Zu den allgemein üblichen Maßnahmen zählen zum Beispiel das Verlegen eines Teppichbodens anstelle des vorhandenen PVC-Bodens (LG Köln) oder die Installation einer portablen Duschkabine. Die Rechtsprechung neigt auch dazu, das Anbringen einer Außenjalousie ohne Vermieterzustimmung gutzuheißen, sofern das Vermieterinteresse hierdurch nur geringfügig beeinträchtigt wird.
Mietereinbauten nur mit Zustimmung des Vermieters
Mieter sind gut beraten, nicht einfach in der Wohnung gravierende bauliche Veränderungen ohne Vermieterzustimmung vorzunehmen. Beispiel: Einbau einer Sauna. Der Vermieter kann grundsätzlich fei entscheiden, ob er dem Mietergesuch entspricht oder nicht. Er darf dabei aber seine Position auch nicht missbrauchen. Möchte zum Beispiel der Mieter eine Etagenheizung einbauen, so wird auf die Bausubstanz des Gebäudes eingewirkt und solche Einwirkungen braucht der Eigentümer und Vermieter grundsätzlich nicht zu dulden. Etwas anderes kann aber gelten, wenn durch die beabsichtigte Maßnahme erst ein zeitgemäßer Zustand geschaffen wird.
Behindertengerechter Umbau in Mietwohnung
Schon das Bundesverfassungsgericht hatte entschieden, dass ein Mieter im Einzelfall berechtigt sei, zugunsten eines behinderten Lebenspartners einen Treppenlift zu installieren (Beschluss des BVerfG vom 28.03.2000 - 1 BvR 1460/99). Kurz zum Sachverhalt des Beschlusses: Der Beschwerdeführer lebt seit 1992 gemeinsam mit seiner querschnittsgelähmten Lebensgefährtin in einer Mietwohnung in Berlin. Die Wohnung liegt im zweiten Obergeschoss. Seine Lebensgefährtin ist auf den Rollstuhl angewiesen und muss von ihm täglich durch das Treppenhaus getragen werden. Aus diesem Grund ersuchte er die Vermieter um Zustimmung zum Einbau eines elektrischen Treppenlifts. Der Beschwerdeführer bot an, den Treppenlift auf eigene Kosten einzubauen und bei seinem Auszug aus der Wohnung wieder auszubauen. Die Vermieter willigten in den Umbau nicht ein.
Barrierefreiheit im Mietrecht
Die Gedanken des BVerfG hat der Gesetzgeber in das Mietrecht und zwar in den § 554a BGB übertragen. So heißt es dort: "Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen".
Die Barrierefreiheit im Mietrecht ist damit nicht auf einzelne Maßnahgmen begrenzt. So können zum Beispiel behinderte Mieter auch Türen verbreitern. Der Vermieter kann allerdings seine Zustimmung von der Zahlung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit ("Extra-Kaution") abhängig machen. Die Sicherheit ist der Höhe nach angemessen, wenn sie den voraussichtlichen Kosten des Rückbaus entspricht.
Rückbaupflicht von Einbauten des Mieters
Grundsätzlich kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die von ihm getätigten Mietereinbauten beim Auszug wieder rückgängig macht. Rückbau bedeutet Wiederherstellung des früheren Zustandes. Nach Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Mieter die Rückgabe der Mietsache (§ 546 BGB). In der Regel ist die Wohnung einschließlich der genutzten Nebenräume (Keller, Garage usw.) in ordnungsgemäßem Zustand dem Vermieter zu übergeben. Dies bedeutet auch, dass der Mieter seine Rückgabepflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt, wenn Gegenstände zurückgelassen werden. Beispiel: Einbauküche oder Balkonverkleidung.
