Baufinanzierung
Ratgeber

Aktuelle Entwicklung der Bauzinsen

Das Wichtigste in Kürze

  • Seit Mitte April 2015 haben sich die Bauzinsen von ihrem Rekordtief verabschiedet und sind etwas gestiegen. Sie befinden sich historisch gesehen aber weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau.
  • Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im März 2016 den Leitzins auf 0 Prozent gesenkt.
  • Zusätzlich hat die EZB im Januar 2015 ein umfangreiches Paket zum Ankauf von Staatsanleihen beschlossen, das im März 2016 ausgeweitet wurde.
  • Die Bauzinsen werden daher wahrscheinlich auch in den kommenden Monaten niedrig bleiben.
  • Nach der Brexit-Entscheidung Ende Juni sanken die Bauzinsen auf neue Tiefststände.
  • Worauf Sie derzeit besonders achten sollten, lesen Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung bei Niedrigzinsen.
Tipp

Baufinanzierung planen
Unser Ratgeber Baufinanzierung unterstützt Sie bei Ihrem Immobilien-Projekt. Unsere Empfehlungen für Kreditvermittler sind Interhyp und Dr. Klein. Alternativ empfehlen wir Enderlein oder Hypothekendiscount.

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Für Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen, sind die Bauzinsen essenziell. Denn egal, ob man eine Baufinanzierung für das neue Eigenheim benötigt oder eine Anschlussfinanzierung – die Wahl der richtigen Zinsbindung kann über die Jahre Tausende Euro sparen oder kosten. Deshalb lohnt es sich, die aktuellen Tendenzen an den Zinsmärkten besser zu verstehen.

EZB setzt weiter auf Niedrigzinsen

Der Präsident der europäischen Zentralbank (EZB), Mario Draghi, hat nach der Sitzung des EZB-Rates am 22. Januar 2015 verkündet, dass die Notenbank ein massives Aufkaufprogramm von Staatsanleihen und Anleihen privater Unternehmen auflegt. Das zieht er seit März 2015 durch – zunächst befristet bis September 2016. Auf der EZB-Sitzung im Dezember 2015 kündigte Draghi eine Verlängerung bis Ende März 2017 an. Im März 2016 erhöhte die EZB dann die monatlichen Ankaufbeträge noch einmal deutlich. Die EZB will damit das Wirtschaftswachstum fördern und die Inflation in die Nähe der offiziellen Richtmarke von knapp unter 2 Prozent pro Jahr bringen. Auch einige Monate nach Auflage des Programms pendelt die Inflation in der Eurozone noch um die Nulllinie – hier spielt aber der Sondereffekt eine wichtige Rolle, dass die Energiepreise auf historische Tiefstände gefallen sind.

Da die traditionellen Instrumente der Notenbanken wie Leitzinssenkungen nahezu ausgeschöpft sind, greift die EZB nun zu drastischeren Mitteln: Sie flutet die Märkte mit Geld, um so die Kreditvergabe in der Eurozone anzukurbeln und die Wirtschaft auf Kurs zu bringen. Derzeit plant die EZB Anleihekäufe in Höhe von etwa 80 Milliarden Euro pro Monat. Zum Vergleich: Bei über 330 Millionen Einwohnern in der Eurozone entspricht das einem Betrag von etwa 240 Euro pro Kopf. Sie hat sich mit dieser Maßnahme wohl die US-amerikanische Notenbank Fed zum Vorbild genommen: Ab November 2008 kaufte die Fed amerikanische Anleihen in Höhe von bis zu 85 Milliarden US-Dollar pro Monat.

