Forward-Darlehen
Ratgeber

Zinssicherung mit Forward-Darlehen

Teilen auf:
Versenden Drucken

Das sollten Sie wissen

  • Sie müssen nicht bis zum Ende der Zinsbindung warten, um den Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung festzulegen. Mit Forward-Darlehen können Sie das bis zu 36 Monate vorher tun.
  • Wenn Sie ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, müssen Sie es auch abnehmen.
  • Die Zinssätze für Forward-Darlehen liegen in der Regel über den aktuellen Zinsen. Sie rechnen sich daher nur, wenn Sie von einem Zinsanstieg ausgehen.
  • Die besten Konditionen für Forward-Darlehen erhalten Sie in der Regel über Kreditvermittler.
  • Falls Ihre aktuelle Bank auch Forward-Darlehen anbietet, sollten Sie auch dort anfragen, bevor Sie über einen Kreditvermittler abschließen.

So gehen Sie am besten vor

  • Holen Sie bereits drei Jahre vor Ende Ihrer Zinsbindung erste Angebote von einem bekannten Kreditvermittler ein.
  • Überwachen Sie regelmäßig die Zinsentwicklung und bitten Sie den Kreditvermittler, Ihnen regelmäßige aktualisierte Angebote zu schicken.
  • Wenn Ihnen der Zinssatz zusagt, fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob sie Ihnen das gleiche Angebot macht.
  • Wechseln Sie, wenn der Zinssatz Ihrer Bank mehr als 0,1 Prozentpunkte höher ist als das Vergleichsangebot.

Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen wollen viele Kreditnehmer die Zinskosten ihrer bestehenden Baufinanzierung durch einen Wechsel zu einem anderen Anbieter senken. Ein solcher Wechsel ist innerhalb der bestehenden Zinsbindung allerdings so gut wie unmöglich, denn:

  • Die Bank ist nicht verpflichtet, einer Umschuldung zuzustimmen, sofern Sie die Immobilie nicht veräußern.
  • Selbst wenn die Bank zustimmt, wird sie Ihnen in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, die den Zinsvorteil eines Wechsels zunichtemacht.

Am Ende der vereinbarten Zinsbindung oder spätestens nach zehn Jahren können Sie jedoch problemlos zu einer anderen Bank umschulden.

Aber was, wenn die Zinsen im Augenblick besonders niedrig sind, Ihre Zinsbindung aber erst in zwei Jahren ausläuft? Genau hierfür wurden Forward-Darlehen entwickelt. Denn mit Forward-Darlehen können Sie bis zu 36 Monate im Voraus den Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung festmachen.

Wie funktionieren Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen funktioniert wie eine normale Anschlussfinanzierung – mit der Besonderheit, dass der Termin für die Anschlussfinanzierung weit in der Zukunft liegt. Wie bei einer normalen Anschlussfinanzierung können Sie Forward-Darlehen bei Ihrer aktuellen Bank abschließen oder im Rahmen einer Umschuldung zu einer anderen Bank wechseln.

Vorlaufzeiten bis zu 36 Monate sind weit verbreitet

Forward-Darlehen gibt es mit einer Vorlaufzeit von wenigen Monaten bis zu 36 Monaten, teilweise sogar noch länger.

Aber Achtung: Wenn die Vorlaufzeit nur wenige Monate beträgt, ist es häufig günstiger, die bereitstellungszinsfreie Zeit eines normalen Darlehens zu nutzen, als ein Forward-Darlehen abzuschließen.

Und bei langen Vorlaufzeiten ist der Zinssatz, den die Banken anbieten, oft sehr teuer. Denn je länger die Vorlaufzeit eines Forward-Darlehens, desto höher ist der Zinsaufschlag, den Banken verlangen.

