Zinsbindung ade

Fünf Tipps für den Baukredit-Wechsel

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Bauzinsen sind so niedrig wie nie.
  • Davon können jetzt oft auch Kreditnehmer profitieren, die ihr Darlehen zu deutlich schlechteren Konditionen abgeschlossen haben.
  • Falls die Widerrufsbelehrung Ihres Baukredits fehlerhaft ist, können Sie vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen.
  • Nach zehn Jahren Laufzeit kann jeder Kreditvertrag gekündigt werden, ohne dass Banken dafür eine Entschädigung verlangen dürfen.
  • Sondertilgungen senken nicht nur die Restschuld – sie tragen auch dazu bei, dass der Kredit schneller zurückgezahlt wird. Dadurch sinken auch die Zinskosten.
  • Mit einer gut geplanten Anschlussfinanzierung lassen sich die aktuellen Niedrigzinsen auch wenige Jahre oder Monate vor Ablauf eines Darlehens sichern.

So gehen Sie vor

  • Kontrollieren Sie die Widerrufsbelehrung Ihres Baukredits.
  • Zahlen Sie Ihr Eigenheim über Sondertilgungen schneller ab.
  • Falls Sie Planungssicherheit schätzen, können Sie über ein Forward-Darlehen die Anschlussfinanzierung frühzeitig festmachen.
  • Nutzen Sie bei einer normalen Anschlussfinanzierung die bereitstellungszinsfreie Zeit.
  • Vergleichen Sie auch bei Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung die unterschiedlichen Angebote. Vermittler helfen, einen günstigen Anbieter zu finden. Unsere Empfehlungen sind Interhyp und Dr. Klein. Alternativ empfehlen wir Planethyp.
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Das Haus steht, die Nachbarn sind keine Fremden mehr, und im Garten sind die letzten Spuren vom Bau längst verschwunden. Nur eines trübt noch die Freude über das Eigenheim: Das Darlehen ist noch nicht abgezahlt. Wer vor Jahren einen Baukredit aufgenommen hat, wird derzeit mit hoher Wahrscheinlichkeit neidisch auf die Konditionen der Hausbauer und Wohnungskäufer schauen, die gerade erst ihre Verträge geschlossen haben.

Hypothekendarlehen sind inzwischen deutlich preiswerter als vor wenigen Jahren. 2008 stand laut Bundesbank noch eine Fünf vor dem Komma. Aktuell kostet laut dem Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein ein Immobilienkredit über beispielsweise 190.000 Euro gerade mal 0,75 Prozent effektiven Jahreszins bei einer Zinsbindung von fünf Jahren. Nun stellen sich viele die Frage: Wie kann ich von den besseren Konditionen profitieren?

Die Grafik zeigt die Entwicklung der Renditen für Pfandbriefe mit fünf- und zehnjähriger Laufzeit. Diese Daten gelten als gute Anhaltspunkte für Baufinanzierungszinsen mit entsprechender Sollzinsbindung.

Leider können Sie ein Baudarlehen nicht einfach kündigen. Vertrag ist Vertrag. Dennoch gibt es Wege, in den Genuss günstigerer Zinskonditionen zu kommen. Wir zeigen Ihnen fünf:

1. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung ausnutzen

Falls Sie Ihr Baudarlehen erst vor einigen Jahren abgeschlossen haben, sollten Sie die Widerrufsbelehrung in Ihrem Darlehensvertrag kontrollieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, dass viele dieser Belehrungen fehlerhaft sind. Trifft das auch auf Ihren Vertrag zu, können Sie ihn selbst nach Jahren noch widerrufen. Falls Ihre Bank sich dagegen wehren sollte, ist es ratsam, einen spezialisierten Anwalt einzuschalten.

Mit dem Widerruf wird die aktuelle Restschuld fällig. Sie können dann umschulden. Das bedeutet, dass Sie mit einer anderen Bank einen neuen Kreditvertrag abschließen. Ihr neuer Kreditgeber wickelt anschließend das ursprüngliche Darlehen ab. Falls es bei der Suche nach einem neuen Baufinanzierer Probleme geben sollte: Versuchen Sie es bei einem Vermittler. Diese Unternehmen arbeiten mit zahlreichen Banken zusammen, deren Kredite sie vermitteln.

Sie können aber auch einen anderen Weg gehen. Statt die Bank zu wechseln, versuchen Sie mit Ihrem Kreditgeber einen neuen Vertrag auszuhandeln – mit besseren Konditionen.

2. Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Lange laufende Baudarlehen können Sie als Kunde grundsätzlich nach zehn Jahren kündigen. So sieht es das Gesetz vor (§ 489 Bürgerliches Gesetzbuch). Die Regelung schützt den Kreditnehmer. Bei den aktuell niedrigen Zinsen können Sie Ihr Darlehen dann teilweise oder komplett zurückzahlen und viel Zinsen sparen. Sie müssen jedoch eine sechsmonatige Kündigungsfrist beachten.

Kündigen Sie nur, wenn der Zins auf dem Markt nach zehn Jahren niedriger ist als der, den Sie zahlen und bei dem Sie deshalb mit der Kündigung sparen. Ist der Marktzins anders als aktuell gestiegen, halten Sie an Ihrer lange laufenden Baufinanzierung fest. Die Bank darf nämlich nicht nach zehn Jahren kündigen und ist an die vereinbarte Laufzeit gebunden. Als Kunde haben Sie während der gesamten Vertragslaufzeit einen weiteren Vorteil: Sie haben Planungssicherheit, weil Sie für lange Zeit im Voraus wissen, wie hoch die monatliche Belastung höchstens ist.

