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Du hast Dein Eigenheim abbezahlt, benötigst jetzt aber wieder Geld? Dann ist eine Umkehrhypothek ein Konzept, das Du kennen solltest.
Eine Umkehrhypothek kehrt das übliche Prinzip der Baufinanzierung um: Statt, dass Du von der Bank eine Geldsumme bekommst, und das Darlehen nach und nach wieder zurückzahlst, bekommst Du umgekehrt Zahlungen von der Bank, entweder als Einmalzahlung, als Kreditlinie oder als regelmäßige Zahlung.
Die auflaufende Darlehenssumme zahlst Du nicht wieder zurück, und die Zinsen werden der Restschuld zugeschlagen.
Die Bezeichnung Umkehrhypothek ist eine Übersetzung des englischen Reverse Mortgage. In den USA und Großbritannien ist die Reverse Mortgage oder Lifetime Mortgage ein gängiges Finanzprodukt. Unter der Bezeichnung Home Equity Conversion Mortgage (HECM) gibt es in den USA sogar eine staatlich abgesicherte Form der Umkehrhypothek.
Wichtig: Eine Umkehrhypothek nach diesem Muster – also ohne laufende Zahlungen an die Bank – haben wir bei unseren Recherchen in Deutschland nicht gefunden.
Es gibt aber Formen von Baukrediten, die diesem Modell zumindest mehr oder weniger ähnlich sind.
Eine Umkehrhypothek oder Rückwärtshypothek ist ein Konzept, wie Du Deine Immobilie im Alter wieder zu Geld machen kannst, ohne sie zu verkaufen. Der Begriff ist eine Übersetzung des US-amerikanischen Reverse Mortgage. Die Hypothek drückt in diesem Fall nur aus, das es um ein Immobiliendarlehen geht.
Eine Umkehrhypothek gibt es in Deutschland als rechtliches Konzept und Vertragsform nicht.
Die Hypothek ist dagegen in Deutschland ein etablierter rechtlicher Begriff: Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, mit der eine Bank einen Baukredit besichern kann. Allerdings greifen Kreditgeber für die Besicherung des Kredits heutzutage meistens auf eine Grundschuld zurück.
In Deutschland gibt es die Umkehrhypothek weder als rechtliches Konzept noch als Vertragsform. Aber auch in Deutschland kannst Du Deine Immobilie, die Du vielleicht schon abbezahlt hast, wieder beleihen, um im Alter mehr Geld zur Verfügung zu haben. Je nachdem, wie die Bank den Kredit auszahlt, lassen sich zwei Formen unterscheiden:
| Modelle | Baukredit für Ältere als Annuitätendarlehen | Baukredit als endfälliges Darlehen |
|---|---|---|
| Auszahlung | Einmalbetrag | Einmalbetrag |
| Rückzahlung | monatliche feste Raten oder nur Zinsen zahlen (endfälliges Darlehen) | nur Zinszahlungen |
| Zinszahlungen | monatlich mit festem Zinssatz | monatlich
variabel oder mit festem Zinssatz |
| Wo erhältlich? | Banken und Vermitttler | Banken und Vermitttler |
Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: April 2026)
Andere Modelle der Immobilienrente, die es in Deutschland gibt, sind:
Bei diesen Modellen machst Du Deine Immobilie wieder zu Geld, indem Du sie nicht nur neu beleihst, sondern sie ganz oder teilweise verkaufst. Die Verträge sind also sehr viel weitreichender, als wenn Du lediglich einen neuen Kredit auf Dein Haus aufnimmst.
Auch Rentner können wieder einen Baukredit bekommen, wenn sie sich die monatlichen Raten leisten können.
Es kann sein, dass Du dies bisher anders gehört oder gelesen hast: Vor einigen Jahren häuften sich Berichte darüber, dass Banken eine Kreditanfrage ablehnten, wenn der Kredit voraussichtlich nicht innerhalb der statistischen Lebenserwartung getilgt werden konnte.
