Bestellerprinzip bei Maklerprovision

Mieter werden finanziell entlastet

Das Wichtigste in Kürze

  • Seit dem 1. Juni 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnungen. Demnach zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat – meist der Vermieter.
  • Mieter zahlen grundsätzlich keine Vermittlungsprovision mehr, es sei denn, sie haben den Makler ausdrücklich schriftlich oder per E-Mail beauftragt und dieser ist ausschließlich für den Mieter tätig.
  • Die neue „Mietpreisbremse“ soll Mieter in Ballungsgebieten entlasten. Sie begrenzt die Mieten bei Neuvermietung in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
  • Ein Update zum Thema Bestellerprinzip finden Sie hier.

So gehen Sie vor

  • Lassen Sie sich nicht dazu drängen, einen Maklerauftrag zu unterschreiben, insbesondere nicht bei einer Wohnungsbesichtigung.
  • Verlangt ein Makler trotz Bestellerprinzip eine Provision, sprechen Sie die Neuregelung an und wenden Sie sich an das zuständige Gewerbeaufsichtsamt und gegebenenfalls an einen Mieterverein.
  • Achten Sie auf die Ablösen für Küchen oder Teppiche, die der Vermieter verlangt. Diese könnten unzulässig hoch sein.
  • Schließt der Vermieter für mehrere Jahre eine Kündigung aus, sollten Sie im Vertrag unbedingt festhalten, dass Sie bei einem vorzeitigen Auszug einen Nachmieter stellen können.
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Wohnungssuche hat viel mit Glück und Ausdauer zu tun: In stark nachgefragten Vierteln ist es schwierig, eine passende und bezahlbare Wohnung zu finden. In den meisten Fällen laufen die Vermietungen über einen zwischengeschalteten Makler. Diesen kann zwar auch der Wohnungssuchende auf eigene Kosten beauftragen, doch in der Regel erteilt der Vermieter den Auftrag. Die Provision musste bisher trotzdem meist der Mieter zahlen.

Das hat sich nunmehr geändert: Seit dem 1. Juni 2015 sind das sogenannte Bestellerprinzip für Wohnungsvermittler und die Mietpreisbremse in Kraft.

Tipp

Maklerprovision von der Steuer absetzen

Arbeitnehmer können die Provision unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer absetzen. Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber Umzugskosten.

Bestellerprinzip für den Makler

Seit 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler bei einer Wohnungsvermietung beauftragt hat, muss ihn auch bezahlen. Wohnungssuchende dürfen nicht mehr zur Übernahme der Provision verpflichtet werden, wenn sie den Zuschlag als neue Mieter erhalten. Der Vertrag muss in Zukunft in Textform geschlossen werden, also zumindest per E-Mail. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.

Das neue Gesetz wird viele Eigentümer wahrscheinlich dazu veranlassen, auf den Makler zu verzichten und die Suche nach einem Mieter wieder selbst in die Hand zu nehmen. Vermieter können dafür zum Beispiel die gängigen Immobilienportale im Internet nutzen. Die Kosten für eine Anzeige dort sind um einiges günstiger als eine Maklercourtage. Einige Plattformen sind sogar kostenlos. Andere werden in den sauren Apfel beißen und den Makler selbst bezahlen, dann aber wahrscheinlich zu einem geringeren Preis.

Achtung: Makler und Vermieter umgehen das Gesetz

Bislang haben der Deutsche Mieterbund und seine Landesverbände nur wenige Verstöße gegen das Bestellerprinzip gemeldet bekommen, einige Landesstellen überhaupt nichts. Mietinteressenten haben allerdings von folgenden Erfahrungen mit Maklern berichtet:

