Mietpreisbremse

So viel darf ein Vermieter bei der Neuvermietung verlangen

Dr. Britta Beate Schön Stand: 13. August 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • In rund 350 deutschen Städten und Gemeinden müssen sich Vermieter an die Mietpreisbremse halten. Das bedeutet: Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
  • Mehr verlangen darf der Vermieter nur in fünf Ausnahmefällen.
  • Ist die Miete zu hoch, können Sie als Mieter nach einer Rüge Ihre Mietzahlung auf die zulässige Höhe senken und zu viel gezahltes Geld zurückverlangen.
So gehen Sie vor
  • Überprüfen Sie Ihre Miete anhand des geltenden Mietspiegels. Liegt sie darüber, sollten Sie die Höhe schriftlich innerhalb von 30 Monaten rügen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
  • Wollen Sie sich nicht selbst mit dem Vermieter herumärgern, können Sie sich ohne Kostenrisiko an wenigermiete.de wenden. Bei Erfolg zahlen Sie die Ersparnis von fünf Monaten.
  • Sie können sich auch Hilfe bei einem Mieterverein holen (müssen dazu aber Mitglied werden) oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht.

Wer auf Wohnungssuche ist, braucht gute Nerven. Vor allem in Ballungsräumen oder Universitätsstädten gibt es wenig bezahlbaren Wohnraum und jede Menge Bewerber. Zu allem Überfluss stiegen in den letzten Jahren die Preise bei Neuvermietungen in einigen Städten sprunghaft um bis zu einem Drittel an.

Durch die 2015 eingeführte Mietpreisbremse sollte das anders werden. Der Preis bei einem neuen Mietvertrag darf nur noch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das ist jedoch nicht so einfach, wie es klingt: Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland, es gibt viele Ausnahmen, keine Bußgelder und einige Vermieter halten sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Es gibt kaum Regeln im Mietrecht, die so umstritten sind wie die Mietpreisbremse. Landesverordnungen zur Mietpreisbremse gibt es derzeit in 12 der 16 Bundesländer.

Einige Verordnungen waren unwirksam, da eine ausreichende Begründung fehlte. Betroffen war zuletzt der Verordnung in Niedersachsen (LG Hannover, Urteil vom 12. August 2020, Az. 7 S 7/20). Auch eine nur nachgeschobene Begründung, wie von Hessen geliefert, reicht nicht aus (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019, Az, VIII ZR 130/18). Auch andere Landesregierungen mussten bei der Begründung nachbessern.

Da die Mietpreisbremse in ihrer ursprünglichen Form kaum Wirkung zeigte, hat der Gesetzgeber nachgebessert mit dem Mietrechtanpassungsgesetz, das seit dem 1. Januar 2019 gilt. Die letzte Verschärfung des Gesetzes ist zum 1. April 2020 in Kraft getreten. Mieter können nun leichter zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.

In welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse greift

Bundesland

gilt bis wann?gilt wo?
Berlin31. Mai 2025im gesamten Bundesland
Hamburg30. Juni 2025im gesamten Bundesland
Nordrhein-Westfalen30. Juni 2020in 22 Städten, darunter Münster, Düsseldorf, Köln, Aachen und andere (ab 1. Juli 2020 sind Mieter nur noch in 18 Kommunen geschützt)
Bayern31. Dezember 2021in 162 Städten und Gemeinden, darunter München, Regensburg, Ingolstadt und andere
Rheinland-Pfalz7. Oktober 2020in Mainz, Landau, Speyer und Trier
Baden-Württemberg31. Oktober 2020in 68 Städten und Gemeinden, darunter Stuttgart und die Universitätsstädte Freiburg, Heidelberg, Tübingen und Ulm und andere
Hessen26. November 2020in 31 Städten, darunter Frankfurt, Darmstadt und andere
Bremen30. November 2020in Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven
Brandenburg31. Dezember 2020in 31 Städten, darunter Potsdam und andere
Thüringen31. Januar 2021in Erfurt und Jena
Niedersachsen30. November 2021in 19 Städten und Gemeinden, darunter Braunschweig, Göttingen, Hannover und andere
Mecklenburg-Vorpommern30. September 2023Rostock und Greifswald

