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Inhalt
Bausparverträge sind in Deutschland weit verbreitet: Etwas mehr als 22 Millionen Verträge waren es im Jahr 2023. Das bedeutet aber nicht, dass sich diese Verträge immer lohnen. Wir erklären Dir, in welchen Situationen ein Bausparvertrag sinnvoll ist.
Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag, mit dem Du gezielt für eine Immobilie sparst und Dir gleichzeitig ein Darlehen zu einem festen Zinssatz sicherst.
Du schließt einen Bausparvertrag bei einer Bausparkasse ab und legst eine Bausparsumme fest. Die Bausparsumme ist der Betrag, den Du später einmal ausgezahlt bekommen möchtest. Sie setzt sich aus Deinem angesparten Guthaben und einem späteren Darlehen zusammen.
Das bedeutet für Dich: Der Vertrag läuft so, dass Du erst einmal regelmäßig Geld einzahlst. Später kannst Du ein günstiges Darlehen für den Hauskauf, Bau oder die Modernisierung aufnehmen und mit der Zeit wieder zurückzahlen.
Die Konditionen für beide Teile, also den Sparzins und den Darlehenszins, stehen von Anfang an fest.
Bausparguthaben und Bauspardarlehen sind zwei wichtige Begriffe beim Bausparvertrag:
Die Bausparsumme ist der Gesamtbetrag, den Du voraussichtlich später insgesamt benötigst, etwa, wenn Du Dein Eigenheim in einigen Jahren modernisieren oder energetisch sanieren möchtest. Die Bausparsumme umfasst also beide Teile des Bausparvertrags, das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen.
Nach Angaben des Verbands der privaten Bausparkassen lag die durchschnittliche Bausparsumme bei den noch nicht zugeteilten Verträgen im Jahr 2023 bei knapp 46.000 Euro.
Für die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung reicht die Bausparsumme damit in der Regel nicht aus. Selbst wenn Du den Bausparvertrag nutzt, benötigst Du häufig noch einen weiteren Kredit, dann allerdings zu den aktuellen Marktzinsen.
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Ein Bausparvertrag läuft in zwei Phasen: Sparphase und Darlehensphase. Zwischen diesen beiden Phasen liegt die Zuteilung.
Ein Beispiel: Die Bausparsumme Deines Vertrags beträgt 100.000 Euro. Der Vertrag wird bei einem Guthaben von 40.000 Euro zugeteilt. Du beantragst das Bauspardarlehen und erhältst 60.000 Euro, also insgesamt die Bausparsumme von 100.000 Euro.
Sparphase und Darlehensphase beim Bausparvertrag
Als Grundlage für die Zuteilung berechnet die Bausparkasse zu bestimmten Stichtagen, in der Regel einmal im Quartal, für jeden Vertrag eine Bewertungszahl. In die Bewertungszahl fließen Deine bisherige Sparleistung, die Spardauer und die Entwicklung der anderen Bausparverträge ein. Erreicht Dein Vertrag die notwendige Bewertungszahl, bietet die Bausparkasse Dir die Zuteilung an. Von da an hast Du einen „zuteilungsreifen“ Vertrag.
Ist Dein Vertrag zuteilungsreif, hast Du drei Möglichkeiten. Du kannst:
Bevor Du das Bauspardarlehen beantragst, solltest Du die Bedingungen noch einmal genau prüfen. Häufig ist die Kreditsumme zu niedrig, der Darlehenszins nicht günstig und die Laufzeit zu kurz. Wenn das Bauspardarlehen nicht passt, kannst Du auf die Zuteilung verzichten und Dir nur das Bausparguthaben auszahlen lassen.
Bei der Prüfung gehst Du wie folgt vor:
Ein Beispiel: Bei einem von uns im Dezember 2024 recherchierten Bausparvertrag lag der niedrigste Sollzins für das Bauspardarlehen bei nur 0,45 Prozent pro Jahr.
