Eigenheimrente

Wohn-Riester optimal nutzen

Das sollten Sie wissen

  • Sie müssen in die Immobilie, die Sie über Wohn-Riester finanzieren, selbst einziehen.
  • Mit Wohn-Riester können Sie eine Anschlussfinanzierung für Ihre bestehende Baufinanzierung sichern.
  • Ein Riester-Darlehen kann sich auch dann lohnen, wenn der Zins im Vergleich zu einem nicht geförderten Baukredit höher ist.
  • Ihre persönliche Förderung beträgt jährlich 154 Euro. Für jedes Kind bekommen Sie jährlich maximal 300 Euro als Prämie. Alle Zulagen müssen Sie für die Tilgung Ihres Darlehens verwenden.
  • Jährlich können Sie bis zu 2.100 Euro an Tilgungszahlungen als Sonderausgaben von der Steuer absetzen. Im Gegenzug müssen Sie einen Teil davon im Alter nachversteuern.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn Sie die Riester-Förderung nutzen möchten, haben Sie die Wahl zwischen einem Riester-Darlehen und einem geförderten Kombi-Kredit aus Bausparvertrag und Darlehen.
  • Holen Sie dann ein erstes Wohn-Riester-Angebot von einem der großen Kreditvermittler: Unsere Empfehlungen sind Interhyp und Dr. Klein. Alternativ empfehlen wir Enderlein oder Hypothekendiscount.
  • Führen Sie dann ein zweites Gespräch bei Ihrer Hausbank oder einer Bausparkasse. So überprüfen Sie, ob das Konzept für den Wohn-Riester stimmig ist und der Zins optimal.
  • Erkunden Sie sich auch nach der Entnahme des Guthabens aus einem bestehenden Riester-Vertrag. Auch dieses können Sie für Ihre selbst genutzte Immobilie einsetzen.
  • Tipp: Sollen wir Sie zum Thema Wohn-Riester sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

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Weil die gesetzliche Rente für die meisten Arbeitnehmer kaum noch ausreichen wird, um den Lebensstandard zu sichern, hilft Ihnen der Staat bei der privaten Altersvorsorge. Ein Konzept, das er fördert, ist die sogenannte Eigenheimrente – auch Wohn-Riester genannt. Dieses Programm ist für Sie interessant, wenn Sie jetzt ein Haus oder eine Eigentumswohnung bauen bzw. kaufen wollen, um darin zu leben. Und dafür unmittelbar ein Darlehen oder eine Anschlussfinanzierung brauchen. Der Vorteil im Riestern liegt darin, dass Sie die Immobilie dank staatlicher Zuschüsse (Zulagen und Steuererleichterungen) schneller abbezahlen und somit im Alter mietfrei wohnen.

Wer kann riestern?

Wohn-Riester richtet sich an alle, die in die gesetzliche Rentenkasse einzahlen. Das sind in erster Linie Angestellte. Aber es gibt auch weitere Gruppen, wie zum Beispiel Beamte, Berufssoldaten und geringfügig Beschäftigte, die eigene Beiträge zur Sozialversicherung bezahlen. Wer alles riestern darf, lesen Sie hier.

Tipp

Wenn Sie nicht direkt förderberechtigt sind, können Sie eventuell über Ihren Ehepartner riestern. Dazu müssen Sie zusätzlich zu den Beiträgen Ihres Partners einen Sockelbetrag von 60 Euro im Jahr einzahlen, um die staatlichen Zulagen zu erhalten.

Die Riester-Regeln

Wie jede staatliche Förderung ist auch Wohn-Riester an Bedingungen geknüpft.