Bereits nach der EZB-Ratssitzung am 4. September 2014 hatte die Zentralbank gewichtige Schritte zur Abwehr von deflationären Tendenzen verkündet. Der Leitzins, also der Zinssatz, zu dem sich Banken bei der Zentralbank Geld leihen können, sank auf den neuen Rekordtiefstand von 0,05 Prozent pro Jahr. Gleichzeitig senkte die EZB den Zinssatz, zu dem Banken Geld bei der Zentralbank parken können, auf minus 0,2 Prozent. Seit März 2016 stehen diese Zinssätze bei 0 (Leitzins) beziehungsweise minus 0,4 Prozent pro Jahr (Einlagenzins). Die Banken bekommen für ihre Guthaben also keine Verzinsung mehr, sondern müssen für die sichere Geldverwahrung bei der EZB bezahlen. Eingeführt hatte die EZB die Negativzinsen bereits in ihrer Ratssitzung im Juni 2014. Damals stieg sie mit einem Strafzins von minus 0,1 Prozent ein.

EZB will Kreditvergabe ankurbeln

Warum macht die EZB das? Sie will die Banken dazu animieren, mehr Geld in Umlauf zu bringen und Kredite an Privatkunden und Unternehmen zu vergeben. Diese Maßnahme zielt vor allem auf den europäischen Süden und Frankreich, also auf die Länder, deren Wirtschaft auch wegen einer lahmenden Kreditvergabe nicht richtig rund läuft. Ob das Konzept der Minuszinsen und Anleihekäufe tatsächlich Wirkung zeigt, wird man aber erst nach einiger Zeit sehen können.

Für Deutschland sind die Maßnahmen der EZB nicht nötig. Denn hierzulande läuft die Konjunktur ordentlich: Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) legte im Jahresdurchschnitt 2015 um 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu. Es lag damit über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre von 1,3 Prozent. Während sich der deutsche Finanzminister über die niedrigen Zinsen freuen und den Bundeshaushalt billiger finanzieren kann, leiden die Sparer unter der niedrigen Verzinsung ihrer Bankguthaben und Lebensversicherungen.

Die EZB will aber nicht nur die Kreditvergabe im Euroraum beleben, sie hat auch den Wechselkurs des Euro im Blick. Der Euro hat sich trotz Staatsschuldenkrise gegenüber dem Dollar bis Mitte 2014 recht stabil gehalten. Erst danach gab er deutlich nach: Von Juni 2014 bis März 2015 sank die Gemeinschaftswährung von 1,36 Dollar pro Euro auf weniger als 1,05 Dollar. Seitdem pendelt sie um die Marke von 1,10 Dollar. Das bedeutet, dass Waren europäischer Exporteure auf dem Weltmarkt billiger geworden sind. Dies freut vor allem die Exportindustrien der weniger wettbewerbsfähigen Euro-Länder. Frankreich, Italien und andere Südstaaten üben deshalb großen Druck auf die EZB aus, den Euro schwach zu halten und so auch für weiter niedrige Zinsen zu sorgen.

Das sind die Auswirkungen auf die Bauzinsen

Für das Baugeld stehen die Zeichen vorerst weiterhin auf Niedrigzins. Die Ankündigungen der zurückliegenden Monate wurden am Anleihemarkt teilweise schon vorweggenommen und hatten in den vergangenen Monaten bereits für niedrigere Baugeldzinsen gesorgt.

So fiel beispielsweise die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen im August 2014 erstmals in der Geschichte unter den Wert von 1 Prozent pro Jahr, Anfang Januar 2015 gar unter 0,5 Prozent pro Jahr. Der vorläufige Tiefststand war am 20. April 2015 erreicht: mit einer Verzinsung von nur noch 0,075 Prozent pro Jahr. Seitdem haben sich die Zinsen allerdings wieder etwas erholt. Mittlerweile steht der Zins derselben Anleihe bei etwa 0,3 Prozent pro Jahr. Aus historischer Sicht ist das noch immer ein äußerst niedriger Stand.

