- Mietrecht in Spanien -

Allgemeines:

• Grundsätzliche Regelung des Mietrechts im spanischen Zivilgesetzbuch Código Civil
  (Art. 1542 ff. CC)
• Dessen Bestimmungen werden aber durch das Gesetz über Städtische Vermietungen (Ley de Arrendamientos Urbanos, kurz LAU) überlagert (in Kraft getreten am 1.1.1995).
• Die LAU unterscheidet Mietverträge zu Wohnzwecken von solchen zu anderen Zwecken (z.B. unternehmerische Nutzung des Objekts, Saisonmietverträge, Touristen-Appartements).

Mietvertrag:

• formfrei (kann auch mündlich geschlossen werden)
• jede Vertragspartei kann die andere auffordern, den Mietvertrag schriftlich zu formulieren
• empfehlenswert ist der schriftliche (notarielle) Vertragsabschluß, da der Vertrag damit ins Grundbuch eintragbar ist.

Dauer des Mietverhältnisses:

• grundsätzlich frei vereinbar

Sonderregelungen bei Mietverträgen zu Wohnzwecken (nicht bei Saisonmietverträgen etc.)

• bei Vereinbarung einer geringeren Mietdauer als 5 Jahre verlängert sich das Mietverhältnis bei zu insgesamt 5 Jahren automatisch um jeweils 1 Jahr, es sei denn, der Mieter teilt dem Vermieter 30 Tage vor Ablauf des Mietvertrages bzw. dem (automatischen) Verlängerungs- zeitpunkt die Auflösung des Vertrages mit.
• nach 5 Jahren Vertragslaufzeit ohne rechtswirksame Auflösung verlängert sich der Vertrag automatisch um 1 weiteres Jahr, höchstens jedoch bis zu 3 Jahren, es sei denn Mieter oder Vermieter kündigen zu einem der Verlängerungszeitpunkte.
• Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren können mit einer Frist von zwei Monaten (nur) durch den Mieter gekündigt werden. - wird keine diesbezügliche Vereinbarung getroffen, gilt die Dauer von 1 Jahr, wobei die geschilderte Verlängerungssystematik zur Anwendung gelangt.

Mietzins:

• grundsätzlich frei vereinbar - mangels anderer Parteienvereinbarung erfolgt die Zahlung monatlich in den ersten 7 Tagen
• es darf nicht mehr als eine Monatsmiete Mietvorauszahlung verlangt werden - der Mietzins kann in den ersten 5 Jahren dem Verbraucherpreisindex angepasst werden, ab dem 6. Mietjahr können die Parteien andere Anpassungsmethoden vereinbaren
• Mietzinserhöhung bei baulichen Verbesserungen ist möglich

Kaution:

• zwingend vorgeschrieben
• eine Monatsmiete kann nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften die Verpflichtung zur Hinterlegung der Kaution bei bestimmten öffentlichen Stellen treffen
• die Rückzahlung der Kaution erfolgt ohne Zinsanspruch

Veräußerung der Wohnung:

• der Erwerber tritt bis zum Ablauf der Mindestmietdauer bzw. der Vertragslaufzeit, sofern diese mehr als 5 Jahre beträgt, in das Mietverhältnis ein

Gesetzliches Vorkaufsrecht bei Veräußerung der Wohnung:

• Voraussetzung ist die tatsächliche Bewohnung durch den Mieter
• Recht muß binnen 30 Kalendertagen ab der Mitteilung des Veräußerers ausgeübt werden
• erfolgt keine oder nur eine unvollständige Mitteilung des Vorkaufsrechts durch den früheren Eigentümer kann ein Wiederkaufsrecht unter Erstattung der gesamten Kaufpreis-, Vertrags- und Abwicklungskosten ausgeübt werden - ein vertraglich vereinbarter Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht ist bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als 5 Jahren möglich

Abtretung und Untervermietung:

• ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters besteht beim Mietvertrag zu Wohnzwecken ein Abtretungs- und Untervermietungsverbot (Vertragsauflösungsgrund)
• der Mietzins darf beim Mietvertrag zu Wohnzwecken den Mietzins der Wohnung nicht übersteigen - beim Mietvertrag zu anderen Zwecken ist die Untervermietung zulässig, allerdings kann der Vermieter den Mietzins bei Teiluntervermietung um 10 % bzw. bei gänzlicher Unterver- mietung um 20 % anheben.

Eintrittsrecht Dritter und Fortsetzung des Mietverhältnisses:

• der Erbe/Vermächtnisnehmer des Mieters, der in den Mieträumen die bisherige unternehm- erische oder freiberufliche Tätigkeit des Verstorbenen fortführt, hat das Recht bis zum ver- traglichen Ende des Mietverhältnisses in dieses einzutreten (eine Mitteilung hat binnen 2 Monaten ab dem Tod des Mieters zu erfolgen)
• Ehegatten, Lebensgefährten, Verwandte der auf- und absteigenden Linie, Geschwister und Schwerbehinderte können bei Versterben des Mieters ebenfalls in das Mietverhältnis ein- treten.

Vertragsauflösung:

• Generell kann der Mietvertrag aufgelöst werden, sofern auf der einen Seite die Vertrags- pflichten erfüllt werden, während die andere Seite ihrerseits der Erfüllung einer vertraglichen Hauptpflicht trotz erfolgter Mahnung nicht nachkommt
• Nichtausführung notwendiger Reparaturen durch den Vermieter
• schwere Belästigung durch den Vermieter gegenüber Wohnung und Bewohnern.

Gründe der Vertragsauflösung durch den Vermieter:

• Nichtzahlung des Mietzinses, nicht genehmigte Untervermietung oder Abtretung
• vorsätzliche Beschädigung des Mietobjektes
• Belästigung oder andere Gefährdungen im Mietobjekt
• Aufgabe des hauptsächlichen Wohnzweckes.

Kündigung des Mietvertrages:

• bei Verträgen mit einer Laufzeit von über fünf Jahren hat der Mieter das Recht den laufenden Vertrag unter Wahrung einer zweimonatigen Frist zu kündigen
• die Parteien können für diesen Fall die vertragliche Abrede treffen, nach welcher der Mieter den Vermieter mit einem Betrag in Höhe einer Monatsmiete pro noch ausstehendem Jahr der Vertragsdauer zu entschädigen hat.