Verwendungsarten - Es gibt drei mögliche Verwendungsarten für Wohn-Riester: Erstens: die Anschaffung oder Herstellung einer selbst genutzten Wohnung oder die Tilgung eines dafür aufgenommenen Darlehens. Zweitens: der Erwerb von Genossenschaftsanteilen für eine solche Wohnung. Drittens: die Finanzierung von Umbaumaßnahmen zur Reduzierung von Barrieren. Sie müssen also selbst in die Wohnung einziehen. Ein späterer Verkauf ist zwar möglich; in diesem Fall müssen Sie jedoch vom Erlös innerhalb von zwei Jahren vor oder fünf Jahren nach Verkauf eine neue förderbare Wohnung erwerben. Alternativ dazu können Sie den Stand Ihres Riester-Kontos in einen anderen Altersvorsorgevertrag einzahlen.

Vollständige Tilgung bis zur Auszahlungsphase - Das Darlehen muss bis zur Auszahlungsphase - komplett abbezahlt sein. Wann die Auszahlungsphase beginnt, hängt von Ihrem Riester-Vertrag ab. Frühester Zeitpunkt ist bei älteren Verträgen das 60. Lebensjahr, bei jüngeren das 62. Lebensjahr.

Gefördert wird nur die Tilgung - Um die volle Förderung zu erhalten, müssen Sie mindestens vier Prozent Ihres jährlichen Bruttoeinkommens für die Tilgung des Baukredits verwenden. Bei einem Gehalt von beispielsweise 35.000 Euro entspricht das 1.400 Euro jährlich. Davon wird die staatliche Förderung in Form der Zulage noch abgezogen. Für einen Erwachsenen ohne Kinder ergibt sich daraus ein Eigenbeitrag von 104 Euro monatlich.

Die Förderung im Detail

Der Staat unterstützt Sie auf zweierlei Arten:

1. Jährliche Zulagen:

pro förderberechtigte Person 154 Euro
pro Kind (vor 2008 geboren, Kindergeld vorausgesetzt) 185 Euro
pro Kind (ab 2008 geboren) 300 Euro
Tipp

Wir empfehlen Ihnen, die Steuererstattung für eine Sondertilgung Ihres Darlehens zu nutzen. Dann sind Sie noch schneller schuldenfrei.

2. Steuerersparnis: Sie können die Tilgungszahlungen Ihres Darlehens bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben von der Einkommensteuer absetzen. Das gilt jedoch nicht für die Zinsen! Die 154 Euro Prämie sowie etwaige Zulagen für Kinder werden von den gesparten Steuern allerdings wieder abgezogen. Zudem müssen Sie im Alter etwas höhere Steuern zahlen.

Merke: Da die beiden Förderungen miteinander verrechnet werden, profitieren Sie im Endeffekt nur von der Leistung, über die Sie mehr erhalten. Bei Gutverdienern ohne Kinder ist der Steuervorteil höher als die Zulagen. Für Personen mit durchschnittlichem Einkommen und zwei kleinen Kindern ist es genau andersherum.

Beispielrechnung Steuerrückerstattung

Sie verdienen als Alleinstehender 35.000 Euro im Jahr und besitzen ein Riester-Darlehen, von dem Sie mindestens 2.100 Euro jährlich abbezahlen. Sie erhalten folgende Leistungen vom Staat:

  • Sie können maximal 2.100 Euro als Sonderausgabe bei der jährlichen Steuererklärung absetzen. Ausgehend von einem Grenzsteuersatz von etwa 34 Prozent, ergibt das einen Vorteil von ca. 714 Euro.
  • Zusätzlich erhalten Sie die normale Riester-Zulage in Höhe von 154 Euro pro Jahr. Allerdings wird diese von dem Steuervorteil wieder abgezogen und direkt an die Bank gezahlt. 560 Euro erhalten Sie als Steuerrückerstattung, über sie frei verfügen können!

Das müssen Sie im Alter nachversteuern

Wie bei allen Riester-Verträgen gilt auch beim Wohn-Riester das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung: Sie zahlen jetzt weniger an den Fiskus, müssen aber im Rentenalter die erhaltenen Förderungen nachversteuern. Das lohnt sich, weil Ihr Steuersatz im Alter meist geringer ist als während des Berufslebens.