Zinsen möglichst lange festschreiben

Die einst gängige Praxis, Zinsen für maximal fünf bis zehn Jahre festzuschreiben, ist im aktuellen Zinsumfeld nicht mehr zu empfehlen. Die Konditionen für langfristige Darlehensverträge sind weiterhin günstig. Trotz eines Aufschlags von etwa 0,5 Prozentpunkte für eine Laufzeit von fünfzehn Jahren im Vergleich zu zehn Jahren empfehlen wir die längere Zinsbindung. Denn es ist wahrscheinlich, dass das Zinsniveau in den kommenden Jahren eher steigen als zurückgehen wird.

Bei einer Zinsbindung von lediglich zehn Jahren riskieren Darlehensnehmer, dass ihre Kreditkosten bei der Anschlussfinanzierung erheblich steigen. Beispielsweise bleibt bei einem Darlehen über 150.000 Euro mit einem Zins von 2 Prozent pro Jahr und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld von mehr als 108.000 Euro, die der Kunde neu finanzieren muss.

Doch selbst wenn das künftige Zinsniveau entgegen allen Erwartungen niedriger sein sollte als heute, gehen Sie mit einer langfristigen Lösung kein Risiko ein. Denn bei einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren ist man genauso flexibel wie bei einer zehnjährigen Zinsfestschreibung. Nach dieser Vertragslaufzeit hat nämlich jeder Darlehensnehmer in Deutschland das Recht, seinen Kredit zu kündigen und zu den dann gültigen Konditionen umzuschulden.

Das heißt für Häuslebauer und Immobilienkäufer, dass sie sich durch lange Zinsbindungen Sicherheit schaffen. Über Volltilgerdarlehen, bei denen der Zins bis zur kompletten Tilgung feststeht, können sie sogar bis zum Ende der Baufinanzierung von den derzeit niedrigen Konditionen profitieren.

Zu einer soliden Baufinanzierung gehört auch eine angemessene Tilgung. Eine Anfangstilgung von 2,5 Prozent ist bei den aktuellen Zinsen auf jeden Fall zu empfehlen, um in einem überschaubaren Zeitrahmen entschuldet zu sein. Alles Wissenswerte zur Baufinanzierung bei Niedrigzinsen lesen Sie in unserem Ratgeber.

Tipp

Baufinanzierung berechnen

Die Baufinanzierungsrechner von Finanztip helfen dabei, Ihre Baufinanzierung solide zu planen: Mit dem Finanzierungsrechner finden Sie heraus, wie viel Sie sich leisten können. Der Kreditrechner zeigt, mit welcher Monatsrate Sie welche Kreditsumme schultern können. Mit dem Tilgungsrechner lässt sich eine konkrete Baufinanzierung durchrechnen.

Günstige Anschlussfinanzierung sichern

Für Verbraucher, deren Zinsbindungsfrist in nächster Zeit ausläuft, sind sogenannte Forward-Darlehen interessant. Damit kann der Kunde die Zinsen für das umgeschuldete Darlehen bereits jetzt für bis zu 36 Monate im Voraus festlegen. Die Zinsaufschläge sind nicht hoch, sicherheitsorientierte Kunden sollten diese Möglichkeit nutzen.

Darlehensverlängerungen, die innerhalb der nächsten zwölf Monate anstehen, lassen sich meist sogar nahe den Topkonditionen absichern. Vergleichen Sie Angebote zur Verlängerung des Darlehens Ihrer bisherigen Bank unbedingt mit den Angeboten anderer Anbieter, um bei der Anschlussfinanzierung nicht unnötig viel für die nächste Festzinsperiode zu bezahlen.

