Haltung von Haustieren im Mietvertrag
Das Wichtigste in Kürze
Das Mietrecht regelt nicht im Gesetz die Tierhaltung in einer Mietwohnung. Es kommt daher vorrangig auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Vermieter dürfen die Haltung von Tieren in der Mietwohnung allerdings nicht pauschal verbieten. Ein solches Verbot würde nach Ansicht der Richter am Bundesgerichtshof den Mieter unangemessen benachteiligen, weil ein derartiges Verbot dem Wortlaut nach auch die Haltung unproblematischer Kleintiere untersagt.
Haustiere in Mietwohnung – verboten oder erlaubt?
Grundsatz: Ein generelles Verbot jeglicher Tierhaltung ist im Mietvertrag nicht zulässig. So kann zum Beispiel die Haltung von Kleintieren wie Hamster, Wellensittich oder Fischen im Aquarium einem Mieter nicht im Mietvertrag untersagt werden. Will der Vermieter die Haustierhaltung verbieten, muss er einen wichtigen Grund vorbringen. Beispiel: Tierhaarallergie des Nachbarn oder dass eine konkrete Belästigung oder Gefährdung von dem Tier ausgeht oder die Räume für die Tierhaltung zu beengt sind.
Beispiele zur Tierhaltung in der Rechtsprechung
Es gibt unendlich viele Gerichtsurteile zum Thema "Haustiere in der Mietwohnung" - erlaubt oder verboten. Täglich müssen Richter hierzu entscheiden und zusätzlich finden zahlreiche Gütetermine statt. Die Gerichte haben zum Beispiel in folgenden Fällen entschieden, dass der Vermieter eine Zustimmung zur Tierhaltung verweigern darf: Haltung von Würgeschlangen, Vogelspinnen und Kampfhunden oder von vier Katzen oder 100 frei fliegenden Vögeln in einer Einzimmerwohnung. Steht nichts zur Tierhaltung im Mietvertrag, richtet sich die Zulässigkeit danach, ob diese zum "vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung" gehört. Bei Hunden und bei Katzen beurteilt die Rechtsprechung dies unterschiedlich. Am besten, man sichert sich als künftiger Haustier-Besitzer über eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ab. Die folgende Zusammenfassung wurde uns von der ARAG-Versicherung als Presseservice übergeben:
- Absolutes Tierhaltungsverbot:
Die Klausel, dass "jegliche Tierhaltung verboten" sei, ist unwirksam. Wenn der Vermieter dies erreichen will, muss er es individuell mit seinem Mieter vereinbaren; das ist selbstverständlich möglich (LG Lüneburg, WuM 1995, 704).
- Kleintiere:
Wellensittiche, Hamster, Zierfische und Co – Kleintierhaltung in der Mietwohnung ist zulässig, sogar auch dann, wenn der Mietvertrag jegliche Tierhaltung verbietet (BGH, WuM 1993, 109). Kleintiere sind Tiere, die keine Störungen bei Nachbarn und keine Schäden an der Wohnung verursachen. 30 Wellensittiche in einer Voliere in einer Zweizimmerwohnung sind allerdings nicht erlaubt.
- Hunde: Eine Einzimmerwohnung ist zu klein für die Haltung von zwei ausgewachsenen Schäferhunden (AG Frankfurt Main, AZ 33 C 4476/98). Ein Bernhardiner muss im Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft an die Leine. Die Eltern zweier vier und sechs Jahre alter Kinder wollten nicht, dass der Hund frei herumläuft. Die Größe des Hundes war ausschlaggebend für die Entscheidung des Gerichts, unabhängig davon, ob der Hund schon einmal jemanden gebissen hat (OLG Karlsruhe Az.: 14 Wx 22/08). Ein Mieter, der einen zum Haus gehörigen Garten benutzen darf, darf dort auch eine kleine Hundehütte errichten – wenn sie baurechtlichen Vorschriften entspricht (AG Hamburg-Wandsbek, AZ 713b C 736/95).
- Hund am Arbeitsplatz: Wenn ein Arbeitnehmer längere Zeit seinen Hund mit zur Arbeit bringen durfte, muss der Chef schon gewichtige Gründe anführen, wenn er es jetzt unterbinden will. Das könnten Ärger mit den Mitarbeitern, Belästigungen des Publikumsverkehrs oder hygienische Gründe sein. AG Heidelberg, Az.: 5 Ca 454/91)
- Mini-Schwein:
Ein friedliches Mini-Schwein darf in einer Etagenwohnung gehalten werden, wenn es sich benimmt. Im vorliegenden Fall geriet ein schwarzes Borstentier allerdings beim Herannahen der Müllabfuhr in Panik und konnte von seiner Besitzerin nicht gebändigt werden. Nach einem zweiten Zwischenfall verlangte der Vermieter den Auszug des Schweins. Die Richter gaben ihm Recht. (AG München 413 C 12648/04)
- Ratten, Reptilien, Schlangen und andere Exoten: Wenn der Mietvertrag die Klausel enthält, dass Haustiere gehalten werden dürfen, dann sind eine oder zwei Katzen, ein großer oder zwei kleine Hunde gemeint. Wer allgemein gefährliche oder exotische Tiere halten will, muss dies mit dem Vermieter absprechen! Ratten sind zwar Kleintiere, können aber Ekelgefühle bei den Nachbarn auslösen und aus diesem Grund verboten werden. (LG Essen AZ: 1 S 497/90).