Um im Vergleich zu anderen Fördervarianten eine gerechte Besteuerung zu erreichen, hat sich der Gesetzgeber das sogenannte Wohnförderkonto ausgedacht.

Dabei handelt es sich um ein fiktives Konto, auf dem alle geförderten Tilgungen und Zulagen vermerkt werden. Bei Rentenbeginn müssen Sie den angesammelten Betrag inklusive einer jährlichen Verzinsung von zwei Prozent versteuern. Dabei können Sie zwischen zwei Möglichkeiten wählen:

  • Sie versteuern den kompletten Betrag auf einmal und erhalten darauf einen Nachlass von 30 Prozent.
  • Sie versteuern bis zu Ihrem 85. Lebensjahr pro Jahr einen Teil des Gesamtbetrags.
Tipp

Finanztip empfiehlt Ihnen, die jährliche Besteuerung zu wählen, da bei der Einmalzahlung Ihr Steuersatz empfindlich ansteigt und Sie trotz des Rabatts unterm Strich oft draufzahlen. Lediglich ab einem Jahreseinkommen von ca. 33.000 Euro im Rentenalter rechnet sich die Einmalzahlung. Eine genauere Beschreibung des Wohnförderkontos mit Zahlenbeispielen finden Sie hier.

Wählen Sie das richtige Darlehen

Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen drei Möglichkeiten, um ihr Eigenheim zu finanzieren.

  • Darlehen ohne staatliche Förderung: Das ist ein regulärer Kredit, bei dem Sie monatlich eine Rate zahlen, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Neben der Höhe des Darlehens können Sie die Dauer der Zinsbindung und die anfängliche Tilgungsleistung wählen. Es gibt eine große Auswahl an Anbietern.
  • Darlehen mit Riester-Förderung: Auch hier zahlen Sie eine monatliche Rate, die aus Zinsen und Tilgung besteht. Allerdings ist der Kreis der Anbieter erheblich kleiner, wodurch sich ein höherer Zinssatz für Sie ergeben kann. Dennoch kann sich so ein Vertrag lohnen.
  • Bausparsofortfinanzierung mit Riester-Förderung: Ein solcher Riester-Kombi-Kredit besteht aus einem tilgungsfreien Darlehen und einem Bausparvertrag. Die Finanzierung verläuft in zwei Phasen. Zunächst zahlen Sie Zinsen auf ein tilgungsfreies Darlehen. Dafür zahlen Sie Sparraten in einen Bausparvertrag ein. Nach einigen Jahren können Sie in Phase zwei das Darlehen des Bausparvertrags in Anspruch nehmen. Es löst das tilgungsfreie Darlehen ab und Sie bezahlen nur noch die Raten für das Bauspardarlehen. Der Vorteil dieses Modells ist, dass die Zinsen bereits bei Abschluss des Darlehens für die gesamte Laufzeit feststehen (wird auch als Konstantdarlehen bezeichnet).

Um die beste Förderung für Sie zu ermitteln, müssen Sie den Effektivzins der jeweiligen Angebote vergleichen. Wichtig: Bei Kombi-Krediten zählt der Gesamteffektivzins!

So setzt sich der Gesamteffektivzins des Kombi-Kredits zusammen

Der Gesamteffektivzins setzt sich aus dem effektiven Zins für das tilgungsfreie Darlehen, dem Guthabenzins für das Bausparguthaben, dem effektiven Zins für das Bauspardarlehen und den Kosten für den Abschluss zusammen. Den Gesamteffektivzins können Sie mit dem Effektivzins der anderen Darlehensformen vergleichen.

Entscheidend ist dabei, wie groß die Differenz zum besten nicht geförderten Darlehen ist. Die Höhe des Kredits spielt dabei keine Rolle! Auch wenn der Effektivzins des Riester-Darlehens höher ist als der eines ungeförderten Darlehens, kann sich die geförderte Variante aufgrund der Zulagen und des Steuervorteils trotzdem lohnen.

