Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist ein spezieller Kredit für den Kauf oder Bau einer Immobilie, der meist über viele Jahre läuft.

Du zahlst die Baufinanzierung in monatlichen Raten zurück, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Die Zinsen sind oft für fünf bis 20 Jahre festgelegt.

Diese Festlegung auf einen bestimmten Zins heißt Zinsbindung. Nach Ablauf der Zinsbindung musst Du meist eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Wovon hängt die Höhe der Monatsrate ab? 

Die Höhe der Rate hängt von Deinem Eigenkapital, dem Darlehensbetrag, den aktuellen Zinsen und der gewählten Tilgung ab. Das bedeutet für Dich: Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto günstiger wird Dein Kredit.

Eine Baufinanzierung läuft in mehreren Schritten ab: 

• Budget klären,
• Angebote vergleichen,
• Antrag stellen,
• Kreditvertrag unterschreiben und
• Auszahlung erhalten.

Zuerst prüfst Du, wie viel Immobilie Du Dir leisten kannst und wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Danach holst Du Angebote von Banken oder Vermittlern ein und vergleichst die Konditionen. 

Hast Du Dich entschieden, stellst Du den Kreditantrag und reichst alle nötigen Unterlagen ein. Nach der Zusage unterschreibst Du den Vertrag und bekommst das Geld meist in mehreren Raten ausgezahlt – je nach Baufortschritt oder Vereinbarung im Kaufvertrag.

Du solltest mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen – mehr ist besser. Eigenkapital senkt Dein Finanzierungsrisiko und verbessert die Konditionen. 

Wie viel Eigenkapital erwarten die Banken?

Banken erwarten meist, dass Du die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und einen Teil des Kaufpreises aus eigener Tasche zahlst.

Je mehr Eigenkapital Du mitbringst, desto niedriger ist Dein individueller Zinssatz und desto schneller bist Du schuldenfrei.

Das bedeutet für Dich: Mit mehr Eigenkapital bekommst Du bessere Angebote und sparst langfristig Geld.

Wie viel Eigenkapital musst Du angespart haben? 

Wie viel Eigenkapital Du in Euro benötigst, zeigt dieses Zahlenbeispiel: Bei einem Hauspreis von 400.000 Euro solltest Du im Idealfall mindestens 80.000 Euro Eigenkapital mitbringen. Das sind 20 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen etwa zehn Prozent für die Nebenkosten, also weitere 40.000 Euro. Ideal wären also 120.000 Euro.

Bei sicherem und entsprechend hohem Einkommen können in diesem Beispiel aber auch 80.000 Euro vertretbar sein, also 20 Prozent des Kaufpreises, wobei Du dann einen Teil davon für die Nebenkosten verwendest.

Wie weit Du den Einsatz von Eigenkapital herabsetzen kannst, erfährst Du in unserem Ratgeber zu Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Was zählt als Eigenkapital?

Als Eigenkapital kommen alles infrage, was Du zu Geld machen kannst, um den Kaufpreis oder die Nebenkosten zu bezahlen.

Für die folgenden Verträge solltest Du prüfen, ob Du sie zu Eigenkapital machen willst: 

• Guthaben auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten,
• Guthaben aus Bausparverträgen,
• Aktien und andere Wertpapiere (wie etwa Investmentfonds)
• private Lebensversicherungen und Riester-Verträge.

Bedenke aber auch, dass Du nach der Finanzierung eine Notreserve vorhalten solltest.

Zu den Nebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie oft Maklergebühren.

Diese Kosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis auf Dich zu und werden nicht immer von der Bank finanziert. 

• Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Notar und Grundbuch kosten etwa zwei Prozent des Kaufpreises.
• Ein Makler verlangt häufig 3,57 Prozent des Kaufpreises.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die Nebenkosten – je nach Bundesland und Einbindung eines Maklers – zwischen 5,5 Prozent und zwölf Prozent des Kaufpreises, also zwischen 21.000 und 48.000 Euro.

Sieh Dir die folgende Tabelle an.

Wie setzen sich die Nebenkosten beim Immobilienkauf zusammen?

Die Nebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen, die Du unbedingt einplanen musst.

Quelle: Finanztip-Beispielrechnung (Stand: 19. August 2025)

Das bedeutet für Dich: Plane die Nebenkosten immer zusätzlich zum Kaufpreis ein. Bedenke auch, dass Du vielleicht noch weitere Kosten tragen musst, etwa für den Umzug.

Vergleiche immer den effektiven Jahreszins, die Tilgung, Sondertilgungsoptionen und die Gesamtkosten.

Der effektive Jahreszins zeigt Dir, wie teuer der Kredit wirklich ist – inklusive aller Gebühren. Achte darauf, ob Sondertilgungen möglich sind und wie flexibel Du die Tilgung anpassen kannst. 

Ein Beispiel: Zwei Angebote mit 3,56 Prozent und 3,76 Prozent effektivem Jahreszins unterscheiden sich bei 300.000 Euro Kredit über 20 Jahre um rund 15.000 Euro in der Restschuld. Das bedeutet: Du hast in beiden Fällen gleich hohe Monatsraten gezahlt, schuldest der Bank aber nach 20 Jahren etwa 15.000 Euro weniger.

Günstige Baufinanzierungen findest Du bei Kreditvermittlern, genauer: Vermittlern von Baufinanzierungen.

Baufinanzierungsvermittler haben den Vorteil, dass sie die Angebote mehrerer Hundert Banken, Versicherungen und Bausparkassen vergleichen können.

Finanztip empfiehlt die folgenden Vermittler von Baufinanzierungen:

Die beste Bank für Dich ist diejenige, die Dir das beste Angebot macht, sprich: am wenigsten Zinsen verlangt.  

Für Dich macht es also keinen Unterschied, ob Du den Baukredit direkt von einer Bank oder über einen Kreditvermittler erhältst. Auch davon, ob Du bei der Bank vorher bereits ein Girokonto hattest oder einen Ratenkredit, solltest Du Dich nicht beeinflussen lassen. 

Mit einer kleinen Checkliste behältst Du alle wichtigen Schritte und Unterlagen im Blick:

• Prüfe Dein Eigenkapital und rechne die Nebenkosten aus.
• Ermittle Dein monatliches Budget für die Kreditrate.
• Sammle alle nötigen Unterlagen, besonders Gehalts- und Eigenkapitalnachweise.
• Hole eine Finanzierungsbestätigung oder Finanzierungszusage vom Vermittler oder Deiner Bank.
• Suche die passende Immobilie.
• Vergleiche für die Finanzierung mehrere Angebote.
• Kläre Sondertilgungen und Zinsbindung.