Von dieser Duldungspflicht ist der Mieter nach Absatz dieser Rechtsvorschrift nur dann befreit, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.
Vermieter muss Mieter die Modernisierung rechtzeitig ankündigen
Ein wichtiger Punkt ist die rechtzeitige Ankündigung der Modernisierung (§ 554 Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss spätestens 3 Monate vor Beginn der Baumaßnahme die Modernisierung in Textform (Brief, Fax, Mail) ankündigen. Dabei sind der voraussichtliche Beginn, der voraussichtliche Umfang und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten anzugeben.
Die Ankündigung der Modernisierung ist auch dann vorzunehmen, wenn der Vermieter eine anschließende Mieterhöhung wegen der Modernisierung nicht beabsichtigt. Ohne eine ausreichende Ankündigung braucht der Mieter die Modernisierung nicht zu dulden. Im Zweifel kann er sich sogar mit einer einstweiligen Verfügung dagegen wehren. Nach Erhalt der Mitteilung kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Wenn der Mieter auf die Ankündigung der Modernisierung nicht reagiert und bei Beginn der Arbeiten Handwerker in die Wohnung lässt, wird dies als stillschweigendes Einverständnis angesehen.
Überlegungsfrist des Mieters
Da der Vermieter die Modernisierungsankündigung spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme vornehmen muss, hat der Mieter praktisch 3 Monate Zeit, um zu prüfen, ob er die Modernisierung dulden muss. Einen ausreichenden Grund, die Modernisierung nicht zu dulden, sieht das Mietrecht vor, wenn die Modernisierung für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt. Beispiel: Heizungseinbau im Winter mit der Folge, so dass die Benutzung von Toilette und Küche für Wochen nicht möglich ist.
Ein Ablehnungsgrund liegt aber nicht vor, wenn die Räume der Mietwohnung oder sonstige Teile des Gebäudes durch die Modernisierung lediglich in einen "allgemein üblichen" Zustand versetzt werden sollen. Mit "Allgemein üblich" ist ein Zustand gemeint, wenn die meisten Wohnungen (mindestens zwei Drittel aller Mietwohnungen gleichen Alters innerhalb der Region) einen derartigen Ausstattungsstandard beinhalten (Beispiel: Einbau einer Zentralheizung).
Mieter verweigert zu Recht die Modernisierung
Wie dargelegt, braucht der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nach § 554 Abs. 2 BGB nicht zu dulden, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. In diesen Fällen erfolgt eine Abwägung zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters und denen der Mieter. Um typische Beispiele für das Vorliegen einer erheblichen Härte in diesen Fällen zu finden, empfiehlt sich auch ein Blick auf die Websites von Mietervereinen. Aus diesem Grund zitieren wir nachstehend aus der Website der Berliner MieterGemeinschaft e.V.:
Hier die wichtigsten bisher akzeptierten Ablehnungsgründe, wann Sie eine Modernisierung nicht zu dulden brauchen:
Der Personenkreis, der unter dem Gesichtspunkt unzumutbarer Härte zu berücksichtigen ist, umfasst nicht nur die eigenen Familienangehörigen, sondern auch Lebenspartner und deren Angehörige sowie andere Personen, die dauerhaft zum Haushalt des Mieters/der Mieterin gehören.
Zu den Ablehnungsgründen gehören auch:
Bei Bagatellmaßnahmen braucht auch nach dieser Auflistung keine wirksame Ankündigung vorliegen. Nach der Rechtsprechung entfällt die Ankündigungspflicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme keine oder nur eine unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache hat und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Erhöhung der Miete führt. Als unerhebliche Mieterhöhung sieht die Rechtsprechung eine bis zu 5 Prozent höhere Miete (LG Berlin und LG Detmold).
Was sind Modernisierungsmaßnahmen nach dem Mietrecht?
Im § 554 BGB unterscheidet das Gesetz selbst zwischen Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen. Im Einzelfall können sich Maßnahmen zur Erhaltung (Instandsetzung) mit Modernisierung überschneiden. Beispiel: Die alte Heizung ist defekt. Wenn die alte reparaturbedürftige Heizung durch eine neue Heizanlage ersetzt wird, die nachhaltig Heizenergie einspart, so überschneiden sich hier die Instandsetzungspflicht des Vermieters mit einer Modernisierungsmaßnahme.
Als Verbesserung der Mietsache gelten Maßnahmen in und an der Wohnung. Zu den Maßnahmen außerhalb der Wohnung zählt zum Beispiel der Einbau eines Fahrstuhls oder eines Vordaches über dem Hauseingang als Regenschutz. Auch der Anschluss ans Kabelfernsehen, selbst dort, wo DVD-T als digitales Fernsehen empfangen werden kann, zählt als Verbesserung der Mietsache.