Merke: Für kinderlose Singles ist das meist genau dann der Fall, wenn der Effektivzins etwa 0,35 Prozentpunkte höher ist als der für einen normalen Kredit. Für Familien mit mehr als drei Kindern liegt die Grenze deutlich höher und kann über 0,7 Prozentpunkte betragen. Anhand mehrerer Beispiele wollen wir Ihnen diesen Sachverhalt erläutern.

Diese Annahmen liegen unseren Berechnungen zugrunde

Wir sind ausgegangen von: Darlehenssumme 200.000 Euro, Volltilgung bis zum Renteneintritt in 30 Jahren, Effektivzins von 3,56 Prozent im Jahr, Renteneintrittsalter 67 Jahre, Grenzsteuersatz im Alter 25 Prozent, Steuervorteil wird für Sondertilgung genutzt.

Für Förderberechtigte mit Kindern gilt außerdem: Sie erhalten noch 20 Jahre Kinderzulagen, wenn die Kinder ab 2008 geboren sind, bzw. zehn Jahre Boni für ältere Kinder. Bei allen Berechnungen haben wir auch die im Alter zu zahlenden Steuern berücksichtigt.

Um Ihnen eine bessere Übersicht zu verschaffen, haben wir unsere Beispiele nach verschiedenen Lebenssituationen gegliedert.

Beispiel 1: Alleinstehend ohne Kinder

Angenommen, Sie haben keine Familie und verdienen 50.000 Euro brutto im Jahr. Dann darf der Effektivzins des Riester-Darlehens oder des Riester-Kombi-Kredits höchstens 0,36 Prozentpunkte über dem eines ungeförderten Darlehens liegen. Das heißt: Bei einem Effektivzins von 3,0 Prozent für das ungeförderte Darlehen würde sich das Riester-Darlehen bis zu einem Effektivzins von 3,36 Prozent lohnen. 

Doch selbst wenn der normale Kredit und das Riester-Darlehen denselben Zinssatz haben, bleibt Ihnen aufgrund der Zulagen und der Steuererleichterungen noch ein Gesamtvorteil von 23.146 Euro.

Beispiel 2: Alleinstehend mit Kindern

In den folgenden Tabellen haben wir Beispiele für Alleinerziehende berechnet. Die erste Tabelle zeigt die maximale Differenz der Effektivzinssätze, bei dem sich die Riester-Variante gerade noch lohnt – abhängig von Ihrem Bruttoeinkommen und von der Anzahl Ihrer Kinder. Die zweite Tabelle geht von einem identischen Zinssatz bei Riester-Darlehen und nicht geförderter Finanzierung aus. Diese Werte zeigen Ihnen, wie viel Geld Sie mit Riestern sparen können.

Um die Berechnungen einfacher zu machen, sind wir davon ausgegangen, dass Ihr Nachwuchs ab 2008 geboren ist und Sie dementsprechend 300 Euro jährliche Förderung pro Kind erhalten. Wenn Sie Kinder haben, die älter sind, erhalten Sie etwa die Hälfte der Förderbeträge.

Maximal empfohlene Differenz der Effektivzinssätze zwischen gefördertem und nicht gefördertem Darlehen (Prozentpunkte)

  1 Kind 2 Kinder 3 Kinder
Gehalt 30.000 Euro 0,22 0,27 0,44
Gehalt 50.000 Euro 0,36 0,36 0,47
Gehalt 70.000 Euro 0,38 0,38 0,48

Ersparnis durch Riester-Förderung bei gleichen Zinssätzen der Darlehen (in Euro)

  1 Kind 2 Kinder 3 Kinder
Gehalt 30.000 Euro 14.521 17.697 28.980
Gehalt 50.000 Euro 23.146 23.146 31.106
Gehalt 70.000 Euro 24.409 24.409 30.363

