Checkliste mit Tricks bei der Baufinanzierung

Augen auf bei der Baufinanzierung: Für viele Bauherren und insbesondere Personen und Familien, die ein Eigenheim planen, ist der Hausbau oder Wohnungskauf zumeist die größte Investition in ihrem Leben. Daher gilt es hier besonders aufzupassen und sich auch eingehend mit der Materie und den möglichen Fallstricken vertraut zu machen. Nachstehend werden in einer kleinen Checkliste prägnant einige wichtige Aspekte im Hinblick auf eine Hausfinanzierung dargestellt.

Man spricht bei diesen Fallstricken und Risiken auch teilweise von Tricks der Banken und Sparkassen bei der Hausfinanzierung. Dies ist zwar etwas übertrieben, aber gerade wegen der langen Laufzeiten können so bei der Immobilienfinanzierung schnell weitere Ersparnisse erzielt werden. Wer nun mal cleverer bei der Hausfinanzierung vorgeht, hat auch größere Chancen besonders preiswert abzuschließen. Dazu gehört zunächst auch die Vermeidung von sogenannten Kardinalfehler bei der Planung der Hausfinanzierung. Beispiel "Zu geringes Eigenkapital" mit den Ursachen: die Muskelhypothek (Eigenleistungen) wird überschätzt, die Höhe der Nebenkosten unterschätzt und die eigenen Finanz- Reserven sind zu gering, um aufstocken zu können. Die folgende Checkliste zeigt einige Aspekte, die Bauherren bei der Vorbereitung auf ein Finanzierungsgespräch oder beim Vergleich von Baufinanzierungen beachten sollten.

  • Beleihungsgrenze: Statt des Verkehrswertes wird der Beleihungswert herangezogen. Die Fremdfinanzierung wird auf teilweise 50 bis 60% des Verkehrswertes begrenzt. Die beleihende Bank hat somit praktisch kein Risiko und kann einen (optisch) günstigeren Zinssatz anbieten. Der Bauherr muss mehr Eigengeld aufbringen oder sich eine andere teurere Finanzierungsquelle suchen. Wer ein höheres Darlehen - also eine höhere Beleihung - braucht, muss Zinsaufschläge zahlen. Tipp: Vergleichen Sie nur Zinssätze mit identischer Beleihungsgrenze.

  • Schätzkosten: Banken stellen gern Schätzkosten in Rechnung. Dies ist eine versteckte Bearbeitungsgebühr. Derartige Schätzkosten können häufig heruntergehandelt werden; teilweise sogar bis auf Null, weil der Zinssatz des Finanzierungsangebotes nicht verändert wird. Ganz abgesehen davon, dürfen Banken die Kosten zur Ermittlung des Beleihungswertes ("Schätzgebühr") grundsätzlich nicht gesondert berechnen. Die Ermittlung des Wertes (Verkehrswert oder Beleihungswert) gehört zu den gesetzlichen Pflichten und Aufgaben des Kreditinstitutes und erfolgt ausschließlich im eigenen Interesse. Deshalb darf das Kreditinstitut auch keine Sondergebühr ("Wertermittlungsgebühr") für die Erstellung eines Wertgutachtens verlangen.<mehr hierzu="" im="" artikel="" kosten="" für="" wertgutachten="" zur="" ermittlung="" des="" beleihungswertes="">

    </mehr>
  • Bereitstellungszinsen: Zinsen für die Bereitstellung des Darlehens (auch Bereithaltungszinsen oder Bereitstellungsprovision genannt) werden von den Kreditinstituten erhoben, wenn zwischen dem vertraglich fixierten Bereitstellungstermin und dem tatsächlichen Abruf des Darelhens ein längerer Zeitraum vergeht. Die Zeiträume, ab wann Banken für die Zurverfügungstellung des Geldes Zinsen vom Bauherren verlangen, sind unterschiedlich. Tipp: Als Bauherr sollten Sie unbedingt vorher die Konditionen erfragen.

  • Auszahlungsraten: Beim Erwerb eines fertigen Hauses sind die möglichen Auszahlungsraten zumeist kein Thema. Tipp: Als Bauherr sollten Sie aber Auszahlungen nach Baufortschritt vereinbaren und sich nicht auf feste oder pro Jahr mengenmäßig begrenzte Teilauszahlungen einlassen. Bei den Kosten lautet die Frage: Fallen Teilauszahlungszuschläge an?

  • Effektivzins und Tilgungsplan: Nur der Effektivzins erlaubt einen aussagekräftigen Vergleich von Angeboten bei einer Baufinanzierung. Sehr häufig sind aber die übersandten Angebote und damit die Angebotsbedingungen einer Hausfinanzierung nicht vollkommen identisch. Ein großer Fehler wäre zum Beispiel beim Vergleich von zwei Immobilienfinanzierungen den Effektivzins eines Finanzierungsangebots mit dem gebundenen Sollzins eines anderen Angebotes zu vergleichen. Im Sollzins sind keine Gebühren eingerechnet, wodurch er günstiger erscheint. Die absoluten Werte für einen Vergleich ergeben sich hingegen aus dem Tilgungplan. Tipp: Bestehen Sie auf Zusendung bzw. Überlassung des Tilgungsplanes, damit sie die Restschuld nach Ablauf des Darlehenszeitraumes mit einem anderen Angebot vergleichen können.


Zu den kleinen Tricks der Banken und Sparkassen bei der Hausfinanzierung gehört auch die Anschlussfinanzierung. Es wird rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Angebot für ein Anschluss-Darlehen "komfortabel" dem Kunden unterbreitet, so dass auch die weiterere Finanzierung zu "günstigen" Zinskonditionen gesichert ist. Viele Kunden vergleichen nicht mehr, sondern nehmen das Angebot für ein Anschlussdarlehen an. Nur wenige Kreditnehmer sind sich der "Umschuldungsoption" bewusst und begehen nicht den Fehler, das Prolongationsangebot des bestehenden Kreditgebers (Anschlussfinanzierung) ohne größere Rückfragen zu akzeptieren. Abhängig von der Darlehenshöhe und der Zinsbindungsfrist lassen sich mit einem Vergleich und einem Bankwechsel bei der Prolongation möglicherweise mehrere tausend Euro sparen – und somit mehr Liquidität für Konsum oder andere Investitionen frei setzen.

Finanztip Newsletter

  • Jede Woche die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei