Spekulationssteuer Immobilien So vermeidest Du Steuern beim Immobilienverkauf

Eine Immobilie gilt als solide Geldanlage. Wenn Du diese verkaufst, können allerdings Steuern fällig werden. Finanztip erklärt, wann das der Fall ist und wie Du es vermeiden kannst.

Du zahlst Spekulationssteuer, wenn Du Deine Immobilie nicht selbst genutzt und diese innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft hast und zudem Dein Gewinn mindestens 1.000 Euro beträgt. Geregelt ist das in Paragraf 23 Einkommensteuergesetz (EStG).

Es geht also bei der Frage, ob Spekulationssteuer auf den Verkauf einer Immobilie anfällt, immer darum,

• ob Du die Immobilie selbst genutzt hast oder nicht
• wie lange sie Dir gehörte
• wie hoch Dein Gewinn beim Verkauf war

Du siehst, dass Du in vielen Fällen Spekulationssteuer vermeiden kannst.

Bevor wir uns in den folgenden Kapiteln detailliert um diese drei Punkte kümmern, vorab noch eine grundsätzliche Frage. Denn umgangssprachlich ist mit einer Immobilie ein Haus oder eine Eigentumswohnung gemeint. Im Steuerrecht ist man da etwas genauer.

Was zählt als Immobilie im Steuerrecht?

Steuerrechtlich gehören zu Immobilien unter anderem:

• ein Gebäude, ein Gebäudeteil oder eine Eigentumswohnung
• ein unbebautes Grundstück
• grundstücksgleiche Rechte wie Wohnungseigentumsrecht, Erbbaurecht sowie Erbpachtrecht

Wenn Du das Haus oder die Eigentumswohnung zu „eigenen Wohnzwecken“ genutzt hast, ist der Verkauf für Dich immer steuerfrei. Du musst also bei einem Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen, wenn Du in der Wohnung oder dem Haus selbst gewohnt hast. Denn Du hast nicht spekuliert, sondern in der Immobilie gelebt. 

Wann ist eine Immobilie selbst genutzt?

Eine Immobilie gilt sicher als selbst genutzt, wenn sie in der Zeit zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich eigenen Wohnzwecken diente. Das ist aber nur die offensichtliche Antwort, es geht auch wesentlich kürzer. 

Warum reichen ein Jahr und zwei Tage der Selbstnutzung?

Keine Spekulationssteuer fällig wird, wenn Du im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt hast (§ 23 EStG). Weil das keine kompletten Kalenderjahre sein müssen, reichen schon ein Jahr und zwei Tage der Selbstnutzung, um Spekulationssteuer zu vermeiden.

Beispiel: Utta hatte ihre Eigentumswohnung fünf Jahre vermietet. Ab Dezember 2023 wohnte sie dann selbst darin – bis zum Verkauf Mitte Januar 2025. Damit hat Utta die Voraussetzungen einer steuerfreien Veräußerung erfüllt. Bei Immobilien genügt also ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Nur im mittleren Jahr müsstest Du das Objekt ganzjährig selbst bewohnen.

Du zahlst zudem keine Spekulationssteuer, wenn Du die Immobilie im Verkaufsjahr für einige Monate vermietest, aber am Jahresanfang noch selbst drin gewohnt hast. Das entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 3. September 2019 (Az. IX R 10/19).

Hättest Du aber nur einen Teil eines Hauses selbst bewohnt und einen anderen Teil vermietet, dann wäre nur der Gewinn für den selbst bewohnten Anteil steuerfrei. Für den vermieteten Teil müsstest Du zumindest diesen Anteil am Veräußerungsgewinn versteuern.

Was gilt bei einer Zweit- oder Ferienwohnung?

Eine Zweit-, Ferienimmobilie oder eine im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzte Wohnung gilt als selbstgenutzt, wenn Du sie nutzen kannst, wann immer Du willst und Du sie nicht vermietet hast. Dann handelt es sich um eine Selbstnutzung, auch wenn Du die Wohnung oder das Haus nur zeitweilig bewohnst. 

