Mietpreisbremse

So viel darf ein Vermieter bei Neuvermietung verlangen

Dr. Britta Beate Schön 11. November 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • In rund 350 deutschen Städten und Gemeinden müssen sich Vermieter an die Mietpreisbremse halten. Das bedeutet: Bei Neuvermietung darf der Mietzins nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
  • Nur in fünf Ausnahmefällen darf der Vermieter mehr von Dir verlangen.
So gehst Du vor
  • Überprüfe Deine Miete anhand des geltenden Mietspiegels. Liegt sie darüber, solltest Du die Höhe schriftlich innerhalb kurzer Zeit rügen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Du kannst dazu unser Musterdokument nutzen.

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  • Willst Du Dich nicht selbst mit Deinem Vermieter herumärgern, kannst Du Dich ohne Kostenrisiko an wenigermiete.de wenden. Bei Erfolg zahlst Du die Ersparnis von fünf Monaten. Du kannst auch zu einem Mieterverein gehen, dafür musst Du Mitglied werden.

Bist Du gerade auf Wohnungssuche? Dann brauchst Du gute Nerven. Gerade in Ballungsräumen oder Universitätsstädten gibt es wenig bezahlbaren Wohnraum und jede Menge Bewerber. Aber: Dank der Mietpreisbremse dürfen Vermieter in einigen Städten immerhin keine überhöhten Mieten mehr verlangen. Wir erklären Dir, was das für Dich bedeutet und wann Du mit der Mietpreisbremse Geld sparen kannst.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland. Die einzelnen Bundesländer entscheiden selbst, ob und in welchen Städten die Regelungen zur Begrenzung der Miete gelten sollen. Landesverordnungen zur Mietpreisbremse gibt es derzeit in 12 der 16 Bundesländer. Du kannst Dich nur dann auf die Bremse berufen, wenn sie in Deiner Stadt oder Gemeinde anwendbar ist.

Einige Verordnungen waren unwirksam, da eine ausreichende Begründung fehlte, wie zuletzt die Verordnung in Niedersachsen (LG Hannover, Urteil vom 12. August 2020, Az. 7 S 7/20). Auch eine nur nachgeschobene Begründung, wie von Hessen geliefert, reicht nicht aus (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019, Az. VIII ZR 130/18). Viele Landesregierungen haben bei der Begründung nachgebessert.

In welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse greift

Bundesland

gilt bis wann?gilt wo?
Baden-Württemberg30. Juni 2025in 89 Städten und Gemeinden, darunter Stuttgart und die Universitätsstädte Freiburg, Heidelberg, Tübingen und Ulm und andere
Bayern31. Dezember 2021in 162 Städten und Gemeinden, darunter München, Regensburg, Ingolstadt und andere
Berlin31. Mai 2025im gesamten Bundesland
Brandenburg31. Dezember 2020in 31 Städten, darunter Potsdam und andere
Bremen30. November 2020in Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven
Hamburg30. Juni 2025im gesamten Bundesland
Hessen26. November 2020in 31 Städten, darunter Frankfurt, Darmstadt und andere
Mecklenburg-Vorpommern30. September 2023Rostock und Greifswald
Niedersachsen30. November 2021in 19 Städten und Gemeinden, darunter Braunschweig, Göttingen, Hannover und andere
Nordrhein-Westfalen30. Juni 2025in 18 Städten, darunter Münster, Düsseldorf, Köln und andere
Rheinland-Pfalz7. Oktober 2025in Mainz, Landau, Speyer, Trier und Ludwigshafen
Thüringen31. Januar 2021in Erfurt und Jena

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: November 2020)

In Schleswig-Holstein galt in zwölf Kommunen die Mietpreisbremse. Die Verordnung wurde ein Jahr vor dem geplanten Ablaufdatum im November 2020 vorzeitig aufgehoben. Spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 sollen die Rechtsverordnungen in allen Bundesländern auslaufen.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

In Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt können Vermieter bei einem Mieterwechsel nicht mehr die Miete verlangen, die sie möchten. Erlaubt sind höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ein Beispiel: Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 7,50 Euro pro Quadratmeter. Vergleichbare Wohnungen erzielen Preise bis zu 10 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 8,50 Euro. Soll die Wohnung jetzt wieder vermietet werden, darf der Vermieter höchstens 9,35 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Der Vermieter muss also wissen, ob seine Miete über der ortsüblichen liegt und wie viel er verlangen kann, um nicht später eine böse Überraschung zu erleben. Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind nämlich zwingend.

Als Mieter kannst Du nach Unterzeichnung des Mietvertrages beanstanden, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist und gegebenenfalls Deine Zahlungen kürzen – also während des laufenden Mietverhältnisses.

Wer als Mieter schon bei den ersten Gesprächen anfängt, kritische Fragen zur Miethöhe zu stellen, hat oft keine Chance, die Wohnung zu bekommen. Umso wichtiger ist es, dass Du als Mieter Deine Rechte kennst. Nach Unterzeichnung lohnt es sich immer, den Mietvertrag zu überprüfen. Du kannst erheblich sparen – und handelst auch im Interesse aller anderen Mieter.

Wichtig: Es gibt keine Aufsichtsbehörde, an die Du Dich als Mieter wenden kannst. Das Instrument Mietpreisbremse funktioniert nur, wenn Du selbst darüber wachst und eine zu hohe Miete rügst.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Um den Neubau von Wohnungen sowie Modernisierungen für die Eigentümer attraktiv zu halten, gibt es im Wesentlichen vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Gemeinsam ist allen: Will sich ein Vermieter darauf berufen, muss er seit dem 1. Januar 2019 seinen Mieter darüber unaufgefordert informieren, dass bei der Wohnung die Regelungen nicht gelten (§ 556g Abs. 1a BGB).

1. Vermieter genießen Bestandsschutz

Hat Dein Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, bleibt es dabei, auch wenn das mehr ist, als nach der Mietpreisbremse erlaubt. Dein Vermieter darf weiterhin zumindest die Vormiete verlangen, aber nicht mehr (§ 556e Abs. 1 BGB).

Bedingung: Dein Vermieter muss Dich vor Unterschrift unter den Mietvertrag über die Höhe der Vormiete informieren – mindestens in einer E-Mail (§ 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB). Teilt Dir Dein Vermieter erst nach Vertragsabschluss schriftlich oder per E-Mail mit, dass die Vormiete schon so hoch war, bist Du als Mieter immerhin noch zwei Jahre geschützt: Du musst nicht mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel zahlen; erst danach musst Du so viel zahlen wie im Vertrag vereinbart und was Dein Vormieter auch gezahlt hat (§ 556g Abs. 1a Satz 3 BGB).

2. Vermietung von Neubauten

Bei Neubauten dürfen Vermieter die Miete frei festlegen, ohne die Mietpreisbremse beachten zu müssen (§ 556f Satz 1 BGB). Neue Mieter müssen sie allerdings darüber informieren, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB). Eine mündliche Info reicht nicht.

3. Umfassende Modernisierung

Auch nach umfassenden Modernisierungen gilt die Mietpreisbremse nicht. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Modernisierungskosten etwa auf ein Drittel dessen belaufen, was eine vergleichbare Neubauwohnung kostet. Der Einbau von Isolierglasfenstern zum Beispiel reicht nicht. Diese Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB).

Gab es also nach der Sanierung schon einen Vormieter, handelt es sich um die zweite Vermietung. Der Vermieter ist dann an die Mietpreisbremse gebunden und darf höchstens die Miete verlangen, die der Vormieter gezahlt hat. Diese dürfte aber in der Regel weit über dem Mietspiegel liegen.