Eigener Maklervertrag mit Mietern - Vereinzelt haben wir und die Mieterschutzvereine Hinweise bekommen, dass Makler versuchen, Wohnungsinteressenten dazu zu überreden, ihnen per Unterschrift einen Auftrag zu erteilen – bevor sie den Interessenten genauere Informationen wie Adresse und Namen des Vermieters zur bereits vorher inserierten Wohnung geben. Dazu setzen etwa Makler Angebote ins Internet, die es gar nicht gibt und veranlassen mit diesen „Superschnäppchen“ potenzielle Mieter, einen Suchauftrag zu erteilen. Das ist nicht zulässig. Ein Mieter muss nur dann den Makler bezahlen, wenn der auf Grund eines konkreten Auftrags tätig geworden ist und eine Wohnung für den Mieter gesucht und an ihn vermittelt hat. Da die Wohnung aber bereits im Datenbestand des Maklers ist, ist er nicht ausdrücklich für den Mieter tätig geworden. Die Maklercourtage wird erst mit Unterschrift unter den Mietvertrag fällig. Vor diesem Hintergrund raten wir, gar nicht erst die Maklergebühr zu zahlen, wenn nicht eindeutig erkennbar ist, dass der Mieter sie tatsächlich schuldet.

Reservierungsbestätigungen - Es ist zu hören, dass Makler von Mietinteressenten die Unterschrift unter sogenannte Reservierungsbestätigungen verlangen. Wer die Wohnung haben will, soll sich per Unterschrift verpflichten, sie anzumieten. An die Unterschrift gebunden sind die potenziellen Mieter etwa eine Woche. Falls die Interessenten dann einen Mietvertrag angeboten bekommen und ihn nicht annehmen, sind Auslagen für den Makler fällig. Das kann sich schon mal auf 250 Euro belaufen. Solche Bestätigungen sind eine klare Umgehung des Gesetzes. Verbraucher müssen solche Gebühren nicht zahlen, auch wenn sie unterschrieben haben.

Servicegebühren – Bisweilen bieten Makler Interessenten eine Wohnung an und verlangen als Voraussetzung für den Mietvertrag eine sogenannte Servicegebühr. Die Gegenleistung für die Gebühr bleibt unklar. In einem konkreten Fall in Baden-Württemberg belief sich die Gebühr auf mehr als 400 Euro. Das ist eine Maklercourtage, die nur in Servicegebühr umbenannt wurde. Die Wettbewerbszentrale berichtet von Maklern, die eine Verwaltungspauschale in Höhe von 190 Euro verlangen oder eine Vertragsausfertigungsgebühr von etwa 250 Euro oder bei Übergabe der Wohnung eine Übergabegebühr von rund 150 Euro. Solche Gebühren sind unzulässig. Verbraucher müssen sie nicht zahlen.

Besichtigungsgebühren – Mietervereine berichten, dass einige Makler allein für die Besichtigung der Wohnung Geld verlangen. Dabei geht es um eine einmalige Gebühr, aber auch um Staffelgebühren. Eine Massenbesichtigung kostete gut 10 Euro, ein Einzelbesichtigungstermin schon knapp 60 Euro. Auch solche Gebühren sind unzulässig und müssen nicht bezahlt werden. Das hat nunmehr das Landgericht Stuttgart in zwei Verfahren entschieden. Es untersagte einem Makler, von Interessenten 35 Euro pro Wohnungsbesichtigung zu verlangen (Urteile vom 15. Juni 2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und 38 O 10/16 Kfh). Der Mieterverein Stuttgart sowie die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs hatten gegen die Umgehung des Bestellerprinzips geklagt. Wer eine Besichtigungsgebühr gezahlt hat, kann sie unter Berufung auf das Urteil zurückfordern.

Bestellerprinzip gilt auch für möblierte Wohnungen – Vereinzelt sollen Makler behaupten, die neuen gesetzlichen Regelungen gelten für möblierte Wohnungen nicht. Sie verlangten deshalb wie bisher 2,38 Monatsmieten Provision. Das ist falsch. Das Bestellerprinzip gilt für die gesamte Wohnungsvermittlung.

Hohe Abstandszahlungen - Der eine oder andere Vermieter wird vielleicht versuchen, die Kosten für den Makler durch hohe Abstandszahlungen für Küchen, Teppiche oder sonstiges wieder hereinzuholen. Nach dem Gesetz ist es schon jetzt unzulässig, mieterschützende Regelungen durch überhöhte Abstandszahlungen zu umgehen. Machen Sie allerdings den Vermieter darauf aufmerksam, riskieren Sie es, dass ein anderer die Wohnung bekommt. 