Wie der Zinsaufschlag für Forward-Darlehen zustande kommt

Nehmen wir an, die aktuellen Konditionen für zehn Jahre liegen bei drei Prozent und Sie möchten diese schon jetzt für die in zwei Jahren auslaufende Zinsbindung sichern. Sie fragen daher ein Forward-Darlehen an, das in zwei Jahren ausgezahlt wird und dann zehn Jahre läuft. Um Ihnen dieses Darlehen zu einem festen Zinssatz anbieten zu können, geht die Bank wie folgt vor:

  • Die Bank nimmt einen Kredit mit einer Zinsbindung von zwölf Jahren auf. Warum zwölf Jahre? Weil sie die Mittel bis zum Ende des Forward-Darlehens benötigt – und das ist erst in zwei plus zehn Jahren der Fall.
  • Da Sie als Kreditnehmer das Darlehen erst in zwei Jahren benötigen, muss die Bank das Geld bis zur Auszahlung in zwei Jahren anlegen.
  • Weil die Zinsen für zwei Jahre fast immer niedriger sind als für zwölf Jahre, entsteht der Bank in dieser Übergangszeit bis zur Auszahlung des Darlehens ein Zinsschaden.
  • Bei einem Zinsunterschied zwischen den Zinsen für zwei und zwölf Jahre von zum Beispiel einem Prozentpunkt entsteht über zwei Jahre ein Verlust von zwei Prozentpunkten. Um diesen Verlust auszugleichen, muss die Bank über die zehn Jahre Zinsbindungsfrist jedes Jahr 0,20 Prozentpunkte mehr einnehmen, als sie für den aufgenommenen Kredit bezahlt. Das ist der sogenannte Forward-Aufschlag.

Daraus ergeben sich wichtige Erkenntnisse:

  • Je größer der Unterschied zwischen den Zinsen für lange und kurze Zinsbindungen, desto größer wird der Zinsaufschlag für Forward-Darlehen sein.
  • Je länger die Vorlaufzeit bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens, desto höher wird der Zinsaufschlag für Forward-Darlehen sein.
  • Wenn es keinen Unterschied zwischen den Zinsen für lange und kurze Zinsbindungen gibt, dürfte es keine Forward-Aufschläge geben.
  • Und: Wenn die Zinsen für lange Zinsbindungen unter denen für kurze liegen, müssten Banken Ihre Forward-Darlehen sogar mit Abschlägen gegenüber den aktuellen Zinsen versehen.

Leider geben Banken in der Praxis mögliche Zinsvorteile nicht wie in den letzten beiden Punkten beschrieben an ihre Kunden weiter. Zumindest müssen Sie dafür sehr hart verhandeln. Da hilft es aber natürlich, wenn Sie wissen, was eigentlich möglich ist.

Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen müssen Sie abnehmen

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag, an den sich beide Parteien halten müssen. Das heißt für Sie: Wenn Sie ein Forward-Darlehen abschließen, müssen Sie es auch abnehmen – auch wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die Ihres Forward-Darlehens. Sonst stellt Ihnen die Bank eine hohe Gebühr, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung. Überlegen Sie also genau, ob Sie mit einem entsprechenden Zinsanstieg rechnen oder ob Sie es lieber riskieren, mit der Zinsfestschreibung Ihrer Anschlussfinanzierung noch zu warten. Und setzen Sie den Darlehensbetrag Ihres Forward-Darlehens nicht zu hoch an, denn:

  • Durch die laufende Tilgung wird die Restschuld zum Start des Forward-Darlehens niedriger sein als heute.
  • Sie werden bis zum Ende der Zinsbindung eventuell noch weitere Ersparnisse haben, die Sie zur Reduzierung der Restschuld einsetzen können. Das ist in der Regel das beste Investment.