Um diesen attraktiven Zinssatz zu erhalten, musste sich der Bausparer allerdings verpflichten, das Darlehen innerhalb von fünf Jahren und drei Monaten zurückzuzahlen. Wer die Rückzahlung strecken möchte, zahlte bis zu 1,95 Prozent. Zum Sollzins kam außerdem noch ein Aufgeld (Agio) bei Auszahlung in Höhe von zwei Prozent der Darlehenssumme. Der Effektivzins stieg so insgesamt auf 1,99 Prozent.
Der günstigste Zinssatz ist also oft gar nicht so günstig, wie es auf den ersten Blick den Anschein hat.
Kannst Du mit dem Bauspardarlehen nicht viel anfangen, solltest Du auf die Zuteilung verzichten.
Bei der Zuteilung eines Vertrags musst Du Dich nicht unbedingt für das Bauspardarlehen entscheiden. Du kannst auch nur die Auszahlung Deines Bausparguthabens beantragen. Dann endet der Vertrag ebenfalls.
Sinnvoll ist der Verzicht auf das Bauspardarlehen vor allem, wenn Du zwar kurzfristig über Dein Guthaben verfügen möchtest, aber keine Verwendung für das Darlehen hast.
Eine dritte Möglichkeit ist es, gar nicht auf die Zuteilungsmitteilung der Bausparkasse zu reagieren. Deine Lastschrift oder Dein Dauerauftrag über den Bausparbeitrag laufen dann einfach weiter.
Allerdings verschieben sich dann die Anteile von Guthaben und Darlehen immer weiter: In dem Maße, wie das Guthaben im Vertrag wächst, wird das mögliche Baudarlehen kleiner. Ob das eine gute Entwicklung ist, solltest Du Dir anschauen: Sind die Zinsen etwa seit dem Vertragsabschluss gestiegen, kann es sich lohnen, weiter zu sparen.
In der Niedrigzinsphase bis 2022 war gerade diese Entwicklung ein großes Thema, denn Bauspar-Altverträge waren im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau gut verzinst. Bausparkassen versuchten deshalb, diese Verträge zu ihrerseits zu kündigen.
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Ein Bausparvertrag lohnt sich, wenn in der Sparphase, also in den Jahren bis zur Zuteilung, drei Entwicklungen zusammenkommen:
Warum sich der Bausparvertrag nur in diesen Fällen lohnt, zeigt der Blick auf ungünstige Entwicklungen:
Ein Bausparvertrag lohnt sich finanziell also meist nur, wenn Du Dein Immobilienprojekt langfristig planst und die Zinssicherheit des Bauspardarlehens später auch nutzt.
Lies die nachfolgenden Abschnitte, wenn Du die Vor- und Nachteile eines Bausparvertrags für verschiedene Einsatzgebiete besser verstehen möchtest.
Ein Bausparvertrag als reiner Sparvertrag lohnt sich heute in der Regel nicht mehr. Anders als in der Vergangenheit können Bausparverträge nicht mehr mit attraktiven Guthabenzinsen punkten. Bei den meisten Bausparverträgen gibt es in der Sparphase nur mickrige Zinsen, zum Beispiel eine Verzinsung von 0,01 Prozent pro Jahr. Das sind dann zehn Cent pro Jahr für 1.000 Euro Guthaben.
Dazu kommt in einigen Tarifen zwar eine Bonusverzinsung, die an bestimmte Bedingungen gebunden ist, etwa eine bestimmte Vertragslaufzeit. Selbst mit einem solchen Zinsplus von einigen Zehntelprozentpunkten, zum Beispiel 0,25 Prozent pro Jahr, wird ein solcher Bausparvertrag aber kein attraktiver Sparvertrag.
Dazu kommt die hohe Abschlussgebühr, über die Du im Kostenkapitel weiter unten mehr lesen kannst. Auf der anderen Seite entwickelt sich das Guthaben besser, wenn Du die staatliche Förderung erhältst.