Beispiel 3: Verheiratet ohne und mit Kinder

In den beiden unten stehenden Tabellen haben wir für Sie Musterfälle für Ehepaare berechnet, bei denen beide Partner über ein Einkommen verfügen und beide Anspruch auf Riester-Förderung haben. Grundsätzlich ist es so, dass Verheiratete mit einem Kniff die höchste Förderung ergattern können: Wenn beide Partner Einkommen beziehen, ist es sinnvoll, unabhängig von der Höhe der Gehälter die Darlehenssumme zu gleichen Teilen auf zwei Riester-Verträge aufzuteilen. So kann jeder Förderberechtigte Tilgungsleistungen bis zu 2.100 Euro von der Steuer absetzen.

Unser Rechenbeispiel: Ein Ehepaar ohne Kinder braucht ein Darlehen von 200.000 Euro. Er verdient 60.000 Euro, sie 20.000 Euro brutto. Beide nehmen ein Darlehen über jeweils 100.000 Euro auf. Bei einer Tilgungsleistung von drei Prozent im Jahr zahlen beide jeweils 3.000 Euro jährlich an Tilgungsleistungen und nutzen so den kompletten Förderbetrag von 2.100 Euro pro Kopf aus. Falls die Darlehenssumme anteilig auf die Einkommen aufgeteilt wird – sie 50.000 Euro und er 150.000, würde sie bei drei Prozent Tilgungsleistung nur 1.500 Euro pro Jahr zurückzahlen und so den steuerlich geförderten Betrag nicht voll ausreizen.

Tipp

Sollte Ihre Familie nur ein Einkommen haben, orientieren Sie sich bitte an den Tabellen für Singles!

Die erste Tabelle zeigt die maximale Differenz im Effektivzinssatz, für die sich die Riester-Variante gerade noch lohnt, abhängig vom Bruttogesamteinkommen Ihrer Familie und von der Anzahl Ihrer Kinder. Die zweite Tabelle geht von einem identischen Zinssatz bei Riester-Darlehen und nicht geförderter Finanzierung aus. Diese Werte zeigen Ihnen, wie viel Geld Sie mit Riestern sparen können.

Um die Berechnungen einfacher zu machen, sind wir davon ausgegangen, dass Ihr Nachwuchs ab 2008 geboren ist und Sie dementsprechend 300 Euro jährliche Förderung pro Kind erhalten. . Wenn Sie Kinder haben, die älter sind, erhalten Sie etwa die Hälfte der Förderbeträge.

Maximal empfohlene Differenz der Effektivzinssätze zwischen gefördertem und nicht gefördertem Darlehen (Prozentpunkte)

  0 Kinder 1 Kind 2 Kinder 3 Kinder
verheiratet, Gesamteinkommen 30.000 Euro 0,26 0,26 0,41 0,60
verheiratet, Gesamteinkommen 50.000 Euro 0,41 0,41 0,50 0,68
verheiratet, Gesamteinkommen 70.000 Euro 0,55 0,55 0,58 0,77

Ersparnis durch Riester-Förderung bei gleichen Zinssätzen der Darlehen (in Euro)

  0 Kinder 1 Kind 2 Kinder 3 Kinder
verheiratet, Gesamteinkommen 30.000 Euro 15.218 15.218 23.938 35.083
verheiratet, Gesamteinkommen 50.000 Euro 23.884 23.884 28.885 39.916
verheiratet, Gesamteinkommen 70.000 Euro 31.860 31.860 33.487 44.895
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Die besten Kreditvermittler

Wenn Sie sich auf die Suche nach einer Baufinanzierung machen, können Sie sich an einen Kreditvermittler wenden oder direkt zu einer Bank gehen. Wir empfehlen Ihnen die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen, bundesweit tätigen Anbieter, der vornehmlich Baufinanzierungen vermittelt. Solche Unternehmen besitzen eigene Datenbanken, in denen sie die Richtlinien und Zinsberechnungen einer Vielzahl von Kreditgebern speichern.

