Aktuelle Bauzinsen
| Zinsbindung | 60 %-Kredit | 80 %-Kredit |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,8 % | 3,9 % |
| 10 Jahre | 3,9 % | 4,0 % |
| 15 Jahre | 4,2 % | 4,3 % |
| 20 Jahre | 4,4 % | 4,4 % |
Quelle: Finanztip-Recherche, Stand: 16. Juli 2026. Der Zinssatz kann bei guter Bonität und regional deutlich niedriger liegen.
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Inhalt
Dirk Eilinghoff
Experte für
Immobilien
Die aktuellen Bauzinsen liegen im Juli 2026 meist zwischen 3,7 und 4,4 Prozent pro Jahr. Die Bauzinsen, die oft auch Hypothekenzinsen genannt werden, laufen im Großen und Ganzen eher seitwärts. Du musst also gerade nicht täglich auf die Bauzinsen schauen, sondern kannst Dich auf die Suche nach der passenden Immobilie konzentrieren.
Die aktuellen Bauzinsen für fünf bis 30 Jahre Zinsbindung liegen je nach Zinsbindung und Beleihung zwischen rund 3,7 und 4,6 Prozent pro Jahr.
| Zinsbindung | 60 %-Beleihung Bestzins | 80 %-Beleihung |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,8 % | 3,9 % |
| 10 Jahre | 3,9 % | 4,0 % |
| 15 Jahre | 4,2 % | 4,3 % |
| 20 Jahre | 4,4 % | 4,4 % |
| 25 Jahre | 4,5 % | 4,6 % |
| 30 Jahre | 4,6 % | 4,7 % |
Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, kann bei guter Bonität und regional niedriger liegen, Zinssätze effektiv, Bestzins: 60 Prozent Beleihungsauslauf, Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 16. Juli 2026).
Die Werte für die aktuellen Bauzinsen sind vorsichtig angesetzt und gelten für eine Beleihung, also das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie, von bis zu 80 Prozent. Bei einer höheren Beleihung und bei schlechterer persönlicher Bonität kann der Zinssatz deutlich höher liegen.
Auf welchem Niveau die Bauzinsen gerade stehen, kannst Du an der folgenden Grafik ablesen.
Die aktuellen Bauzinsen werden vor allem durch die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB), die Renditen langfristiger Anleihen und die wirtschaftlichen Erwartungen beeinflusst.
Die Leitzinsen der EZB beeinflussen vor allem die kurzen Zinsbindungen bis etwa fünf Jahre.
Steigende Leitzinsen erhöhen tendenziell die kurzfristigen Bauzinsen, also Darlehen mit kurzer Zinsbindung bis maximal fünf Jahre. Umgekehrt führen Zinssenkungen bei den Leitzinsen tendenziell zu niedrigeren Hypothekenzinsen, solange die Zinsbindung nur wenige Jahre beträgt.
Allerdings verarbeiten die Finanzmärkte kontinuierlich alle Signale zu möglichen Zinsschritten. Solange die Zinsschritte den Erwartungen der Finanzmärkte entsprechen, reagieren die Bauzinsen häufig gar nicht.
Die Renditen langfristiger Anleihen sind für die Bauzinsen besonders wichtig, weil die Konditionen für Baudarlehen meist für viele Jahre festgeschrieben werden.
Für die Bank ist eine Baufinanzierung von den Zahlungen her nichts anderes als ein langfristiges festverzinsliches Wertpapier, das sie selbst herausgibt. Um die Konditionen festzulegen, orientiert sie sich an den Renditen langfristiger Anleihen mit gleicher Laufzeit und Bonität. Typischerweise sind das Pfandbriefe.
Ein Beispiel: Du holst Dir ein Hypothekendarlehen von 100.000 Euro von der Bank oder Sparkasse zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Du vereinbarst eine Zinsbindung von zehn Jahren. Die Bank gibt die Sicherheit, also die Hypothek oder Grundschuld, an eine Pfandbriefbank, die dafür eine Anleihe herausgibt und zum Beispiel 2,8 Prozent pro Jahr an Zinsen zahlt. Anleiherenditen, speziell die von Pfandbriefen, und die Bauzinsen bewegen sich also sehr ähnlich.
An den Pfandbriefrenditen kannst Du den deutlichen Anstieg der Bauzinsen in der ersten Jahreshälfte 2022 deshalb gut nachvollziehen.
Wirtschaftliche und geopolitische Ereignisse beeinflussen die Nachfrage nach Anleihen und damit die Entwicklung der Bauzinsen.
Ein Beispiel: Häufig führen geopolitische Krisen dazu, dass Anleger Aktien verkaufen und lieber in sichere Anlagen investieren. Damit steigt tendenziell die Nachfrage nach Anleihen, sodass deren Preis steigt, aber die versprochene Verzinsung sinkt. Damit sinken tendenziell auch die Bauzinsen.
Im Juli 2026 sind die Bauzinsen insgesamt stabil, aber höher als noch im Februar oder März 2026.