Insgesamt gilt: Falls Du also das Bauspardarlehen nicht nutzt, wirst Du in den meisten Fällen finanziell besser fahren, wenn Du auf gute Angebote beim Tagesgeld oder Festgeld setzt. Bei diesen Sparformen kannst Du eine höhere Verzinsung erreichen und kommst ohne Kosten davon.
Mit Blick auf die Zinsen kann es bei einem Baukredit sinnvoll sein, den Zinssatz bis zur letzten Rate zu kennen und festzulegen – besonders wenn man von steigenden Zinsen ausgeht. Wie unsere Musterrechnung unten zeigt, müssten die Bauzinsen allerdings deutlich steigen, damit die Zinswette in acht oder zehn Jahren aufgeht.
Gerade, wenn Du langfristige Zinssicherheit suchst, zum Beispiel 20 oder 25 Jahre, kann die Bauspar-Sofortfinanzierung eine Alternative zur Baufinanzierung von der Bank sein. Wichtig ist, dass Du bei einem solchen Kombidarlehen oder Konstantdarlehen nicht nur auf den Zinssatz für das Bauspardarlehen schaust, sondern eben auf die Gesamtverzinsung.
Denn wenn Du einen Bausparvertrag in eine Bauspar-Sofortfinanzierung einbaust, kalkuliert die Bausparkasse den Zinssatz für die gesamte Finanzierung wie eine Bank: Du erhältst dann sofort ein Kombi-Darlehen aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag.
Mit dieser Kombination kannst Du dann Dein Haus oder Deine Wohnung ähnlich finanzieren wie bei einem Bankdarlehen, ohne dass Du vorher bereits einen Bausparvertrag abgeschlossen hast.
Die Gesamtverzinsung für diese Bauspar-Finanzierung, die die Bausparkassen auch ausweisen, lässt sich also gut mit dem Zinssatz für einen normalen Baukredit von der Bank, also einem Annuitätendarlehen, vergleichen.
Du bekommst sie nicht nur bei den Bausparkassen, sondern auch über die Vermittler, die wir unten nennen.
Folgende Tabelle gibt Dir eine Übersicht über die verschiedenen Varianten:
| Variante | Kann sich lohnen, wenn ... |
|---|---|
| Bausparvertrag als Sparvertrag | es Dir vor allem um die staatliche Förderung geht. |
| Bausparvertrag zur Zinssicherung | der spätere Immobilienerwerb oder die Baumaßnahme fest eingeplant ist. |
| die Bauzinsen deutlich ansteigen. | |
| Bausparsofortfinanzierung | die Zinsen für die gesamte Baufinanzierung festgeschrieben werden sollen. |
| der Gesamteffektivzins niedriger ist als für ein vergleichbares Annuitätendarlehen. |
Quelle: Finanztip-Übersicht, Stand: August 2025.
Für einen Bausparvertrag fallen verschiedene Kosten an. Am wichtigsten sind die Abschlussgebühren.
Abschlussgebühr - Die Abschlusskosten betragen allgemein zwischen einem und 1,6 Prozent der Bausparsumme – bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro werden also mindestens 500 bis 800 Euro fällig. Die Abschlussgebühr ist damit mit Abstand die größte Kostenposition. Außerdem zahlst Du meist jährliche Kosten für das Konto von bis zu 24 Euro pro Jahr. Manche Bausparkassen verringern die Gebühr für bestimmte Berufsgruppen oder bei einem Jugendbausparvertrag.
Jahresentgelt/Vertragsentgelt - Diese Gebühren sind bei ungeförderten Bausparverträgen in der Ansparphase unzulässig. Bei Riester-Bausparverträgen steht eine gerichtliche Klärung noch aus. Viele Bausparkassen, etwa die Schwäbisch Hall, stellen weiterhin zwischen zehn und 20 Euro pro Jahr in Rechnung.
