Bauzinsen

Aktuelle Zinsentwicklung bei Hypotheken

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Hypothekenzinsen werden sehr stark von den Entscheidungen der Europäische Zentralbank (EZB) beeinflusst.
  • Am 8. Dezember entscheidet die EZB das nächste Mal über die Leitzinsen und Anleihekäufe.
  • Trotz des jüngsten Anstiegs sind die Bauzinsen aktuell weiter auf historisch niedrigem Niveau.
  • Insgesamt setzte die EZB in den letzten Monaten den geldpolitischen Kurs niedriger Zinsen fort. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) steht weiterhin bei 0 Prozent, der Einlagezins für Banken sogar bei minus 0,4 Prozent.
  • Die aktuellen Bauzinsen liegen nach den jüngsten Zahlen der Bundesbank im Durchschnitt zwischen 1,5 und 1,7 Prozent. Dies betrifft jedoch nur Baukredite mit Zinsbindungen von mindestens 5 Jahren. Für eine konkrete Baufinanzierung machen einzelne Banken sogar noch deutlich günstigere Angebote.
  • Wie Sie die bei Bauzinsen aktuell die günstigsten Angebote finden, lesen Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

Zinsentwicklung bei Hypotheken

Tipp

Aktuelle Bauzinsen sichern
Wie Sie Ihr eigenes Heim optimal finanzieren, erfahren Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung. Unsere Empfehlungen für Kreditvermittler sind Interhyp und Dr. Klein. Alternativ empfehlen wir Enderlein oder Hypothekendiscount.

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Hypothekenzinsen sind in jedem Fall eine wichtige Information für Bauwillige. Denn egal, ob man ein Hypothekendarlehen für das neue Eigenheim benötigt oder aktuelle Bauzinsen für eine Anschlussfinanzierung sucht: mit niedrigen Bauzinsen lassen sich über die Jahre Tausende Euro sparen. Deshalb lohnt es sich zu prüfen, ob die Bauzinsen aktuell eher wieder steigen oder noch weiter sinken könnten.

Leitzinsen bestimmen die Zinsentwicklung

Wie sich die Bauzinsen aktuell entwickeln, hängt vor allem von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. Denn die Leitzinsen bestimmen die allgemeine Zinsentwicklung.

Wenn der Leitzins steigt oder sinkt, folgen ihm die Renditen von Bundesanleihen und Pfandbriefen, die wiederum entscheidend sind für die Höhe der Bauzinsen: Mit Pfandbriefen beschaffen sich Banken Gelder für Baukredite; die Staatsanleihen dienen der Deutschen Girozentrale als Richtschnur für die Rendite der Pfandbriefe.

Seit der Finanzkrise 2008/09 sinken Leitzinsen wie Anleiherenditen nahezu kontinuierlich. Als Reaktion auf die Krise senkte die EZB in kurzer Abfolge die Zinsen, das Ziel: das Wirtschaftswachstum zu fördern und die Inflation in die Nähe der Richtmarke von knapp unter 2 Prozent pro Jahr zu bringen.

Der gewünschte Erfolg blieb lange Zeit aus. Im Juni 2014 führte die EZB dann erstmals Negativzinsen für Banken ein, die Geld bei der Zentralbank parken wollen (Einlagezins). Sie stieg mit einem Strafzins von minus 0,1 Prozent ein, den sie nur drei Monate später noch einmal auf minus 0,2 Prozent senkte. Auf derselben Sitzung setzte die Bank den Leitzins herab – und damit jenen Zinssatz, zu dem sich Banken bei der Zentralbank Geld leihen können, auf 0,05 Prozent pro Jahr. Damit war der Zinssatz als Steuerungsmittel praktisch ausgereizt.

Deshalb begann die EZB im Frühjahr 2015, als zusätzliches Mittel zur Ankurbelung der Inflation Staatsanleihen und Anleihen privater Unternehmen aufzukaufen – eine Maßnahme, die im Dezember 2015 von EZB-Präsident Mario Draghi bis März 2017 verlängert wurde. Im März 2016 legte die Zentralbank noch einmal nach und senkte den Leitzins auf 0 und den Einlagenzins auf minus 0,4 Prozent pro Jahr; dieser Kurs wurde im September 2016 bestätigt. Die Banken müssen also auf absehbare Zeit nicht mehr für Kredite zahlen, sondern nur noch für die Verwahrung ihres Guthabens.

