Mietkaution anlegen

Der Vermieter muss die Mietsicherheit anlegen

Dr. Britta Beate Schön
Finanztip-Expertin für Recht

Das Wichtigste in Kürze

  • Kautionen sichern den Vermieter gegen eventuelle Schäden in der Wohnung ab. Mehr als drei Nettomieten dürfen sie nicht betragen.

  • Die Kaution kriegst Du vollständig zurück, wenn während Deiner Miete keine Mängel entstehen.

  • Die Kaution muss getrennt vom Privatvermögen des Vermieters angelegt werden. Die Zinsen stehen Dir als Mieter zu.

  • Mit der Rückzahlung darf sich der Vermieter bis zu sechs Monate nach Auszug Zeit lassen.

So gehst Du vor

  • Überprüfe im Mietvertrag, ob Dein Vermieter mehr Kaution verlangt als erlaubt.
  • Du kannst die Kaution auch in drei Raten zahlen.
  • Verlange beim Auszug die Kaution zurück – am besten schriftlich. Dazu kannst Du unseren Musterbrief Mietkaution nutzen.

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Eine Kerze, die Brandflecken auf dem Teppich hinterlässt, oder schlecht zugespachtelte Bohrlöcher: In der Mietwohnung kann vieles Schaden nehmen, was nicht dem Mieter, sondern dem Vermieter gehört. Als Sicherheit gegen solche Schäden bestehen die meisten Vermieter auf einer Mietkaution. Aber auch Mietausfälle sind durch die Kaution abgedeckt. Was sich gut anhört, hat aber auch seine Schattenseite: Oft gibt es Ärger, wenn der Vermieter die Kaution zurückzahlen soll.

Wie viel Mietkaution musst Du zahlen?

Als Mieter bist Du nicht gesetzlich verpflichtet, eine Mietkaution zu zahlen. Viele Vermieter verlangen jedoch eine. Ist im Mietvertrag eine Kaution vorgesehen, darf diese höchstens drei Nettomieten – also ohne Nebenkostenvorauszahlung – betragen (§ 551 BGB).

Ein Beispiel: Wenn Deine Kaltmiete 760 Euro beträgt und Deine Warmmiete 890 Euro, darf Dein Vermieter höchstens 2.280 Euro als Kaution verlangen. Das gilt auch, wenn die Miete steigt: Die Kaution wird nicht höher. Hast Du mehr gezahlt, kannst Du die zu viel gezahlten Beträge zurückverlangen.

Wenn Du auf einen Schlag nicht so viel Geld an den Vermieter zahlen kannst oder willst, kannst Du die Mietkaution in drei Raten abstottern. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine Ratenzahlung darf der Vermieter im Mietvertrag nicht ausschließen.

Verschiedene Kautionsarten möglich

Die gängigste Art, die Kaution zu leisten, ist die Barkaution. Anders als der Name vermuten lässt, zahlst Du aber dem Vermieter das Geld nicht zwangsweise bar auf die Hand, Du kannst es auch überweisen. Dein Geld muss der Vermieter dann als Kaution anlegen, zum Beispiel auf einem besonderen Mietkautionskonto.

Eine Alternative ist die Mietkautionsbürgschaft, auch Mietaval genannt. Dabei gibt die Bank des Mieters dem Vermieter die Sicherheit, dass sie im Falle von Schäden oder Mietausfall dafür aufkommt, allerdings nur bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Kaution. Der Vorteil für den Mieter ist, dass er wegen der meist hohen Kosten eines Umzugs nicht auch noch die Kaution aufbringen muss.

Allerdings bieten kaum Banken einen Mietaval an, außerdem verlangen sie jährliche Gebühren. Dazu kommt meist eine Bearbeitungspauschale.

Auch Verwandte oder Freunde können als Bürgen für die Kaution infrage kommen. Eine Bürgschaft statt Kaution muss der Vermieter aber nicht akzeptieren.

Ebenfalls möglich ist eine Mietkautionsversicherung, bei der der Anbieter im Ver­si­che­rungsfall für den Schaden einspringt. Dafür musst Du monatlich oder jährlich eine Ver­si­che­rungsprämie zahlen. Aus dem Schneider bist Du damit aber nicht. Die Ver­si­che­rung fordert den Schadensbetrag von Dir zurück. Insgesamt zahlst Du also definitiv Geld, auch wenn in der Wohnung oder dem Haus kein Schaden entsteht.

In einer Finanztip-Stichprobe im Juli 2022 lagen die Kosten der Ver­si­che­rung bei einer geforderten Kaution von 1.800 Euro bei rund 80 Euro pro Jahr.

Kosten einer Mietkautionsversicherung

Versicherer

Kosten1

 

Allianz

 

84,60 €

 

Basler Ver­si­che­rungen

 

84,60 €

 

R+V Ver­si­che­rungen

 

84,60 €

 

Württembergische Ver­si­che­rung

 

81 €

1 Wir gehen von einer Kaution in Höhe von 1.800 Euro aus.
Quelle: Websites der Anbieter (Stand: 5. Juli 2022)

Wir raten von einer solchen Ver­si­che­rung ab. Einzige Ausnahme: Du kannst die Kaution selbst nicht stellen und hast auch niemanden, der für Dich bürgt.

Rückzahlung darf auf sich warten lassen

Es gibt keine feste Frist im Gesetz, bis wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Es kommt immer auf den Einzelfall an – und das kann zu Ärger führen, wenn sich der Vermieter mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lässt. Ziehst Du aus der Wohnung aus, darf der Vermieter bis zu sechs Monate die Kaution einbehalten.

Eine Ausnahme: Im Übergabeprotokoll sind keine Mängel oder Schäden vermerkt. Dann muss der Vermieter Dir die Kaution inklusive Zinsen sofort überweisen, denn es gibt keinen Grund dafür, noch länger Dein Geld einzubehalten. Deshalb ist ein Übergabeprotokoll beim Auszug so wichtig.