So finden Sie das beste Angebot

Auch wenn die meisten Filialbanken wie Sparkassen und Volksbanken mittlerweile fast alle Forward-Darlehen im Sortiment haben: Die besten Angebot erhalten Sie nach unserer Erfahrung bei den großen Kreditvermittlern. Sie haben online Zugriff auf die Angebote von Hunderten Kreditgebern und besitzen eigene Datenbanken, in denen sie die Richtlinien und Zinsberechnungen einer Vielzahl von Anbietern abgespeichert haben. Dadurch finden sie schnell den besten Zinssatz für Sie. Außerdem ziehen viele Filialbanken erst dann die besten Angebote aus dem Hut, wenn sie im Wettbewerb mit einem großen Kreditvermittler sind.

Holen Sie rechtzeitig Angebote von einem Kreditvermittler ein

Da die langfristigen Zinsen zum Teil stark schwanken, sollten Sie die Zinsentwicklung genau verfolgen, sobald Ihre aktuelle Zinsbindung in weniger als 36 Monaten endet. Am besten machen Sie das, indem Sie sich frühzeitig mit einem Kreditvermittler in Verbindung setzen und ihn bitten, Ihnen regelmäßig aktualisierte Angebote für Forward-Darlehen zu schicken. Damit Sie im Fall eines kurzfristigen Zinsrückgangs auch schnell zuschlagen und sich den Zinssatz sichern können, sollten Sie dem Kreditvermittler rechtzeitig sämtliche Unterlagen zur Verfügung stellen, die dieser für eine mögliche Umschuldung benötigt.

Fragen Sie ihre Bank, ob Sie Ihnen das gleiche Angebot macht

Wenn das gewünschte Zinsniveau erreicht ist, sollten Sie noch einmal kurz mit Ihrer derzeitigen Bank sprechen, bevor Sie tatsächlich das Forward-Darlehen über den Kreditvermittler abschließen und zu einer anderen Bank umschulden. Denn auch wenn der Aufwand einer Umschuldung überschaubar ist: Wenn Ihnen Ihre Bank ein Forward-Darlehen zum gleichen Zinssatz anbietet, ist es sinnvoller, bei Ihrer Bank zu bleiben. Das Angebot Ihrer aktuellen Bank kann sogar leicht teurer sein als das des Vermittlers. Denn im Falle einer Umschuldung fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die je nach Konstellation 0,1 bis 0,2 Prozent der Darlehenssumme ausmachen. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren werden diese Kosten durch einen Zinsunterschied von 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte aber schon wieder wettgemacht.

Die besten Kreditvermittler für Forward-Darlehen

Bei der Auswahl des idealen Kreditvermittlers für Ihr Forward-Darlehen sollten Sie vor allem auf dessen Bekanntheit achten: Je bekannter ein Kreditvermittler ist, desto ernster wird Ihre aktuelle Bank die Situation nehmen – und desto besser wird der Zinssatz sein, den sie Ihnen anbieten wird. Daher empfehlen wir Ihnen eine Zusammenarbeit mit einem dieser Kreditvermittler:

Interhyp

  • Kostenlose und unverbindliche Beratung
  • Über 300 Finanzierungspartner, inklusive vieler Sparkassen
  • Wahl zwischen telefonischer und Vor-Ort-Beratung in über 60 deutschen Städten
  • Fokus auf Baufinanzierung, kein Allfinanzvertrieb
  • Deckt nicht den gesamten Markt ab
  • Anbieter im Forum diskutieren

Dr. Klein

  • Kostenlose und unverbindliche Beratung
  • Wahl zwischen telefonischer oder Vor-Ort-Beratung
  • Deckt nicht den ganzen Markt ab
  • Vertreibt auch Geldanlagen und Versicherungen
  • Anbieter im Forum diskutieren

Weitere Tipps finden Sie in unserem Ratgeber Anschlussfinanzierung.

Teilen auf:
Versenden Drucken
Fragen Sie unsere Experten und andere Leser
im Finanztip-Forum - anonym und kostenlos!

Finanztip E-Mail

  • Alle 14 Tage die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei

Finanztip bei Twitter