Diese Prinzipien klärte der BFH in seinem Urteil vom 27. Juni 2017 (Az. IX R 37/16). Im entschiedenen Fall erzielte eine Kölnerin durch den Verkauf ihres Ferienhauses auf Sylt einen Gewinn von 2,1 Millionen Euro, den das Finanzamt besteuern wollte. Grund: Sie nutzte es nur im Urlaub und an manchen Wochenenden. Das spielt jedoch für die Steuerpflicht keine Rolle, urteilte der BFH. Entscheidend war, dass die Klägerin im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren das Haus ausschließlich selbst als Ferienwohnung genutzt und nicht vermietet hatte. Deshalb zahlte sie keine Spekulationssteuer. Die Immobilie beziehungsweise der erzielte Veräußerungsgewinn waren komplett steuerfrei.

Welche Ausnahmeregelung gibt es für Kinder?

Wohnt Dein Kind, für das Du einen Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hast, unentgeltlich in Deiner Eigentumswohnung, wird beim Verkauf keine Spekulationssteuer fällt. Ausdrücklich auch innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren. 

Achtung: Sobald es kein Kindergeld mehr gibt, ist ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. So entschied das Finanzgericht Baden-Württemberg im Urteil vom 4. April 2016 (Az. 8 K 2166/14).

In diesem Fall hatten die Eltern ihrer Tochter am Studienort eine Eigentumswohnung kostenlos zur Verfügung gestellt. Als sie 25 Jahre alt wurde, fiel das Kindergeld weg. Das Studium beendete sie nur wenige Monate später, und die Eltern verkauften daraufhin die Wohnung mit Gewinn. Diesen Gewinn mussten sie jedoch versteuern. Denn die Richter waren der Ansicht, dass sie die Wohnung nicht für eigene Zwecke genutzt haben. Um die Versteuerung zu vermeiden, hätten die Eltern die Wohnung einige Monate früher verkaufen müssen, als sie noch Kindergeld erhielten.

Wann ist eine Immobilie nicht selbst genutzt?

Von einer Fremdnutzung spricht man in den folgenden Fällen:

• Immobilie ist vermietet
• Immobilie ist unentgeltlich einem Dritten überlassen, dazu zählen eine unterhaltsberechtigte Person und ein Kind, für das Du keinen Anspruch mehr auf Kindergeld hast
• Immobilie wird gewerblich genutzt
• Immobilie wird beruflich genutzt, zum Beispiel als Arbeitszimmer
• Immobilie steht leer
• es handelt sich um ein unbebautes Grundstück

Bedenke: Das heißt aber noch lange nicht, dass Du in diesen Fällen zwingend Spekulationssteuer bei einem Verkauf zahlen musst. Denn es gibt noch zwei Faktoren für eine mögliche Steuerpflicht. Auf der einen Seite, wie hoch Dein Gewinn ist. Und auf der anderen Seite, wie lange Dir die Immobilie gehörte. Und damit kommen wir zur Spekulationsfrist.

Die Spekulationsfrist beim Verkauf einer Immobilie beträgt zehn Jahre. Wie so oft im Steuerrecht gibt es dabei einige Details zu beachten, zu denen wir jetzt kommen. 

Wie wird die Spekulationsfrist ermittelt?

Für die Spekulationsfrist kommt es auf das Datum des notariellen Kauf- und Verkaufsvertrags an. Zwar wird das wirtschaftliche Eigentum in der Regel später übertragen, das spielt aber bei der Fristberechnung keine Rolle.

Beispiel: Christine hatte am 2. Januar 2015 im Notariat den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung unterschrieben. Einen Tag später, am 3. Januar 2015 begann die zehnjährige Spekulationsfrist zu laufen. Sie hatte die Wohnung nach dem Kauf durchgehend vermietet. Die Spekulationsfrist endete mit Ablauf des 2. Januar 2025. Bei einem Verkauf der Immobilie ab dem 3. Januar 2025 kann Christine den Gewinn steuerfrei behalten und zahlt keine Spekulationssteuer. 

Achtung: Bei einer Trennung oder Scheidung kommt es häufig vor, dass einer der Eheleute aus der gemeinsamen Immobilie auszieht und seine Hälfte an den oder die Ex verkauft. In diesem Fall beginnt mit dem Verkaufsdatum eine neue zehnjährige Frist für diese Wohnungshälfte.

Was ist mit der Spekulationsfrist bei einem Erbe?

Hast Du eine Immobilie geerbt, läuft die Spekulationsfrist vom Erwerb der Immobilie durch den Erblasser bis zum Verkauf durch den Erben. Sind noch keine zehn Jahre verstrichen, wird in der Regel Spekulationssteuer fällig. Damit ist klar, dass im Erbfall, aber auch bei einer Schenkung, die Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt. Obwohl Du selbst als Erbe keine Anschaffungskosten hattest. 