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 25. Juni 2020)

In Schleswig-Holstein galt in zwölf Kommunen die Mietpreisbremse. Die Verordnung wurde ein Jahr vor dem geplanten Ablaufdatum im November 2020 vorzeitig aufgehoben. Spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 sollen die Rechtsverordnungen in allen Bundesländern auslaufen.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter die Miete nicht mehr frei festlegen. Er darf nur noch eine Zahlung verlangen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ein Beispiel: Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 7,50 Euro pro Quadratmeter. Für vergleichbare Wohnungen wurden bei Neuvermietungen allerdings Preise von bis zu 10 Euro erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel bei 8,50 Euro pro Quadratmeter liegt. Soll die Wohnung jetzt wieder vermietet werden, kann der Vermieter höchstens 9,35 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Der Vermieter muss also wissen, ob seine Miete über der ortsüblichen liegt und wie viel er verlangen kann, um nicht später eine böse Überraschung zu erleben. Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind nämlich zwingend. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind nicht zulässig.

Als Mieter können Sie nach Unterzeichnung des Mietvertrages beanstanden, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist und gegebenenfalls Ihre Zahlungen kürzen – also während des laufenden Mietverhältnisses.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Um den Neubau von Wohnungen sowie Modernisierungen für die Eigentümer attraktiv zu halten, gibt es im Wesentlichen vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse, über die der Vermieter ungefragt informieren muss.

1. Vermieter genießen Bestandsschutz

Hat der Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, bleibt es dabei. Der Vermieter muss bei einer Neuvermietung nicht weniger verlangen, um der Preisbremse zu entsprechen. Vermieter haben einen sogenannten Bestandsschutz und können weiterhin die Vormiete verlangen, aber keinen höheren Betrag (§ 556e BGB).

Seit dem 1. Januar 2019 darf der Vermieter nur dann soviel wie vom Vormieter verlangen, wenn er den Mietinteressenten vor Unterschrift unter den Mietvertrag über die Höhe der Vormiete informiert hat. Ansonsten kann sich der Vermieter nicht auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen (§ 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB). Allerdings dürfen Vermieter die Auskunft nachholen und sich dann zwei Jahren später auf die Ausnahme berufen und mehr verlangen.

2. Vermietung von Neubauten

Handelt es sich bei der Wohnung um einen Neubau, kann der Vermieter die Miete frei festlegen, ohne die Mietpreisbremse beachten zu müssen (§ 556f Satz 1 BGB). Er muss allerdings Mietinteressenten darüber informieren, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB).

3. Umfassende Modernisierung

Hat der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert, muss er sich nicht an die Mietpreisbremse halten. Eine Modernisierung ist umfassend, sofern die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Der Einbau von Isolierglasfenstern zum Beispiel reicht nicht. Diese Ausnahme gilt allerdings nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB).

Gab es also nach der Sanierung schon einen Vormieter, handelt es sich um die zweite Vermietung. Der Vermieter ist dann an die Mietpreisbremse gebunden. Er darf danach höchstens die Miete verlangen, die der Vormieter gezahlt hat. Diese dürfte aber in der Regel weit über dem Mietspiegel liegen.

Vor Unterschrift des Mietvertrags muss der Vermieter dem neuen Mieter klar sagen, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt – nur dann kann er den Mietpreis frei festlegen (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB).

4. Andere Modernisierungen

Hat der Vermieter kleinere Modernisierungen umgesetzt, kann er bei Neuvermietung einen Zuschlag über die 10-Prozent-Begrenzung der Mietpreisbremse hinaus verlangen. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter schon beim Vormieter wegen der Modernisierung die Miete hätte erhöhen dürfen. Er darf dann zusätzlich bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten aufschlagen – also den Anteil der Kosten, den Vermieter auch in laufenden Mietverhältnissen auf ihre Mieter umlegen können. Allerdings muss der Vermieter dem Wohnungsinteressenten mitteilen, dass er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung modernisiert hat (§ 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB).

