Hauskauf gegen Leibrente oder Zeitrente

Unter der Verrentung von Immobilien wird in diesem Beitrag der Kauf (Verkauf) einer Immobilie (Haus oder Wohnung) gegen eine Leibrente oder eine Zeitrente verstanden. Allgemein hat sich hierfür auch der Begriff "Umkehrhypothek" bzw. "Immobilienrente" und teilweise auch "Rückwärtshypothek" durchgesetzt. Eine derartige Immobilienverrentung bietet sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer von Haus oder Wohnung mehrere Vorteile. Trotzdem setzt sich in Deutschland die "umgekehrte Hypothek" als Immobilienrente nur sehr langsam durch.

Beispiel: Unter den Namen "Förder-Immobilienrente" testeten Sparkassen und Banken die Akzeptanz einer Immobilienrente in ausgewählten Regionen mit sehr geringem Erfolg. In den USA und Großbritannien hat sich diese Form der Geldbeschaffung und Altersvorsorge unter den Namen "Reverse Mortgage" und "Lifetime Mortgage"schon lange etabliert. Nur sehr langsam findet auf dem deutschen Markt die "Umkehrhypothek" bzw. "Hypothek auf Lebenszeit" Verbreitung.

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Immobilienrente: Kauf / Verkauf gegen Rentenzahlung (umgekehrte Hypothek)

Man sollte die Gestaltung eines Hausverkaufes gegen eine zu zahlende Leibrente nicht voreilig als "Wette auf den Tod" disqualifizieren. Die Leibrentenvereinbarung kann zum Beispiel eine Rentengarantiezeit für die Erben einschließen, einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht oder eine zusätzliche Einmalzahlung beinhalten oder zum Beispiel an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt werden. Der Hausverkauf gegen eine Zeitrente erlaubt für beide Seiten eine recht genaue Kalkulation der Einnahmen und Ausgaben. Für den Käufer stellt der Immobilienkauf auf Rente eine ganz andere Form der Immobilienfinanzierung dar.

Die Umkehrhypothek ist eine Art Kreditvertrag, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Die Zahlung kann als Einmalzahlung oder auch in Raten bzw. als lebenslange Rente vereinbart werden. Umgekehrte Hypotheken sprechen vor allem Rentner an, die außer ihrem Eigenheim über keine größeren finanziellen Mittel verfügen. Ihr besonderer Vorteil: Es sind weder Zinsen noch Tilgungsraten für den "aufgenommenen Kredit" zu zahlen. Das Risiko des Wertverlustes der Immobilie trägt in der Regel der Kreditgeber. Der Eigenheimer lässt sich in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht in seinem Haus bzw. in seiner Wohnung einräumen.

Umgekehrte Hypothek als Bankdarlehen (Umkehrhypothek)

Langsam und schleppend bieten auch Banken Grundmodelle einer "umgekehrten Hypothekenfinanzierung (reverse mortgage = Umkehrhypothek oder Rückwärts-Hypothek)" an. Das Grundraster sieht dabei vor: Der Verkäufer sollte mindestens 60 Jahre alt und er bleibt Eigentümer des Hauses oder der Wohnung. Das Grundeigentum wird zunehmend mit einer Grundschuld zugunsten der Bank belastet. Als Grenze dient der übliche Beleihungswert der Immobilie (50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes).

Ob sich Angebote wie die "Förder-Immobilienrente", "ImmoRentenPlus" oder andere Produkte durchsetzen werden, bleibt abzuwarten. Skepsis ist angebracht. So hatte zum Beispiel die "Hannoversche Leben" ihre "Umkehrhypothek" bereits wieder vom Markt genommen und durch eine "Rentenhypothek" ersetzt. Diese Rentenhypothek ist praktisch ein Darlehen über bis zu 50 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie.

Kalkulation bei einer Umkehrhypothek als Darlehen

Vorgesehen ist eine Auszahlung einer monatlichen Rente bis hin zum Alter von 110 Jahren. Intern kalkulieren die Banken mit einem Lebensalter von zum Beispiel 95 Jahren. Das Langlebigkeitsrisiko - also der Zeitraum, wenn der Bankkunde älter als 95 Jahre wird - trägt die Banbk selbst oder schließt eine entsprechende Rückversicherung ab. Problematisch ist für die Bank die Prognose des Beleihungswertes in zum Beispiel 30 Jahren.