Beispiel: Hatte zum Beispiel der 2025 Verstorbene das Haus erst 2018 gekauft, solltest Du als Erbe bis 2028 mit dem Verkauf warten. Nur dann zahlst Du keine Spekulationssteuer. Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer musst Du aber immer zahlen, wenn der Wert der Immobilie über Deinem persönlichen Freibetrag liegt oder Du als Kind oder Ehepartner nicht selbst in das Haus einziehst. 

Wenn absehbar ist, dass Deine Immobilie in Zukunft wenig Chancen auf einen Verkaufsgewinn hat, solltest Du über einen Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist nachdenken. Lässt Du aber die Spekulationsfrist von zehn Jahren ablaufen und verkaufst erst dann, darfst Du einen möglichen Verlust nicht mehr steuerlich geltend machen. 

Innerhalb der Spekulationsfrist kannst Du Dir den Verlust vom Finanzamt anerkennen lassen – das gilt sogar für ausländische Immobilien. 

Wie berechnest Du Gewinne und Verluste beim Immobilienverkauf?

Den Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf einer Immobilie ermittelst Du nach folgendem Schema:

Verkaufserlös
minus Anschaffungskosten und Nebenkosten
minus nachträgliche Herstellungskosten eines Neubaus
minus Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung
= Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf

minus Anteil für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilienteil
plus bei einer Vermietung in Anspruch genommene Abschreibungen
= zu versteuernder Veräußerungsgewinn oder -verlust 

Das sieht etwas kompliziert aus, deshalb kommt jetzt ein Beispiel.

Wie sieht die Berechnung konkret aus?

Dennis hatte 2019 eine Eigentumswohnung für 270.000 Euro gekauft und durchgehend vermietet. Damals hatte er auch noch zusätzliche Kosten, unter anderem für die Notarin und die Grunderwerbsteuer, in Höhe von insgesamt 19.000 Euro. 2024 verkaufte Dennis die Wohnung für 340.000 Euro, weil sich seine Lebensplanung geändert hatte. Rund um den Verkauf entstanden ihm nochmals Kosten von 11.000 Euro.

Dennis rechnet:

Verkaufserlös 340.000 Euro – Anschaffungskosten 270.000 Euro – dabei angefallene Nebenkosten 19.000 Euro – Werbungskosten beim Verkauf 11.000 Euro.

Das ergibt einen Gewinn von 40.000 Euro. Diesen Betrag muss Dennis versteuern. 

Eigentlich sollte die Summe sogar noch steigen, denn Dennis dürfte bei den Vermietungseinkünften jährlich Abschreibungen bei den Werbungskosten geltend gemacht haben. Und die müsste er nach einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren wieder gewinnerhöhend zuschreiben.

Generell ist keine Zuschreibung erforderlich bei über mehrere Jahre abgesetzten Erhaltungsaufwand oder den Abschreibungen für ein häusliches Arbeitszimmer, für das sich höchstens 1.250 Euro im Jahr als Werbungskosten absetzen ließen.

Achtung: Hast Du innerhalb der Spekulationsfrist ein Gebäude auf dem Grundstück gebaut, ausgebaut oder erweitert, musst Du das miteinbeziehen. Eine Wertsteigerung musst Du auch dafür versteuern.

Wie lässt sich ein Verlust verrechnen?

Einen Veräußerungsverlust bei einer Immobilie darfst Du nur mit Gewinnen aus anderen Spekulationsgeschäften im selben Jahr verrechnen.

Doch was sind andere Spekulationsgeschäfte? Generell heißen diese im Steuerdeutsch private Veräußerungsgeschäfte. Dazu gehören neben Immobilien auch andere Dinge, zum Beispiel Kryptowährungen wie Bitcoins, Edelmetalle wie Gold, Antiquitäten und sogar Briefmarkensammlungen. Wie diese steuerlich behandelt werden und worauf Du da achten musst, kannst Du im Ratgeber Steuern auf Bitcoin & Co. nachlesen.

Das heißt: Du kannst einen Verlust aus einem Immobilienverkauf zum Beispiel mit dem Gewinn aus Deinen Bitcoin-Geschäften im selben Jahr in der Steuererklärung verrechnen. Damit sparst Du am Ende Steuern.

Du darfst einen Verlust grundsätzlich nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten verrechnen, etwa Deinem Lohn als Angestellter oder Gewinnen aus selbstständiger Tätigkeit. 

