Wohn-Riester So nutzt Du die Riester-Förderung für Immobilien

Für viele Menschen ist die eigene Immobilie die Altersvorsorge. Vielleicht möchtest Du auch in den kommenden Jahren bauen oder kaufen, hast aber keine größere Summe als Eigenkapital auf der hohen Kante. Dann kannst Du staatliche Zulagen und Steuervorteile nutzen, um etwas günstiger ans Eigenheim zu kommen. Umgangssprachlich ist die Rede auch vom Wohn-Riester.

Den Wohn-Riester nutzen kann grundsätzlich jeder Riester-Förderberechtigte, der eine sogenannte begünstigte Immobilie kauft oder baut. Einen speziellen Wohn-Riester-Vertrag musst Du dafür nicht unbedingt abschließen. Vielmehr kannst Du auch das Guthaben aus einem bestehenden Riester-Vertrag ganz oder teilweise entnehmen.

Die Regeln zum Wohn-Riester ermöglichen es, die laufenden Riester-Beiträge nicht nur für eine spätere Rente zu nutzen, sondern auch, um einen Baukredit zurückzuzahlen. Welche Gestaltungsmöglichkeiten für den Wohn-Riester infrage kommen, erläutern wir weiter unten im Text.

Egal, ob Du bereits angespartes Riester-Guthaben nutzt oder die Riester-Beiträge für das Eigenheim verwenden willst, wichtig ist zunächst: Die Immobilie muss die Bedingungen für den Wohn-Riester erfüllen.

Das sind begünstigte Immobilien

Damit die Immobilie begünstigt ist, muss sie einige Bedingungen erfüllen:

1. Es muss sich um Deine Immobilie handeln: Du musst Alleineigentümer oder mindestens Miteigentümer sein.
2. Du musst die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Das bedeutet: Du musst tatsächlich darin wohnen.
3. Die Wohnung muss melderechtlich Deine Hauptwohnung sein oder zumindest Dein Lebensmittelpunkt, also der Ort, an dem Deine Familie wohnt.
4. Die Immobilie muss sich in einem Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR, beispielsweise Norwegen) befinden.

Typischerweise geht es also um eine Wohnung im eigenen Haus oder um eine Eigentumswohnung, die Du als Riester-Sparer kaufst oder baust, um allein oder mit Familie einzuziehen. Es gibt allerdings weitere Vorhaben rund um das eigene Wohnen, die der Staat mit dem Wohn-Riester fördert.

Auch mit diesen Vorhaben kannst Du den Wohn-Riester bekommen

Einen Wohn-Riester erhältst Du auch, wenn Du Dich auf eine der folgenden Arten um Deine eigenen vier Wände kümmerst:

1. Du kaufst Pflichtanteilen an einer Wohnungsgenossenschaft.
2. Du erwirbst ein besonders ausgestaltetes Dauerwohnrecht, etwa in einem Pflege- oder Seniorenheim.
3. Du baust Dein selbst genutztes Haus oder Deine Wohnung um und reduzierst Barrieren, indem Du etwa einen ebenerdigen Duschzugang einrichtest.

Bevor Du den Wohn-Riester für Deine Immobilie nutzt, solltest Du die wichtigsten Spielregeln kennen. Insbesondere musst Du die Voraussetzungen für die Riester-Förderung auch langfristig einhalten und das geförderte Kapital nach Rentenbeginn versteuern.

Egal, ob Du einen speziellen Wohn-Riester-Vertrag abschließt oder bereits vorhandenes Riester-Guthaben entnimmst: Bis 20 Jahre nach Beginn der Auszahlungsphase (also mindestens bis zum 80. Lebensjahr) musst Du entweder in der erworbenen Immobilie wohnen oder bei jeder Veränderung darauf achten, dass Du die Regeln zur Selbstnutzung weiter einhältst. Ansonsten verlangt der Staat sofort, dass Du gefördertes Kapital nachversteuerst.

Verkaufen, Vermieten, Verschenken der geförderten Immobilie – alles das funktioniert nur dann ohne Nachversteuerung, wenn Du Dir spätestens fünf Jahre später wieder eine förderfähige Immobilie zulegst oder eine andere Ausnahmeregelung (etwa für den Fall von Tod oder Scheidung) greift.

