Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

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Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig (§ 550 BGB). Trotz des Wortes "Wohnraum" gilt diese Regelung auch für Verträge über Geschäftsräume und kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Dabei reicht es aus, wenn nur eines von mehreren Vertragsexemplaren des Mietvertrages von beiden Vertragspartnern unterschrieben wird (OLG Düsseldorf - 10 U 227/99).

Ein Mietvertrag für Büroräume, Ladenräume oder andere Geschäftsräume ist danach auch mündlich gültig. Allerdings bedürfen Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform. Wird dieses Formerfordernis nicht beachtet, so ist der Geschäftsraum-Mietvertrag nicht ungültig, sondern er gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen und ist frühestens nach einem Jahr ab der Gebrauchsüberlassung kündbar.

Im Geschäftsraummietvertrag sollten das Mietobjekt und seine Nutzung genau festgelegt werden. Räume zählen nur dann zum Mietgegenstand, wenn sie genau beschrieben oder in einem beigefügten Plan aufgeführt sind. Auseinandersetzungen um Räume mit untergeordneter Funktion, wie Abstell- oder Lagerräume, können vermieden werden, wenn sie ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen wurden.

Grundsätzlich ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht befugt, anstelle einer vereinbarten Wohnnutzung eine gewerbliche Nutzung des Mietobjekts vorzunehmen. Durch die Wohnnutzung wird aber eine begrenzte gewerbliche Nutzung nicht ausgeschlossen, so z. B. Anfertigen von Schreib- bzw. Übersetzungsarbeiten, Erstellen von Gutachten, schriftstellerische Tätigkeit, Ausarbeiten von Softwareprogrammen auf einem Heimcomputer usw. Auch gelegentliche Geschäftsbesprechungen sind zulässig. Quelle myumzug.

Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

Der BGH hat in seinem Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 die allgemeinen Grundsätze zur Ausübung von Gewerbe in einer Mietwohnung bestätigt.

Zum Sachverhalt: Ein Immobilienmakler besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte der Vermieter den Immobilienmakler unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Mit Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte der Vermieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte den Immobilienmakler zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.

Die formularmäßige Freizeichnungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, der Vermieter übernehme keine Gewähr dafür, daß die vermieteten Geschäftsräume den behördlichen Vorschriften entsprechen und der Mieter habe behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen, ist rechtsunwirksam (Landgericht Berlin - 64 S 107/01). Die Vertragsklausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher unwirksam. Die Berliner Richter folgen damit der herrschenden Rechtsmeinung, wonach sich der Vermieter von der ihn treffenden Kardinalspflicht, die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustande zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten, formularmäßig nicht freizeichnen kann. Quelle: Behördliche Gebrauchsbeschränkung im Gewerberaummietvertrag.

Download eines Geschäftsraummietvertrages (Geschäft, Ladenraum) von der Website myumzug.de

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Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

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