Mus­ter­schrei­ben Mietkaution

Hier kannst Du Dir unser Mus­ter­schrei­ben für die Rück­for­de­rung der Mietkaution herunterladen:

Zum Download

Sind Mängel an der Wohnung schon zum Auszug bekannt, kann der Vermieter Dir eine Frist gewähren, um diese auszubessern. Ansonsten darf er sich mit dem Zurückzahlen zwischen drei und höchstens neun Monaten Zeit lassen, bis alle Mängel geklärt beziehungsweise die Reparaturen bezahlt sind.

Auch die noch ausstehende Abrechnung der Betriebskosten ist ein Grund für den Vermieter, Teile der Kaution zurückzuhalten. Allerdings muss er sich dabei an den Werten der Vorjahre orientieren und darf nicht die ganze Kaution behalten (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az. VIII ZR 71/05; Urteil vom 20. Juli 2016, Az. VIII ZR 263/14).

Manche Mieter kommen auf die Idee, in den letzten Monaten nach Kündigung bis zum Auszug keine Miete mehr zu zahlen und die Kaution somit „abzuwohnen“. Sie wollen ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mit der Miete verrechnen; das ist aber nicht zulässig (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 3. März 2004, Az. 2 W 10/04; AG München, Urteil vom 5. April 2016, Az. 432 C 1707/16).

Wann kriegst Du weniger Kaution zurück?

Der Vermieter darf die Kaution beziehungsweise Teile davon einbehalten, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat. Das können Flecken an der Wand oder auch nicht richtig verputzte Bohrlöcher sein. In vielen Mietverträgen steht, dass der Mieter regelmäßige Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Diese Klauseln hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18. März 2015, AZ. VIII ZR 185/14) für nichtig erklärt, sofern der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat.

Verschleißmängel, zum Beispiel am Herd, sind kein Grund, die Kaution zu mindern. Das sehen Vermieter häufig anders. Mietrückstände und ausstehende Nebenkosten darf der Vermieter aber durch die Kaution ausgleichen.

Was ist ein Mietkautionskonto?

Als Vermieter musst Du die Kaution anlegen. Dafür darfst Du allerdings nicht Dein eigenes Privatkonto nutzen (§ 551 Abs. 3 BGB).

Eine mögliche Variante ist ein Mietkautionskonto. Ein solches Konto darf während des Mietvertrages nicht gekündigt werden, deshalb gilt auch die maximale Kündigungsfrist von drei Monaten, die der Kündigungsfrist für eine Wohnung gleicht. Wirst Du insolvent, ist die Kaution vor Deinen Gläubigern geschützt und der Mieter bekommst das Geld wieder zurück.

Mietkautionskonten kannst Du meist bei Filialbanken eröffnen, sowohl regionalen als auch bundesweit arbeitenden Instituten. Direktbanken bieten solche Konten eher selten an.
Umsonst sind die Konten für Dich nicht, oft verlangen die Banken Gebühren dafür. Die kannst Du nicht auf den Mieter abwälzen.

Allerdings gibt es auch Banken, bei denen der Mieter das Konto eröffnet und führt. Es wird dann für Dich verpfändet und der Mieter kann nicht auf das Guthaben zugreifen. Im Gegenzug informiert die Bank den Mieter, wenn Du auf das Guthaben zugreifen willst. Auflösen kann der Mieter das Konto nur, wenn er der Bank eine Kopie der Verpfändungsurkunde zuschickt.

Die meisten Kautionskonten sind sehr schlecht oder überhaupt nicht verzinst. In einer Finanztip-Stichprobe im Juli 2022 lagen die Zinssätze bei höchsten 0,01 Prozent.

Filialbanken und Direktbanken im Vergleich

Bank

Gebühren

ZinsenEröffnung

 

BW-Bank

 

40 € Eröffnungsgebühr0 %Vermieter

 

Commerzbank

 

59 € Eröffnungsgebühr0 %Mieter oder Vermieter

 

DKB

 

0 €0,01 %Mieter

 

GLS Bank

 

0 €0 %Mieter oder Vermieter

Quelle: Websites der Anbieter (Stand: 5. Juli 2022)

Auch die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches oder eines Sparbuches mit Sperrvermerk ist üblich. Das muss allerdings im Mietvertrag festgelegt sein.

Tagesgeld statt Mietkautionskonto

Nicht weit verbreitet aber dennoch möglich ist die Anlage der Kaution auf einem guten Tagesgeldkonto. Die sind mit 0,2 Prozent zwar besser verzinst als Mietkautionskonten, dafür ist das Verfahren aber komplizierter.

Das liegt daran, dass ein Treuhandkonto nötig ist. So ist der Mieter Inhaber des Kontos, aber Du als Vermieter hast Zugriff auf das Geld. Damit hast Du die Sicherheit, dass Dein Mieter das Geld nicht einfach abheben kann. Die Bank muss diesem Vorgang zustimmen. Für die Mieter ist diese Option wegen der etwas höheren Zinsen attraktiver.

Grundsätzlich gilt: Du musst Deinen Mietern auf Anfrage mitteilen, wo Du das Geld zu welchem Zinssatz angelegt hat.

Emp­feh­lungen aus dem Ratgeber Rechts­schutz­ver­si­che­rung

Eine passende Rechts­schutz­ver­si­che­rung findest Du am besten über ein Vergleichsportal. Von Mai bis Juli 2021 haben wir diese untersucht. Unsere Emp­feh­lungen aus diesem Test sind:

Zum Ratgeber

Autoren
Dr. Britta Beate Schön
Josefine Lietzau
Eric Brandmayer

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