Im Vergleich zum Mai und Juni 2026 sind die Bauzinsen leicht gesunken.
Kurzfristig bleiben die Bauzinsen nach Einschätzung von Finanztip stabil oder dürften weiter leicht sinken; sie reagieren aber sensibel auf die Lage im Nahen Osten und auf neue Inflationsdaten.
Zum Hintergrund: Mit Beginn der militärischen Handlungen gegen den Iran und der Sperrung der Straße von Hormus im März rechneten die Märkte zunächst mit langfristig höheren Zinsen. Damit stiegen auch die Bauzinsen und die langfristigen Inflationserwartungen.
Bei ihrer Sitzung am 11. Juni 2026 hat die EZB darauf reagiert und eine Erhöhung der Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte beschlossen. In den kommenden Wochen wird sich zeigen, ob dies bereits ausreicht, um die Inflationsrate auf die Zielgröße von zwei Prozent zu bringen. Das vorläufige Abkommen um die Straße von Hormus wirkt ebenfalls dämpfend auf die Inflationserwartungen und damit die Bauzinsen.
Mittel- und langfristig können die Bauzinsen sowohl steigen als auch sinken, politisch spricht aber vieles gegen dauerhaft deutlich höhere Zinsen.
Gegen einen langfristigen Zinsanstieg spricht, dass die Staaten im Euro-Raum dann deutlich mehr Zinsen auf ihre Staatsschulden zahlen müssten. Die wachsenden Schuldenberge der Euro-Länder erhöhen also den politischen Druck auf die EZB, die Zinsen möglichst niedrig zu halten.
Auf der anderen Seite können geopolitische Krisen schnell wieder zu steigenden Bauzinsen führen.
Langfristig betrachtet ist Baugeld aktuell eher günstig.
Die Bauzinsen liegen gerade wieder auf dem Niveau des Jahres 2011. Danach wurde es bis Ende 2021 immer günstiger, Immobilien zu finanzieren. Wie die nachfolgende Grafik zeigt, lagen die Hypothekenzinsen in den frühen 1980er- und 1990er-Jahren zeitweise sogar bei über zehn Prozent pro Jahr.
Hohe Bauzinsen führen tendenziell zu sinkenden oder stagnierenden Immobilienpreisen.
Je höher der aktuelle Bauzins, umso weniger Leute können sich einen bestimmten Kaufpreis leisten. Somit entsteht Preisdruck nach unten. Dies zeigt das folgende Beispiel:
Jens überlegt bereits seit Jahren, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Anfang 2022 standen die Bauzinsen bei etwa einem Prozent. Ein üblicher Tilgungssatz lag bei drei Prozent. Je 100.000 Euro musste Jens also vier Prozent der Kreditsumme für den Baukredit aufbringen, das entspricht 4.000 Euro im Jahr. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro waren das 20.000 Euro im Jahr oder 1.666 Euro im Monat.
Steht der aktuelle Bauzins bei vier Prozent und rechnet Jens mit zwei Prozent für die Tilgung, so muss er insgesamt sechs Prozent der Kreditsumme aufbringen, bei 500.000 Euro also 30.000 Euro im Jahr oder 2.500 Euro im Monat. Diese monatliche Rate übersteigt aber sein Budget. Er wird also für einen Kaufpreis von 500.000 Euro nicht mehr kaufen.
So wie Jens ging es in den vergangenen Jahren vielen Menschen: Nach dem Zinsanstieg konnten sie die alten Kaufpreise nicht mehr aufbringen, die Verkäufer der Immobilie mussten ihnen beim Preis entgegenkommen. Das Ergebnis: In vielen Regionen sanken oder stagnierten die Immobilienpreise.
Diese Entwicklung lässt sich auch in Zahlen nachvollziehen. So haben die Immobilienpreise laut Bundesbank seit dem Jahr 2010 deutlich zugelegt. Dies gilt vor allem für sieben deutsche Großstädte, aber inzwischen auch für Landkreise und kreisfreie Städte. Im Jahr 2023 gaben die Preise nach dem langjährigen Anstieg seit 2010 erstmals wieder spürbar nach.
Die Baufinanzierungsrechner von Finanztip helfen dabei, die Baufinanzierung solide zu berechnen:
Nein, bei bei Hypothekenzinsen unterscheiden sich die Angebote der Banken teils deutlich.
Auch wenn das allgemeine Zinsumfeld für alle Banken gleich ist, gibt es doch große Unterschiede bei den Hypothekenzinsen, die eine bestimmte Bank ihren Kundinnen und Kunden im Laufe der Zeit anbietet. Anders gesagt: Eine Bank, die letzte Woche noch die besten Bauzinsen angeboten hat, kann in der Folgewoche schlechte Zinsen haben.
Die einzelnen Banken bieten unterschiedliche Hypothekenzinsen an, weil sich ihre Geschäftspolitik, Kosten- und Risikosituation unterscheiden.
Grundsätzlich schlägt jede Bank auf ihre Finanzierungskosten eine Gewinnspanne auf.
