Auch bei langjährigen Verlusten aus der Vermietung von Immobilien bleiben diese Verluste in aller Regel steuerlich abzugsfähig. Das Finanzamt kann die steuerliche Anerkennung dieser Verluste nicht mit der Begründung ablehnen, es läge eine so genannte "Liebhaberei" vor. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) mehrfach in seinen bestätigt. Lediglich bei besonderen Ausnahmesituationen, wie z.B. bei Vermietung von Ferienwohnungen, so genannten "Mietkaufmodellen" oder Bauherrenmodellen mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie kann die steuerliche Anerkennung von Vermietungsverlusten verloren gehen. Dies gilt ausdrücklich auch bei Vermietungen an nahe Angehörige.
Beispiel eines Urteils aus 1997: Im Klagefall hatte eine Frau eine 60 qm große Eigentumswohnung an ihre Mutter vermietet, und zwar für rund 175 Euro monatlich. Während des fünfjährigen Zeitraums wurde die Miete nie erhöht, daher ergaben sich jährliche Verluste zwischen 3.500 und 6.000 Euro. Das Finanzamt wollte diese Verluste nicht anerkennen. Es argumentierte, die niedrige Miete beweise, dass die Steuerzahlerin auch auf Dauer gar keinen "Gewinn" aus der Vermietung anstrebe. Ihr gehe es vielmehr um den Steuervorteil aus den Vermietungsverlusten. Dies sei eines der typischen Kennzeichen einer sogenannten Liebhaberei.
Der BFH in München stellte sich auf die Seite der Steuerzahlerin. Die Besonderheit der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bestünde gerade darin, dass sich - oft über Jahrzehnte hinweg - steuerliche Verluste ergeben würden. Der Gesetzgeber habe dies ganz offensichtlich in Kauf genommen, sonst hätte er entsprechende Einschränkungen in den § 21 EStG aufgenommen.
Auch die Vermietung an Angehörige ändere daran nichts, sofern die Vereinbarungen dem entsprechen, was man auch mit einem Fremden vereinbaren würde. Dies gelte vor allem dann, wenn eine langfristige Vermietung erfolge.
Darüber hinaus hat der BFH auch für
Immobilien in den neuen Bundesländern eine wichtige Aussage
getroffen. Sofern das Finanzamt im Einzelfall prüfe, ob auf
Dauer mit der Immobilie ein "Totalgewinn" zu erzielen
sei, dann müsse es bei dieser Prüfung auch eventuelle Sonderabschreibungen
außer Ansatz lassen. Darunter waren z.B. auch die früheren Sonderabschreibungen
nach § 4 Fördergebietsgesetz zu verstehen. Die Richter des BFH
sehen darin nämlich eine Subventions- und Lenkungsmaßnahme des
Staates, die nichts über die Rendite eines Mietobjektes aussage.
Gleiches gelte für gesetzliche Beschränkungen bei der Miethöhe
nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz.
Quelle: BFH-Urteil vom 30.09.1997, Aktenzeichen: IX R 80/94, Fundstelle: BFH/NV 1998, Seite 271
Vereinfachungen bei der Vermietung an Angehörige
Mit Wirkung vom 1. Januar 2012 werden die Grenzen bei verbilligter Überlassung von Wohnraum vereinheitlicht und es entfällt dann der Verzicht auf das Erfordernis einer Totalüberschussprognose in diesen Fällen. Die Folgen einer verbilligten Überlassung von Wohnraum zwischen 56% und 75% der Marktmiete fallen weg. Ab dem 01.01.2012 gelten 66% bzw. 2/3 der ortsüblichen Miete als maßgeblicher Ansatz für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Werbungskostenabzug (§ 21 Abs. 2 EStG).
Damit gilt mit Wirkung vom 1. Januar 2012: Beträgt die vereinbarte Miethöhe mindestens 66% der ortsüblichen Miete, so gilt die Vermietung als vollentgeltlich und erlaubt den vollen Abzug der mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten. Die früher aufwändig zu erstellende Ertragsprognose ist entfallen. Beträgt die vereinbarte Miethöhe weniger als 66% der ortsüblichen Miete, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Als Folge sind dann die Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Erklärung zur Einkommensteuer abziehbar.
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