Baufinanzierung bei Vermittler abschließen

In unserem Ratgeber Baufinanzierung empfehlen wir Ihnen, in jedem Fall ein Angebot bei einem Baufinanzierungsvermittler einzuholen. Die Vermittler können auf die Angebote von vielen Banken zurückgreifen und so für Sie die beste Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung heraussuchen. Derzeit empfehlen wir Ihnen folgende Anbieter:

Interhyp

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • nach eigenen Angaben mehr als 400 Finanzierungspartner, inklusive vieler Sparkassen
  • Wahl zwischen telefonischer und Vor-Ort-Beratung in mehr als 80 deutschen Städten von über 600 Beratern
  • Fokus auf Baufinanzierung, kein Allfinanzvertrieb
  • deckt nicht den gesamten Markt ab

Dr. Klein

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • nach eigenen Angaben mehr als 200 Finanzierungspartner
  • Wahl zwischen telefonischer und Vor-Ort-Beratung in über 140 deutschen Städten
  • deckt nicht den ganzen Markt ab
  • vertreibt teilweise Versicherungen, die nicht zur Baufinanzierung gehören

Enderlein
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • Fokus auf Baufinanzierung, kein Allfinanzvertrieb
  • nach eigenen Angaben mehr als 70 Finanzierungspartner
  • Beratung über Telefon und Video-Chat
  • deckt nicht den ganzen Markt ab

Hypothekendiscount
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • Fokus auf Baufinanzierung, kein Allfinanzvertrieb
  • nach eigenen Angaben mehr als 70 Finanzierungspartner
  • Beratung über Telefon und Video-Chat
  • deckt nicht den ganzen Markt ab
Hypothekendiscount

So kommen die Bauzinsen zustande

Die Zinsen für ein Immobiliendarlehen orientieren sich immer an einem Referenzzins, der gut durch die Rendite für deutsche Staatsanleihen beschrieben wird. Auf diesen Basiszins berechnet die Bank dann mit Aufschlägen das höhere Risiko eines Baukredits, die sich in der Regel aber nicht ändern. Wenn sich also der Referenzzins ändert, wirkt sich das eins zu eins auf den Zins für das Darlehen aus.

Renditen für Staatsanleihen gibt es mit Restlaufzeiten von wenigen Wochen bis hin zu 30 Jahren. Wichtig ist daher die Zinsbindung des Kredits. Für ein Immobiliendarlehen mit Zinsen, die zehn Jahre festgeschrieben sind, bietet die Rendite der Staatsanleihen mit derselben Restlaufzeit die richtige Orientierung. Für die Baufinanzierung sind also vor allem die Zinsen mit Restlaufzeiten von zehn Jahren und mehr wichtig.

Nun ist es so, dass sich die Zentralbanken über Jahrzehnte darauf konzentriert haben, vor allem die Geldmarktzinsen – auch als Leitzinsen bekannt – festzulegen. Das sind die Zinsen für sehr kurze Laufzeiten von beispielsweise nur einem Tag. Damit wird die Geldmenge gesteuert, die dem Finanzsystems zur Verfügung steht. Die Zinssätze für mittel- und längerfristige Zinsbindungen haben sie nie direkt beeinflussen wollen.

Vielmehr bildeten sich diese Zinssätze über Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage der Investoren nach längerfristigen Zinsprodukten orientierte sich vor allem an den Erwartungen über die zukünftige Wirtschaftsentwicklung und an den Inflationserwartungen. Waren also die langfristigen Zinsen hoch und rechneten die Investoren mit einer sinkenden Inflation und einem schwächeren Wirtschaftswachstum, so führte das zu einer Abnahme der Langfristzinsen – und umgekehrt.

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Notenbanken beeinflussen Bauzinsen stark

In den vergangenen Jahren treten die Gesetze von Angebot und Nachfrage immer mehr in den Hintergrund. Denn die Notenbanken nehmen direkten Einfluss auf die Preisbildung bei den langfristigen Zinsen. Das passiert vor allem durch massive direkte Aufkäufe von Staatsanleihen mit langen Restlaufzeiten, auch bekannt unter den Fachbegriffen „Quantitative Easing“ oder „Operation Twist“. Beispiele dafür sind das Eingreifen der amerikanischen Notenbank Fed im Dezember 2008 oder das Ankaufprogramm der EZB vom Januar 2015.