Wie hoch dieser Gewinnanteil ausfällt, hängt jedoch von der Geschäftspolitik und der Kostensituation ab: Eine Bank, die Baufinanzierungen nutzt, um neue Kunden zu gewinnen, wird sich, zumindest für einen gewissen Zeitraum, mit einer geringeren Gewinnspanne zufriedengeben als eine Bank, die sich auf andere Produkte zur Kundengewinnung konzentriert.
Es kann auch sein, dass die Bank in den vergangenen Wochen bereits viele Baukredite vergeben hat, und ihre Risikomodelle von „grün“ auf „gelb“ springen. Dann bietet sie vielleicht insgesamt nur noch schlechtere Bauzinsen an und fährt so das Neugeschäft zurück. Oder sie entscheidet sich, nur noch dann gute Konditionen anzubieten, wenn Du sehr viel Eigenkapital mitbringst.
Für Dich gelten immer individuelle Bauzinsen, einen einheitlichen Standardzinssatz gibt es nicht.
Welches Angebot die Bank Dir für den Kauf einer bestimmten Immobilie oder für ein Bauvorhaben schließlich macht, hängt wesentlich davon ab, wie hoch sie das Risiko einschätzt, dass Du die monatliche Rate vielleicht nicht mehr zahlen kannst.
Aus diesem Grund prüft jede Bank Deine wirtschaftliche Situation und den Wert der Immobilie genau, bevor sie ein Finanzierungsangebot macht.
Günstige Bauzinsen bekommst Du in der Regel über große Kreditvermittler, die viele Banken für Dich vergleichen.
Wenn Du dann die richtige Immobilie gefunden hast, empfiehlt Finanztip den Gang zu einem der großen Kreditvermittler. Dort kann Dir ein Finanzierungsberater den Zinssatz nennen, den Du für Dein persönliches Vorhaben erreichen kannst.
Aktuell reicht in vielen Fällen eine Zinsbindung von zehn Jahren, in manchen Situationen kann eine Bindung von 15 Jahren sinnvoll sein.
Wenn Du keine längere Zinssicherheit brauchst, kannst Du Dich für den Zehn-Jahres-Festzins entscheiden. Es gibt allerdings auch gute Gründe für eine Zinsbindung von 15 Jahren. Über noch längere Zeiträume wie 20 Jahre musst Du derzeit nicht ernsthaft nachdenken. Das war nur sinnvoll, als die Bauzinsen sehr niedrig lagen, also bis etwa Mitte 2022.
Du solltest Dir also Angebote für eine Zinsbindung von zehn und 15 Jahren geben lassen – und vergleichen.
Generell gilt: Eine längere Zinsbindung bietet Dir Sicherheit gegen steigende Zinsen, ist aber in der Regel teurer als eine kürzere Zinsbindung.
Im Juni 2026 sind Bauzinsen mit zehn Jahren Zinsbindung in der Regel um 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte günstiger als Angebote mit 15 Jahren.
Das gilt besonders für eine geringe Beleihung. Das bedeutet: Bringst Du viel Eigenkapital mit, zahlst Du je 100.000 Euro an Darlehen 200 bis 300 Euro weniger an Zinsen pro Jahr.
In der aktuellen Situation ist die Zehn-Jahres-Kondition ein guter Kompromiss zwischen Zinssicherheit und höheren Zinssätzen, die Du für einen längeren Festzins zahlst. Eine 15-Jahres-Kondition ist teurer, schafft aber Planungssicherheit und vermindert die Risiken einer Anschlussfinanzierung.
Je nachdem, welche Zinsentwicklung eintritt, holst Du diese zusätzlichen Zinsen bei der Anschlussfinanzierung wieder rein oder nicht.
Am Ende musst Du entscheiden, wie viel Dir die zusätzliche Zinssicherheit wert ist. Wenn Du das Risiko einer Zinserhöhung ganz ausschließen möchtest, kannst Du ein Volltilgerdarlehen abschließen. Bei diesen Darlehen steht der Zins bis zur kompletten Tilgung fest. Allerdings sind Darlehen umso teurer, je länger die Zinsbindung ist.
Wie sich die Bauzinsen für Zinsbindungen von fünf bis unter zehn Jahren einerseits, und von zehn Jahren und mehr andererseits seit dem Jahr 2015 entwickelt haben, zeigt Dir die nachfolgende Grafik.
Aus diesem Verlauf lässt sich die folgende Zinsdifferenz zwischen längeren und kürzeren Zinsbindungen ableiten. Meistens gilt: Die Zinssätze für längere Zinsbindungen liegen über denen für kürzere. Außerdem kannst Du an der folgenden Grafik ablesen, dass der Abstand nicht immer gleich ist, sondern schwankt.
Manchmal kostet langfristige Zinssicherheit also mehr, manchmal weniger. In manchen Phasen ist der Zinssatz für die längere Zinsbindung sogar niedriger als der für die kürzere Zinsbindung, die Zinsdifferenz also negativ.
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