5. Zuschlag bei möblierten Wohnungen

Grundsätzlich müssen sich Vermieter auch an die Mietpreisbremse halten, wenn sie möblierte Wohnungen oder Apartments vermieten. Es gibt nur zwei Ausnahmen:

  1. möblierte Wohnungen, die der Vermieter nur für den vorübergehenden Gebrauch vermietet – zum Beispiel Ferienwohnungen,
  2. ein möbliertes Zimmer in einer Wohnung, in der der Vermieter auch wohnt (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB).

Für alle anderen Wohnungen, die der Vermieter möbliert vermietet, gilt die Mietpreisbremse. Zulässig ist allerdings ein sogenannter Möblierungszuschlag. Wie ein solcher berechnet wird, hat der Gesetzgeber nicht festgelegt. Auch im Mietvertrag muss der Vermieter den Zuschlag nicht gesondert ausweisen. Es ist deshalb für Mieter möblierter Wohnungen oft nur schwer nachzuvollziehen, wie sich die Miete zusammensetzt und ob der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt.

Wie können Mieter prüfen, ob die Miete zu hoch ist?

Wer einen Mietvertrag in einer Stadt unterschrieben hat, in der die Mietpreisbremse gilt, sollte prüfen, ob sich der Vermieter an die Mietpreisbremse gehalten hat. Dazu müssen Sie wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Mietspiegel

Sie können in den Mietspiegel der Stadt schauen. In vielen Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, gibt es einen qualifizierten oder zumindest einen einfachen Mietspiegel. Das können Sie auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde meist leicht herausfinden. Dann überprüfen Sie anhand der Lage und des Ausbauzustands der Wohnung, welche Miete ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Sie schnell den relevanten Mietpreis ermitteln können. In Köln müssen Mieter dafür allerdings eine Gebühr von 3,50 Euro zahlen (Stand: 25. Juni 2020).

Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist

Wo es keinen Mietspiegel gibt, wird es etwas schwieriger. Sie können auf Vergleichsmiet-Datenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zurückgreifen sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete heranziehen. Wenden Sie sich dazu am besten auch an Ihre Stadt oder einen Mieterverein.

Halten sich die Vermieter an die Mietpreisbremse?

Der Berliner Mieterverein und der Deutsche Mieterbund beklagen immer wieder, dass sich einige Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten. Nach einer Erhebung des Portals wenigermiete.de lagen im Schnitt mehr als 70 Prozent der insgesamt 10.000 untersuchten Fälle oberhalb der zulässigen Grenze. Mieter zahlen in den sechs erfassten deutschen Großstädten durchschnittlich 220 Euro zu viel im Monat.

Außerdem scheinen einige Vermieter die gesetzlichen Ausnahmen sehr weit auszulegen. Sie riskieren dabei wenig, denn ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist keine Straftat. Es drohen bis heute keine Bußgelder.

Auch wenn Sie über einen Makler oder ein Wohnungsvermittlungsportal eine Wohnung suchen, müssen Sie die Miethöhe selbst im Auge behalten. Die Vermittler oder Plattformen achten nicht darauf, ob der Vermieter zu viel verlangt, wie eine Umfrage von Finanztip ergab.

Wer als Mieter schon bei den ersten Gesprächen anfängt, kritische Fragen zur Miethöhe zu stellen, hat oft keine Chance, die Wohnung zu bekommen. Umso wichtiger ist es, dass Mieter ihre Rechte kennen. Nach Unterzeichnung lohnt es sich immer, den Mietvertrag zu überprüfen. Sie können erheblich sparen – und handeln auch im Interesse aller anderen Mieter.

Wie setzen Mieter ihre Rechte selbst durch?

Das Gute ist: Hat Ihr Vermieter eine zu hohe Miete verlangt, ist die Vereinbarung über die Höhe unwirksam, nicht der gesamte Mietvertrag. Sie können also in Ihrem Zuhause wohnen bleiben, der Vermieter muss jedoch die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten (§ 556g BGB). Zukünftig zahlen Sie nur noch die zulässige Miete. Zudem muss Ihr Vermieter auch einen Anteil der Kaution freigeben, da er auch bei der Kaution von der überhöhten Miete ausgegangen ist.