Die Bank erhält den ausgezahlten Betrag auf einen Schlag zurück, wenn der Eigentümer stirbt oder - in ein Seniorenheim (Altenheim) - umzieht. Zu diesem Zeitpunkt muss mithin die beliehene Immobilie vom Eigentümer oder von den Erben veräußert werden. Zumindest spekulieren die Banken hierauf, denn sie möchten sich keinesfalls mit der Verwertung der mmobnilie auseinandersetzen. 

Der Eigentümer einer Immobilie kann natürlich auch seine eigene "Hausverrentung oder Wohnungsverrentung" durch einfache Beleihung der Immobilien umsetzen. Beispiel: Das Haus ist vollständig bezahlt und der Eigentümer nimmt auf die noch nicht gelöschte Grundschuld ein Darlehen in Höhe von zum Beispiel 60 Prozent der Grundschuld bei der Bank auf. Den erhaltenen Betrag zahlt er in eine private Rentenversicherung als Einmalbetrag ein. Dabei geht er allerdings eine "Wette auf sein Leben" ein.

Die umgekehrte Hypothek mit einer regelmäßigen Bankauszahlung hat hingegen den Vorteil, dass am Ende der Laufzeit auch nur der erhaltene Betrag zuzüglich der Zinsen zurückgezahlt werden muss. Wichtig ist bei der Immobilienverrentung für den Immobilienbesitzer die möglichst freie Wahl des Zeitpunktes der Rückzahlung. Denn wer weiß schon genau, wann er in Zukunft umzieht oder sich die eigenen Lebensumstände gravierend verändern.

Zeitrente oder Leibrente

Die Höhe der "Immobilienrente" leitet sich ab vom erzielbaren Kaufpreis (zuzüglich Zinsen). Die Rentenzahlungen werden nach Art der Rente (Zeitrente oder Leibrente) an den Verkäufer gezahlt. Bei der Zeitrente wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart. Nach Ablauf dieses Zahlungszeitraums (zum Beispiel 15 Jahre) gilt der Kaufpreis als getilgt. Bei einer Leibrente wird vereinbart, dass die Rente lebenslang an den Verkäufer gezahlt wird. Diese Leibrente wird in der Regel an die Inflationsrate gekoppelt ("indexiert"). Bei steigender Teuerungsrate erhöhen sich mithin auch die Rentenzahlungen.

Beide Modelle haben sowohl für Käufer als auch Verkäufer Vor- und Nachteile. Bei der Zeitmiete weiss der Käufer ganz genau, wann der Kaufpreis für das Haus voll bezahlt ist. Bei einer lebenslangen Leibrente besteht für den Käufer das Risiko , dass der Verkäufer sehr alt wird und der Käufer so weitaus mehr für das Haus zahlt als es wert ist.

Immobilienrente als Leibrente

Das Prinzip der Leibrente ist ganz einfach: Der Käufer zahlt dem Verkäufer statt des Kaufpreises eine Rente und kann - abhängig von den notariell getroffenen Regelungen - eingeschränkt oder uneingeschränkt zu den festgelegten Terminen über den Grundbesitz verfügen.
Grundlage ist ein bei einem Notar abgeschlossener Kaufvertrag über ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück. Der Kaufpreis wird nicht ausgezahlt, sondern gemäß dem Rentenkaufvertrag ganz oder teilweise "verrentet". Ein Verkauf auf Leibrente ist von den Vertragspartnern frei gestaltbar. Es muss weder der Gesamtpreis für die Immobilie verrentet werden, noch muss die Immobilie sofort oder zeitnah übergeben werden. Der Beginn der Rentenzahlungen kann auch vertraglich zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Gerade diese freien Regelungsmöglichkeiten erlauben individuelle Verhandlungen und ggf. für beide Seiten attraktive Gestaltungsvarianten. Trotzdem wird von dieser Möglichkeit nur sehr wenig beim Grundstückskauf Gebrauch gemacht.

