Disagio (Damnum)

Niedrigere Zinsen dank Vorauszahlung

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Disagio bei einer Baufinanzierung bedeutet, dass Sie nicht 100 Prozent der Darlehenssumme ausgezahlt erhalten. Sie müssen allerdings die volle Summe zurückzahlen.
  • Die Bank behält einen gewissen Betrag für sich. Der Kunde zahlt damit Zinsen voraus.
  • Als Ausgleich für die vorab gezahlten Zinsen verringern sich die laufenden Zinszahlungen für den Baukredit – und damit die Monatsrate.
  • Lassen Sie sich nicht von den niedrigeren Zinsen locken. Ein Kredit mit Disagio kann teurer sein, weil Sie den Kredit länger abbezahlen müssen als ohne.
  • Ein Disagio lohnt sich nur, falls die Zinsen deutlich niedriger sind als bei anderen Angeboten.
  • Für Kapitalanleger kann ein Disagio vorteilhaft sein, weil sie es steuerlich als Werbungskosten geltend machen können.
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Ist das passende Eigenheim gefunden, beginnen die Verhandlungen mit der Bank über die Finanzierung. Zur Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Optionen. Am häufigsten bietet die Bank ein Annuitätendarlehen an. Wie hoch die Zinsen sind, hängt unter anderem von der Ihrer Bonität, dem Beleihungswert der Immobilie sowie den Sicherheiten ab, die Sie der Bank vorlegen können. Die Zinsen lassen sich auch durch ein Disagio verringern, auch Abgeld oder Damnum genannt.

Mit einem Disagio sinkt die laufende Verzinsung

Wenn eine Bank ein Disagio vorschlägt, dann heißt es im Angebot „4 Prozent Disagio“ oder „Auszahlungsbetrag von 96 Prozent“. Das bedeutet, dass sie nur 96 Prozent des vereinbarten Darlehens auszahlt. Die fehlenden 4 Prozent sind eine Zinsvorauszahlung, die die Bank einbehält. Je höher das Disagio ist, desto geringer fallen die weiteren Zinszahlungen aus. Zurückzahlen müssen Sie aber den sogenannten Nominalbetrag des Darlehens, also den Auszahlungsbetrag plus Disagio.

Tipp

Soll- versus Effektivzins

Der Sollzins gibt die Höhe der Zinsen an, die für ein Darlehen anfallen. Der Effektivzins dagegen beschreibt den Sollzins inklusive der jährlichen Gesamtkosten. Die Berechnung hat die EU genau festgelegt. Allerdings umfasst der Effektivzins nicht alle Aufwendungen: Kosten für eine Restschuldversicherung oder Kontoführungsgebühren sind zum Beispiel nicht mit einberechnet.

Für Kapitalanleger kann ein Disagio vorteilhaft sein. Sie können das Damnum steuerlich als Werbungskosten geltend machen, falls sie damit eine Immobilie finanzieren, die sie nicht selbst bewohnen. Durch den Steuerabzug verringert sich das zu versteuernde Einkommen. Bis 2006 war das auch für selbst genutzte Immobilien möglich.

Beispielrechnung mit und ohne Disagio

In unserem Beispiel braucht ein Kunde 100.000 Euro für seine Immobilie. Bei einem Auszahlungssatz von 100 Prozent, also ohne Disagio, betragen die Sollzinsen 2,5 Prozent (Fall 1). Bei einem Disagio von 4 Prozent bekäme unser Modellkunde nur 96.000 Euro ausgezahlt. Da er aber die 100.000 Euro benötigt, erhöht das Kreditinstitut den Nominalbetrag wegen des Disagios auf 104.166 Euro (Fall 2). Gleichzeitig bietet die Bank einen Zinssatz von 2,1 Prozent an. Bei beiden Kreditoptionen beträgt die monatliche Rate 375 Euro.

Die Laufzeit beim Fall ohne Disagio ist circa neun Monate länger als beim Fall mit Disagio. Neben den günstigeren Zinsen sollte man den gesamten Zinsaufwand nicht außer Acht lassen. In unserem Beispiel liegt er beim Disagio über die gesamte Laufzeit um etwa 3.500 Euro niedriger.

Kredit über 100.000 € Fall 1 - ohne Disagio Fall 2 - mit Disagio
Nominalbetrag 100.000 € 104.166 €
Disagio 0 % 4 %
Auszahlungsbetrag 100.000 € 100.000 €
Sollzinsen 2,5 % 2,1 %
Anfangstilgung 2 % 2,22 %
monatliche Rate 375 € 375 €
Laufzeit des Darlehens 32,5 Jahre 31,75 Jahre
Zinsaufwand 46.119 € 42.785 €

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand 4. Januar 2016). Beträge gerundet.

Welche Variante vorteilhafter ist, hängt vom konkreten Zinsangebot der Bank ab. Ablesen lässt sich der Zinsaufwand am Tilgungsplan. Einen solchen Tilgungsplan sollten Sie sich zusammen mit jedem Zinsangebot aushändigen lassen.

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Nicht jede Bank bietet Disagio an

Nur wenige Banken bieten heute noch ein Disagio an. Wer eine Immobilie kauft, um selbst darin zu wohnen, benötigt in der Regel kein Disagio. Besser ist es, ein geringeres Darlehen aufzunehmen und damit den Beleihungsauslauf zu verringern. Denn das führt zu einem niedrigeren Zinssatz und einer niedrigeren Monatsrate. Darüber hinaus können Sie die monatliche Rate auch mit Hilfe des Tilgungssatzes an Ihr Budget anpassen.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Eric Brandmayer

Redakteur bei Finanztip (bis Januar 2017)

Eric Brandmayer hat bei Finanztip volontiert. Er kümmerte sich als Redakteur im Versicherungsteam vor allem um die Themen Hausrat und Haftpflicht. Während seines Bachelors in Journalismus und Public Relations arbeitete er als Werksstudent beim Deutschen Olympischen Sportbund in der Pressestelle. Praktische Erfahrungen sammelte er zuvor in verschiedenen Redaktionen, in der Versicherungsbranche sowie als Autor.