Mittlerweile ist es also so, dass die Zinsen – egal ob langfristig oder kurzfristig – von den Notenbanken und damit zu einem großen Teil von der Politik vorgegeben werden. Von den wirtschaftlichen Entwicklungen und Erwartungen sind sie mittlerweile ein gutes Stück abgekoppelt. Deshalb gehen wir davon aus, dass der Verlauf der Zinsen zukünftig durch Entscheidungen der Notenbanken dominiert wird. Erst wenn die Sondermaßnahmen der Zentralbanken auslaufen, werden ökonomische Faktoren wieder die Hauptrolle spielen.

Die Zinsen werden in den USA gemacht

Was an den Aktienbörsen gilt, trifft auch für die Zinsmärkte zu: Der weltweit wichtigste Markt USA gibt die Richtung für die europäischen Kursverläufe vor. Das erscheint angesichts der Rolle des US-Dollars als globale Leitwährung und wegen der Vorreiterrolle der Vereinigten Staaten für die weltweite Konjunktur logisch.

In den vergangenen gut 40 Jahren sind die Zinsen in Deutschland und den USA stark gesunken. Zwar gab es extreme Ausschläge nach oben in den 1980er-Jahren mit Spitzenwerten von mehr als 15 Prozent pro Jahr. Seit Beginn der 1990er-Jahre sind die Zinsen in beiden Ländern aber stetig gesunken.

Eine Analyse von Finanztip zeigt, dass sich die Zinsen in Deutschland und in den USA meist ähnlich entwickeln – oft allerdings mit einer gewissen Verzögerung. Denn die gegenseitige Beeinflussung wird dann besonders deutlich, wenn man die Entwicklung auf längere Zeiträume vergleicht. Dazu haben wir die Schwankungen (Volatilität) und den wechselseitigen Einfluss (Korrelation) der Renditen von Staatsanleihen aus beiden Ländern mit Restlaufzeiten von zehn Jahren untersucht. Das Ergebnis: Während sich auf monatlicher Basis beide Werte in den vergangenen 40 Jahren teilweise deutlich verschieden entwickelt haben, marschieren die Zinsen nahezu im Gleichschritt, wenn man nur die Jahresdaten zugrunde legt.

Zinsentwicklung in Deutschland und den USA

  seit 1972   seit 1990  
  Schwankungen (Volatilität) pro Jahr Korrelation Deutschland – USA Schwankungen (Volatilität) pro Jahr Korrelation Deutschland – USA
monatlich        
Deutschland 23,3 % 33,5 % 28,5 % 36,8 %
USA 17,4 % 33,5 % 19,7 % 36,8 %
         
jährlich        
Deutschland 21,1 % 75,5 % 25,2 % 78,4 %
USA 21,2 % 75,5 % 24,4 % 78,4 %

Quelle: Fed, Bundesbank, eigene Berechnungen (Stand: 1. Juni 2015)

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Zinsentwicklung in den USA von entscheidender Bedeutung für die Bauzinsen in Deutschland ist. Das bedeutet, dass es sehr wahrscheinlich ist, dass die europäischen Zinsen einer möglichen Zinswende in den USA früher oder später folgen werden.

Tatsächlich mehren sich derzeit die Anzeichen, dass die amerikanische Notenbank entschlossen ist, die Zeit der Rekordniedrigzinsen zu beenden – als Reaktion auf die niedrige Arbeitslosigkeit und den sprudelnden Gewinnen der Unternehmen in den Vereinigten Staaten.

Auswirkungen auf die Immobilienpreise

Die derzeit niedrigen Bauzinsen haben noch weitere Auswirkungen, mit denen sich zukünftige Eigenheimbesitzer beschäftigen sollten. Sie treiben die Immobilienpreise gleich doppelt in die Höhe: Einerseits gibt es auf sichere Anlagen wie Tagesgeld und Festgeld kaum mehr Zinsen. Deshalb suchen sich Anleger andere vermeintlich sichere Investments wie Immobilien. Außerdem wird die Nachfrage auch direkt durch die niedrigen Zinsen angeheizt: Denn je tiefer die Zinsen, desto höher sind die Darlehen, die sich Verbraucher bei der gleichen monatlichen Belastung leisten können.

