Baufinanzierung beenden

Überprüfen Sie Ihre Vorfälligkeitsentschädigung

Das Wichtigste in Kürze

  • Falls Sie aus Ihrer Baufinanzierung vor Ende der vereinbarten Zinsbindung aussteigen möchten, steht Ihrer Bank in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu.
  • Ohne zusätzliche Kosten kommen Sie aus Ihrem Vertrag erst nach zehn Jahren Zinsbindung raus oder wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war.
  • Wie die Bank die Entschädigung berechnen darf, hat der Gesezgeber nicht geregelt. Das führt dazu, dass Verbraucher in vielen Fällen eine unverhältnismäßig hohe Entschädigung zahlen sollen.
  • Um dem entgegen zu wirken, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in diversen Urteilen Leitlinien aufgestellt, wie die Bank rechnen darf.
  • Ein Kreditinstitut muss etwa Sondertilgungen zugunsten der Verbraucher kostenmindernd berücksichtigen (Az. XI ZR 388/14).

So gehen Sie vor

  • Schritt 1: Kontrollieren Sie die Abrechnung Ihrer Bank auf Vollständigkeit.
  • Schritt 2: Überprüfen Sie das Schreiben. Kostenlose Online-Rechner bieten eine erste Einschätzung. Ziehen Sie einen Kredit-Experten zurate. Hilfe bieten etwa die Verbraucherzentralen gegen eine Gebühr von circa 70 Euro an.
  • Schritt 3: Hat das Expertengutachten eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ergeben, schreiben Sie Ihre Bank an. Legen Sie das Gutachten bei und fordern Sie das Geldinstitut auf, die Entschädigung zu senken.
  • Schritt 4: Kommt die Bank Ihrer Aufforderung nicht nach, sollten Sie einen Anwalt einschalten. Klären Sie unbedingt vorher mit Ihrer Rechtsschutzversicherung, welche Kosten sie übernimmt.
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Der Kauf eines Haus oder einer Wohnung ist für die meisten Menschen eine Entscheidung auf Lebenszeit. Viele wollen in der Immobilie alt werden, ohne sich über steigende Mieten Gedanken machen zu müssen: Allerdings laufen die Dinge manchmal nicht wie geplant – und es kann sein, dass sie vorzeitig aus der Baufinanzierung aussteigen müssen. Das ist allerdings schwierig und meist sehr teuer. Denn grundsätzlich ist die Kündigung der Hausfinanzierung innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht möglich.

Banken dürfen Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen

In Deutschland sind bei Immobilienfinanzierungen langfristige Zinsbindungen üblich. Für Sie als Kreditnehmer ist das erst mal etwas Gutes, weil die Zinsen für Ihre Finanzierung auch dann unverändert bleiben, wenn in der Zwischenzeit das Zinsniveau steigt. Im Gegenzug kann das Geldinstitut mit Ihnen „rechnen“ – im wahrsten Sinne des Wortes: Sie zahlen monatlich Raten. Zahlen Sie Ihren Kredit jedoch vor Ende der Zinsbindungsfrist zurück, entgeht der Bank in der Regel ein erheblicher Teil dieser Zinsen.

Insgesamt macht die Bank also weniger Gewinn mit Ihnen als geplant. Zum Ausgleich verlangt sie eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das darf sie allerdings nicht, wenn sie selbst das Darlehen außerordentlich kündigt, weil der Kreditnehmer mit seinen Raten in Verzug geraten ist, so der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 103/15).