- Kleiner Zoo: Ein Vermieter darf fristlos kündigen, wenn er dem Mieter seines Hauses die Haltung eines Hundes gestattet hat, aber trotz Abmahnung eine fortgesetzte zooähnliche Tierhaltung feststellt. Anzutreffen waren drei Schweine, Kaninchen, Meerschweinchen, Schildkröten und Vögel. GG München, Az: 462 C 27294/98)
- Tiere als Therapeuten: Ein Vermieter darf einem querschnittsgelähmten Jungen die Hundehaltung nicht verbieten. das Gericht würdigte dass die Beziehung zu dem Hund das Kind psychisch stärke. (AG Münster, 48 C 140/91). Auch ein Mädchen musste seine Katze nicht abgeben, weil diese half, die Verhaltensauffälligkeit des Kindes zu mildern (Landgericht Berlin, 64 S 447/93).
- Kratzer im Parkett und andere Renovierungsmaßnahmen: Ein Vermieter verlangte Schadenersatz für das zerkratzte Parkett in seiner vermieteten Wohnung. der Mieter weigerte sich zu zahlen und die Richter gaben ihm Recht. Er habe den Hund in der Wohnung geduldet und die Kratzer im Parkettboden zählten als Abnutzung zum üblichen Mietgebrauch. (AG Berlin-Köpenick, AZ 8 C 126/98). Wer sieben Katzen, einen Schäferhund und zwei Chinchillas in seiner Zweizimmerwohnung hält, und das auch noch ohne das Wissen des Vermieters, muss sich nicht wundern, wenn er beim Auszug verklagt wird, die Decke zu reinigen und die Wände zu tapezieren.(LG Mainz, AZ 6 S 28/01). Es ist keine Sachbeschädigung, wenn ein Mieter ein Loch für eine Katzenklappe in eine Zimmertür sägt. Schließlich belästigt dies keine anderen Mieter. Daher war auch die Kündigung des Vermieters unwirksam. Der Katzenhalter muss allerdings bei einem Auszug die Tür ersetzen. AG Erfurt AZ 223 C 1095/98).
- Tierfriedhof im Garten
Das Tierkörperbeseitigungsgesetz erlaubt das Vergraben Begräbnis von toten Tieren im Garten. Dieser darf aber nicht in einem Wasserschutzgebiet liegen. Die Grabstelle darf nicht an öffentliche Plätze oder Wege angrenzen. Außerdem ist eine 50 cm dicke Erdschicht über dem Kadaver nötig und das Tier durfte keine ansteckende Krankheit haben, als es starb. Nutzer von gemieteten Gärten müssen zusätzlich den Vermieter fragen.
Klage auf Unterlassung statt Kündigung bei unerlaubter Tierhaltung
Kann der Mieter gekündigt werden wegen unerlaubter Tierhaltung? Zunächst muss der Mietvertrag vorsehen, dass im Mietvertrag die Tierhaltung verboten ist oder zumindest die Zustimmung des Vermieters einzuholen ist. Aber auch dann kann wegen der nicht eingeholten Zustimmung allein in aller Regel dem Mieter nicht gekündigt werden. Fordert allerdings der Vermieter den Mieter auf, das Tier wegen wichtiger Gründe abzuschaffen, dann muss der Mieter diesem Verlangen entsprechen. Nur in besonderen Ausnahmefällen (z.B. Blindenhund) wird sich der Mieter durchsetzen können.
Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, dann besteht immer noch kein Vermieterrecht auf Kündigung. So muss der Vermieter auf Unterlassung (Entfernen des Tieres) klagen und kann nicht einfach dem Mieter kündigen. Anders ist die Situation, wenn das Tier erheblich stört und / oder für das Wohnobjekt bzw. die Mitbewohner erheblich gefährlich ist. Dann kommt unter Umständen auch eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht (LG Berlin, GE 95 S. 621, GE 80 S. 660).
BGH-Urteil zu unwirksamer Klausel im Mietvertrag
Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag, "Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters", benachteiligt den Mieter in unangemessener Weise und ist daher unwirksam, da sie keine Ausnahme für Haustiere vorsieht, deren Haltung vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache noch gedeckt ist. Dies kann insbesondere bei Kleintieren wie Vögeln oder Hamstern angenommen werden.
Ist die Regelung über die Tierhaltung wie in diesem Fall unwirksam oder fehlt sie von vornherein, erfordert die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen. Quelle: BGH-Urteil zu unwirksamer Klausel im Mietvertrag.