Die Auswirkungen der EZB-Entscheidungen zeigen sich besonders am deutschen Anleihemarkt. So versteigerte der deutsche Staat im Juli 2016 erstmals eine zehnjährige Bundesanleihe mit Zinszahlung (Kupon) von null Prozent. Im Handel fiel die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen im August 2014 erstmals in der Geschichte unter den Wert von einem Prozent pro Jahr, im Juni 2016 war die Rendite erstmals sogar negativ.

Bauzinsen aktuell weiter sehr niedrig

Mit den entsprechenden Aufschlägen folgen die Bauzinsen der Zinsentwicklung an den Anleihemärkten. Die Banken bieten ihren Kunden im besten Fall Zinskonditionen, die etwa 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte über dem Pfandbriefzins liegen. Allerdings behandelt die Bank jeden Finanzierungsfall individuell: Neben dem Einkommen und Vermögen des Kunden spielen der Beleihungswert der Immobilie und Einzelheiten des Vertrags (wie Zinsbindungsfrist und Sondertilgungen) eine wichtige Rolle.

Der Blick auf die langfristige Zinsentwicklung macht deutlich: Die aktuellen Bauzinsen sind so niedrig wie noch nie in der jüngeren Vergangenheit. Wer im Moment ein Haus oder eine Wohnung finanziert, muss bei gleicher Kreditsumme und gleichem Tilgungssatz Monat für Monat sehr viel weniger Geld für die Baufinanzierung ausgeben als in der Vergangenheit. Die obige Grafik verdeutlicht allerdings auch: Die niedrigen Zinsen sind keineswegs auch für die Zukunft garantiert. Vor noch nicht einmal zehn Jahren lagen die durchschnittlichen Bauzinsen zwei bis drei Mal so hoch wie heute. Immobilienkäufer sollten sich also darauf einstellen, dass die Hypothekenzinsen bei einer Anschlussfinanzierung in zehn oder fünfzehn Jahren deutlich höher liegen könnten.

Zinsprognose für die kommenden Monate

Solange die Leitzinsen niedrig sind und die EZB ihr Ankaufprogramm für Anleihen fortsetzt, können Verbraucher davon ausgehen, dass auch die Hypothekenzinsen weiter sehr niedrig bleiben.

Wer auf dieser Grundlage überschlägig seine Baufinanzierung berechnen und etwa aktuelle Bauzinsen in einen Baufinanzierungsrechner eintragen möchte, sollte mit folgenden Hypothekenzinsen rechnen: 1 Prozent bei einer Zinsbindungsfrist von fünf Jahren, 1,5 Prozent bei einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren sowie 2 Prozent bei fünfzehn Jahren. Diese Kreditzinsen sind eher vorsichtig angesetzt und gelten für Hypothekendarlehen, bei denen Kaufpreis und Kreditsumme eng beieinander liegen, das eingebrachte Eigenkapital also gering ist.

Wer genauere Werte für seine persönliche Immobilienfinanzierung benötigt, sollte den Wettbewerb unter den Banken und Vermittlern nutzen. Wie Sie genau vorgehen, erfahren Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

Hypothekenzinsen lange festschreiben

Die einst gängige Praxis, Hypothekenzinsen für maximal fünf bis zehn Jahre festzuschreiben, sollten Sie bei den aktuellen Bauzinsen nicht mehr ungefragt übernehmen. Da die Bauzinsen aktuell sehr niedrig sind, ist es meistens empfehlenswert, auch eine Zinsbindung von fünfzehn Jahren ins Auge zu fassen. Trotz eines Aufschlags von etwa 0,5 Prozentpunkten für diese lange Laufzeit (im Vergleich zu zehn Jahren), kann dies die bessere Lösung sein. Denn ausgehend von dem niedrigen Zinsniveau ist es wahrscheinlicher, dass die aktuellen Bauzinsen in den kommenden Jahren wieder steigen, als dass sie konstant bleiben oder gar sinken.

Bei einer Zinsbindung von lediglich zehn Jahren riskieren Sie dagegen, dass die Hypothekenzinsen bei der Anschlussfinanzierung erheblich steigen. Beispielsweise bleibt bei einem Darlehen über 150.000 Euro mit einem Zins von 2 Prozent pro Jahr und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld von mehr als 108.000 Euro, die der Kunde mit den dann gültigen Bauzinsen neu finanzieren muss.

