Hypothek und Grundschuld

So besichert die Bank ein Hypothekendarlehen

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einer Hypothek können Banken einen Baukredit besichern.
  • Außer der Hypothek gibt es auch noch die Grundschuld. In der Praxis wird diese inzwischen sehr viel häufiger verwendet als die Hypothek.
  • Im weiteren Sinne steht der Begriff Hypothek auch für den gesamten Baukredit.
  • Für die Hypothek gelten dieselben Grundsätze wie für die Baufinanzierung insgesamt: Berechnen Sie, wie viel Ihre Immobilie kosten darf und wenden Sie sich dann für das Finanzierungskonzept und günstige Zinsen an Banken und Kreditvermittler.
  • Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethyp.
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Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, muss in den meisten Fällen eine Hypothek aufnehmen. Mit der Hypothek stellt die kreditgebende Bank oder Bausparkasse sicher, dass sie ihr Geld zurückerhält, falls ihr Kunde den Baukredit nicht wie vereinbart zurückzahlt. Allerdings geht die Bedeutung der Hypothek für die Baufinanzierung noch deutlich weiter: Die Hypothek bezeichnet auch den Kredit, für den sie eingetragen wurde.

Mit der Hypothek sichert sich die Bank ihre Rechte

Wer im juristischen Sinne von einer Hypothek spricht, meint zunächst das Recht, mit dem die Bank oder Bausparkasse den Baukredit besichert. Die Hypothek besichert ein Grundstück mit oder ohne Bebauung. Sie gehört zu den Grundpfandrechten und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 1113 BGB).

Kommt der Bauherr seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nach, kann die Bank die Zwangsvollstreckung beantragen. Die Erlöse daraus kann sie verwenden, um den Baukredit zu tilgen.

Wichtiger als die Hypothek ist die Grundschuld

Allerdings ist die Hypothek nicht das einzige Grundpfandrecht. Neben der Hypothek gibt es noch die Grundschuld. Sie ist ebenfalls im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 1191 BGB) und funktioniert grundsätzlich nach denselben Regeln wie die Hypothek.

Allerdings gibt es einen wichtigen Unterschied: Die Grundschuld ist nicht davon abhängig, dass es noch ein Darlehen gibt, für das sie eingetragen wurde. Eine Grundschuld können Sie später (anders als eine Hypothek) weiter nutzen, auch wenn Sie den Baukredit bereits zurückgezahlt haben und einen neuen Baukredit aufnehmen möchten.

Insgesamt ist die Grundschuld flexibler und einfacher zu handhaben als eine Hypothek. Aus diesem Grund besichern Banken, Bausparkassen und Versicherungen ihre Baukredite heutzutage fast immer mit einer Grundschuld. Trotzdem ist im allgemeinen Sprachgebrauch 

Die grundsätzliche Vereinbarung, eine Grundschuld eintragen zu lassen, treffen die Bank und der Bauherr oder Immobilienkäufer in einem Sicherungsvertrag (der auch Sicherungsabrede oder Zweckerklärung genannt wird). Bei Baudarlehen gehört diese Zweckerklärung üblicherweise zum Kreditvertrag.

Bevor Sie also eine Hypothek aufnehmen können, müssen Sie sich zunächst mit der Bank über den Baukredit einigen. Mit dem Kreditvertrag erhalten Sie die Unterlagen für die Grundschuld, die das Grundbuchamt dann mithilfe eines Notars in das Grundbuch einträgt.

Obwohl also die Hypothek in der Praxis der Baufinanzierung fast keine Rolle mehr spielt, gehört sie zum festen Bestandteil fast jeder Beratung zum Haus- oder Wohnungskauf. Regelmäßig ist auch von Hypothekenzinsen und Hypothekenrechnern die Rede.

Zur Grundschuld gehören Rang und Grundschuldzinsen

Bevor die Bank einen Baukredit vergibt, prüft sie die Einträge des Grundbuchs sehr genau. Sind nämlich mehrere Grundschulden in das Grundbuch eingetragen, so gehen immer die Rechte der Bank vor, die in der Reihenfolge der Einträge weiter oben steht. Sie hat dann einen höheren Rang. Das heißt: Im Falle einer Zwangsvollstreckung kann sie eher damit rechnen, ihr Geld zurückzubekommen.

