Grundsatz: Die laufende Instandhaltung der vermieteten Wohnung obliegt nach dem Gesetz grundsätzlich dem Vermieter. Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Reparaturen aufgrund vertragsgemäßen Gebruachs bzw. ein altersbedingter Verschleiß gehen zu Lasten des Vermieters. Die Instandhaltungspflicht kann jedoch in begrenztem Rahmen teilweise durch eine so genannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag dem Mieter auferlegt werden. Beispiel: "Der Mieter hat die Kosten für kleine Instandsetzungen bzw. zur Beseitigung von Bagatellschäden bis zu einem Betrag von insgesamt 75 Euro pro Jahr selbst zu tragen".
Der Mieter ist grundsätzlich nicht zur Zahlung von Kleinreparaturen verpflichtet, wenn im Mietvertrag keine solche Klausel vereinbart worden ist oder die vereinbarte Klausel unwirksam ist. Viele Mietvertragsklauseln zur Übernahme von Bagatellschäden sind - vor allem in älteren Mietverträgen - rechtlich unwirksam. Es gilt also zu prüfen, wie eine solche Klausel rechtswirksam vereinbart werden kann. Grundsatz: Eine Mietvertragsklausel ist rechtlich nicht wirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Voraussetzungen für wirksame Klauseln für Kleinreparaturen im Mietvertrag
Im Einzelfall sind ggf. auch höhere Überwälzungen auf den Mieter möglich. Richter stellen für die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB auf die Angemessenheit und Zumutbarkeit ab. Beispiel: Bei einer Kaltmiete von 3000 Euro pro Monat für eine Luxuswohnung dürften auch höhere Obergrenzen für Kleinreparaturen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.
Ist der Schaden hingegen vom Mieter schuldhaft verursacht worden, dann muss der Mieter diesen Schaden auch voll selbst ersetzen. Ebenfalls hat der Mieter für Schäden an Gegenständen einzustehen, die er selbst oder durch Handwerker eingebaut hat (Beispiel: Gasetagenheizung). In diesem Fall muss der Mieter auch die Kosten für Wartung und Reparaturen selber tragen, es sei denn, der Mietvertrag enthält hierzu eine andere Regelung.
Bei Gewerberaum hingegen kann neben den Schönheitsreparaturen der Mieter auch für die komplette Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Mieträume verpflichtet werden.
Vorsicht bei der Beauftragung von Handwerkern zur Vornahme der Reparaturen
Nur unter den engen Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB darf ein Mieter Kostenersatz vom Vermieter verlangen, wenn er eigenmächtig die Reparatur durchführt oder Handwerker damit beauftragt. Es sei an dieser Stelle nur auf das BGH-Urteil vom 16.1.2008 - VIII ZR 222/06 hingewiesen. Danach gilt:
"Ein Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB) hat keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung. Der Mieter kann auch keinen Ersatz der Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 677 BGB) verlangen. Diese Bestimmungen bieten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung".
Im Urteilsfall hatte die Mieterpartei die Kosten für die Erneuerung von zwei Ausdehnungsgefäßen der Heizung sowie für sämtliche dreizehn Heizkörperventile und einen Außenwasseranschluss selber zu tragen. Die Mietpartei hatte zuvor ohne Wissen des Vermieters einen Handwerker damit auftragt, die Heizung zu reparieren. Grund: Der Vermieter soll nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.
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