Auch beim Wohn-Riester fallen Steuern an

Wie bei allen Riester-Verträgen gilt auch beim Wohn-Riester das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung: Du zahlst in der Sparphase weniger an den Fiskus, musst aber im Rentenalter die erhaltenen Förderungen versteuern.

Da beim Wohn-Riester keine Rente ausgezahlt wird, hat sich der Gesetzgeber als Grundlage für die Besteuerung das sogenannte Wohnförderkonto ausgedacht. Das Wohnförderkonto ist kein Bankkonto, sondern eine Art Merkzettel, auf dem die Zulagenstelle alle geförderten Tilgungen und Zulagen vermerkt.

Allerdings hat der Gesetzgeber es nicht dabei belassen, die geförderten Beträge einfach zusammenzuzählen. Stattdessen wird der Betrag als Ausgleich für die frühzeitige Nutzung jährlich mit zwei Prozent zusätzlich „verzinst“.

Wie stark die Grundlage für die Besteuerung dadurch wächst, zeigt das folgende Beispiel: Hast Du etwa noch 20 Jahre bis zur Rente, erhöht sich das gefördertes Kapital auf dem Wohnförderkonto um etwa die Hälfte: Wenn Du also zur Finanzierung 10.000 Euro aus Deinem Riester-Vertrag entnommen hast, musst Du 20 Jahre später knapp 15.000 Euro versteuern. Bei einem Steuersatz von 20 Prozent fallen für die Entnahme von 10.000 Euro also später 3.000 Euro an Steuern an.

Bei der Versteuerung kannst Du zwischen zwei Möglichkeiten wählen:

1. Du versteuerst den kompletten Betrag des Wohnförderkontos auf einmal. Dann erhältst Du darauf einen Nachlass von 30 Prozent.
2. Du versteuerst ab Beginn der Auszahlung und bis zu Deinem 85. Lebensjahr jährlich einen gleichbleibenden Teil des Gesamtbetrags.

In welcher Höhe überhaupt Steuern anfallen, hängt von Deiner persönlichen Situation (Deinem Familienstand, Deinen Einkünften und so weiter) ab. Dabei gilt: Je höher Dein Einkommen im Alter, desto mehr holt sich der Staat die Förderung aus der Ansparphase später wieder zurück.

Anbieter von Wohn-Riester-Verträgen – vor allem die Bausparkassen – stellen in der Beratung und in ihren Unterlagen vor allem heraus, dass Kunden mit ihren Produkten „günstiger“ ans Eigenheim kommen. Um diese Aussage zu stützen, vergleichen die Berater dann gern die hauseigene Wohn-Riester-Variante mit einem nicht geförderten Baukredit.

Dabei fällt allerdings unter den Tisch, dass es die Riester-Förderung in Form von Zulagen und Steuervorteilen grundsätzlich für alle Vertragsformen von Riester gibt, nicht nur für jene der Bausparkassen. Wer also bereits einen Riester-Vertrag abgeschlossen hat und bespart, hat erst einmal keine zusätzlichen Vorteile.

Außerdem gelten bei den Riester-Bausparprodukten dieselben Grundregeln wie bei einem ungeförderten Bausparvertrag und einer Bauspar-Sofortfinanzierung ohne Riester: Der Anbieter kassiert am Anfang eine Abschlussgebühr und zahlt lange Jahre erst einmal (fast) keine Zinsen. Inwieweit diese Nachteile später über eingesparte Zinsen ganz oder teilweise wieder ausgeglichen werden, hängt von der Entwicklung der Hypothekenzinsen und einigen anderen Faktoren ab, zum Beispiel vom Zins und der Zinsbindung des nicht geförderten Baukredits.

Aufgrund der Kosten und der niedrigen Guthabenzinsen ist also keinesfalls sicher, dass Riester-Bausparen und Wohn-Riester insgesamt für zukünftige Eigenheimbesitzer immer die beste Lösung ist. Und dies gilt bereits, wenn alles so läuft wie geplant. Ändern sich dagegen Deine Lebenspläne und -umstände im Laufe der Jahre und musst Du etwa das Wohnförderkonto auf einen Schlag versteuern, sind die finanziellen Vorteile von Wohn-Riester schnell dahin.