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Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

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Vertrag beenden ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Es gibt zwei Fälle, in denen Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit vorzeitig beenden können, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Nach zehn Jahren - Selbst wenn Sie ein Baufinanzierungsdarlehen mit einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung abgeschlossen haben, können Sie nach zehn Jahren Ihren Vertrag kündigen. Und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Stichtag für die Zehn-Jahres-Frist ist dabei das Datum, an dem Sie das Darlehen vollständig ausgezahlt bekommen haben. Anschließend müssen Sie noch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Sie können also in jedem Fall Ihr Darlehen nach zehn Jahren und sechs Monaten ablösen.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung -  Viele Banken haben in den letzten Jahren falsche Widerrufsbelehrungen verwendet. Findet sich ein solcher Fehler auch in Ihrem Vertrag, haben Sie das Recht, Ihr Darlehen zu widerrufen. Dann können Sie Ihren Kredit zurückzahlen, ohne dass die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Der Weg dahin ist nicht leicht. Sie werden die Unterstützung eines spezialisierten Anwalts benötigen. Was Sie dabei beachten müssen, lesen Sie in unserem Ratgeber „Fehlerhafte Widerrufsbelehrung".

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Dr. Britta Schön
Finanztip-Rechtsexpertin

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Vorzeitige Kündigung nur bei berechtigtem Interesse

Innerhalb der Zinsbindung können Sie Ihre Baufinanzierung grundsätzlich nicht kündigen. Eine Sonderkündigung ist nur zulässig, falls Sie die Immobilie verkaufen müssen. Dabei spielt es keine Rolle, ob das aus privaten Gründen geschieht oder wegen eines beruflichen Umzugs. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Allerdings hat Ihre Bank dann Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung  (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB).

Wie diese berechnet wird, steht nicht im Gesetz. Die Rechtsprechung hat dazu aber Leitlinien festgelegt und diese auch wiederholt bestätigt (BGH, Urteil vom 1. Juli 1997, Az. XI ZR 197/96; XI ZR 267/96). Die Urteile legen aber nur den Rahmen fest. Letztlich hat die Bank bei der Berechnung einiges an Gestaltungsspielraum.

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Vorfälligkeitsentschädigung überprüfen

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, dem ursprünglich vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau.

Hat die Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mitgeteilt, sollten Sie diese auf jeden Fall überprüfen. Denn: Eine Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen aus dem Jahr 2013 hat ergeben, dass die Berechnungen vieler Banken intransparent sind und die Vorfälligkeitsentschädigungen oft unverhältnismäßig hoch ausfallen. 

So ergab sich zwischen 2009 und 2013 in rund 40 Prozent der Fälle eine Differenz von über zehn Prozent zwischen den von den Banken geforderten und den von der Verbraucherzentrale errechneten Vorfälligkeitsentschädigungen. Bei jedem achten Vertrag waren es sogar mehr als 30 Prozent!

Deshalb sollten Sie aktiv werden, wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Stellen Sie sich allerdings darauf ein, dass die Bank Ihre Einwände erst einmal abblockt. Sie werden die Hilfe eines Anwalts benötigen. So gehen Sie vor:

Schritt 1: Detaillierte Berechnung besorgen

Kontrollieren Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die Ihnen Ihre Bank zugeschickt hat. Ist diese detailliert genug? Für eine spätere Überprüfung sollten in jedem Fall die folgenden Punkte aus der Aufstellung hervorgehen:

  • Mit welchem Wiederanlagezins hat die Bank gerechnet? Die Quelle und das Gültigkeitsdatum für die verwendeten Zinsen sollten deutlich genannt sein.
  • In welcher Höhe wurden ersparte Verwaltungskosten zu Ihren Gunsten in der Berechnung berücksichtigt?
  • Wie hoch sind die ersparten Risikokosten, die Ihre Bank in der Berechnung abgezogen hat?
  • Hat das Kreditinstitut berücksichtigt, dass Sie in Zukunft noch die Möglichkeit zu Sondertilgungen gehabt hätten (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, ?
  • Wie hoch ist die Bearbeitungsgebühr, die die Bank für die Berechnung verlangt?

Falls Sie eine Abrechnung mit fehlenden Angaben erhalten haben, können Sie unser Musterschreiben verwenden, um sich an Ihre Bank zu wenden.

Schritt 2: Detaillierte Berechnung überprüfen lassen

Ob Ihnen Ihre Bank eine zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung berechnet hat, können Sie nicht alleine herausfinden. Für eine erste Einschätzung können Sie einen kostenlosen Rechner aus dem Internet nutzen. Viele Seiten verwenden allerdings nur die Vergleichsrechner anderer Portale.