Weitere Gebühren und Entgelte - Manche Bausparkassen berechnen dann aber ein Aufgeld (Agio) von einem oder zwei Prozent, wenn Du Dir das Darlehen auszahlen lässt. Das Darlehen ist dann gar nicht mehr so günstig, wie es zunächst scheint. Es ist deshalb wichtig, die Vertragsbedingungen auch mit Blick auf die Kosten für das Darlehen genau zu lesen.
Ein Bausparvertrag ist also nicht günstig, insbesondere, weil die Abschlussgebühr auf die gesamte Bausparsumme berechnet und auch gleich verbucht wird. Du solltest also gut abwägen, ob der Vertrag für Dich die passende Lösung ist.
Welche Tarifvariante die passende für Dich ist, findet der Vertreter oder die Vertreterin der Bausparkasse oder ein entsprechender Bausparrechner für Dich heraus. Das ist tatsächlich auch gut so. Denn es erspart Dir, dass Du Dich mit dem Wust an Möglichkeiten beschäftigen musst.
Jede Bausparkasse hat zwei bis drei unterschiedliche Tarife im Angebot. Die Tarife haben noch einmal Untergruppen, die Tarifvarianten. Dazu kommen weitere Varianten als staatlich zertifizierte Riester-Bausparverträge. Tarife und Varianten unterscheiden sich im Wesentlichen bei den Zinssätzen für das Guthaben und für das Bauspardarlehen.
Allerdings solltest Du Dir überlegen, für welchen Zweck Du den Bausparvertrag später einsetzen möchtest. Außerdem solltest Du möglichst gut einschätzen, welchen Betrag Du später benötigst, also welche Bausparsumme, und wann das Bauspardarlehen möglichst abrufbar sein soll, also die Sparzeit bis zur Zuteilung.
In der nachfolgenden Tabelle zeigen wir Dir, wofür Du einerseits einen Bausparvertrag einsetzen kannst und welche Alternativen es dazu gibt.
| Verwendung des Bausparvertrags | andere Möglichkeit |
|---|---|
| Modernisierung | Tagesgeld zum Sparen, Baufinanzierung und KfW-Förderung für den Kredit |
| Anschlussfinanzierung | Sondertilgungen nutzen |
| energetische Sanierung | KfW-Förderung, Wohn-Riester-Entnahme |
| Sparen (für Eigenkapital) | Tagesgeld, ETF-Sparplan (je nach Laufzeit) |
| sofortige Finanzierung von Kauf oder Bau einer Immobilie als Bauspar-Sofortfinanzierung | Baufinanzierung von der Bank |
Quelle: Finanztip-Übersicht, Stand: September 2025
Du siehst: Bei manchen Alternativen erhältst Du kein Bauspardarlehen, sparst Dir aber die Kosten und erhältst eine bessere Verzinsung als beim Bausparvertrag. Das Darlehen musst Du Dir dann anderweitig suchen. Ob sich das lohnen kann, zeigen wir Dir in einer Musterrechnung am Ende diese Ratgebers.
Beim Bausparvertrag gibt es vier Fördertöpfe:
Die Förderung kannst Du in allen diesen Fällen jeweils auch für andere Verträge erhalten, teilweise auch mit anderen Förderbeträgen. Bei der Arbeitnehmersparzulage etwa kannst Du auch einen Sparplan für Aktienfonds nutzen, dann beträgt die Maximalförderung 80 Euro pro Jahr und nicht nur 43 Euro wie beim Bausparvertrag. Für Paare ist die Summe übrigens jeweils doppelt so hoch.
In allen diesen Fällen ist ein Bausparvertrag zumindest eine einfache Lösung. Falls Du Dich dafür entscheidest, achte in jedem Fall darauf, dass Du die Kosten gering hältst. Günstig wird ein Bausparvertrag vor allem dann, wenn Du eine niedrige Bausparsumme wählst.