Hast Du keine Möglichkeit, Verluste im betreffenden Jahr steuerlich geltend zu machen, gibt es nur noch einen Ausweg: Du darfst den Verlust entweder ins Vorjahr zurücktragen oder in die Folgejahre vortragen. 

Wie diese steuerliche Verlustverrechnung funktioniert, erfährst Du im Ratgeber Verlustabzug und Verlustausgleich.

Die Höhe Deiner Spekulationssteuer hängt von Deinem persönlichen Steuersatz ab. Das bedeutet vereinfacht gesagt: Hast Du insgesamt viel zu versteuern, zahlst Du mehr Spekulationssteuer als jemand mit geringerem Gesamteinkommen.

Um das genauer zu erklären, müssen wir etwas ausholen. Denn der Begriff Spekulationssteuer stammt nicht aus dem deutschen Steuerrecht. Er hat sich aber über die Jahre eingebürgert. Steuerrechtlich gesehen gehören die Einkünfte aus einem Immobilienverkauf ganz normal zur Einkommensteuer. Das heißt, in Deiner Steuererklärung wird der Gewinn daraus genauso behandelt wie zum Beispiel Deine Einkünfte aus Deiner Arbeit als Arbeitnehmer oder Selbstständige. Und alles wird zusammen mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuert.

Beispiel: Jean hat als Arbeitnehmer im Jahr 2024 ein zu versteuerndes Einkommen (zvE) von 35.000 Euro. Er ist Single und müsste deshalb 5.925 Euro Einkommensteuer zahlen. Zusätzlich hat er aber seine vermietete Eigentumswohnung verkauft und damit abzüglich aller zu berücksichtigenden Ausgaben 18.000 Euro Gewinn gemacht. Sein zvE steigt damit auf 53.000 Euro – und damit er muss schon 12.000 Euro Steuern zahlen. Das sind also mehr als 6.000 Euro zusätzlich und damit rund ein Drittel seines Gewinns aus dem Verkauf der Wohnung.

Gibt es einen Freibetrag bei der Spekulationssteuer?

Du musst keine Spekulationssteuer zahlen, wenn der erzielte Gewinn in einem Jahr unter 1.000 Euro liegt. Das gilt übrigens erst seit dem Jahr 2024, zuvor lag die Grenze bei 600 Euro (Wachstumschancengesetz vom 23. Februar 2024). 

Beim Verkauf einer Immobilie kannst Du Steuern sparen oder ganz vermeiden, wenn Du zum Beispiel auf die Rolle des Inventars, das Arbeitszimmer und eine Vorab-Schenkung innerhalb der Familie achtest.

Was ist mit dem Inventar beim Verkauf einer Immobilie?

Da es sich beim mitverkauften Inventar um Gegenstände des täglichen Gebrauchs handelt, ist es beim Verkauf steuerfrei. Du solltest deshalb den Verkaufspreis aufteilen, wenn Du Deine vermietete Immobilie zusammen mit der Wohnungseinrichtung verkaufst.  Diese kannst Du sogar bei einem zuvor vermieteten Ferienhaus steuerfrei mitverkaufen, hat das Finanzgericht Münster entschieden (Urteil vom 3. August 2020, Az. 5 K 2493/18 E).

Du kannst also bei der Besteuerung des Verkaufs immer einen Anteil für das Inventar abziehen. Dieser ist nicht steuerbar, also nicht steuerpflichtig und zählt daher nicht zum Spekulationsgewinn und Du musst keine Spekulationssteuer zahlen.

Was passiert mit dem Arbeitszimmer beim Verkauf?

Hattest Du in Deiner selbst genutzten Immobilie ein Arbeitszimmer, dass Du bei der Steuer als Werbungskosten abgesetzt hast, musst Du beim Verkauf der Immobilie keine Spekulationssteuer für das Arbeitszimmer zahlen. 

Das war lange umstritten, denn Finanzämter wollten die Fläche des Arbeitszimmers beim Verkauf anteilig besteuern.

Dem widersprach jedoch der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 1. März 2021 (Az. IX R 27/19). Er entschied: Wird eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung innerhalb der zehnjährigen Haltefrist veräußert, ist der Veräußerungsgewinn auch insoweit von der Besteuerung ausgenommen, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt. Der Anteil, der auf die berufliche Nutzung entfällt, sei unwesentlich. Zuvor hatte ein Schreiben des Bundesfinanzministerium vom 5. Oktober 2000 das Gegenteil vorgeschrieben.

