Baufinanzierung
Ratgeber

Gerade bei niedrigen Zinsen solide planen

Das Wichtigste in Kürze

  • Banken bieten aktuell sehr niedrige Zinsen für die Baufinanzierung.
  • Gleichzeitig steigen die Preise für Wohnimmobilien. In einigen Regionen deuten sich überhöhte Preise an.
  • Niedrige Zinsen verstärken diesen Trend, weil Kaufinteressenten höhere Kredite aufnehmen können.
  • Die niedrigsten Zinsen gibt es für kurze Zinsbindungsfristen. Nach Ablauf dieser Frist drohen höhere Raten.
  • Niedrige Zinsen in Kombination mit einer niedrigen Tilgungsrate verlängern die Laufzeiten der Baukredite.

So gehen Sie vor

  • Berechnen Sie, wie viel Geld Sie in Ihr Haus stecken können. Denken Sie daran, dass die Zinsen zum Ende der Zinsbindung höher sein können.
  • Stellen Sie ein passendes Finanzierungskonzept für niedrige Zinsen auf: lange Zinsbindung und hohe Tilgungsrate.
  • Suchen Sie den passenden Anbieter für die Baufinanzierung. Unsere Empfehlungen sind Interhyp und Dr. Klein. Alternativ empfehlen wir Enderlein oder Hypothekendiscount.
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Endlich die eigenen vier Wände! Dieser Wunsch treibt unzählige Deutsche um. Doch nur die wenigsten setzen ihn in die Tat um. Schließlich ist ein Hausbau teuer – und dann fallen bei der Baufinanzierung ja auch noch Zinsen an. Grund genug für viele, den Traum vom Eigenheim vorerst zu begraben. Doch angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase werben die Banken plötzlich mit unglaublich günstigen Angeboten für eine Baufinanzierung. Flächendeckend liegen die Zinssätze bei 1 Prozent pro Jahr. Vor einigen Jahren mussten Sie hier noch mit 5 Prozent rechnen.

Warum können sich die Banken das leisten? Ganz einfach: Momentan fallen in Deutschland die Zinsen für festverzinsliche Wertpapiere wie Staatsanleihen. So werden zehnjährige Bundesanleihen nur noch mit etwa 0,2 Prozent pro Jahr verzinst. Und diese Entwicklung beeinflusst die Baufinanzierung.

Der Traum vom Haus rückt angesichts der niedrigen Zinsen für viele Familien in scheinbar greifbare Nähe, besonders für weniger finanzstarke. Sie glauben, dass sie sich nun ein Eigenheim leisten können. Schaut man allerdings genauer hin, erkennt man, dass sich hinter den Niedrigzinsen Tücken und Unsicherheitsfaktoren verbergen: steigende Kaufpreise für Immobilien, Probleme bei der Planung mit den Zinsen und eine komplizierte Darlehensdynamik.

Wie sich die niedrigen Zinsen auf die Finanzierung auswirken

In Deutschland werden Baukredite fast immer als Annuitätendarlehen vergeben, also mit einer festen Monatsrate zurückgezahlt. Die Rate setzt sich dann aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Bei gleicher Kreditsumme und gleichem Tilgungssatz bedeutet das: Sinken die Zinsen, so sinkt auch die Monatsrate.

Beispiel: Ein Immobilienkäufer möchte 100.000 Euro finanzieren. Die Bank verlangt, dass der Käufer anfänglich 2 Prozent dieser Summe pro Jahr zurückzahlt (also 2.000 Euro). Bei einem Zinssatz von 4 Prozent kommen dann also noch 4.000 Euro an Zinsen dazu. Aus diesen insgesamt 6.000 Euro ergibt sich eine monatliche Rate von 500 Euro. Sinken nun die Zinsen deutlich – zum Beispiel auf 2 Prozent –, so kommen zur Tilgung nur noch 2.000 Euro an Zinsen. Die Monatsrate sinkt dann auf 333 Euro.

Niedrigere Monatsrate für 100.000 Euro Kredit bei sinkenden Zinsen

Kreditsumme 100.000 € 4% Zinsen 2% Zinsen
Zinskosten pro Jahr 4.000 € 2.000 €
Tilgung (2%) pro Jahr 2.000 € 2.000 €
Jahreszahlung 6.000 € 4.000 €
Monatsrate 500 € 333 €

Quelle: Finanztip-Berechnung

Bleibt die Kreditsumme gleich, haben sinkende Zinsen für den Käufer also nur Vorteile. Weniger eindeutig wird dies, wenn der Käufer die gesunkenen Zinsen nutzt, um einen höheren Kredit aufzunehmen.