Vor Unterschrift des Mietvertrags muss der Vermieter dem neuen Mieter klar sagen, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt – nur dann kann er den Mietpreis frei festlegen (§ 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB).

4. Andere Modernisierungen

Bei kleineren Modernisierungen ist ein Zuschlag über die Zehn-Prozent-Begrenzung der Mietpreisbremse hinaus möglich. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter schon beim Vormieter wegen der Modernisierung die Miete hätte erhöhen dürfen. Er darf dann zusätzlich bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten aufschlagen – also den Anteil der Kosten, den Vermieter auch in laufenden Mietverhältnissen auf ihre Mieter umlegen können (§ 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB).

Allerdings muss der Vermieter dem Wohnungsinteressenten in Textform – also per Brief oder E-Mail – mitteilen, dass er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung modernisiert hat.

5. Zuschlag bei möblierten Wohnungen

Grundsätzlich müssen sich Vermieter auch an die Mietpreisbremse halten, wenn sie möblierte Wohnungen oder Apartments vermieten. Es gibt nur zwei Ausnahmen:

  1. möblierte Wohnungen, die der Vermieter nur für den vorübergehenden Gebrauch vermietet – zum Beispiel Ferienwohnungen,
  2. ein möbliertes Zimmer in einer Wohnung, in der der Vermieter auch wohnt (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB).

Für alle anderen Wohnungen, die der Vermieter möbliert vermietet, gilt die Mietpreisbremse. Zulässig ist aber ein sogenannter Möblierungszuschlag. Wie ein solcher berechnet wird, hat der Gesetzgeber nicht festgelegt. Auch im Mietvertrag muss der Vermieter den Zuschlag nicht gesondert ausweisen. Es ist deshalb für Mieter oft nur schwer nachzuvollziehen, wie sich die Miete bei möblierten Wohnungen zusammensetzt und ob der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt.

Wie kannst Du überprüfen, ob Deine Miete zu hoch ist?

Hast Du einen Mietvertrag in einer Stadt unterschrieben, in der die Mietpreisbremse gilt, solltest Du prüfen, ob sich Dein Vermieter an die Mietpreisbremse gehalten hat. Dazu musst Du wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Mietspiegel

Du kannst dazu in den Mietspiegel der Stadt schauen. Oft gibt es einen qualifizierten oder zumindest einen einfachen Mietspiegel. Das kannst Du auf der Website Deiner Stadt oder Gemeinde meist leicht herausfinden. Dann überprüfst Du anhand der Lage und des Ausbauzustands der Wohnung, welche Miete ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Du schnell den relevanten Mietpreis ermitteln kannst. In Köln müssen Mieter dafür allerdings eine Gebühr von 3,50 Euro zahlen (Stand: 6. November 2020).

Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist

Wo es keinen Mietspiegel gibt, wird es etwas schwieriger. Du kannst auf Vergleichsmiet-Datenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zurückgreifen sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete heranziehen. Wende Dich dazu am besten an Deine Stadtverwaltung oder einen Mieterverein.

Wie kannst Du Deine Rechte selbst durchsetzen?

Das Gute ist: Hat Dein Vermieter zu viel Miete verlangt, ist die Vereinbarung über die Höhe unwirksam, nicht aber der gesamte Mietvertrag. Du kannst also in Deiner Wohnung bleiben, musst aber zukünftig nur noch die zulässige Miete überweisen. Zudem muss Dein Vermieter die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen (§ 556g BGB). So gehst Du am besten vor:

1. Schritt: Überhöhte Miete rügen

Du musst die überhöhte Miete rügen, um weniger zu zahlen (§ 556g Abs. 2 BGB). Schreib Deinem Vermieter dazu am besten einen  Brief, in dem Du erläuterst, um welchen Betrag die Miete zu hoch ist. Und fordere ihn auf, Deine Mietkürzung zu akzeptieren. Eine ausführliche Begründung, warum die Miete zu hoch ist, musst Du nicht vorlegen. Um einen Beweis in Händen zu haben, solltest Du die Rüge als Einschreiben verschicken.