Wenn Du die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksame Leistungen nutzen willst, reicht dafür meistens eine Bausparsumme von 10.000 oder 12.000 Euro. Mehr als 20.000 Euro sollten es nicht sein. Wähle die Bausparsumme so, dass der Vertrag ausgehend vom monatlichen Sparbetrag in sieben bis zehn Jahren zuteilungsreif wird.
Wenn Du einen passenden Sparplan suchst, unterstützt Dich der Finanztip-Sparplanrechner dabei.
Die einzelnen Angebote der Bausparkassen lassen sich nur schwer miteinander vergleichen. Das liegt vor allem daran, dass die Verträge unterschiedliche Zinssätze und Kosten haben und dass diese dann jeweils für unterschiedlich lange Zeiträume berechnet werden müssen.
Trotzdem solltest Du Angebot unterschiedlicher Bausparkassen einholen. Am besten gelingt der Vergleich, wenn Du jeweils ein Angebot für die gleiche Bausparsumme und die gleiche Spardauer anfragst.
Wenn es um eine Darlehenssumme von mehr als 50.000 Euro geht, solltest Du allerdings nicht nur mit einer Bausparkasse sprechen. In diesen Fällen ist ein Baukredit von der Bank häufig günstiger als die komplizierten Modelle der Bausparkassen.
Auf dem Weg zum Bankdarlehen solltest Du wiederum sicherstellen, dass Du einen umfassenden Vergleich der Konditionen am Markt bekommst. Das geht am besten, wenn Du nicht mit einer einzelnen Bank sprichst, sondern mit einem Vermittler von Baufinanzierungen.
Finanztip empfiehlt Dir die folgenden, bundesweit tätigen Vermittler.
Das folgende Beispiel zeigt, dass die Hypothekenzinsen deutlich steigen müssen, wenn Du mit einem Bausparvertrag finanziell besser abschneiden willst als mit einer Kombination aus Tagesgeld und Bankdarlehen.
Wir gehen von einem typischen Beispiel aus: Du möchtest in acht Jahren eine Summe von 100.000 Euro zur Verfügung haben, um Dein Haus umfassend zu modernisieren. Du erhältst keine staatliche Förderung und hast keine weiteren Ersparnisse, zahlst also keine Kapitalertragsteuer.
Für eine Beispielrechnung nutzen wir den Bausparrechner der Bausparkasse Schwäbisch Hall, Tarif FuchsImmo (XL0).
| Bausparsumme | 40.000 € |
| Spardauer | 8 Jahre (96 Monate) |
| Sparrate pro Monat | 501 € |
| Guthabenverzinsung | 0,2 % |
| Abschlussgebühr | 1,6 % der Bausparsumme / 1.600 € |
| Einzahlungen | 48.096 € |
| Zinsen insgesamt | 365 € |
| Guthaben nach Ansparzeit | 46.861 € |
| Höhe Bauspardarlehen | 53.139 € |
| Höhe Darlehenszins (effektiv) | 2,4 % |
| Darlehensrate pro Monat | 630 € |
| Laufzeit des Darlehen | 7 Jahre, 7 Monate |
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall Bausparrechner und Finanztip-Berechnung (Stand: 3. September 2025)
Auf den ersten Blick ist bereits zu sehen: Als Sparvertrag lohnt sich der Vertrag nicht:
Beziehst Du die Inflation noch in die Berechnung ein, sieht das Ergebnis noch schlechter aus: Bei einer Inflation von zwei Prozent pro Jahr verlieren Deine Sparbeiträge weitere 3.700 Euro an Wert.
Wenn die Bauzinsen gleich bleiben oder nur leicht steigen, fährst Du mit einer cleveren Lösung aus Tagesgeld und Baukredit finanziell besser.
Die zweistufige Lösung sieht so aus:
Du zahlst die gleiche monatliche Rate wie beim Bausparvertag zunächst auf ein Tagesgeldkonto ein.