In vielen Regionen steigen die Kaufpreise

Wer heutzutage in einer Großstadt ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, stellt schnell fest: So teuer war es fast noch nie. Ohne die aktuellen Niedrigzinsen könnte sich vermutlich kaum ein Durchschnittsverbraucher die Baufinanzierung überhaupt leisten. Doch es sind gleichzeitig die niedrigen Zinsen, die die Preise der Wohnimmobilien in die Höhe treiben. Denn Verbraucher können für die gleiche monatliche Rate zurzeit höhere Darlehen aufnehmen.

Beispiel: Wieder beginnt der Käufer mit 500 Euro als Monatsrate. Bei 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung sind das 6 Prozent der Kreditsumme von 100.000 Euro. Sinken die Zinsen auf 2 Prozent, so lassen sich mit der gleichen Monatsrate von 500 Euro allerdings 150.000 Euro finanzieren.

Weniger Zinsen erlaubt mehr Darlehen für gleiche Monatsrate

Monatsrate 500 € 4% Zinsen 2% Zinsen
Jahreszahlung 6.000 € 6.000 €
Zinskosten pro Jahr 4.000 € 3.000 €
Tilgung (2%) pro Jahr 2.000 € 3.000 €
Kreditsumme 100.000 € 150.000 €

Quelle: Finanztip-Berechnung

Der Käufer kann die gesunkenen Zinsen also auch nutzen, um einen höheren Betrag zu finanzieren.

Darin versteckt sich aber das Risiko eines Wertverlusts: Wenn die Zinsen wieder steigen, können sich Verbraucher nur noch niedrigere Darlehen leisten. Das kann zur Folge haben, dass die Preise für Immobilien zurückgehen und das Haus oder die Wohnung an Wert verliert.

Ob die Gefahr eines Wertverlusts in Ihrer Wohngegend besteht, können Sie über den sogenannten Vervielfältiger feststellen. Dabei geht es um das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis. Sie nutzen dazu die Nettojahreskaltmiete ohne Betriebskosten. Eine Orientierung für die Kaltmiete bieten Portale, auf denen Mietwohnungen angeboten werden. Von dem gelisteten Preis müssen aber die Betriebskosten, die nur der Vermieter trägt, noch abgezogen werden. Je höher dieses Verhältnis ist, desto eher besteht die Gefahr überhöhter Preise.

Das Empirica Institut veröffentlicht dazu aktuelle Daten für die zwölf größten kreisfreien Städte. Die Experten des Institutes schätzen zum Beispiel die Kaufpreise in München, Stuttgart und Hamburg derzeit als sehr hoch ein. Für Verbraucher bedeutet das, dass sie sich darauf einstellen sollten, langfristig mit der Immobilie zu planen. Wenn die Immobilie bereits nach einigen Jahren weiterverkauft werden soll, steigt in den gefährdeten Regionen das Risiko von Verlusten.

Bewertung von Immobilienpreisen in zwölf Regionen

Stadt Kaufpreis / Jahresmiete Q1 2004 Kaufpreis / Jahresmiete Q4 2015 Einschätzung
Hamburg 25,8 29,5 Gefahr überhöhter Preise
Bremen 19,9 23,6 Gefahr überhöhter Preise
Düsseldorf 22,4 28,8 Gefahr überhöhter Preise
Essen 22,2 26,0 Gefahr überhöhter Preise
Köln 22,7 27,6 Gefahr überhöhter Preise
Dortmund 25,2 24,2 Keine Gefahr
Frankfurt am Main 20,6 25,4 Gefahr überhöhter Preise
Stuttgart 24,3 30,3 Gefahr überhöhter Preise
München 27,7 34,9 Gefahr überhöhter Preise
Berlin 24,9 26,6 Gefahr überhöhter Preise
Dresden 25,0 23,9 Keine Gefahr
Leipzig 31,9 23,2 Keine Gefahr

Quelle: Empirica-Blasenindex (Stand: Q4/2015)

Kurze Zinsbindung birgt Risiko bei Zinsanstieg

Ein weiteres Problem mit den Niedrigzinsen ist: Die günstigen Konditionen gibt es mit einer kurzen Zinsbindung von etwa fünf Jahren. Danach legen die Geldhäuser die Aufschläge neu fest, indem sie sich am Marktzins orientieren. Das heißt: Der heute noch günstige Kredit kann nach fünf Jahren deutlich teurer werden. So zahlten Bauwillige im November 2008 laut der Deutschen Bundesbank knapp über 5 Prozent pro Jahr. Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Zinsen in einigen Jahren wieder auf diesem Niveau befinden.

