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Zinssatz und Tilgung - Tilgungszeitraum
Höhe des Zinssatzes beeinflusst die Tilgungsdauer
Hintergrund der erhöhten Laufzeit ist die gleichbleibende Rate eines Annuitätendarlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Bei niedrigen Hypothekenzinsen ist die monatliche Tilgung durch die günstige Monatsrate automatisch geringer. Zwar bleibt ein im Zinstief aufgenommener Immobilienkredit auch mit einprozentiger Anfangstilgung immer billiger als ein teures Darlehen. Wer das Zinsumfeld jedoch optimal nutzen möchte, sollte eine Tilgung von mindestens 2 Prozent wählen und die Finanzierung auf 15 oder gar 20 Jahre fest schreiben. Das senkt das Risiko einer ggf. teuren Anschlussfinanzierung, ermöglicht eine schnellere Schuldenfreiheit und hilft doppelt sparen.
Dem Hypothekenzinsschuldner ist häufig nicht bewusst, wie stark ein scheinbar minimaler Konditionsunterschied ein Hypothekendarlehen verbilligen oder verteuern kann. Die Hypothekenzinskonditionen unterscheiden sich teilweise beachtlich. Gerade bei niedrigen Hypothekenzinsen, sollte daher möglichst eine langfristige Hausfinanzierung (langfristige Zinsbindung) mit höherem Tilgungsanteil vereinbart werden. Wer in Niedrigzinsphasen eine Zinsbindung von nur fünf Jahren vereinbart, geht das Risiko ein, bei der Anschlussfinanzierung durch höhere Hypothekenzinsen vielleicht mehrere Tausend Euro drauf zu zahlen.
Beispiel zum Verhältnis von Tilgung zu Zinsatz und Laufzeit
Bei einem Zinssatz von 6 Prozent für ein Hypothekendarlehn dauert es rund 30 Jahre, um ein Darlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent vollständig zurückzuzahlen. Bei einem Zinssatz von knapp 4 Prozent bedarf es beim gleichen Tilgungssatz bereits rund 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit.
Wer statt ein Prozent zwei Prozent Anfangstilgung leistet, verkürzt bei einem Sollzins von vier Prozent die Laufzeit des Hypothekendarlehens um mehr als zwölf Jahre. Statt in 40 ist das Darlehen spätestens nach 27 Jahren und sechs Monaten abgezahlt. Wer es schafft, anfänglich drei Prozent zu tilgen, ist bereits in gut 21 Jahren fertig. Die Kosten der Anschlussfinanzierung sind nicht zu unterschätzen. Steigen die Bauzinsen um rund zwei Prozent, kann sich die Monatsrate für den Anschlusskredit schon um rund 30-40 Prozent verteuern.
Info-Grafik zu Anfangstilgung und Laufzeit
Darlehensnehmer sollten daher insbesondere in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen unbedingt prüfen, ob sie nicht eine höhere Tilgung oder eine längere Zinsbindung wählen sollten. Aus dem Tilgungsplan wird ersichtlich, wie hoch die Restschuld zu verschiedenen Zeitpunkten ist. Ein Tilgungsplan ist daher ein gutes Instrument um sowohl die richtige Tilgungshöhe als auch die optimale Dauer der Zinsbindung zu finden. Der Themendienst der Deutsche Bank stellt zur Verdeutlichung die folgende Grafik bereit.
Fazit: Achten Sie bei den niedrigen Bauzinsen darauf, dass Ihr Bankberater Ihnen nicht nur eine Finanzierung verkaufen will, sondern dass Sie auch eine Alternativrechnung vom Kreditinstitut mit einem höheren Tilgungsatz erhalten. Bei einer Hausfinanzierung mit einem Volltilgerdarlehen, das am Ende der Laufzeit vollständig getilgt ist, gewähren Banken und Sparkassen oftmals einen kleinen Zinsrabatt. Entscheiden Sie erst nach Vorlage des bzw. der Tilgungspläne in Ruhe über die Tilgungshöhe.
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