgelistet. Der Mieter konnte somit erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt.
|
|
|
|