Der Mieter macht sich ggf. schadensersatzpflichtig, wenn er seine Einbauten nicht wieder entfernt. Sofern keine anderweitige Vereinbarung getroffen ist, kann der Vermieter auch dann die Beseitigung der Mieterinbauten verlangen, wenn er dem Einbau zugestimmt hat. Ausnahme: Der Vermieter hat besonders aufwändigen Einbauten zugestimmt oder für die Forderung des Vermieters ist kein vernünftiger Grund erkennbar. Bei der Vermieterzustimmung oder im Mietvertrag kann geregelt werden, dass der Vermieter dem Mieter einen Wertersatz für die getätigten Umbaumaßnahmen zu zahlen hat. Die eventuellen Ansprüche des Mieters verjähren 6 Monate nach Mietende.
So musste der BGH in einem Fall entscheiden, in dem der Vermieter seinem Mieter erlaubt hatte, den bis dahin unbepflanzten Garten nach seinen individuellen Wünschen und in Abstimmung mit den Grundstücksnachbarn zu bepflanzen. Als der Mieter auszog, verlangte er vom Vermieter einen Aufwendungsersatz für all diejenigen Pflanzen, die aufgrund von Alter und Größe nicht mehr umzupflanzen waren. Zwar gab es im Mietvertrag eine Regelung, die für bauliche Veränderungen bei Auszug einen Ersatz vorsah. Über die Gestaltung des Gartens fand sich jedoch keine Vereinbarung. Der BGH sprach hier dem Mieter keinen Ersatzanspruch zu (Quelle: Kein Aufwendungsersatz für zulässige Mietereinbauten).
Der Mieter ist daher gut beraten mit dem Vermieter eine entsprechende schriftliche Vereinbarung zu treffen. Einen brauchbaren Mustertext finden Sie beim RWS Verlag in der Mustervereinbarung zur Modernisierung durch Mieter und allgemeine Hinweise auf der Website von Leipzig.de, hier als Tipps zur Sanierung durch Mieter.
Nach § 539 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, Einrichtungen wegzunehmen, mit denen er die Mietsache versehen hat. Der Vermieter kann das Wegnahmerecht des Mieters allerdings abwenden, wenn er eine angemessene Entschädigung zahlt (§ 552 BGB), es sei denn, der Mieter kann wiederum ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme der Einrichtung vorbringen.
Vereinbarung zur Mietermodernisierung und Wohnungsübergabeprotokoll
Um Rechtstreitigkeiten zu vermeiden, sollte daher zwischen Mieter und Vermieter vor Einbau von baulichen Veränderungen eine schriftliche Vereinbarung über die Maßnahme getroffen werden. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird zur Wohnungsabnahme ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt, in der offene oder strittige Punkte festgehalten werden. Wenn ein Partner nicht bereit ist, ein Wohnungsabnahmeprotokoll zu unterzeichnen, ist es ratsam, den Zustand der Wohnung per Video und Fotos festzuhalten und ggf. durch Begehung mit einem Dritten begutachten zu lassen. Im Zweifel ist sogar ein selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten.
Im Web sind zahlreiche Muster für ein Wohnungsübergabeprotokoll zu finden. Es ist etwas merkwürdig, dass ein so häufig genutztes Formular auf der Webseite des Deutsche Mieterbund mit den Worten "Das Muster für ein Wohnungsübergabeprotokoll kann auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes www.mieterbund.de kostenlos ausgedruckt werden." zwar angekündigt aber mit der Suchfunktion beim Mieterbund nicht gefunden werden kann. Aber hier ist der Deeplink zum Mieterbund und ein gut strukturiertes Abnahmeprotokoll (allerdings mit Werbehinweisen).
Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie auch auf der Website IDS Verwaltung und beim Mieterverein München.
Der Begriff "Mietermodernisierung" wird auch bei der Bausparfinanzierung (Bausparvertrag) verwendet. In diesem Zusammenhang wird die Verwendung von Bausparmittel gemäß § 2 Abs. 2 WoPG prämien- bzw. steuerbegünstigt für bauliche Maßnahmen zur Modernisierung der angemieteten Wohnung bezeichnet. Grundlage der Mietermodernisierung sollte auch hier eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter sein, in der die geplante Baumaßnahme detailliert beschrieben wird und der Vermieter seine Zustimmung zu deren Durchführung erklärt.
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