Abtretung Grundschuld

Grundschuldabtretung bei neuem Hypothekendarlehen

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

Immobilienbesitzer stehen bei einem schuldenfreiem Haus oder oder einer Eigentumswohnung häufig vor der Frage: Grundschuld nach der erfolgten Tilgung löschen oder stehen lassen? Die Nichtlöschung hat den Vorteil, dass schnell eine Besicherung für eine kostengünstige Darlehensgewährung bereit gestellt werden kann. Woran viele Kreditnehmer jedoch nicht denken: Ein Kredit muss keinesfall bei der Bank oder der Sparkasse aufgenommen werden, die im Grundbuch eingetragen ist. Denn die Grundschuld lässt sich einfach abtreten. So kann auch eine Anschlussfinanzierung mit einem freien Grundschuldanteil ggf. kostengünstiger bei einem anderen Kreditinstitut komfortabel vorgenommen werden. Der frei gewordene Grundschuldanteil sollte jedoch mindestens 25.000 bis 50. 000 Euro betragen.

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Anschlussfinanzierung mit freier Grundschuld

Wenn die Verlängerung der Baufinanzierung nach dem Auslaufen der Zinsbindung ansteht, verschenken viele Immobilienbesitzer bares Geld. Zumeist wird die Hausfinanzierung bei derselben Bank verlängert, obwohl andere Banken und Baufinanzierer günstigere Angebote haben. Unsicherheit, Bequemlichkeit und eine gewisse Scheu vor dem Bankwechsel führt dazu, dass attraktive Finanzierungsangebote kurz vor Ablauf der Zinsbindung nicht (mehr) eingeholt werden. Schon ein Unterschied von 0,3 Prozentpunkten bringt bei 100.000 Euro Finanzierungsvolumen und 10 Jahren Laufzeit rund 3.000 Euro Zinsersparnis.
Im allgemeinen ist noch nicht mal ein erneuter Notartermin erforderlich. Mit dem Abschluss der Anschlussfinanzierung bei der neuen Bank wird diese ermächtigt, eine so genannte Grundschuldabtretung zu veranlassen. So werden bestehende Grundschulden von Bank zu Bank abgetreten. So fallen nur Notargebühren für die notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Bankenvertreter an. Nur wenn im Ausnahmefall eine neue (höhere) Grundschuld einzutragen sind, fallen höhere Kosten an. In aller Regel ist bei einer Anschlussfinanzierung dies nicht erforderlich, weil das Immobiliendarlehen nicht aufgestockt wird.

Grundschuldabtretung im Vergleich zu neuer Grundschuld

Eine Grundschuldabtretung reduziert bei einem Wechsel zu einer preiswerteren Baufinanzierung (zum Beispiel Anschlussfinanzierung oder Umfinanzierung) deutlich die Kosten für die neue Hausfinanzierung. Es können die gesamten Grundschulden oder nur ein Teil der Grundschulden an die neue Bank abgetreten werden. Wird nur ein Teil der Grundschuld abgetreten, so spricht man von einer Teilabtretung. Sofern Abtretungskosten anfallen, wird mit einer Teilabtretung dieser Kostenbetrag nich mehr gesenkt.
Die Löschung und der Neueintrag einer Grundschuld verursachen hingegen Notarkosten (Unterschriftsbeglaubigung, Löschungsbewilligung, Grundschuldbestellung) und Grundbuchkosten (Eintragung der neuen Grundschuld). Die Frage, ob eine frei gewordene Grundschuld nach Tilgung gelöscht oder stehen gelassen werden soll, ist individuell zu beantworten.

Sicherungsabrede bei Grundschuld

Eine nicht erfolgte Löschung der Grundschuld kann aber auch Nachteile mit sich bringen. Anders als die Hypothek besteht eine Grundschuld unabhängig von einer Darlehensschuld. Theoretisch könnte daher der Darlehensgläubiger das geliehene Geld doppelt kassieren: Einmal als Kreditrückzahlung und einmal per Zwangsvollstreckung der Immobilie. Zur besseren Sicherheit für den Darlehensschuldner wird daher in aller Regel eine Sicherungsabrede vereinbart.
Mit der Sicherungsabrede verpflichtet sich das Kreditinstitut bzw. der Immobilienkreditgläubiger, nur im Rahmen der verbliebenen Restschuld zu vollstrecken und nach erfolgter Tilgung des Darlehens eine Löschungsbewilligung auszustellen. Mit der Löschungsbewilligung kann der Schuldner zum nächsten Notar gehen, der dann die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen lässt. Oder der Schuldner lässt die Grundschuld auf Vorrat bestehen, so dass er jederzeit mit der Immobilie als Sicherheit ein zinsgünstiges Darlehen bei der entsprechenden Bank beantragen kann.

Revalutierung der Grundschuld

Andererseits bringt die Nichtlöschung einer Grundschuld auch Vorteile mit sich. Die zu Beginn des Darlehens eingetragene Grundschuld bleibt im Grundbuch in unveränderter Höhe bestehen. Durch regelmäßige Tilgungsleistungen oder Sondertilgung sinkt jedoch die Darlehensverbindlichkeit. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bleibt hingegen unverändert. So kann der Kreditnehmer auf den frei gewordenen Teil als Besicherung für ein neues Darlehen zugreifen. Die Darlehensabsicherung über die eingetragene Grundschuld ermöglicht ihm attraktive Zinskonditionen. In der Regel wird der Kreditnehmer dem darlehensgewährenden Kreditinstitut keine bessere Besicherung anbieten können. Außerdem entfallen die Kosten für Notar und Grundbuchamt.
Die erneute Nutzung einer bestehenden Grundschuld zur Sicherung eines neuen Darlehens nennt man auch Revalutierung oder Neuvalutierung. Voraussetzung für die Revalutierung einer bestehenden Grundschuld ist natürlich, dass die Grundschuld im Grundbuch weiterhin bestehen bleibt und das keine nachrangigen Gläubiger eingetragen sind. Andernfalls müssen nachrangige Gläubiger der Revalutierung zustimmen.

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Hermann-Josef Tenhagen

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