Vorteile und Nachteile einer Umkehrhypothek

Die Eigentümer können bis an ihr Lebensende in der eigenen Wohnung verbleiben und können trotzdem schon zu Lebzeiten Geld ihre Immobilie"quasi verkaufen". Die Umkehrhypothek ermöglicht Planungssicherheit, weil die Daten zur Rente (Höhe der Monatsrente, Zinssatz, Laufzeit usw.) im Voraus festgelegt sind. Ein Verkauf der Immobilie - zum Beispiel im Pflegefall - kann vertraglich vereinbart werde. Aus dem so erzielten Verkaufserlös ist dann das Darlehen zu tilgen.

Als Nachteile einer Umkehrhypothek sind im wesentlichen zu nennen: Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Dies gilt insbesondere für die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der kreditgewährenden Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko der Eigentümer. Da die Immobilie als Sicherheit für die Umkehrhypothek dient, kann sie nicht mehr anderweitig eingesetzt werden. Um späteren Ärger zu vermeiden, sind sehr eindeutige Vereinbarungen im Hinblick auf zukünftige Kosten für Instandhaltung und ggf. auch für Renovierungen zu treffen.

Vereinbarung eines Wohnrechts

Der Verkauf eines Hauses kann gegen ein lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht erfolgen. Das Wohnrecht kann sich auf eine oder mehrere Personen (zum Beispiel Ehepaar) erstrecken. Im notariellen Kaufvertrag wird bestimmt, dass der Verkäufer der Immobilie zeitweilig oder lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben kann. Wenn der Käufer die nach dem Kaufvertrag fälligen Rentenzahlungen nicht leistet, verwirkt er seinen Anspruch auf die spätere Übertragung der Immobilie. In einem Leibrentenvertrag sollte daher aus Sicht des Verkäufers eine Rückübertragungsklausel enthalten sein, die regelt, unter welchen Bedingungen der Vertrag rückabgewickelt wird. Beispiel: Mehr als zwei Monatsraten sind rückständig.

In der Regel kann der Wohnrechtsinhaber das ihm gewährte Wohnrecht durch Auszug aus der Immobilie auch durch Vermietung wirtschaftlich nutzen. Beispiel: Der Verkäufer zieht ins Altersheim. Er kann Mieteinahmen erzielen und die Rentenzahlungen sind vom Verkäufer über die festgelegte Laufzeit weiterhin zu zahlen.

Die Leibrente kann inflationsgeschützt werden, d.h. die Rentenzahlungen passen sich zum Beispiel an die allgemeinen Lebenshaltungskosten an. Die Höhe einer Leibrente oder einer Zeitrente hängt von vielen Faktoren ab: Wert der Immobilie (z.B. Verkehrswertgutachten), einer eventuellen einmaligen Abschlagszahlung, Alter des Verkäufers, Rentengarantiezeit, verbundene Leibrente, Wert des Wohnrechtes usw.

verbundene Leibrente - abgekürzte Leibrente - Rentengarantiezeit

Unter einer verbundenen Leibrente ist die Vereinbarung einer Leibrente auf das Leben mehrerer Personen (zum Beispiel Ehepaar) zu verstehen. Sie kann aber auch zwischen Eltern und Kindern bestehen. Mit dem Tod der Personen erlischt die Rentenzahlung, es sei denn, es wurde eine Rentengarantiezeit vereinbart. Dann sind die Renten auf jeden Fall über den festgelegten Zeitraum zu zahlen. Die abgekürzte Leibrente ist eine Mischung aus Zeitrente und Leibrente. Sie ist zeitlich befristet und erlischt beim vorzeitigem Ableben des Leibrentners.

Spekulation als Motiv für den Käufer

Der Erwerb einer Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück, Zinshaus usw.) ist auch mit geringem Eigenkapital möglich. Die Selbstnutzung kommt heute noch nicht in Betracht und auf die "Wunschimmobilie" ist trotzdem bereits "Hand gelegt" worden. Spekulativ eingestellte Kapitalanleger reichern ihre "Vermögensanlagestrategie" um einen Leibrentenkauf an. Wer mit steigenden Immobilienpreisen rechnet, wird bei der Immobilienrente praktisch immer ein spekulatives Motiv mitbringen.