Die anderen zwei Kriterien lauten: "Einsparung von Energie und Wasser" und "Schaffung neuen Wohnraums". Im Vordergrund stehen hier Maßnahmen wie verbesserte Wärmedämmung, Verminderung des Energieverlusts und des Energieverbrauchs, Umrüstung auf Fernwärme (auch mit Kraft-Wärme-Kopplung) und den Ausbau für die Schaffung von neuem Wohnraum. Beispiel: Ausbau des Dachgeschossses.
Mieterrechte anlässlich der Modernisierung
Im Hinblick auf die Zusammenstellung der Kosten für die Modernisierungsumlage gemäß § 559 BGB hat der Vermieter gesparte Instandsetzungskosten abzuziehen. Beispiel: Ein morscher und zweifelsfrei reparaturbedürftiger Fensterrahmen wird duch ein neues Isolierglasfenster komplett ausgetauscht. Die ohnehin erforderlichen Reparaturkosten sind abzusetzen.
Schäden, die während der Modernisierung in und an der Mietwohnung entstanden sind, hat der Vermieter zu ersetzen. Dazu gehört auch der Aufwendungsersatz. Dem Mieter sind die Aufwendungen zu ersetzen, die infolge der Modernisierungsarbeiten notwendig wurden. Beispiel: Erforderliche Reinigungskosten nach Bauarbeiten oder Kosten der Miete in einer Umsetzwohnung, falls während der Baumaßnahmen der Mieter nicht in der Wohnung bleiben konnte. Oder bei einer Küchenmodernisierung ist die Küche für längere Zeit nicht benutzbar und beim Mieter fallen daher auch erhöhte Verpflegungskosten für "außer Haus essen" an.
Wenn der Wohnwert durch die Modernisierungsarbeiten erheblich beeinträchtigt wird, kommt auch eine Mietminderung in Betracht. Das Recht zur Vornahme einer eventuellen Mietminderung (§ 536 BGB) besteht auch dann, wenn der Mieter den Arbeiten zugestimmt hat. Im Artikel Vorgehen bei Mängel in der Mietwohnung wird anhand einer groben Checkliste dargestellt, welche Rechte und Pflichten ein Mieter bei Mietmängel hat und was dabei zu beachten ist und der Artikel Mietminderung bei Mietmängel erklärt, worauf der Mieter aus rechtlicher Sicht besonders zu achten hat.
Außerordentliches Kündigungsrecht bei Mieterhöhung
Das Mietrecht räumt dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß § 561 BGB ein, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung wegen vorgenommener Modernisierung ankündigt. Redaktionell geänderter Wortlaut des Absatzes 1 dieser Vorschrift: "Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (= bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (= Modernisierungsumlage) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein". Dieses Kündigungsrecht gilt auch, wenn zwischen den Mietparteien ein Zeitmietvertrag abgeschlossen ist.
Mieterhöhung nach Modernisierung (Modernisierungsumlage)
Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung (§ 559 BGB). Sind die Voraussetzungen gegeben, kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Man spricht daher allgemein auch von einer Umlage der Modernisierungskosten. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung darf aber nicht zur Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen. Es besteht sonst die Gefahr der Mietpreisüberhöhung.
Beispiel: Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Nettomiete bei baulichen Veränderungen verlangen, die den Wohnwert erhöhen, eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken, oder bei baulichen Änderungen, die auf Umstände zurückzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Umstellung von Stadtgas auf Erdgas). Die Erhöhung der Jahresmiete ist aber begrenzt auf höchstens 11 Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen.
Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Mitteln stammen, gehören nicht zu den "umlagefähigen" Modernisierungskosten (vgl. Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB).
Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 30.3.2011 - VIII ZR 173/10 mehr Rechtssicherheit zur Umlagefähigkeit von Kosten der Renovierung geschaffen. Zum Sachverhalt im Urteilsfall: Der Vermieter hat in der Mietwohnung Wasserzähler ("Wasseruhren") einbauen lassen. Die Aufwendungen für die Renovierung hat der Vermieter in die Modernisierungskosten einbezogen, so dass die Mieterhöhung nach Modernisierung (Modernisierungsumlage) entsprechend höher war. [Mehr hierzu im Artikel Renovierungskosten bei einer Modernisierung].
Die Kappungsgrenze ist bei der Modernisierungsumlage nicht zu beachten. Im Gegensatz zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist auch eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierungserhöhung (Modernisierungsumlage) nicht erforderlich. Vorausgesetzt die Mieterhöhung ist rechtlich in Ordnung, ist die neue (erhöhte) Miete ab dem 3. Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen.
Für die Wirksamkeit der Mieterhöhung ist zwar die vorgehende Mitteilung über die Durchführung der Modernisierung nach § 554 Abs. 2 BGB keine Voraussetzung. Unterlässt der Vermieter aber diese Mitteilung, so verlängert sich nach § 559b Abs. 2 BGB der Zeitraum, bis die höhere Miete wegen Modernisierung gezahlt werden muss, um 6 Monate. In diesem Fall ist die erhöhte Miete mithin erst ab Beginn des 9. Monats nach Zugang der Mieterhöhung zu zahlen.
|
|
|
|