Tendenziell solltest Du über Wohn-Riester nachdenken, wenn Folgendes gilt:

• Du wirst mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Immobilie kaufen oder bauen, um sie selbst zu nutzen.
• Du kannst bereits heute absehen, dass Du lange in der Immobilie wohnen wirst.
• Du hast außer dem Riester-Vertrag voraussichtlich wenig Eigenkapital.
• Du willst (oder musst) die Riester-Förderung für die Tilgung des Baukredits einsetzen, um die Finanzierung überhaupt stemmen – also den Kredit überhaupt tilgen – zu können.

Falls Du über den Kauf oder Bau einer Immobilie nachdenkst, solltest Du es nicht dabei belassen, nur mit einer Bausparkasse zu reden. Dies gilt selbst dann, wenn Du dort zuvor bereits einen Wohn-Riester-Vertrag abgeschlossen hast.

Gerade, wenn Du noch die gesamte Immobilie finanzieren musst (Erstfinanzierung), ist der Wohn-Riester-Teil zumeist deutlich kleiner als der ungeförderte Anteil. Das liegt daran, dass die Wohn-Riester-Förderung auf eine Einzahlung von maximal 2.100 Euro pro Jahr begrenzt ist. Ein typischer Riester-Vertrag, wie ihn die Bausparkassen anbieten, deckt daher nur etwa 50.000 Euro der Darlehenssumme ab.

Für einen weiteren, ungeförderten Teil der Darlehenssumme ist aber eine Baufinanzierung von der Bank häufig günstiger als die komplizierten Modelle der Bausparkassen. Gerade wenn Du eine größere Darlehenssumme benötigst, solltest Du Dich also auch an einen Kreditvermittler oder an eine Bank wenden. Wir empfehlen Dir die Zusammenarbeit mit einem der folgenden, unabhängigen, bundesweit tätigen Anbieter, die vornehmlich Baufinanzierungen vermitteln.

Falls Du mit Deinen laufenden Riester-Beiträgen und der Förderung direkt einen Baukredit zurückzahlen möchtest, dann benötigst Du dafür ein zertifiziertes Riester-Darlehen. Solche Darlehen gibt es vom Grundsatz her in drei Varianten:

1. Ein reines Riester-Darlehen funktioniert wie ein normaler Baukredit, sichert allerdings die Riester-Förderung. Du musst also vor der Finanzierung kein Kapital angespart haben. Soweit wir den Markt überblicken, werden diese Darlehen allerdings kaum angeboten.
2. Ein Riester-Bausparvertrag garantiert ein Bauspardarlehen mit garantierten Zinsen, sofern Du genügend Geld und auch lang genug angespart hast. Die Riester-Förderung gibt es sowohl für die Beiträge in der Sparphase als auch für die Tilgungsleistung in der Darlehensphase. Den Riester-Bausparvertrag kannst Du nicht sofort für die Finanzierung nutzen, sondern erst, wenn Du genügend Kapital angespart hast.
3. Benötigst Du dagegen kurzfristig ein Darlehen, kannst Du den Riester-Bausparvertrag mit einem Vorfinanzierungsdarlehen der Bausparkasse kombinieren. Dieses Modell wird als Riester-Bauspar-Sofortfinanzierung oder Bausparkombikredit bezeichnet. Es unterscheidet sich nur durch die Riester-Förderung von einer normalen Bauspar-Sofortfinanzierung. In der Wohn-Riester-Variante vereinbarst Du dann unwiderruflich, dass das Vorausdarlehen durch den Bausparvertrag abgelöst wird.

Bis zur Rente muss das Darlehen getilgt sein

Damit es mit der Tilgungsförderung klappt, muss das Darlehen mehrere Voraussetzungen erfüllen.

1. Das Darlehen muss zertifiziert sein. Dazu gehört auch, dass die Abschluss- und Vertriebskosten auf fünf Jahre verteilt werden.
2. Du musst den Kredit zeitnah und unmittelbar für die eigene Immobilie einsetzen.
3. Das Darlehen muss so berechnet sein, dass Du den Kredit bis spätestens zum 68. Lebensjahr wieder getilgt hast.
4. Die Förderung gibt es nur für Immobilien, die ab dem 1. Januar 2008 gebaut oder angeschafft wurden.