Wenn Sie sich einen Baukredit also nur aufgrund der niedrigen Raten leisten können, machen Sie sich bewusst: Steigen die Zinsen wieder, steigen auch Ihre Monatsraten, wenn Sie das Darlehen wie geplant abbezahlen wollen. Aber können Sie sich das leisten? Niemand kann in die Zukunft sehen. Und die Zinsentwicklung ist nicht kalkulierbar.

Wir haben berechnet, wie sich ein deutlicher Zinsanstieg von 1 auf 5 Prozent pro Jahr auf die Raten auswirkt – eine unveränderte Laufzeit vorausgesetzt. Ergebnis: Bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro steigen die Monatsraten bei einer Anfangstilgung in Höhe von 3,52 Prozent um mehr als 300 Euro.

Veränderung der monatlichen Rate nach Ablauf der Zinsbindung

Höhe Darlehen   Laufzeit   Zinsbindung     Anfangszins     Zins nach Bindungsfrist     Anfängliche monatliche Rate     Rate nach Zinsanstieg
200.000 €   25 Jahre   5 Jahre     1 % pro Jahr     5 % pro Jahr     753 €     1.080 €

Quelle: eigene Berechnung (Stand: 21. Januar 2015)

Bleiben wir bei dem Beispiel. Wenn Sie knapp bei Kasse sind, werden Sie vermutlich zu Ihrer Bank gehen und darum bitten, die Raten nicht zu erhöhen. Das heißt aber, dass sich die Laufzeit etwa verdoppelt. Schließlich müssen Sie nun mehr Zinsen zahlen. Wenn Sie also kurz nach Ihrem 40. Geburtstag Ihre Baufinanzierung abschließen, sind Sie erst in einem Alter von über 90 Jahren schuldenfrei. Außerdem schleppen Sie die Zinsen länger mit als ursprünglich geplant – das macht das Darlehen noch teurer. Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie 248.700 Euro mehr an Zinskosten. Preiswert ist das Haus dann kaum noch.

Unsere Grafik zeigt deutlich, wie stark sich die Laufzeit verlängert, wenn Sie nach der Zinssteigerung die Raten nicht erhöhen. Ob Ihre Bank hier überhaupt mitspielt, ist allerdings fraglich.

Laufzeit mit und ohne Zinsänderung

Deshalb unser Tipp: Schließen Sie nur eine Baufinanzierung ab, wenn Sie sich eine lange Zinsbindung leisten können. Zwar wird der Zinssatz dann höher ausfallen, Sie kennen jedoch langfristig die Höhe der Raten – und das gibt Ihnen Planungssicherheit. Das ist besonders für weniger betuchte Familien sinnvoll.

Ein realistischer Zinssatz für eine 15-jährige Zinsbindung liegt derzeit bei etwa 2 Prozent pro Jahr. Bei einer Anfangstilgung von 2,96 Prozent zahlen Sie monatliche Raten von etwa 850 Euro für eine Laufzeit von 25 Jahren. Die Raten sind nur etwa 100 Euro höher als beim Beispiel mit der kurzen Zinsbindung. Sie sind gleichzeitig für mindestens 15 Jahre vor bösen Überraschungen gefeit.

Wählen Sie eine hohe Tilgung

Eine weitere Folge der niedrigen Zinsen: Besonders in Kombination mit einer geringen Anfangstilgung ziehen sie die Laufzeit der Baukredite in die Länge. Wir vergleichen zwei Darlehen. Bei einem Darlehen beträgt der Zinssatz 2 Prozent pro Jahr, beim anderen Darlehen sind es 5 Prozent. In beiden Fällen nehmen wir eine Anfangstilgung von 1,5 Prozent an. Das Darlehen mit dem niedrigeren Zinssatz hat eine über zehn Jahre längere Laufzeit.