Selbst wenn die Hypothekenzinsen entgegen allen Erwartungen sehr lange auf dem aktuellen Niveau bleiben sollten, gehen Sie mit einem langfristig festgeschriebenen Darlehenszins kein Risiko ein. Denn egal wie lang die Zinsbindungsfrist ist, nach zehn Jahren greift eine gesetzliche Regelung: Dann hat jeder Darlehensnehmer in Deutschland das Recht, seinen Kredit zu kündigen und zu den dann aktuellen Bauzinsen Ihre Baufinanzierung umzuschulden.

Für Häuslebauer und Immobilienkäufer heißt das: Lange Zinsbindungen schaffen Planungssicherheit und vermindern die Risiken einer Anschlussfinanzierung. Über Volltilgerdarlehen, bei denen der Zins bis zur kompletten Tilgung feststeht, können sie sogar bis zum Ende der Baufinanzierung von den derzeit Hypothekenzinsen profitieren.

Zu einer soliden Baufinanzierung gehört auch eine angemessene Tilgung. In der Regel sollten Sie ihre Baufinanzierung so berechnen, dass Ihre Immobilie bis zur Rente abbezahlt ist. Dafür benötigen Sie – je nach Lebensalter – einen Tilgungssatz, der deutlich höher liegt als 2 Prozent. Also gilt: Berücksichtigen Sie die Laufzeit des Darlehensvertrags, wenn Sie Angebote für eine Baufinanzierung vergleichen.

Tipp

Baufinanzierung berechnen

Die Baufinanzierungsrechner von Finanztip helfen dabei, Ihre Baufinanzierung solide zu berechnen: Mit dem Finanzierungsrechner finden Sie heraus, wie viel Sie sich leisten können. Der Darlehensrechner zeigt, mit welcher Monatsrate Sie welche Kreditsumme schultern können. Mit dem Tilgungsrechner lässt sich eine konkrete Baufinanzierung durchrechnen.

Günstige Anschlussfinanzierung sichern

Für Verbraucher, deren Zinsbindungsfrist in nächster Zeit ausläuft, sind sogenannte Forward-Darlehen interessant. Damit kann der Kunde die Zinsen für das umgeschuldete Darlehen bis zu 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist festschreiben. Die Zinsaufschläge auf die aktuellen Bauzinsen sind nicht hoch, sicherheitsorientierte Kunden sollten diese Möglichkeit nutzen und sich niedrige Hypothekenzinsen sichern.

Darlehensverlängerungen, die innerhalb der nächsten zwölf Monate anstehen, lassen sich meist sogar nahe den Topkonditionen für aktuelle Bauzinsen absichern. Vergleichen Sie die Hypothekenzinsen bei Ihrer bisherigen Bank unbedingt mit den Angeboten anderer Anbieter. Insgesamt gilt: Gerade bei der Anschlussfinanzierung sollten Sie die Tiefststände bei den aktuellen Bauzinsen nutzen.

Baufinanzierung beim Vermittler abschließen

In unserem Ratgeber Baufinanzierung empfehlen wir Ihnen, in jedem Fall ein Angebot bei einem Baufinanzierungsvermittler einzuholen. Die Vermittler können auf die aktuellen Bauzinsen von vielen Banken zurückgreifen und so für Sie die beste Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung heraussuchen. Derzeit empfehlen wir Ihnen folgende Anbieter:

Interhyp

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Hypothekendiscount

So entstehen die Bauzinsen im Detail

Die Zinsen für Baukredite orientieren sich immer an einem Referenzzins, der gut durch die Rendite für deutsche Staatsanleihen beschrieben wird. Auf diesen Basiszins berechnet die Bank dann mit Aufschlägen das höhere Risiko eines Baukredits, die sich in der Regel aber nicht ändern. Wenn sich also der Referenzzins ändert, wirkt sich das eins zu eins auf den Zins für das Darlehen aus.

Renditen für Staatsanleihen gibt es mit Restlaufzeiten, die von wenigen Wochen bis hin zu 30 Jahren reichen. Wichtig ist daher die Zinsbindung des Kredits. Für Baukredite, die zehn Jahre festgeschrieben sind, bietet die Rendite der Staatsanleihen mit derselben Restlaufzeit die richtige Orientierung. Für die Baufinanzierung sind also vor allem die Zinsen mit Restlaufzeiten von zehn Jahren und mehr wichtig.