2. Schritt: Zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Als Mieter hast Du bei neueren Mietverträgen einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Miete, die Du seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlt hast (§ 556g Abs. 2 BGB). Das gilt für alle Mietverträge, die seit dem 1. April 2020 geschlossen wurden. Du musst dazu nur den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses beanstanden.

Auch nach 30 Monaten kannst Du noch rügen. Du bekommst dann allerdings nur den Betrag zurück, den Du seit der Rüge zu viel gezahlt hast und auch nur, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.

Hast Du Deinen Mietvertrag vor dem 1. April 2020 unterschrieben, bleibt es für Dich bei der alten Regelung: Deine Rüge wirkt nur für die Zukunft. Zu viel gezahlte Miete bekommst Du erst ab dem Zeitpunkt Deiner Rüge zurück (Art. 229 § 51 EGBGB).

3. Schritt: Zu viel gezahlte Kaution zurückfordern

Zudem muss Dein Vermieter auch einen Anteil der Kaution freigeben, da er auch bei der Kaution von der überhöhten Miete ausgegangen ist. Das solltest Du auch einfordern.

Vorlage Rüge Mietpreisbremse

Du kannst dazu unser Musterschreiben verwenden und Deine Daten entsprechend einfügen.

Zum Download

Was tun, wenn Dein Vermieter die Rüge nicht akzeptiert?

Will Dein Vermieter die Mietzahlung nicht reduzieren, brauchst Du Unterstützung. Du kannst Dich an einen Mieterverein wenden, musst dazu aber Mitglied werden, an einen Rechtsanwalt oder an einen Rechtsdienstleister.

Als Rechtsdienstleister empfehlen wir wenigermiete.de. Seit Januar 2017 setzt das Unternehmen für Mieter die Mietpreisbremse durch. Das Angebot richtet sich an Mieter in allen Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt. Du kannst mit einem Mietrechner auf der Website des Anbieters überprüfen, ob Du zu viel Miete zahlst.

So arbeitet der Rechtsdienstleister: Nach einer Prüfung versendet wenigermiete.de eine Rüge an den Vermieter und klärt alles Weitere mit ihm. Notfalls ziehen sie für Dich vor Gericht. Hat der Dienstleister Erfolg, zahlst Du als Mieter die Ersparnis von fünf Monaten.

Finanztip hat sich das Portal näher angesehen: Wir haben die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) untersucht und uns das genaue Verfahren schriftlich erläutern lassen. Wir halten den Preis für fair, die Kostenstruktur ist transparent und die AGB sind verbraucherfreundlich.

wenigermiete.de ein Angebot der Conny GmbH
Durchsetzung der Mietpreisbremse
  • Angebot für Mieter in allen Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt
  • überprüft Miete, versendet Rüge und setzt Mieterrechte durch
  • Erfolgs-Honorar der Mietersparnis von fünf Monaten
  • bei einem Vergleich fallen keine zusätzlichen Kosten an

Welche Erfahrungen gibt es mit der Mietpreisbremse?

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung Berlin (DIW) hat die Wirkung der Mietpreisbremse untersucht und kam Ende 2018 zu dem Ergebnis, dass sich der Mietenanstieg durch die Mietpreisbremse moderat verlangsamt hat.

Der Berliner Mieterverein und der Deutsche Mieterbund beklagen immer wieder, dass sich einige Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten. Nach einer Erhebung des Portals wenigermiete.de lagen im Schnitt mehr als 70 Prozent der insgesamt 10.000 untersuchten Fälle oberhalb der zulässigen Grenze. Mieter zahlten in den sechs erfassten deutschen Großstädten durchschnittlich 220 Euro zu viel im Monat.

Erfahrungen in Berlin

Erfahrungen in Hamburg

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

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Autor
Dr. Britta Beate Schön

11. November 2020


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