Aus der Sicht der Hausfinanzierung bleibt festzuhalten: Das übliche Eigenkapital muss nicht vorhanden sein. Sacheigentum kann ohne langes Warten auch in jüngeren Jahren begründet werden. Es entfällt die Ansparzeit bei Bausparkassen oder der Bildung von ausreichendem Eigenkapital.

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Vorteile der Umkehrhypothek (reverse mortgage)

Das Prinzip der umgekehrten Hypothek ist in den USA unter Rentnern sehr verbreitet. Die Rentner setzen ihr Haus als Sicherheit für einen Kredit ein, der ihnen in monatlichen Raten ausgezahlt wird. Das Haus bleibt in ihrem Eigentum. Mit der Zeit steigt die Darlehensschuld und das Haus wird für den Rentner weniger wert. Das Prinzip der reverse mortgage ist in den USA ein wichtiger Bestandteil der Finanzierung im Ruhestand.

Ein weiterer Vorteil der umgekehrten Hypothek kann in der Ersparnis der Erbschaftsteuer liegen. Beispiel: Die Nichte pflegt den bettlägerigen Onkel. Wenn sie das Haus bei Tod des Onkels erbt, ist eine hohe Erbschaftsteuer fällig. Es ist vermutlich besser und gerechter, wenn der Onkel der Nichte schon jeden Monat aus der umgekehrten Hypothek einen Betrag zukommen lässt. Nebenbei würde der Onkel die Motivation der Nichte ihn zu pflegen, vermutlich noch stärken.

In einem werblichen Angebot zu einer Immobilienrente werden als Vorteile die folgenden Punkte aufgelistet:

  • Obwohl Sie ein Darlehen auf Ihr Immobilieneigentum aufnehmen, bleiben Sie weiterhin uneingeschränkter Eigentümer und können dort weiterhin wohnen bleiben
  • Sie erhalten eine komplette Barauszahlung, es fallen keine Steuern an
  • Es existiert keine Laufzeitbegrenzung
  • Solange Sie Ihr Immobilieneigentum selbst bewohnen, fallen keine Zins- und Tilgungszahlungen an
  • Der Zinssatz steht für die gesamte Laufzeit fest und wird nicht verändert
  • Sie sind vor einer Überschuldung geschützt. Beim Vertragsende muss maximal der Wert Ihres Immobilieneigentums zurückgezahlt werden

Mietkaufmodell ist keine Verrentung

Insbesondere in Zeitungsanzeigen wird für Mietkaufmodelle geworben. Darunter ist zu verstehen, dass Interessenten zunächst eine Wohnung (zum Beispiel von einer Wohnungsbaugenossenschaft) anmieten und während einer Ansparphase Kapital bilden, um dann später die Wohnung zu erwerben. Die Rechtssituation ist deutlich schlechter, weil es ein Insolvenzrisiko beim Mietkaufmodell gibt. Der Mietkaufvertrag wird auch gern so gestaltet, dass die wesentlichen Rechte bei dem Veräußerer (hier: Wohnungsgenossenschaft) verbleiben.

Fazit: Der Verkauf einer Immobilie gegen eine Leibrente oder eine modifizierte Leibrente bietet bei richtiger Gestaltung viele Vorteile. Allerdings sollte auch der "Deckel zum Topf passen". Nur wenn Käufer und Verkäufer "Schnittmengen" in der Vertragsgestaltung sehen, wird es auch zu einem für beide Seiten zufriedenstellenden Vertrag kommen. Ganz wichtig ist hierbei der richtige Berater. Ein Notar mit besonderen Kenntnissen und Erfahrung in der Immobilienverrentung ist sicherlich die beste Wahl, um einen treffenden Kaufvertrag für eine Immobilienverrentung zu erstellen. Die Alternative heißt: "Nichts unternehmen oder die eigene Immobilie einfach zu verkaufen". Vom Veräußerungserlös kann der Einzug ins Seniorenheim, in eine kleinere altersgerechte Wohnung und häufig auch noch eine Rentenversicherung finanziert werden. Trotz der Vorteile findet die die Umkehrhypothek als Immobilienrente kaum Akzeptanz in Deutschland.

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Britta Schön
von Finanztip,
Expertin für Recht

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