Zu dieser Frage brachte die Verordnung zu Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen (ImmoKWPLV) allerdings Klarheit. Die Verordnung trat zum 1. Mai 2018 in Kraft.
Die Verordnung legt fest, dass die Bank bei ihrer Kreditentscheidung nicht berücksichtigen muss, dass ihr Kunde während der Vertragslaufzeit versterben kann, solange es dafür keine konkreten Anhaltspunkte gibt.
Die Verordnung geht allerdings noch weiter: Selbst, wenn es solche Anhaltspunkte gibt, darf die Bank sie unberücksichtigt lassen, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen voraussichtlich vertragsgemäß nachkommt und der Wert der Immobilie die Restschuld und die Verwertungskosten abdeckt (§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLV).
Unter dem Strich kann also jede Bank im Rahmen ihrer Geschäftspolitik entscheiden, ob und welche Baudarlehen sie vergibt. Das Alter des Kreditnehmers ist für sich genommen kein Ausschlussgrund, sondern fließt lediglich wie gerade dargestellt in die Gesamtbetrachtung ein.
Entscheidet sich die Bank dafür, den Kredit zu vergeben, muss sie lediglich in ihre Kalkulation einbeziehen, dass sie sich irgendwann mit den Erben des Darlehensnehmers auseinandersetzen muss.
Da die Kreditentscheidung immer mit Blick auf einen konkreten Kunden und eine konkrete Immobilie fällt, lässt sich nicht pauschal sagen, welche Banken Baukredite für Rentner vergeben.
Du solltest zuerst Deine Hausbank nach einem Immobiliendarlehen fragen und Dir danach über Kreditvermittler weitere Angebote einholen.
Am besten wendest Du Dich an einen großen Kreditvermittler, der bundesweit tätig ist. Kreditvermittler können Angebote mehrerer Banken einholen und wissen meist schon, bei welchen Banken Du die größten Chancen auf ein Darlehen im Alter hast. Wir empfehlen:
Beachte dazu auch unsere weiteren Tipps zu Baukrediten für Rentner am Ende dieses Artikels.
Der Vorteil der Umkehrhypothek liegt darin, dass Du im Alter mehr Geld zur Verfügung hast. Allerdings schmälert die Auszahlung Deinen Nachlass.
Der größte Nachteil für Dich ist allerdings, dass in Deutschland die Zinszahlungen, und gegebenenfalls auch die Tilgung, sofort beginnen. Sie werden also nicht bis an Dein Lebensende aufgeschoben. Mit diesen Einschränkungen wird das Modell insgesamt komplizierter als eine einfache Umkehrhypothek, wie sie Verbraucher in den angelsächsischen Ländern erhalten können.
Trotzdem kann auch ein Baukredit im Alter interessant sein, wenn Du bis auf Dein Eigenheim über keine größeren finanziellen Mittel verfügst. So kannst Du im Alter nochmal viel Geld aus Deiner Immobilie ziehen und musst trotzdem keinen aufwendigen Umzug in Kauf nehmen. Du bleibst unabhängig und kannst Dir Deinen Lebensabend selbst finanzieren, ohne Deine Kinder oder jemand anderes nach Geld fragen zu müssen.
Ein Baukredit für Rentner und Pensionäre ist ein normaler Baukredit, bei dem Du Dein Haus als Sicherheit einsetzt.
Ein Beispiel: Dein Haus ist 400.000 Euro wert, Du bekommst 100.000 Euro als neuen Kredit von der Bank, der Zinssatz liegt bei vier Prozent pro Jahr, die anfängliche Tilgung bei zwei Prozent.
Du zahlst also sechs Prozent des Kreditbetrags pro Jahr an die Bank: 6.000 Euro im Jahr oder 500 Euro pro Monat. Die 100.000 Euro kannst Du dann so einsetzen, wie Du möchtest. Die Monatsrate musst Du bei Deinen finanziellen Planungen berücksichtigen.