Sie sollten wissen, dass solche Vereinbarungen unwirksam sind und Sie überzogene Forderungen nicht zahlen müssen. Haben Sie bereits gezahlt, können Sie die überhöhte Ablöse zurückverlangen. Zu hoch ist eine Ablöse, wenn der Kaufpreis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände steht (§ 4a Abs. 2 WoVermittG). Der tatsächliche Wert orientiert sich dabei am Zeitwert, berücksichtigt also Alter und Abnutzung der Gegenstände. Ein auffälliges Missverhältnis ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, wenn der vereinbarte Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegt (BGH, Urteil vom 23. April 1997, Az. VIII ZR 212/96).

Beschwerden gegen Makler - Haben Sie es mit einem Makler zu tun, der Ihrer Ansicht nach gegen das Gesetz verstößt, können Sie sich an das Gewerbeaufsichtsamt in Ihrem Ort oder Landkreis wenden. Ein Verstoß stellt nämlich auch eine Ordnungswidrigkeit dar, für die das Amt ein Bußgeld verhängen kann (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Wohnungsvermittlunggesetz).

Mietdauer wird wichtiger

Die Frage nach einer Mindestmietdauer wird künftig wahrscheinlich wichtiger werden, schließlich will der Vermieter nicht ständig wieder einen neuen Mieter suchen müssen. Dazu können die Parteien ausdrücklich im Vertrag vereinbaren, dass sie bei einem unbefristeten Mietvertrag auf ihr Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum verzichten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind maximal vier Jahre möglich (BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010, Az. VIII ZR 86/10). Der Mieter sollte sich allerdings durch eine Nachmieterklausel absichern, dass er zum Beispiel bei einem berufsbedingten Umzug aus dem Vertrag kommt, wenn er einen Nachmieter vorweisen kann.

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Internet-Portale und neue Start-ups

Bei Immobilienscout24 sind provisionspflichtige Angebote nach dem 1. Juni 2015 nahezu vollständig von der Plattform verschwunden. Auch das zeigt, dass das Bestellerprinzip in der Praxis funktioniert.

Durch das neue Gesetz hat das Argument „provisionsfrei“ für Mietimmobilien an Strahlkraft verloren. Portale wie Verivox haben aufgrund der Gesetzesänderung die Positionierung für Mietimmobilien von „provisionsfrei“ auf „Privatimmobilien“ geändert. Wer heute noch mit Provisionsfreiheit wirbt, riskiert laut Wettbewerbszentrale eine Abmahnung wegen irreführender Werbung. Anbieter wie Wohnungsboerse.net werben damit, dass sie schon immer nur provisionsfreie Wohnungen angeboten haben.

Auch viele neue Start-ups versuchen vom Bestellerprinzip zu profitieren. Portale wie Wunderagent, Immomio oder Moovin bieten für einen Bruchteil der üblichen Makler-Courtage Maklerdienstleistungen nach dem Baukastenprinzip an. Der Vermieter zahlt nur die Leistungen, die er tatsächlich in Anspruch genommen hat. Die Gründer von Smmove versuchen hingegen eine Art Ebay für Wohnungen zu etablieren. Interessenten dürfen auf Wohnungen bieten, nur die fünf Höchstbietenden können den Vermieter auch kontaktieren.

Mietpreisbremse für Ballungszentren

Die Mietpreisbremse gilt mittlerweile in 11 Bundesländern. Demnach darf die neue Miete nach einem Mieterwechsel nicht mehr als 10 Prozent über den ortsüblichen Werten laut Mietspiegel liegen. Nach Angaben des Gesetzgebers lagen die Mietpreise bei Neuvermietungen im Jahr 2013 in Städten wie Regensburg, Freiburg, Heidelberg, Jena, Münster oder Frankfurt am Main zwischen 30 und 33 Prozent über dem Mietpreisspiegel.