Nun ist es so, dass sich die Zentralbanken über Jahrzehnte darauf konzentriert haben, vor allem die Geldmarktzinsen – auch als Leitzinsen bekannt – festzulegen. Das sind die Zinsen für sehr kurze Laufzeiten von beispielsweise nur einem Tag. Damit wird die Geldmenge gesteuert, die dem Finanzsystems zur Verfügung steht. Die Zinssätze für mittel- und längerfristige Zinsbindungen haben sie nie direkt beeinflussen wollen.

Vielmehr bildeten sich diese Zinssätze über Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage der Investoren nach längerfristigen Zinsprodukten orientierte sich vor allem an den Erwartungen über die zukünftige Wirtschaftsentwicklung und an den Inflationserwartungen. Waren also die langfristigen Zinsen hoch und rechneten die Investoren mit einer sinkenden Inflation und einem schwächeren Wirtschaftswachstum, so führte das zu einer Abnahme der Langfristzinsen – und umgekehrt.

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Notenbanken beeinflussen aktuelle Bauzinsen stark

In den zurückliegenden Jahren traten die Gesetze von Angebot und Nachfrage immer mehr in den Hintergrund. Denn die Notenbanken nehmen direkten Einfluss auf die Preisbildung bei den langfristigen Zinsen. Das passiert vor allem durch massive direkte Aufkäufe von Staatsanleihen mit langen Restlaufzeiten, auch bekannt unter den Fachbegriffen „Quantitative Easing“ oder „Operation Twist“. Beispiele dafür sind das Eingreifen der amerikanischen Notenbank Fed im Dezember 2008 oder das Ankaufprogramm der EZB vom Januar 2015.

Mittlerweile ist es also so, dass die Zinsen – egal ob kurz- oder langfristig – von den Notenbanken und damit zu einem großen Teil von der Politik vorgegeben werden. Von den wirtschaftlichen Entwicklungen und Erwartungen sind sie mittlerweile ein gutes Stück abgekoppelt. Deshalb gehen wir davon aus, dass der Verlauf der Zinsen zukünftig durch Entscheidungen der Notenbanken dominiert wird. Erst wenn die Sondermaßnahmen der Zentralbanken auslaufen, werden ökonomische Faktoren wieder die Hauptrolle spielen.

Die Zinsen werden in den USA gemacht

Was an den Aktienbörsen gilt, trifft auch für die Zinsmärkte zu: Der weltweit wichtigste Markt USA gibt die Richtung für die europäischen Kursverläufe vor. Das erscheint angesichts der Rolle des US-Dollars als globaler Leitwährung und wegen der Vorreiterrolle der USA für die weltweite Konjunktur logisch.

In den vergangenen gut 40 Jahren sind die Zinsen in Deutschland und den USA stark gesunken. Zwar gab es extreme Ausschläge nach oben in den 1980er-Jahren mit Spitzenwerten von mehr als 15 Prozent pro Jahr. Seit Beginn der 1990er-Jahre sind die Zinsen in beiden Ländern aber stetig gesunken.

Eine Analyse von Finanztip zeigt, dass sich die Zinsen in Deutschland und in den USA meist ähnlich entwickeln – oft allerdings mit einer gewissen Verzögerung. Denn die gegenseitige Beeinflussung wird dann besonders deutlich, wenn man die Entwicklung auf längere Zeiträume vergleicht. Dazu haben wir die Schwankungen (Volatilität) und den wechselseitigen Einfluss (Korrelation) der Renditen von Staatsanleihen aus beiden Ländern mit Restlaufzeiten von zehn Jahren untersucht. Das Ergebnis: Während sich auf monatlicher Basis beide Werte in den zurückliegenden 40 Jahren teilweise deutlich verschieden entwickelt haben, marschieren die Zinsen nahezu im Gleichschritt, wenn man nur die Jahresdaten zugrunde legt.