Ein solches Baudarlehen kann also eine gute Lösung für Dich sein, wenn Du die finanzielle Belastung, die Du mit dem neuen Darlehen übernimmst, stemmen kannst.
Bei einer Zwischenfinanzierung möchtest Du die Kreditsumme nicht langfristig nutzen, sondern nur einen bestimmten Zeitraum überbrücken. Wenn Du also noch die Aussicht auf ein Erbe hast, oder eine Lebensversicherung in einigen Jahren ausgezahlt wird, kannst Du den Geldbetrag später wieder zurückzahlen.
Benötigst Du nur eine solche Zwischenfinanzierung, ist ein Darlehen mit variabler Verzinsung häufig besser als ein Annuitätendarlehen: Ein Darlehen mit variablen Zinsen kannst Du ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.
Auch wenn Du jetzt dringend einen höheren Betrag benötigst und bereit bist, Deine Immobilie in einigen Jahren zu verkaufen, kann ein solcher Immobilienkredit eine passende Lösung sein: Du vereinbarst dann die passende Zinsbindung, und zahlst das Darlehen mit dem Verkaufserlös zurück.
Du brauchst einen Einnahmen-Ausgaben-Plan, damit klar ist, ob Du Dir die Kreditrate dauerhaft leisten kannst. Fertige zunächst einen Einnahmen-Ausgaben-Plan an. Nutze dazu unseren Finanztip-Haushaltsrechner.
Als Einnahmen gelten unter anderem
Auf der Ausgabenseite stehen unter anderem
Der Saldo muss in jedem Fall positiv sein. Dein Einnahmen-Ausgaben-Plan muss ergeben, dass Du Dir die monatliche Tilgung und Zinsen noch leisten kannst.
Wenn Deine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung kein weiteres Darlehen zulässt, kann die Leibrente oder der Teilverkauf für Dich ein interessantes Modell sein.
Du passt die Finanzierung an Deine Lebenssituation an, indem Du Deine Belastbarkeit realistisch einschätzt und genügend Spielraum für Wünsche im Alter lässt.
Berechne mit dem Finanztip-Haushaltsrechner, wie viel Geld Du am Ende des Monats noch übrig hast und wie viel Du davon als monatliche Rate aufbringen kannst. Bedenke, dass Du auch im Alter noch finanziellen Spielraum für Anschaffungen, Reisen oder andere private Vergnügen benötigst. Besprich Deine Finanzen am besten im Familienrat oder mit Deiner Bankberaterin.
Mit einer höheren Tilgung und einer kurzen Laufzeit steigen Deine Chancen auf einen Immobilienkredit. Gleichzeitig solltest Du aber Deine zukünftigen Finanzen im Blick behalten und nicht zu knapp kalkulieren. Ein Mittelweg ist meist die Lösung.
Die Möglichkeit zu Sondertilgungen kann für Dich interessant sein, wenn Du noch ein Erbe oder die Auszahlung einer Lebensversicherung erwartest.
Du solltest Deine Erben früh einbinden, weil sie das Darlehen später eventuell übernehmen müssen und die Bank das als zusätzliche Sicherheit sieht.
Leg Nachweise über die Erbfolge vor, wenn Du Erben hast, die Dein Darlehen notfalls übernehmen würden.
Du solltest eine bestehende Grundschuld nicht löschen lassen, wenn Du später noch einmal ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchtest. Nachdem die Immobilie abbezahlt ist, stellt sich die Frage, ob die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden soll. Bei einem Immobilienverkauf kann das sinnvoll sein, damit Deine Immobilie lastenfrei ist.
Wenn Du nochmal ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchtest, solltest Du diese Eigentümergrundschuld auf keinen Fall löschen lassen. Denn für eine neue Grundschuld zahlst Du wieder Notar- und Amtskosten, die je nach Darlehenssumme mehrere Hundert Euro betragen können.
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