Die Gebiete, in denen die Mietpreisbremse greift, legen die Bundesländer fest. Wird sie eingeführt, gilt sie jeweils für fünf Jahre in Regionen mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. Allerdings gibt es Ausnahmen: So gilt die Drosselung des Mietpreises nicht für Neubauten, die ab Oktober 2014 entstehen sowie für umfassend sanierte Altbauwohnungen. Mehr dazu lesen Sie im Artikel  „Mietpreisbremse".

Hier gilt die Mietpreisbremse

Berlin seit 1. Juni 2015 - Der Berliner Senat hat am 28. April 2015 eine Mietenbegrenzungsverordnung erlassen. Die Mietpreisbremse gilt damit in Berlin ab 1. Juni 2015. Danach darf der Vermieter bei Neuvermietungen nicht mehr als 10 Prozent über dem ortsüblichen Vergleich verlangen. Den aktuellen Berliner Mietspiegel 2015 finden Sie hier.

Hamburg seit 1. Juli 2015 – Der Senat hat für Hamburg flächendeckend die Einführung der Mietpreisbremse ab 1. Juli 2015 beschlossen.

Nordrhein-Westfalen seit 1. Juli 2015 – Die Landesregierung in Nordrhein-Westfalen hat die Mietpreisbremse für 22 Städte in NRW beschlossen, darunter Münster, Düsseldorf, Köln, Aachen und andere. Eine Liste der betroffenen Städte finden Sie hier.

Bayern seit 1. August 2015 - Die bayerische Staatsregierung hat die Mietpreisbremse für 144 Städte in Bayern beschlossen. Eine Liste der betroffenen Städte finden Sie hier.

Rheinland-Pfalz seit 8. Oktober 2015 - Das Kabinett hat am 22. September 2015 die Miepreisbremse für die Städte Mainz, Landau und Trier beschlossen.

Baden-Württemberg seit 1. November 2015 - In 68 Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg müssen sich Vermieter an die neue Verordnung halten, darunter Stuttgart, Heidelberg, Ulm und andere. Das hat die Landesregierung beschlossen. Eine Liste der betroffenen Städte finden Sie hier.

Hessen seit 27. November 2015 - Die Mietpreisbremse gilt in 16 hessischen Kommunen, darunter Frankfurt, Darmstadt und andere. Eine Liste der betroffenen Städte finden Sie hier.

Bremen seit 1. Dezember 2015 - Die Mietpreisbremse gilt im gesamten Bundesland Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven.

Schleswig-Holstein seit 1. Dezember 2015 - Hier gilt die Mietpreisbremse in 12 Städten und Gemeinden, darunter Kiel, Sylt, Wyk auf Föhr und andere. Eine Liste der betroffenen Städte finden Sie hier.

Brandenburg seit 1. Januar 2016 - Für 31 Städte und Gemeinden gilt in 2016 die Mietpreisbremse, darunter Potsdam und andere Städte im Umland von Berlin. Eine Liste der betroffenen Städte finden Sie hier.

Thüringen seit 1. April 2016 - Hier gilt die Mietpreisbremse für die Städte Erfurt und Jena.

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Annika Krempel
von Finanztip,
Expertin für Versicherungen

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Community
Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Hallo ,
diese Konstellation ist ja auch erlaubt, da es sich um 2 verschiedene Makler handelt. Es darf eben nur nicht 1 Makler gleichzeitig für Mieter und Vermieter tätig sein bzw. bezahlt ...
19. März 2016 zum Beitrag
Ein kluger/ cleverer Makler bedient sich keiner "Tricks" sondern nutzt seine neuen rechtlich zu Gebote stehenden Optionen zur erfolgreichen Vermarktung tadellos.
Das Prädikat "clever" ...
18. März 2016 zum Beitrag
Ich schätze die Beiträge in der Community weil sie Theorie, Praxis und Querdenker an einen Tisch bringen.
ist ein Vertreter der klaren Rechtsinterpretation, Praxisberichte scheinen manchmal ...
17. März 2016 zum Beitrag
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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig.

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