Zertifizierte Riester-Darlehen - also ohne Bausparvertrag - werden in Deutschland kaum angeboten. Um ein solchen Baukredit überhaupt zu erhalten, müssen Sie bei einem der großen Kreditvermittler speziell danach fragen. Weitaus häufiger bieten Bausparkassen, Banken und Vermittler Riester-Kombikredite an. Allerdings gibt es auch hier große Unterschiede zwischen den Bauspartarifen der einzelnen Anbieter. So unterscheiden sich die Tarife bei den Guthaben- und Darlehenszinsen, den Kosten und der Mindestbesparung.

Da Sie bei den Riester-Kombikrediten zunächst nicht tilgen, sondern in den Bausparvertrag einzahlen, ist fraglich, ob diese Variante für Sie vorteilhaft ist. Sie sollten also im Beratungsgespräch nach beiden Arten des Riester-Darlehens fragen.

Interhyp

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit

Dr. Klein

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbständigen Beratern
  • mehr als 300 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung in über 200 Niederlassungen bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung Zuhause beim Kunden möglich

Planethyp
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Gut zu wissen!

Zum Schluss noch ein paar Tipps, die unseren Riester-Ratgeber ergänzen:

  • Kombination mit KfW-Darlehen möglich: Wenn Sie Anspruch auf ein günstiges KfW-Darlehen haben, können Sie dieses problemlos mit einem Riester-geförderten Darlehen kombinieren. Prüfen Sie hier, ob Sie einen KfW-Kredit bekommen würden.
  • Angespartes Riester-Kapital kann als Eigenkapital verwendet werden: Wenn Sie bereits einen Riester-Vertrag besitzen, können Sie Ihre Ersparnisse für die Wohnungsfinanzierung nutzen. Beispielsweise können Sie Ihr Guthaben aus einem Banksparplan zum Immobilienkauf einsetzen. Dabei ist es unerheblich, ob Sie ein Riester-Darlehen für die Baufinanzierung aufnehmen.
  • Eigenkapitalforderungen höher für Kombi-Kredite: Wenn Sie sich für einen solchen Kredit einer Bausparkasse interessieren, müssen Sie mit hohen Forderungen rechnen: Manche Anbieter verlangen mehr als ein Viertel des Kaufpreises als Eigenkapital.
  • Ihr Vorhaben liegt in der Zukunft? Wenn Sie planen, erst in einigen Jahren eine selbst bewohnte Immobile zu erwerben, empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber zum Riester-Bausparvertrag.
  • Darlehen-Rechner: Wenn Sie unsicher sind, wie viel Geld Sie für den Kauf einer neuen Immobilie ausgeben können und wie hoch das benötigte Darlehen ist, können Sie sich in unserem Ratgeber Baufinanzierung informieren.

In unseren Berechnungen gehen wir von gleichbleibenden Einkommensverhältnissen, Familiengrößen und Steuersätzen aus. Die Berechnungen sollen vor allem als Anhaltspunkt für die zu erwartenden Entwicklungen dienen und sind als vereinfachte Musterfälle berechnet. Da sie sich auf einen sehr langen Zeitraum beziehen, können auch Gesetzesänderungen zu anderen Ergebnissen führen.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Manuel Kayl

ehemaliger Finanztip-Redakteur (bis August 2016)

Manuel Kayl war bei Finanztip für Geldanlagethemen zuständig. Der promovierte Physiker arbeitete als Anlagestratege und Risikomanager bei der niederländischen Versicherung a.s.r., nachdem er am Genfer Forschungszentrum Cern sowie am Nikhef und der Universität Amsterdam forschte. Er hat am 31. August 2016 Finanztip verlassen.

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.