Zinsentwicklung in Deutschland und den USA

  seit 1972   seit 1990  
  Schwankungen (Volatilität) pro Jahr Korrelation Deutschland – USA Schwankungen (Volatilität) pro Jahr Korrelation Deutschland – USA
monatlich        
Deutschland 23,3 % 33,5 % 28,5 % 36,8 %
USA 17,4 % 33,5 % 19,7 % 36,8 %
         
jährlich        
Deutschland 21,1 % 75,5 % 25,2 % 78,4 %
USA 21,2 % 75,5 % 24,4 % 78,4 %

Quelle: Fed, Bundesbank, eigene Berechnungen (Stand: 1. Juni 2015)

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Zinsentwicklung in den USA von entscheidender Bedeutung für die aktuellen Bauzinsen in Deutschland ist. Das bedeutet, dass es sehr wahrscheinlich ist, dass die europäischen Zinsen einer möglichen Zinswende in den USA früher oder später folgen werden.

Auswirkungen auf die Immobilienpreise

Die derzeit niedrigen Bauzinsen haben noch weitere Auswirkungen, mit denen sich zukünftige Eigenheimbesitzer beschäftigen sollten. Sie treiben die Immobilienpreise gleich doppelt in die Höhe: Einerseits gibt es auf sichere Anlagen wie Tagesgeld und Festgeld kaum mehr Zinsen. Angesichts dieser Zinsentwicklung suchen sich Anleger andere vermeintlich sichere Investments wie Immobilien. Außerdem wird die Nachfrage auch direkt durch die niedrigen Zinsen angeheizt: Denn je tiefer die Zinsen, desto höher sind die Darlehen, die sich Verbraucher bei der gleichen monatlichen Belastung leisten können.

Diese Entwicklung lässt sich auch in Zahlen nachvollziehen. So haben die Immobilienpreise laut Bundesbank seit dem Jahr 2010 deutlich zugelegt. Dies gilt vor allem für sieben deutsche Großstädte, aber inzwischen auch für Landkreise und kreisfreie Städte: 

Verbraucher, die sich ein Eigenheim zulegen wollen, sollten bei ihrer Entscheidung auch die Entwicklung der Immobilienpreise im Blick haben. Denn falls in den kommenden Jahren eine Zinswende eintritt, können sich die oben beschriebenen Effekte ins Gegenteil umkehren, und die Immobilienpreise geraten möglicherweise unter Druck.

Das kann zu Problemen bei der Anschlussfinanzierung führen: Sollte der Wert des Eigenheims niedriger taxiert werden, steigt der sogenannte Beleihungslauf – das Verhältnis von Immobilienwert zu Darlehen – und somit das Risiko für die finanzierende Bank. Sie berechnet deshalb zusätzlich zu den sowieso schon gestiegenen Zinsen möglicherweise auch einen höheren Aufschlag.

Am besten können sich Häuslebauer davor schützen, indem sie eine lange Zinsbindung sowie eine hohe Anfangstilgung wählen. Mehr Informationen zur Baufinanzierung bei Niedrigzinsen lesen Sie in unserem Ratgeber.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

So sichern Sie sich niedrige Zinsen:

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Die Aussage:
"Zurren Sie jetzt Ihre Immobilienfinanzierung fest. Noch nie ..."
kam sicherlich sehr häufig und wenn man ehrlich ist, war man sich ja wirklich nicht sicher ob die Entwicklung ...
1. September 2014 zum Beitrag
Ich würde eher makroökonomisch argumentieren, als die Prognose von Postbankern als Marktakteur zu studieren. Wie oft hat es in den letzten Jahren und Jahrzehneten geheißen: "Zurren Sie jetzt ihre ...
1. September 2014 zum Beitrag
Entwicklung der Kapitalmarktzinsen?
Jetzt eröffne ich nen neuen Thread, da mich wirklich interessiert mit welchen Quellen Ihr euch eine Marktmeinung zu den künftigen Zinsen bildet und welche Marktmeinung ihr aktuell habt.
Ich ...
31. August 2014 zum Beitrag
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.

Dr. Manuel Kayl

ehemaliger Finanztip-Redakteur (bis August 2016)

Manuel Kayl war bei Finanztip für Geldanlagethemen zuständig. Der promovierte Physiker arbeitete als Anlagestratege und Risikomanager bei der niederländischen Versicherung a.s.r., nachdem er am Genfer Forschungszentrum Cern sowie am Nikhef und der Universität Amsterdam forschte. Er hat am 31. August 2016 Finanztip verlassen.