Kappungsgrenze bei Mieterhöhung

Der Begriff "Kappungsgrenze" ist im Mietrecht sogar im BGB und zwar im § 558 Abs. 3 BGB geregelt. Als Kappungsgrenze wird im Mietrecht die gesetzliche Regelung bezeichnet, nach der sich die Miete insgesamt innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Der Vermieter muss also nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, sondern er muss auch die Kappungsgrenze einhalten. Die Kappungsgrenze gilt damit auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe. Die Mieterhöhungsgrenze ist erreicht, sobald der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze "streift".

Unberücksichtigt bleiben die innerhalb der Drei-Jahresfrist eingetretenen Mieterhöhungen, die aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhter Betriebskosten berechtigterweise vorgenommen wurden.

Sonderfall Fehlbelegungsabgabe
Grundsätzlich gilt die Kappungsgrenze auch dann, wenn bei einer ehemaligen Sozialwohnung eine Mieterhöhung erstmals nach dem Wegfall der Preisbindung vorgenommen wird. Der Vermieter ist nach § 558 Abs. 4 BGB nicht an die Kappungsgrenze gebunden, wenn der Mieter einer solchen Wohnung bis zum Wegfall der Preisbindung zur Zahlung einer so genannten Fehlbelegungsabgabe verpflichtet war. Der Vermieter kann dann die Miete bis zu der Höhe der Fehlbelegungsabgabe anheben, die der Mieter zuletzt zu zahlen hatte.

Der Vermieter darf gemäß § 558 Abs. 4 BGB verlangen, dass der Mieter ihn über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und deren Höhe informiert. Der Anspruch beginnt frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung.

Kappungsgrenze bei Teilinklusivmiete
Bei der so genannten Teilinklusivmiete ist die Kappungsgrenze nicht auf die rechnerische Nettokaltmiete zu berechnen, sondern auf die Teilinklusivmiete. Mit Urteil vom 19.11.2003 - VIII ZR 160/03 bestätigte der Bundesgerichtshof damit die überwiegende Auffassung. Von einer Teilinklusivmiete spricht man, wenn ein Teil der Nebenkosten in der Miete enthalten ist.

Die Kappungsgrenze von 20 Prozent besagt, dass sich die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen darf. Insoweit macht es einen Unterschied, ob die Kappungsgrenze auf die rechnerische Nettokaltmiete (Teilinklusivmiete abzüglich der in der Miete enthaltenen Nebenkosten) berechnet wird oder aber auf die Teilinklusivmiete selbst. Nimmt man die Berechnung der Kappungsgrenze auf letztere vor, ist der Erhöhungsspielraum für den Vermieter größer.

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Mieter muss der Erhöhung zustimmen
Abgesehen von einer Staffelmietvereinbarung, bei der der Mieter der Erhöhung bereits zugestimmt hat, ist bei einer "normalen" Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters erforderlich. Bei jeder Mieterhöhung müssen die üblichen Formalien eingehalten werden (z.B. Textform und Begründung gemäß § 558a Abs. 1 BGB).

Selbst wenn das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt bzw. gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Im Mieterhöhungsschreiben ist der Mieter zur Zustimmung aufzufordern. Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 BGB eine Überlegungsfrist zu, die sich wie folgt berechnet: Der Monat, in dem die Mieterhöhung ankommt und die beiden folgenden Monate . Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von 2 weiteren Monaten schriftlich kündigen. Macht der Mieter von diesem Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB Gebrauch, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

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