1. Schritt: Überhöhte Miete rügen

Sie müssen die überhöhte Miete rügen, um weniger zu zahlen (§ 556g Abs. 2 BGB). Schreiben Sie dazu einen  Brief oder eine E-Mail. Legen Sie dar, um welchen Betrag die Miete zu hoch ist. Und fordern Sie den Vermieter auf, Ihre Mietkürzung zu akzeptieren. Eine ausführliche Begründung, warum die Miete zu hoch ist, müssen Sie nicht vorlegen. Um einen Beweis in Händen zu haben, sollten Sie die Rüge als Einschreiben verschicken.

2. Schritt: Zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Als Mieter haben Sie bei neueren Mietverträgen einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Miete, welche Sie seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlt haben (§ 556g Abs. 2 BGB). Das gilt für alle Mietverträge, die seit dem 1. April 2020 geschlossen wurden. Sie müssen dazu aber den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses rügen. Andernfalls bekommen Sie nur Geld zurück, das Sie zu viel bezahlt haben, nachdem Ihre Rüge beim Vermieter eingegangen ist. Außerdem darf das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet sein.

Haben Sie Ihren Mietvertrag vor dem 1. April 2020 unterschrieben, bleibt es für Sie bei der alten Regelung: Ihre Rüge wirkt nur für die Zukunft. Zu viel gezahlte Miete bekommen Sie erst ab dem Zeitpunkt Ihrer Rüge zurück (Art. 229 § 51 EGBGB).

Will Ihr Vermieter die Mietzahlung nicht reduzieren, brauchen Sie Unterstützung. Kommt es zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien über die Mietpreisbremse, entscheiden die Zivilgerichte.

Ihr Vermieter kann nicht einwenden, Sie hätten ihn getäuscht, da Sie schon bei Vertragsabschluss gewusst hätten, dass die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Das hatte ein Vermieter in München vorgetragen und wollte deshalb den Mietvertrag anfechten – erfolglos. Ein Mietinteressent hat nicht die Pflicht, den Vermieter darauf hinzuweisen, dass der Mietpreis überhöht ist (AG München, Urteil vom 8. September 2016, Az. 422 C 6013/16).

Portal setzt für Mieter die Mietpreisbremse durch

Wer sich nicht selbst mit dem Vermieter herumärgern will, kann sich an wenigermiete.de wenden. Seit Januar 2017 setzt das Unternehmen für Mieter die Mietpreisbremse durch. Das Angebot richtet sich an Mieter in allen Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt. Mieter können mit einem Mietrechner auf der Website wenigermiete.de überprüfen, ob sie zu viel Miete zahlen.

Das Portal versendet die Rüge an den Vermieter, klärt alles Weitere mit ihm und zieht notfalls vor Gericht. Hat der Dienstleister Erfolg, zahlt der Mieter die Ersparnis von fünf Monaten.

Finanztip hat sich das Portal näher angesehen: Wir haben die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) untersucht und uns das genaue Verfahren schriftlich erläutern lassen. Wir halten den Preis für fair, die Kostenstruktur ist transparent und die AGB sind verbraucherfreundlich.

wenigermiete.de ein Angebot der Conny GmbH
Durchsetzung der Mietpreisbremse
  • Angebot für Mieter in allen Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt
  • überprüft Miete, versendet Rüge und setzt Mieterrechte durch
  • Erfolgs-Honorar der Mietersparnis von fünf Monaten
  • bei einem Vergleich fallen keine zusätzlichen Kosten an

Welche Erfahrungen gibt es mit der Mietpreisbremse?

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) hat die Wirkung der Mietpreisbremse untersucht und kam Ende 2018 zu dem Ergebnis, dass sich der Mietenanstieg durch die Mietpreisbremse moderat verlangsamt hat.

Erfahrungen in Berlin

Erfahrungen in Hamburg

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Zum Ratgeber

Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 13. August 2020


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