In unserem Ratgeber zu kostenlosen Online-Rechnern für Vorfälligkeitsentschädigungen erklären wir Ihnen genauer, wie diese Rechner funktionieren und was Sie von den Ergebnissen halten können. Wir empfehlen die Seite von FMH. Dennoch sollten Sie die Werte des Rechners mit Vorsicht genießen. Denn sie sind nicht verbindlich – weder für Sie noch für eine Bank.

Für ein individuelles Gutachten zur Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrem Immobiliendarlehen empfehlen wir Ihnen daher die Zusammenarbeit mit einem Experten. Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung:

FMH - Die Finanzberatung FMH bietet eine ausführliche Berechnung für Kredite über 100.000 Euro für 75 Euro. Sie erhalten dafür eine individuelle an Ihren Vertrag angepasste Berechnung. Die Bearbeitungszeit liegt in der Regel bei maximal fünf Arbeitstagen. Laden Sie dazu einfach hier das notwendige Formular herunter und senden es an die angegebene E-Mail Adresse oder Postanschrift.

Prof. Dr. Klaus Wehrt - Alternativ können Sie auf das Angebot von Prof. Dr. Klaus Wehrt zurückgreifen. Die Schätzung der Ober- und Untergrenzen für die Entschädigung ist kostenfrei, ebenso die Überprüfung im Online-Kreditberechnungssystem für Darlehensbeträge bis 100.000 Euro. Für höhere Darlehenssummen kostet der Service gestaffelt zwischen 65 und 125 Euro.

Verbraucherzentralen - Die Verbraucherzentralen der Bundesländer bieten ebenfalls eine Überprüfung der Berechnung Ihrer Bank gegen eine Gebühr an. Bei der Verbraucherzentrale Hamburg beispielsweise kostet die Überprüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung 70 Euro. Die Bearbeitungszeit beträgt zurzeit maximal zwei Wochen.

Institut für Finanzdienstleistungen - Sie können sich auch an das Institut für Finanzdienstleistungen wenden, das auf Stundenbasis arbeitet. Da Sie im Schnitt mit zwei Stunden Aufwand rechnen müssen, liegen die Kosten dort bei 186 Euro.

Schritt 3: Schreiben Sie Ihre Bank an und fordern Sie eine Senkung

Sofern ein professionelles Gutachten eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ausweist als von Ihrer Bank berechnet, schreiben Sie das Geldinstitut an. Legen Sie das Gutachten bei und fordern Sie Ihre Bank auf, die Berechnung zu korrigieren.

Schritt 4: Schalten Sie eventuell einen Anwalt ein

Natürlich kann es sein, dass die Bank sich stur stellt. An diesem Punkt sollten Sie sich überlegen, einen Anwalt zu beauftragen. Am besten wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht wie etwa Rechtsanwälte Gansel, Baum Reiter & Collegen oder Rechtsanwalt Benedikt-Jansen, die sich unter anderem auf die Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigungen spezialisiert haben.

Denken Sie allerdings daran, dass ein Anwalt auch bezahlt werden muss und sich dadurch die Ersparnis bei der Vorfälligkeitsentschädigung schmälert. Fragen Sie bei Ihrer Rechtsschutzversicherung nach, welche Kosten sie für Sie übernehmen würde.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Annika Krempel
von Finanztip,
Expertin für Versicherungen

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Community
Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Ist es in der Regel nicht so, dass der Kunde dieser Umsatzsteueroption zustimmen muss?
1. März 2015 zum Beitrag
Also was wäre zu tun. habt Ihr einen Vorschlag?
27. Februar 2015 zum Beitrag
[quote='Henning','http://www.finanztip.de/community/thema/1263-vorfaelligkeitsentschaedigung?postID=20186#post20186']Hallo @ThorstenH,
aber in der Regel eher ein unübliches Verfahren, ...
26. Februar 2015 zum Beitrag
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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig.

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