Um die Kreditvergabe verbindlich zu prüfen, benötigt eine Bank daher einen aktuellen Grundbuchauszug. Nur so kann sie einschätzen, ob sie den Baukredit überhaupt vergibt.

Neben der Höhe der Grundschuld wird im Grundbuch auch die Verzinsung der Grundschuld vermerkt. Die Höhe der dort festgelegten Zinsen irritiert Baufinanzierungskunden immer wieder. Denn die Verzinsung der Grundschuld liegt deutlich über dem vereinbarten Zinssatz für das Baudarlehen. In der Regel sind es 15 Prozent.

Dieser höhere Zinssatz ist allerdings nur dann relevant, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird. In diesem Fall kann die Bank dann einen Betrag aus dem Versteigerungserlös verlangen, der über der Höhe der Grundschuld liegt. Dies kann zum Beispiel sein, wenn der Kunde seine Darlehensrate nicht mehr bezahlt hat und auch noch Verzugszinsen aufgelaufen sind. Die Grundschuldverzinsung bildet somit einen zusätzlichen Sicherheitspuffer für die Bank.

Der Weg zur Zwangsvollstreckung ist kurz

Gerät ein Kunde in Zahlungsschwierigkeiten, geht es für die Bank nicht nur darum, die richtige Darlehenshöhe abgesichert zu haben. Wichtig ist für sie auch, schnell und einfach Zugriff auf das Grundstück und sonstige Sicherheiten zu bekommen.

Dafür verlangt sie üblicherweise, dass sich der zukünftige Wohnungs- oder Hauseigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung des Grundstücks unterwirft. Die Bank muss dann nicht erst den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks verklagen, sondern kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Zwangsvollstreckung beantragen. Und schließlich verlangt die kreditgebende Bank auch noch die Übernahme der persönlichen Haftung. Im Fall der Fälle haften Sie nicht nur mit der Immobilie, sondern auch mit Ihrem sonstigen Vermögen und Einkommen.

Auch wenn Sie davon ausgehen, dass Sie Ihren Baukredit problemlos zurückzahlen, sollte Ihnen daher bewusst sein, dass Sie der Bank umfangreiche Rechte einräumen, wenn Sie eine Grundschuld bestellen. Können Sie nicht mehr zahlen, darf das Kreditinstitut einfach und schnell auf Ihr Einkommen und Vermögen zugreifen.

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Die Hypothek steht auch für den Baukredit insgesamt

Weil das Grundpfandrecht (sei es Hypothek oder Grundschuld) so bedeutend für die Baufinanzierung insgesamt ist, sprechen Wohnungs- und Hauseigentümer häufig auch von einer Hypothek, wenn es um den Baukredit geht, den die Hypothek sichert. Der Baukredit wird dann auch als Hypothekenkredit bezeichnet, der Bauzins als Hypothekenzins.

Unabhängig von der jeweiligen Bezeichnung ist der Weg zur optimalen Baufinanzierung immer derselbe: Berechnen Sie zunächst, wie viel Sie für die Immobilie maximal ausgeben können. Dazu nutzen Sie am besten einen Hypothekenrechner.

Sobald Sie wissen, welche Hypothek Sie aufnehmen können, sollten Sie sich für ein Finanzierungskonzept und den besten Zins an eine Bank oder einen Kreditvermittler wenden. Die großen Kreditvermittler haben grundsätzlich den Vorteil, dass sie die Angebote Hunderter Banken vergleichen und daher gut einschätzen, bei welcher Bank Sie die Hypothek günstig aufnehmen können. Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

Dr. Klein

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbständigen Beratern
  • mehr als 300 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung in über 200 Niederlassungen bundesweit
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Interhyp

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit

Planethyp
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

Grundsätzlich gilt: Eine Hypothek ist das Pfand der Bank für den Baukredit. Weil die Banken damit ihr Risiko deutlich senken, können sie Hypothekendarlehen deutlich günstiger vergeben als etwa Ratenkredite. Gerade deshalb sollten Sie aber eine Baufinanzierung besonders sorgfältig planen.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.