Für das Tagesgeldkonto nehmen wir eine Verzinsung von 1,5 Prozent für die nächsten Jahre an. Das ist weniger als Du aktuell beim Tagesgeld erreichen kannst.
Nach derselben Zeit wie beim Bausparvertrag nimmst Du dann ein Darlehen auf, um ebenfalls auf den Finanzbedarf von insgesamt 100.000 Euro zu kommen. Wir berechnen den Zinssatz für den Baukredit, bei denen der finanzielle Aufwand gleich ist.
Das Ergebnis der Beispielrechnung:
Ein Bausparvertrag ist also eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Die folgende Tabelle zeigt das Ergebnis noch einmal in Zahlen.
| Tagesgeld und normaler Baukredit | Bausparvertrag | |
| Guthabenzins | 1,5 % | 0,2 % |
| monatliche Sparrate | 501 € | 501 € |
| Kosten in Sparphase | 0 € | 1.600 € |
| Guthaben nach Ansparzeit | 51.110 € | 46.861 € |
| Höhe Darlehen (40.000 € minus Guthaben) | 48.890 € | 53.139 € |
| Darlehenszins pro Jahr (nom./eff.) | 4,26/4,35 % | 1,99/2,40 % |
| Darlehensrate pro Monat | 630 € | 630 € |
| Gesamtaufwand Darlehen | 57.291 € | 57.291 € |
Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 3. September 2025).
Grundsätzlich sind Einlagen bei Bausparkassen ähnlich sicher wie Sparkonten bei Banken für Tagesgeld und Festgeld: Dein Guthaben ist bis 100.000 Euro gesetzlich abgesichert. Die acht privaten Bausparkassen in Deutschland sind dafür überwiegend Mitglieder in der Entschädigungseinrichtung deutscher Banken GmbH (EdB).
Dies gilt also für:
Die Schwäbisch Hall gehört als Bausparkasse der Volks- und Raiffeisenbanken deren Einlagensicherung an, der BVR Institutssicherung.
Die Landesbausparkassen (LBS) sind an den Haftungsverbund des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes angeschlossen, der Einlagen in unbegrenzter Höhe absichert.
Wenn Du Dich das erste Mal mit einem Bausparvertrag beschäftigst, wirst Du auf eine Reihe von Fachwörtern treffen. Wir haben die wichtigsten Begriffe eines Bausparvertrags zusammengestellt:
Bausparsumme - Die Bausparsumme ist die wichtigste Kenngröße des Vertrags. Sie gibt die Höhe an, über die der Vertrag abgeschlossen wird, also die Summe, die Du später für Dein Immobilienprojekt benötigst. Zur Bausparsumme gehören das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen.
Bewertungszahl - Die Bewertungszahl gibt Aufschluss darüber, wann Dir das Darlehen zugeteilt werden kann. Überschreitet Deine Bewertungszahl die von der Bausparkasse festgelegte Zielbewertungszahl, kannst Du das Darlehen in Anspruch nehmen.
Kosten - Für einen Bausparvertrag fallen Kosten an, im Wesentlichen die Abschlussgebühr. Die Abschlusskosten liegen allgemein zwischen einem und 1,6 Prozent der Bausparsumme.
Mindestsparguthaben - Um ein Darlehen zu erhalten, musst Du einen bestimmten Teil der Bausparsumme angespart haben. Dieses Mindestsparguthaben beträgt je nach Vertrag meist 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme.
Regelsparbeitrag - In jedem Bausparvertrag ist eine Regelsparrate oder ein Regelsparbeitrag festgelegt. Er richtet sich nach der Höhe der Bausparsumme. Bei Standardtarifen beläuft er sich auf vier bis fünf Prozent der Bausparsumme. Der Bausparer oder die Bausparerin erreicht so nach etwa sechseinhalb bis siebeneinhalb Jahren das zur Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben. Monatliche Sonderzahlungen darf er oder sie meist mit Zustimmung der Bausparkasse leisten.
* Was der Stern bedeutet:
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