Mieterschutz bei Wohnungsumwandlung

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Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, genießt der Mieter besonderen Schutz. Das hat seinen Grund darin, dass sich der Mieter auf die geänderte Situation einstellen muss. Hat er eine Wohnung von einer großen Wohnungsbaugesellschaft gemietet, konnte er davon ausgehen, nie wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden. Wird die Wohnung aber plötzlich in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft, hat er als neuen Vermieter eventuell eine junge Familie mit Kindern, die auf den Wohnraum dringend angewiesen ist und deshalb wegen Eigenbedarfs kündigt. Das Gesetz schützt den Mieter deshalb wie folgt:

  • Zunächst einmal kann der Vermieter grundsätzlich gar nicht kündigen, nur weil er beabsichtigt, die Wohnung von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln.
  • Hat sich der Mieter eine Mietwohnung genommen und wird diese dann anschließend in eine Eigentumswohnung umgewandelt, dann hat er zunächst einmal ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters regelt § 577 BGB. Das bedeutet, der Mieter kann, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft, grundsätzlich selbst in den Kaufvertrag eintreten. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Wohnung an einen seiner eigenen Familienangehörigen oder an eine sonst zu seinem Hausstand gehörende Person verkauft.

Hinweis zum gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters

Die Mieter haben das Recht, so lange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten "verkauft" worden ist. Erst wenn ein notarieller Kaufvertrag zwischen Wohnungsverkäufer und Käufer vorliegt, muss sich der Mieter der umgewandelten Wohnung entscheiden, ob er die Mietwohnung kaufen will. Der Mieter kann zu den Bedingungen des notariellen Kaufvertrages einsteigen. Er hat zwei Monate Zeit für seine Entscheidung.

Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Nach Umwandlung kann der neue Eigentümer Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Ankauf der Wohnung geltend machen (Kündigungs-Sperrfrist gemäß § 577a BGB). Die allgemeine Kündigungssperrfrist von drei Jahren beginnt erst zu laufen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Je nachdem, wie hoch der Wohnungsnotstand in einzelnen Gemeinden ist, kann sich diese Kündigungsfrist in speziell von den Landesregierungen ausgewiesenen Rechtsverordnungen auf 5 bis 10 Jahre gemäß § 577a Abs. 2 BGB verlängern. Auch nach Ablauf der Frist ist eine Kündigung in aller Regel nur dann möglich, wenn dem Mieter ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nachgewiesen wird. Zusätzlich muss der Vermieter die allgemeinen Kündigungsfristen beachten. Weiter steht dem Mieter dann immer noch das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel zu.

Noch weiter geht der Mieterschutz bei Sozialwohnungen. Werden Sozialwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, darf der Käufer der umgewandelten Sozialwohnung so lange nicht kündigen, so lange die gekaufte Wohnung der Sozialbindung unterliegt. Selbst wenn er die öffentlichen Gelder, mit denen der Wohnungsbau finanziert wurde, vorzeitig zurückzahlt, kann diese Bindung bis zu 10 Jahren fortbestehen.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

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