Voraussetzung ist in der Regel, dass der Hauptmieter nur einen Teil der Wohnung untervermietet und selber auch in der Wohnung bleibt. Ein berechtigtes Interesse wird etwa angenommen, wenn der Hauptmieter aus finanziellen Gründen auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist (Beispiel: Kostenreduzierung bei Vorliegen einer doppelten Haushaltsführung oder Verpflichtung zu erheblichen Unterhaltszahlungen). Neben ausgeprägten wirtschaftlichen Gründen kommen auch familiäre und persönliche Gründe für eine Untervermietung in Betracht. Beispiel: Die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen hat sich durch Tod oder Auszug verkleinert. Verweigert der Vermieter ohne ausreichendem Grund die Erlaubnis, kann der Hauptmieter das Mietverhältnis mit der üblichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Dies gilt auch, wenn eine längere Kündigungsdauer vereinbart worden ist.
Aufnahme der Freundin / des Freundes in die Mietwohnung
Die Aufnahme der Freundin / des Freundes in eine Mietwohnung bedarf zwar grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter muss aber - wie in diesem Artikel dargelegt - die Zustimmung in aller Regel erteilen. So liegt ein "berechtigtes Interesse" des Mieters (der Mieterin) schon vor, weil der nicht näher zu begründende Wunsch eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, in aller Regel ausreicht.
Auch ein lang andauernder Besuch kann ohne Einwiligung des Vermieters erfolgen. Anders ist der Sachverhalt, wenn der Besucher plötzlich auch mit Namensschild an der Klingel oder am Briefkasten steht und sich ggf. sogar polizeilich umgemeldet hat. Hier liegt in der Regel eine Untervermietung vor, die - wie dargelegt - die Zustimmung des Vermieters erfordert.
Wer ist Vertragspartner bei der Untermiete?
Der Untermieter hat einen Untermietvertrag mit dem Mieter der Sache abgeschlossen. Der Mieter (Hauptmieter) vermietet die Sache zum Beispiel die Wohnung oder auch nur einen Teil der Wohnung. Das BGB spricht allgemein im § 540 Absatz 1 BGB von der Gebrauchsüberlassung an Dritte, während der § 553 BGB auf Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung findet. Für Wohnraum gilt daher die Sonderregelung des § 553 BGB.
Kündigung bei unerlaubter Untervermietung
Die unerlaubte Untervermietung ist ein außerordentlicher Kündigungsgrund. Allerdings muss der fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen, damit diese wirksam wird. Neben der fristlosen Kündigung kommt auch eine ordentliche Kündigung des Mieters in Betracht. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine fristgemäße ordentliche Kündigung gerechtfertigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Hat der Mieter den Vermieter über Art und Umfang der Untervermietung getäuscht, so liegt im allgemeinen eine schuldhafte Pflichtverletzung vor. Überlässt der Mieter einem Dritten die Wohnung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters, kann der Vermieter auch unmittelbar auf Unterlassung klagen.
So muss der Mieter dem Vermieter mitteilen, wer der vorgesehene Untermieter ist und aus welchen Gründen er (der Hauptmieter) untervermieten will. Verweigert nämlich ein Mieter dem Vermieter Auskunft über die Person des künftigen Untermieters sowie über den Inhalt des Untermietvertrages, so besteht kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung (OLG Dresden - Az. 16 U 237/04). Der Mieter ist aber nicht verpflichtet, dem Vermieter Angaben über die Einkommensverhältnisse und die Kreditwürdigkeit des Untermieters zu machen. Andererseits hat der Vermieter bei unberechtigter Untervermietung keine Ansprüche auf die gezahlte Untermiete.
Die fristlose Kündigung wegen Nichteinholung der Vermieterzustimmung ist unberechtigt, wenn der Vermieter die Zustimmung hätte erteilen müssen. Der Mieter kann daher - nach Ansicht des BayOblG aus 1991 und verschiedener Landgerichte - noch im Verlauf des Prozesses auf Herausgabe der Mietsache einwenden, dass der Vermieter die Erlaubnis dem Mieter hätte erteilen müssen. Ob hiervon auch eine ordentliche Kündigung betroffen ist, hängt von den konkreten Umständen im Einzelfall ab und inwieweit den Mieter eine Schuld trifft.
Mieterhöhung bei Untervermietung (Untermietzuschlag)
Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt (§ 553 Abs. 2 BGB). Ist der Mieter mit einer gerechtfertigten (angemessenen) Erhöhung der Miete nicht einverstanden, so liegt die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung nicht vor. Der Untermietzuschlag kommt insbesondere zum Tragen, wenn Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete vereinbart haben und sich durch die Aufnahme einer weiterten Person auch die Nebenkosten der Wohnung entsprechend erhöhen. Für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlag gesetzlich geregelt.
Kündigungsrecht des Mieters wegen Verweigerung der Zustimmung bei berechtigtem Interesse
Lehnt der Vermieter die angefragte Untervermietung ohne ausreichenden Grund ab, besteht sogar ein Sonderkündigungsrecht des Mieters. So heißt es im § 540 Abs. 1 BGB: "Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt".