Die Jahresgrenze 2008 gilt auch für die Umschuldung älterer Darlehen auf ein Riester-Darlehen. Du kannst also durchaus einen alten Baukredit zu einem Riester-Darlehen umschulden, solange Du die Immobilie nach dem 1. Januar 2008 angeschafft oder gebaut hast.

Bei der Tilgungsförderung muss sich der Wohn-Riester-Sparer in der Regel nicht darum kümmern, dass er diese Voraussetzungen erfüllt. Das übernehmen die Anbieter: Sie stellen sicher, dass ihre Riester-Darlehen zertifiziert sind, berechnen das passende Darlehen und stimmen sich mit den Kunden über die Fristen ab.

Wenn Du bereits Guthaben in einem Riester-Vertrag angespart hast, kannst Du dieses Geld zu unterschiedlichen Zeit­punkten und auf unterschiedliche Weise für die eigenen vier Wände nutzen. Einmal entnommen, musst Du das Guthaben auch nicht wieder einzahlen.

Die Beträge, um die es geht, können bei einem Bau- oder Kaufvorhaben durchaus wichtig werden: Wer den Riester-Förder-Höchstbetrag von 2.100 Euro (minus der Zulage) ausschöpft, hat bereits nach wenigen Jahren die ersten 10.000 Euro angesammelt. Mit dem Wohn-Riester kann der Sparer dieses Guthaben bei der Baufinanzierung einsetzen, entweder direkt beim Kauf oder Bau eines Haus oder später, zu Beginn der Auszahlungsphase, um möglichst schuldenfrei in Rente zu gehen.

So lässt sich Riester-Guthaben in der Ansparphase nutzen

Grundsätzlich kannst Du das Guthaben Deines Riester-Vertrags entnehmen, wenn Du beim Kauf oder Bau der Immobilie die Voraussetzungen für den Wohn-Riester erfüllst. Am einfachsten ist es, gleich das gesamte Kapital zu entnehmen. Möglich ist aber auch eine Teilentnahme von mindestens 3.000 Euro. Allerdings müssen dann auch zugleich mindestens 3.000 Euro im Vertrag bleiben.

Ein Beispiel: Du hast 12.000 Euro in Deinem Riester-Vertrag angespart. Dann kannst Du entweder das gesamte Guthaben entnehmen oder einen Betrag von mindestens 3.000 Euro und höchstens 8.000 Euro, wenn Du nur einen Teil entnehmen willst.

Der Vorteil der Teilentnahme ist, dass Du weiterhin etwas Geld als Basis für eine zukünftige Altersrente hast und den alten Vertrag weiterführen kannst. Entnimmst Du dagegen das gesamte Guthaben, lösen manche Anbieter den alten Vertrag direkt auf.

Außerdem musst Du beachten, dass Du nur so viel Kapital entnimmst, wie Du selbst für die Anschaffung oder den Bau der Wohnung zahlst. Nebenkosten für den Notar, den Makler und die Grunderwerbsteuer kannst Du dabei mitrechnen. Erwirbst Du die Wohnung gemeinsam mit einem Partner, kann es passieren, dass Du dort an eine Grenze kommst und besser nur einen Teil des Kapitals entnimmst.

Die Kapitalentnahme beantragst Du mit dem Antrag auf Entnahme für eine Anschaffung / Herstellung einer Wohnung bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA). Auf dem Formular musst Du umfangreiche Angaben zur Immobilie und deren Nutzung machen.

So entschuldest Du Dich mit dem Wohn-Riester zu Rentenbeginn

Auch wenn Du während der Ansparphase eine Immobilie kaufst oder baust, kannst Du den alten Riester-Vertrag erst einmal weiterlaufen lassen. Dies kann etwa sinnvoll sein, wenn Dein Riester-Vertrag sich gut entwickelt oder Du bei Abschluss der Finanzierung schlichtweg die Möglichkeiten vom Wohn-Riester noch nicht kanntest.

Zu Beginn der Auszahlungsphase kannst Du dann überlegen, Dein Riester-Guthaben für die Entschuldung Deiner Immobilie zu nutzen, um den restlichen ausstehenden Kredit abzulösen (Entschuldung). Die Auszahlungsphase beginnt bei alten Verträgen (mit Abschluss vor dem Jahr 2012) frühestens bei Vollendung des 60. Lebensjahres, bei neueren Verträgen ab dem 62. Lebensjahr.