Diese Entwicklung lässt sich auch in Zahlen nachvollziehen. So haben die Immobilienpreise laut Bundesbank in sieben deutschen Großstädten seit 2004 um etwa 50 Prozent zugelegt, während die Zinsen deutlich gefallen sind. In nachstehender Grafik ist die Zinsentwicklung invertiert dargestellt (oben die Nullprozentlinie, darunter die höheren Zinswerte). Dadurch wird sichtbar, dass beide Kurven eng beieinander verlaufen, also Zinsen und Immobilienpreise miteinander verknüpft sind. Natürlich müssen die beiden Kurven nicht weiter so verlaufen – es ist durchaus denkbar, dass die Preise stagnieren oder weiter steigen, wenn die Zinsen steigen.

Die Grafik vergleicht die Entwicklung der Immobilienpreise in sieben deutschen Städten mit den Zinsen von deutschen Staatsanleihen. Die Achse der Zinsen ist invertiert dargestellt: Oben die Nullinie, darunter die höheren Zinswerte. Seit 2004 sind die Immobilienpreise also gestiegen und die Zinsen gefallen.

Verbraucher, die sich ein Eigenheim zulegen wollen, sollten bei ihrer Entscheidung auch die Entwicklung der Immobilienpreise im Blick haben. Denn falls in den kommenden Jahren eine Zinswende eintritt, können sich die oben beschriebenen Effekte ins Gegenteil umkehren, und die Immobilienpreise geraten möglicherweise unter Druck.

Das kann zu Problemen bei der Anschlussfinanzierung führen: Sollte der Wert des Eigenheims niedriger taxiert werden, steigt der sogenannte Beleihungslauf – das Verhältnis von Immobilienwert zu Darlehen – und somit das Risiko für die finanzierende Bank. Sie berechnet deshalb zusätzlich zu den sowieso schon gestiegenen Zinsen möglicherweise auch einen höheren Aufschlag.

Am besten können sich Häuslebauer davor schützen, indem sie eine möglichst lange Zinsbindung von 15 Jahren und länger sowie eine hohe Anfangstilgung von mindestens 2,5 Prozent wählen. Mehr Informationen zur Baufinanzierung bei Niedrigzinsen lesen Sie in unserem Ratgeber.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

So sichern Sie sich niedrige Zinsen:

  • Loten Sie den finanziellen Spielraum aus.
  • Planen Sie das Darlehen.
  • Über Vermittler finden Sie die günstigste Bank.

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Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Die Aussage:
"Zurren Sie jetzt Ihre Immobilienfinanzierung fest. Noch nie ..."
kam sicherlich sehr häufig und wenn man ehrlich ist, war man sich ja wirklich nicht sicher ob die Entwicklung ...
1. September 2014 zum Beitrag
Ich würde eher makroökonomisch argumentieren, als die Prognose von Postbankern als Marktakteur zu studieren. Wie oft hat es in den letzten Jahren und Jahrzehneten geheißen: "Zurren Sie jetzt ihre ...
1. September 2014 zum Beitrag
Entwicklung der Kapitalmarktzinsen?
Jetzt eröffne ich nen neuen Thread, da mich wirklich interessiert mit welchen Quellen Ihr euch eine Marktmeinung zu den künftigen Zinsen bildet und welche Marktmeinung ihr aktuell habt.
Ich ...
31. August 2014 zum Beitrag
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Artikel verfasst von

Dr. Manuel Kayl

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Manuel Kayl ist bei Finanztip für Geldanlagethemen zuständig. Der promovierte Physiker arbeitete als Anlagestratege und Risikomanager bei der niederländischen Versicherung a.s.r., nachdem er am Genfer Forschungszentrum Cern sowie am Nikhef und der Universität Amsterdam forschte. Studiert hat er an der TU München und dem Max-Planck-Institut für Physik.

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