Voraussetzung ist in der Regel, dass der Hauptmieter nur einen Teil der Wohnung untervermietet und selber auch in der Wohnung bleibt. Einer Untervermietung der ganzen Wohnung muss der Vermieter nicht zustimmen. Ein berechtigtes Interesse wird im Einzelfall sogar angenommen, wenn der Hauptmieter aus finanziellen Gründen auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist.
Über den Trick der beabsichtigten Untervermietung wird teilweise versucht aus einem langfristigen Mietvertrag vorzeitig rauszukommen. Nach § 553 Abs. 1 BGB kann die Untervermietung in der Regel nur dann vom Vermieter verweigert werden, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Verweigert der Vermieter ohne berechtigten Grund die Zustimmung zur Untervermietung, so kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Allerdings hat der Mieter gemäß § 242 BGB kein Kündigungsrecht, wenn er sich rechtsmissbräuchlich verhält. Das haben auch die Richter am BGH bestätigt. In ihrem Urteil vom 11.11.2009 - VIII ZR 294/08 führen sie aus: "Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht". Im Urteilsfall behauptete ein Mieter, dass die Eltern in seine Wohnung zur Untermiete einziehen würden. Eine vorgeschobene Untervermietung begründet (natürlich) kein Kündigungsrecht.
Auch entfällt das Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn der Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung auf Anfrage des Mieters verweigert hat, weil der Mieter ohne Benennung einer konkreten Person lediglich erklärt, einen Untermieter suchen zu wollen (OLG Celle, Az. 2 W 16/03).
Liegen grundsätzlich die Voraussetzungen für eine Zustimmung vor, setzt der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nicht voraus, dass er in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat. Wie häufig sich der Mieter in der Wohnung aufhält, ist danach unerheblich (Urteil des BGH vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, BGHR 2006, 562). Kein Anspruch auf Untervermietung besteht dagegen nach dem Landgericht Berlin, wenn sich der Lebensmittelpunkt des Mieters nicht mehr in der betreffenden Wohnung befindet. Ein Mieter hatte seinen Lebensmittelpunkt in eine andere Stadt verlagert und für sich in der Wohnung nur ein Zimmer zur eigenen Nutzung behalten wollen. Das Landgericht Berlin versagte dem Mieter den Anspruch, da es hier nur noch ein rein wirtschaftliches Interesse des Mieters sah, nämlich mit der Wohnung Geld zu verdienen (LG Berlin, Az. 65 S 303/04).
Mehr Informationen zum Sonderkündigungsrecht im Mietrecht finden Sie auch auf der Website Juraforum.
Rechte und Pflichten aus dem Untermietvertrag
Wenn der Hauptmieter einen Untermieter vertraglich in die Wohnung aufnimmt, kann der Untermieter eigene Mieterrechte gegenüber dem Hauptmieter geltend machen. So gilt zum Beispiel der gesetzliche Kündigungsschutz des Mietrechts. Der Hauptmieter kann dann nur mit einer Frist von drei Monaten und nur bei berechtigtem Interesse kündigen. Bei Mängeln kann der Untermieter die Miete mindern. Der Kündigungsschutz im allgemeinen Mietrecht (Erfordernis eines berechtigten Interesses des Vermieters für die Kündigung) gilt aber bei einer Untervermietung nicht, wenn der Hauptmieter die Wohnung ganz oder überwiegend mit Gegenständen eingerichtet hat.
Zwangsvollstreckung bei Wohnung mit Untermieter
Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 14.08.2008 entschieden, dass es einem Gerichtsvollzieher nicht zuzumuten ist, bei einer Räumung materiell-rechtliche Überlegungen anzustrengen. So heißt es im Leitsatz des Urteils: "Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln". Bei der Zwangsvollstreckung hatte der angetroffene Beteiligte behauptet, aufgrund eines Untermietvertrags mit dem Schuldner alleiniger Untermieter der Räume zu sein. Folglich sei ein Räumungstitel ihm gegenüber unzulässig, weil dieser Vollstreckungstitel sich nicht gegen ihn richte.
Wenn der Hauptmieter nach fristloser Kündigung seines Mietverhältnisses unberechtigter Weise einen Untermietvertrag mit einem Dritten abgeschlossen hat und dieser Dritte bei der Räumungsvollstreckung gegen den Hauptmieter ein Besitzrecht behauptet, muss der Gerichtsvollzieher grundsätzlich die Vollstreckung einstellen. Dies selbst dann, wenn offensichtlich zu sein scheint, dass der Abschluss des Untermietvertrages nur dem Zweck dient die Vollstreckung zu vereiteln und der Vertrag quasi in letzter Minute erst "aus dem Hut gezaubert wird". Was der Gerichtsvollzieher allerdings prüfen muss, ist, ob der Untermieter tatsächlich Besitz von den Räumen ergriffen hat und sich die Vollstreckung insofern überhaupt gegen den Dritten richtet. Quelle: RECHTaktuell | SAWAL | Räumungstitel gegen Untermieter
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