Indexmiete - Mieterhöhung nach Verbraucherpreisindex

Das Wichtigste in Kürze
Bei einer Staffelmiete weiß man im Voraus nicht, wie sich die Preise entwickeln werden. Nach einigen Jahren kann das Mietniveau deshalb entweder zu hoch oder (aus der Sicht des Vermieters) zu niedrig sein. Bei der Indexmiete ist - zum Beispiel im Gegensatz zur Staffelmiete - der Mietpreis nicht auf einen festen Wert bestimmt. Die Miethöhe hängt - ausgehend von einer Basismiete - von der Wertentwicklung eines bestimmten Index (hier: Verbraucherpreisindex) ab. Die Höhe der zukünftigen Miete steht mithin nicht fest, sondern ist abhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindex.

Nach einigen Jahren kann daher das Mietniveau unerwartet hoch oder auch unerwartet niedrig sein. Möglicher Wortlaut für eine Indexmiete: "Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex in Deutschland (Basisjahr 2005 = 100 Punkte) um mehr als 3 Prozentpunkte zum vorhergehenden Jahr, so ändert sich die Miete entsprechend."

Voraussetzungen für die Vereinbarung einer Indexmiete
Nach § 557b BGB ist Bezugsgrundlage bei Wohnraum die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Eine Koppelung an einen anderen Index, zum Beispiel "Entwicklung der Löhne und Gehälter" ist nicht zulässig. Der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) misst die durchschnittliche Preisveränderung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden.

Bis zum Jahr 2002 wurde er unter dem Namen "Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Lebenshaltungskostenindex)" veröffentlicht. Hierauf bezieht sich noch der § 557b BGB, soweit dieser Paragraf "vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland" spricht. Deeplink zum Verbraucherpreisindex für Deutschland auf der Website des Statistischen Bundesamtes.

Zu den weiteren Voraussetzungen zählen:

• Eine Änderung der Indexmiete ist schriftlich geltend zu machen und die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung ist in einem Geldbetrag anzugeben
• Die Höhe der Miete bleibt für mindestens ein Jahr unverändert
• Mieterhöhungen sind bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB ausgeschlossen
• Eine davon abweichende Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nur möglich, wenn der Vermieter durch gesetzliche oder behördliche Auflagen zur Modernisierung gezwungen wird, so zum Beispiel durch Baumaßnahmen im Zusammenhang mit der Umstellung von Stadtgas auf Erdgas
• Eine erhöhte Miete ist erst dann zu zahlen, wenn eine schriftliche Erklärung des Vermieters mit Bezug auf Preisindex und Nennung in einem Geldbetrag vorliegt
• Die nach dem Verbraucherpreisindex geänderte Miete tritt mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt der Erklärung in Kraft
• Eine variable Miete mit vertraglich festgelegter Steigerung (Beispiel: Erhöhung der Miete um einen bestimmten Satz pro Jahr) ist keine Indexmiete, sondern eine Staffelmiete

Zur Verwendung in Wertsicherungsklauseln
Verbraucherpreisindizes bzw. Indizes der Einzelhandelspreise dienen häufig als Bezugsgrößen für Wertsicherungsklauseln in Miet-, Pacht-, Übergabe-, Pensions- und anderen Verträgen über laufende Zahlungen. Für Nutzer von Wertsicherungsklauseln, deren Verträgen weggefallene Indizes zu Grunde liegen, ist ein rechnerischer Übergang von diesen Preisindizes auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland notwendig. Für diese zum Teil sehr aufwändigen Berechnungen hat das Statistische Bundesamt eine Reihe von Serviceleistungen entwickelt. Quelle: Statistisches Bundesamt

Ein Indexmietvertrag kann unbefristet vereinbart werden. Die Miete muss, abgesehen vom Sonderfall der Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) oder einer gestiegenen Umlage wegen erhöhter Betriebskosten (§ 560 BGB), mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Im Gegensatz zum Staffelmietvertrag sieht das Gesetz keine zeitliche Begrenzung des Ausschlusses des Kündigungsrechts des Mieters vor. Vermieter, die ggf. mit Modernisierungsmaßnahmen in naher Zukunft konfrontiert werden, sind daher gut beraten, keine Mietverträge mit einer Indexmiete zu vereinbaren. Ein Mietvertrag mit einer Staffelmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete ist dann eher anzuraten.

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