Der Unterschied ergibt sich aus dem Zinsanteil an den monatlichen Raten. Bei einem hohen Zinssatz ist der Anteil der Zinsen am Anfang höher als die Tilgung. Doch mit jedem Monat sinkt diese Belastung, der Tilgungsanteil wächst. Bei dem niedrigeren Zinssatz von 2 Prozent dagegen ist der Zinsanteil geringer und so dieser Effekt kleiner. Sie zahlen den Baukredit wesentlich länger ab, da Sie Ihre Schulden nicht so schnell tilgen.

Längere Laufzeit durch niedrige Zinsen

Noch vor wenigen Jahren war eine Anfangstilgung von 1,5 Prozent aufgrund der höheren Zinsen üblich. Die aktuellen Niedrigzinsen änderten jedoch die Spielregeln. Deshalb unser Tipp: Wählen Sie eine möglichst hohe Anfangstilgung von 2,5 Prozent pro Jahr oder höher. Gerade in Kombination mit einer langfristigen Zinsbindung erhalten Sie so eine sichere Baufinanzierung.

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So gehen Sie vor

Unterm Strich bedeutet das: Die aktuellen Baufinanzierungsangebote geben vielen Verbrauchern die Möglichkeit, sich den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen. Allerdings bergen sie etliche Tücken. Gerade weniger solvente Familien sollten sich vor der Kreditaufnahme wichtige Fragen stellen:

  • Wie viel Geld können Sie überhaupt in Ihr Traumhaus stecken?
  • Welche Art der Finanzierung ist für Sie die optimale und wo erhalten Sie das beste Angebot?

Die Antworten auf diese Fragen sind wichtiger als scheinbar preiswerte Darlehen. Lesen Sie dazu auch unseren Ratgeber Baufinanzierung. Wir empfehlen Ihnen, für den Abschluss einer Baufinanzierung einen unabhängigen Vermittler wie Dr. Klein oder Interhyp aufzusuchen. Diese führen eigene Datenbanken und können Angebote von manchmal mehreren hundert Kreditinstituten vergleichen.

Interhyp

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • nach eigenen Angaben mehr als 400 Finanzierungspartner, inklusive vieler Sparkassen
  • Wahl zwischen telefonischer und Vor-Ort-Beratung in mehr als 80 deutschen Städten von über 600 Beratern
  • Fokus auf Baufinanzierung, kein Allfinanzvertrieb
  • deckt nicht den gesamten Markt ab

Dr. Klein

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • nach eigenen Angaben mehr als 200 Finanzierungspartner
  • Wahl zwischen telefonischer und Vor-Ort-Beratung in über 140 deutschen Städten
  • deckt nicht den ganzen Markt ab
  • vertreibt teilweise Versicherungen, die nicht zur Baufinanzierung gehören

Enderlein
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • Fokus auf Baufinanzierung, kein Allfinanzvertrieb
  • nach eigenen Angaben mehr als 70 Finanzierungspartner
  • Beratung über Telefon und Video-Chat
  • deckt nicht den ganzen Markt ab

Hypothekendiscount
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • Fokus auf Baufinanzierung, kein Allfinanzvertrieb
  • nach eigenen Angaben mehr als 70 Finanzierungspartner
  • Beratung über Telefon und Video-Chat
  • deckt nicht den ganzen Markt ab
Hypothekendiscount
Community
Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Schön gesagt muc :)
31. August 2015 zum Beitrag
Werfen Sie eine Münze: Zahl bedeutet - die Zinsen verändern sich. Kopf bedeutet - die Zinsen bleiben gleich.
Wenn Sie Zahl erhalten, machen Sie einen zweiten Wurf: Zahl bedeutet - die Zinsen ...
28. August 2015 zum Beitrag
Hallo,
unsere Zinsbindung bei der Hausfinanzierung endet im September 2016 und wir überlegen derzeit jetzt schon aktiv zu werden. Dabei haben wir das Angebot jetzt schon auszusteigen gegen ...
28. August 2015 zum Beitrag
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Artikel verfasst von

Josefine Lietzau

Finanztip-Expertin für Bankprodukte

Josefine Lietzau ist Redakteurin im Team Bank & Geldanlage. Bereits während ihres Studiums der Germanistik und Anglistik war sie für die Redaktionen der Grünen Liga, der Jüdischen Zeitung und der Superillu tätig. Nach ihrem Magister-Abschluss absolvierte Josefine Lietzau ein Volontariat bei den Online-Verbraucherportalen Banktip und Posttip, wo sie im Anschluss als Redakteurin arbeitete.

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.

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