3. Kreditlaufzeit mit Sondertilgungen verkürzen

Denken Sie daran: Sobald Sie eine größere Summe Geld übrig haben, tilgen Sie Ihren Baukredit. Das gilt für die Prämie vom Arbeitgeber genauso wie für eine Erbschaft oder einen Lottogewinn. Die beste sichere Geldanlage ist immer die Tilgung von Schulden. Bei Tages- und Festgeldkonten bekommen Sie in der Regel deutlich weniger Rendite, als Sie beim Schuldentilgen an Zinsen sparen. Die Zinsersparnis fürs eigene Heim ist zudem im Gegensatz zum Festgeld steuerfrei.

Möglich ist das bei Ihrer Baufinanzierung über eine sogenannte Sondertilgung. Die muss aber vertraglich vereinbart sein. Üblich sind jährlich 5 Prozent der Darlehenssumme. Immer häufiger können Sie auch höhere Sondertilgungen aushandeln.

Vereinbarte Sondertilgungen helfen Ihnen auch, wenn Sie Ihre Wohnung wieder verkaufen. Denn diese Vereinbarungen sorgen dafür, dass Sie weniger Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen müssen. Die kann die Bank sonst verlangen, weil sie nach der Kündigung an ihrem Kredit ja nichts mehr verdient. Es reicht schon die Möglichkeit der Sondertilgung im Vertrag, Sie müssen nicht selbst getilgt haben.

Achten Sie bei Sondertilgungen aber darauf, immer genug schnell verfügbares Geld zurückzubehalten für kleine Notfälle wie eine Autoreparatur oder die kaputte Spülmaschine. Denn nichts ist teurer als ein Dispokredit.

4. Mit Forward-Darlehen günstige Zinsen für die Zukunft sichern

Was viele nicht wissen: Sie können sich die aktuellen Niedrigzinsen sichern – und zwar Jahre vor dem Ablauf Ihres Darlehens. Dafür müssen Sie ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Ein solcher Kredit wird erst dann ausbezahlt, wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung brauchen. Die Banken lassen sich dies mit einem Zinsaufschlag vergüten. Sie addieren ihn auf die aktuellen Zinsen. Die Höhe des Aufschlags ist unter anderem abhängig von der Vorlaufzeit und der Darlehenssumme. Wichtig dabei: Umso länger die Vorlaufzeit, desto teurer das Darlehen. Die Vorlaufzeit beträgt in der Regel bis zu 36 Monate. Allerdings bieten manche Banken auch Vorlaufzeiten von 60 oder 66 Monaten an.

Ein Forward-Darlehen dient oft der Planungssicherheit. Sie wissen schon Jahre vor dem Ablauf des ersten Darlehens, wie teuer die Anschlussfinanzierung wird. Bedenken Sie aber, dass ein Forward-Darlehen auch eine Wette auf die Zinsentwicklung ist, die keiner mit Sicherheit voraussagen kann. Eine solche Wette lohnt sich, wenn das Zinsniveau über den von Ihnen vereinbarten Forward-Zinssatz steigt. Umgekehrt machen Sie ein schlechtes Geschäft, sollten die Zinsen weiterhin niedrig bleiben oder sogar weiter fallen. Denn Sie müssen ein abgeschlossenes Forward-Darlehen annehmen. Falls Sie die Annahme des Kredits verweigern, müssen Sie der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Und das ist nicht billig.

5. Bereitstellungszinsfreie Zeit ausnutzen

Falls Ihr Baudarlehen bereits in einem Jahr ausläuft, lohnt sich eine andere Vorgehensweise: Sie können auch mit einer normalen Anschlussfinanzierung die niedrigen Zinsen fixieren, obwohl das erste Darlehen noch läuft.

Das funktioniert, indem Sie die sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit des neuen Darlehens nutzen. In so einem Fall wird der Kredit nicht sofort ausbezahlt, die Höhe des Zinses aber bei Abschluss vereinbart. Erst nach Auszahlung der Kreditsumme werden Zinsen und Tilgung fällig. Die maximale Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit ist vom Anbieter abhängig. Sie kann zwischen einen Monat und zwölf Monate lang sein.

Mit welchem Mittel Sie die Zinsen senken können

geleistete Tilgung   Kreditwiderruf   Kündigung   Sondertilgung   Forward-Darlehen   Anschlussdarlehen fixieren
5 Jahre                
10 Jahre                
17 Jahre                
19 Jahre                
bei 20 Jahren Zinsbindung                    
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Bei niedrigen Zinsen hohe Tilgung vereinbaren

Wenn Sie unseren Tipps folgen und es Ihnen gelingt, in einen neuen Vertrag mit günstigeren Zinsen zu wechseln oder eine Anschlussfinanzierung zu besseren Konditionen abzuschließen, sollten Sie vor allem einer Versuchung widerstehen: die monatlichen Raten zu senken. Setzen Sie lieber auf eine höhere Tilgung. So zahlen Sie nicht nur weniger Zinsen, Sie sind auch schneller schuldenfrei. Weitere nützliche Informationen zum Thema Baufinanzierung finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber.

Dr. Klein

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbständigen Beratern
  • mehr als 300 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische Beratung und Vor-Ort-Beratung in über 200 Niederlassungen bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung Zuhause beim Kunden möglich

Interhyp

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit

Planethyp
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Josefine Lietzau

Finanztip-Expertin für Bankprodukte

Josefine Lietzau ist Redakteurin im Team Bank & Geldanlage. Bereits während ihres Studiums der Germanistik und Anglistik war sie für die Redaktionen der Grünen Liga, der Jüdischen Zeitung und der Superillu tätig. Nach ihrem Magister-Abschluss absolvierte Josefine Lietzau ein Volontariat bei den Online-Verbraucherportalen Banktip und Posttip, wo sie im Anschluss als Redakteurin arbeitete.