Es gelten dieselben Regeln zur Höhe der Entnahme wie während der Ansparphase. Du musst also entweder das gesamte Kapital entnehmen oder mindestens 3.000 Euro (und dann auch 3.000 Euro im Vertrag belassen). Nach der Entnahme gelten dann die Regeln zur Besteuerung des Wohn-Riesters.

Anders als bei der Entnahme in der Ansparphase gibt es keine „2008er“-Grenze: Du kannst also auch eine Immobilie entschulden, die Du vor dem 1. Januar 2008 angeschafft oder gebaut hast.

So nutzt Du den Wohn-Riester für den Umbau

Dein Riester-Guthaben kannst Du grundsätzlich nicht nur für den Bau und Kauf einer Wohnung nutzen, sondern auch für den Umbau. Allerdings musst Du durch den Umbau nach engen Vorgaben Barrieren in der Wohnung reduzieren, also etwa rutschhemmende Bodenbeläge und breitere Flure.

Dabei gelten ähnliche Regeln wie bei den Programmen der staatlichen Förderbank KfW. Es gibt technische Vorgaben, deren Einhaltung ein Sachverständiger bestätigt. An dieser Stelle entstehen also Kosten.

Festgehalten sind die Regeln für den barrierereduzierenden Umbau in der Norm DIN 18040 Teil 2, Ausgabe September 2011: Mindestens die Hälfte des entnommenen Kapitals muss auf Maßnahmen entfallen, die dieser Norm entsprechen. Den Rest des Kapitals musst Du dafür einsetzen, Barrieren (außerhalb der DIN) weiter abzubauen.

Auch für den zeitlichen Ablauf und die Beträge, die Du verwenden kannst, gibt es Regeln:

1. Den Antrag für die Kapitalentnahme musst Du bis spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase bei der ZfA stellen.
2. Spätestens zwölf Monate nach der Auszahlung musst Du das Kapital für den Umbau verwenden.
3. Baust Du innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf oder Bau um, musst Du mindestens 6.000 Euro an förderfähigen Kosten nachweisen. Fängst Du später an, musst Du mindestens 20.000 Euro aufwenden. Entnimmst Du nicht das gesamte Guthaben, müssen mindestens 3.000 Euro im Vertrag verbleiben.

Der Staat unterstützt Dich auf zweierlei Arten: Zum einen mit jährlichen Zulagen, zum anderen mit einer Steuerersparnis.

Übersicht jährliche Zulagen

Steuerersparnis: Du kannst die Tilgungszahlungen Deines Darlehens bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben von der Einkommensteuer absetzen. Das gilt jedoch nicht für die Zinsen.

Die 175 Euro Prämie sowie etwaige Zulagen für Kinder werden von den gesparten Steuern allerdings wieder abgezogen. Zudem musst Du im Alter etwas höhere Steuern zahlen.

Merke: Da die beiden Förderungen miteinander verrechnet werden, profitierst Du im Endeffekt nur von der Leistung, über die Du mehr erhältst. Bei Gutverdienern ohne Kinder ist der Steuervorteil höher als die Zulagen. Für Personen mit durchschnittlichem Einkommen und zwei kleinen Kindern ist es genau andersherum.

Beispielrechnung Steuerrückerstattung

Du verdienst als Alleinstehender 35.000 Euro im Jahr und besitzen ein Riester-Darlehen, von dem Du mindestens 2.100 Euro jährlich abbezahlst. Du erhältst folgende Leistungen vom Staat:

• Du kannst maximal 2.100 Euro als Sonderausgabe bei der jährlichen Steu­er­er­klä­rung absetzen. Ausgehend von einem Grenzsteuersatz von etwa 34 Prozent, ergibt das einen Vorteil von ca. 714 Euro.
• Zusätzlich erhältst Du die normale Riester-Zulage in Höhe von 175 Euro pro Jahr. Allerdings wird diese von dem Steuervorteil wieder abgezogen und direkt an die Bank gezahlt. 539 Euro erhältst Du als Steuerrückerstattung, über die Du frei verfügen kannst!