Bist Du in einer vergleichbaren Situation, solltest Du mit Verweis auf das BFH-Urteil innerhalb eines Monats Einspruch gegen einen Steuerbescheid einlegen.

Was bringt eine Vorab-Schenkung in der Familie? 

Innerhalb der Familie kann eine Immobilie mit einer geringeren Steuerlast an einen Dritten verkauft werden. Dies zeigt ein Urteil des BFH vom 23. April 2021 (Az. IX R 8/20).

Im vorliegenden Fall hatte eine Frau 2011 ein Grundstück gekauft. Ein Jahr später schenkte sie es ihren beiden Kindern. Die verkauften es noch am selben Tag an einen Dritten - und machten damit knapp 100.000 Euro Gewinn. Jedes Kind musste zwar fast 50.000 Euro versteuern. Doch die Steuerbelastung fiel ein ganzes Stück geringer aus, als wenn die Mutter das Grundstück direkt selbst verkauft hätte. Denn generell gilt: auf zweimal 50.000 Euro werden wegen der Steuerprogression insgesamt weniger Steuern fällig als bei einmal 100.000 Euro. Dabei ist nicht mal berücksichtigt, dass die Mutter vermutlich auch den höheren Steuersatz hat.

Finanzamt und Finanzgericht Nürnberg waren der Meinung, dass es sich um einen Missbrauch einer rechtlichen Gestaltungsmöglichkeit (§ 42 AO) handelt. Deshalb rechneten sie den Veräußerungsgewinn der Mutter zu, die den Verkauf anbahnte. Der BFH widersprach aber. Grund: Der Beschenkte oder Erbe tritt steuerrechtlich in die Fußstapfen des Schenkers beziehungsweise Erblassers. Ausgenutzt wurde dabei auch, dass die Schenkung an die Kinder selbst steuerfrei war. Das ist der Fall, wenn beide Kinder jeweils unter dem Freibetrag von 400.000 Euro bei einer Schenkung bleiben. 

Was ist bei einer Enteignung Deines Grundstücks? 

Wird Dein Grundstück enteignet und Du erhältst dafür eine Entschädigung, wird kein Steuer fällig. Denn es handelt es sich in diesem Fall nicht um ein privates Veräußerungsgeschäft, weil die Enteignung keinen Verkauf darstellt, entschied der BFH in seinem Urteil vom 23. Juli 2019 (Az. IX R 28/18). Dementsprechend werden auch keine Steuern fällig. Das gilt auch dann, wenn die Entschädigungssumme höher als der Kaufpreis Deines Grundstücks war - und Du eigentlich einen Gewinn erzielt hast.

Wenn Du mit Deiner Immobilie “spekuliert” hast und der Gewinn beim Verkauf mindestens 1.000 Euro beträgt, musst Du das in der Steuerklärung angeben. Für zurückliegende Jahre musst Du das, wie bereits geschrieben, schon ab 600 Euro tun.

Dann trägst Du die Daten zum privaten Verkauf Deiner Immobilie als sonstige Einkünfte auf der zweiten Seite der Anlage SO der Steuererklärung ein.

Der obere Bereich ist für Einträge eines Immobilienverkaufs vorgesehen. Das sind in der Steuererklärung für das Jahr 2024 die Zeilen 30 bis 39. Hast Du beispielsweise ein Doppelhaus verkauft, wobei Du in einer Hälfte selbst gewohnt und die andere vermietet hattest, dann genügen in der Steuererklärung Angaben zum steuerpflichtigen Teil, also zur vermieteten Immobilie.

Als Werbungskosten kannst Du etwa geltend machen: Verkaufsanzeigen, Maklergebühr, Grundbuchgebühren, Notarkosten, Vorfälligkeitsentschädigung, Fahrt- und Telefonkosten. Selbst wenn diese Kosten bereits in den Vorjahren angefallen sind, sind diese im Veräußerungsjahr absetzbar.

In der Zeile 62 kannst Du mit einem Häkchen festlegen, dass von einem Verlustrücktrag abgesehen wird. Das solltest Du tun, wenn es steuerlich für Dich besser ist, wenn die Verluste in diesem Jahr berücksichtigt werden.  

Viel einfacher ist es für Dich aber, wenn Du ein gutes Steuerprogramm nutzt. Da musst Du nicht wissen, wo Du was eintragen musst.